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去年8月，美国次级抵押贷款危机全面爆发，道琼斯和纳斯达克指数大幅下挫，并引发全球股市的强烈震荡。至今为止，危机已经造成美国多家住房抵押贷款机构陷入严重财务危机而宣布破产或濒临破产，危机还殃及许多全球知名的商业银行、投资银行和对冲基金，使它们陷入流动性困难。那么，究竟什么是次贷危机，它产生的原因及其对我国商业银行房贷业务有何警示，就是本文要研究的问题。
次级抵押贷款危机的形成过程
“9.11”事件后，美国为刺激经济增长，连续13次降低利率，使得房地产市场迅速膨胀，在全球对冲基金的投机推动下，房价迅速上扬，炒房盛极一时，越来越多的人产生买房的冲动。在这种背景下，信贷公司由于急着拉到生意，那些甚至不具备还款能力的人也开始进入他们的视野，并不断有一些针对还款能力较弱客户的金融产品问世。次级贷款就是通过两种方式克服了传统贷款的问题：其一是允许较高的PTI和LTY;其二是灵活的还款方式。在房价上涨和机制灵活的两重作用下，次级贷款和超Ａ贷款受到了越来越大的欢迎。然而，次级贷款的创新在提高美国居民住房福利的同时，也埋下了潜在的巨大风险。从2006年开始，美国房地产价格的上涨速度逐渐减缓，在一些地区甚至出现了下降。由于抵押品价值的相对下降，对于困难家庭来说，其唯一的选择就是停止还款、放弃房产。除了这些以自住为目的的借款家庭之外，获得次级贷款的还有相当数量的投资购房者，房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，他们根本无法获得抵押支付高房贷，只能放弃房产，拒交贷款，次按公司随即成为直接的受害者，因为房价的走低，即使取回抵押的房产，也是资不抵债，由此产生大量的坏账。
次贷危机的成因分析
1.基准利率上升和房价下跌是引发次贷危机的导火索。美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供次级房贷，在房市火爆时，银行可借此获得高额利息；但当房市低迷时，利率的持续上调，使得客户负担逐步到了极限，大量违约客户出现，不再支付贷款，从而造成坏账，此时，次贷危机就产生了。
2.信息不透明是引发次贷危机的直接原因。证券化是20世纪金融市场最重要的创新之一，对于房地产金融机构而言,为了迅速回笼资金以提供更多笔抵押贷款，它们可以在投资银行的帮助下实施证券化，即将一部分住房抵押贷款债权从自己的资产负债表中剥离出来，以这部分债权为基础发行住房抵押贷款支持证券，借款者未来偿还抵押贷款所支付的本息，就成为房地产金融机构向此种证券购买者支付本息的基础。然而一旦房地产金融机构将此种证券出售给机构投资者，那么与这部分债权相关的收益和风险就完全转移给机构投资者了。由于次级抵押贷款已被金融机构通过证券化分级打包销售给全球的机构投资者，包括对冲基金，机构投资者就是从购房者偿还的贷款中获得相应比例的投资收益。当次级贷款被打包成债券销售给投资者时，债券投资者无法确切了解次级贷款申请人的真实支付能力，一旦后者无力偿还贷款，他们的收益便泡汤。这时，投资者赎回或清仓处理，直接导致对冲基金资金链断裂,最终引发危机，引发全球股市共振。
3.政府监管缺位是引发次贷危机的重要原因。2003年底，美国金融监管者开始关注到房贷机构放松了贷款标准，但是，金融监管部门并没有及时给予干预。相反，美联储一边持续加息，另一边却继续鼓励贷款机构开发并销售可调整利率放贷，让许多具有高风险的衍生工具不断扩散。而且，政府还把对次级房贷债券这种金融衍生品的评估和监督责任完全抛给私人债券评级机构，给这些私人机构留下太多操作空间，同时对于这些机构采用的评级标准是否可靠却不予监管等，正是这些自相矛盾的行为造成了席卷全球的危机风暴。
