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摘 要：增值税是目前世界范围内主要的流转税种，其曾与营业税共同构成我国两大主体税种，与营业税相比其在征税对象、范围、计税依据等诸多方面存在差异，且具有许多优势。营改增后，许多企业面临着许多急需解决的实务问题。本文就房地产企业“营改增”后存在的部分实务问题进行分析，并提出了相应的解决措施。
关键词：营改增 房地产企业 实务问题
自2012年起，我国正式推行