次贷危机对我国商业银行房贷业务的警示
1.对房贷类业务的风险特征必须保持清醒的认识。在国内，尤其是在房价上升的背景下，住房按揭贷款一直被认为是优质资产，是各家商业银行重点争夺并迅速发展的业务领域，美国次贷危机的爆发，对这种资产的“优质性”提出了质疑。目前，国内房地产市场宏观层面的调控、房价的非理性上涨、生活必需住房抵押执行中的法律问题、二手房市场发育不成熟导致的变现能力差等问题都是房贷类业务固有的风险。
2.严把个人信贷准入关口。从住房按揭的对象来看，美国对贷款人信用状况有严格的等级划分，但目前我国对个人客户的信用评级还不完善，客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度，贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性，同时房地产市场价格的持续上涨一定程度上会把信用低下按揭贷款的潜在风险掩盖起来。因此，必须从源头防控风险，严格审查按揭人资质，严格执行首付规定，防止为争取客户，降低标准无原则的信贷准入。
3.依据借款用途的不同采取差别化的信贷政策。就个人住房贷款而言，按揭人购房的目的通常是为了自住或投资。在房价上升时期，两者没有差别，而一旦房价下降或小幅波动，出于自住目的的按揭人由于生活所需不会轻易放弃房产，而出于投资目的的按揭人，更象是证券市场上的投资者，只要没有可预期的足够利润，他们就会放弃房产及时止损。
4.建立基于住房抵押信贷产品的抵押率动态调整机制。当前各地房价迅猛上涨，基于住房抵押的信贷产品如果维持现有的抵押率不变，那么对于新增贷款，升值后的抵押品会大幅放大其融资能力。在这种情况下，如果房价持续上涨，银行贷款的实际抵押率是下降的，不会产生问题。但是房价一旦下跌，抵押品价值不再充足，实际抵押率将超过银行规定的抵押率，银行将面临着贷款违约。如果银行收回抵押物，一是变现金额的下降，二是从众心理导致变现难度的加大和变现费用的增高。因此，银行应当动态监测抵押品价格变动情况，在押品价格超出一定范围时，动态降低新授信业务的规定抵押率，探索建立房产价格与首付比率的联动机制。
作者单位：西安欧亚学院
次级抵押贷款危机的形成过程
“9.11”事件后，美国为刺激经济增长，连续13次降低利率，使得房地产市场迅速膨胀，在全球对冲基金的投机推动下，房价迅速上扬，炒房盛极一时，越来越多的人产生买房的冲动。在这种背景下，信贷公司由于急着拉到生意，那些甚至不具备还款能力的人也开始进入他们的视野，并不断有一些针对还款能力较弱客户的金融产品问世。次级贷款就是通过两种方式克服了传统贷款的问题：其一是允许较高的PTI和LTY;其二是灵活的还款方式。在房价上涨和机制灵活的两重作用下，次级贷款和超Ａ贷款受到了越来越大的欢迎。然而，次级贷款的创新在提高美国居民住房福利的同时，也埋下了潜在的巨大风险。从2006年开始，美国房地产价格的上涨速度逐渐减缓，在一些地区甚至出现了下降。由于抵押品价值的相对下降，对于困难家庭来说，其唯一的选择就是停止还款、放弃房产。除了这些以自住为目的的借款家庭之外，获得次级贷款的还有相当数量的投资购房者，房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，他们根本无法获得抵押支付高房贷，只能放弃房产，拒交贷款，次按公司随即成为直接的受害者，因为房价的走低，即使取回抵押的房产，也是资不抵债，由此产生大量的坏账。
次贷危机的成因分析
1.基准利率上升和房价下跌是引发次贷危机的导火索。美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供次级房贷，在房市火爆时，银行可借此获得高额利息；但当房市低迷时，利率的持续上调，使得客户负担逐步到了极限，大量违约客户出现，不再支付贷款，从而造成坏账，此时，次贷危机就产生了。
2.信息不透明是引发次贷危机的直接原因。证券化是20世纪金融市场最重要的创新之一，对于房地产金融机构而言,为了迅速回笼资金以提供更多笔抵押贷款，它们可以在投资银行的帮助下实施证券化，即将一部分住房抵押贷款债权从自己的资产负债表中剥离出来，以这部分债权为基础发行住房抵押贷款支持证券，借款者未来偿还抵押贷款所支付的本息，就成为房地产金融机构向此种证券购买者支付本息的基础。然而一旦房地产金融机构将此种证券出售给机构投资者，那么与这部分债权相关的收益和风险就完全转移给机构投资者了。由于次级抵押贷款已被金融机构通过证券化分级打包销售给全球的机构投资者，包括对冲基金，机构投资者就是从购房者偿还的贷款中获得相应比例的投资收益。当次级贷款被打包成债券销售给投资者时，债券投资者无法确切了解次级贷款申请人的真实支付能力，一旦后者无力偿还贷款，他们的收益便泡汤。这时，投资者赎回或清仓处理，直接导致对冲基金资金链断裂,最终引发危机，引发全球股市共振。
3.政府监管缺位是引发次贷危机的重要原因。2003年底，美国金融监管者开始关注到房贷机构放松了贷款标准，但是，金融监管部门并没有及时给予干预。相反，美联储一边持续加息，另一边却继续鼓励贷款机构开发并销售可调整利率放贷，让许多具有高风险的衍生工具不断扩散。而且，政府还把对次级房贷债券这种金融衍生品的评估和监督责任完全抛给私人债券评级机构，给这些私人机构留下太多操作空间，同时对于这些机构采用的评级标准是否可靠却不予监管等，正是这些自相矛盾的行为造成了席卷全球的危机风暴。
次贷危机对我国商业银行房贷业务的警示
1.对房贷类业务的风险特征必须保持清醒的认识。在国内，尤其是在房价上升的背景下，住房按揭贷款一直被认为是优质资产，是各家商业银行重点争夺并迅速发展的业务领域，美国次贷危机的爆发，对这种资产的“优质性”提出了质疑。目前，国内房地产市场宏观层面的调控、房价的非理性上涨、生活必需住房抵押执行中的法律问题、二手房市场发育不成熟导致的变现能力差等问题都是房贷类业务固有的风险。
2.严把个人信贷准入关口。从住房按揭的对象来看，美国对贷款人信用状况有严格的等级划分，但目前我国对个人客户的信用评级还不完善，客户提供相关资料真实性的查证也存在较大难度，贷款客户资质和信用方面的信息还存在较大的不对称性，同时房地产市场价格的持续上涨一定程度上会把信用低下按揭贷款的潜在风险掩盖起来。因此，必须从源头防控风险，严格审查按揭人资质，严格执行首付规定，防止为争取客户，降低标准无原则的信贷准入。
3.依据借款用途的不同采取差别化的信贷政策。就个人住房贷款而言，按揭人购房的目的通常是为了自住或投资。在房价上升时期，两者没有差别，而一旦房价下降或小幅波动，出于自住目的的按揭人由于生活所需不会轻易放弃房产，而出于投资目的的按揭人，更象是证券市场上的投资者，只要没有可预期的足够利润，他们就会放弃房产及时止损。
4.建立基于住房抵押信贷产品的抵押率动态调整机制。当前各地房价迅猛上涨，基于住房抵押的信贷产品如果维持现有的抵押率不变，那么对于新增贷款，升值后的抵押品会大幅放大其融资能力。在这种情况下，如果房价持续上涨，银行贷款的实际抵押率是下降的，不会产生问题。但是房价一旦下跌，抵押品价值不再充足，实际抵押率将超过银行规定的抵押率，银行将面临着贷款违约。如果银行收回抵押物，一是变现金额的下降，二是从众心理导致变现难度的加大和变现费用的增高。因此，银行应当动态监测抵押品价格变动情况，在押品价格超出一定范围时，动态降低新授信业务的规定抵押率，探索建立房产价格与首付比率的联动机制。
作者单位：西安欧亚学院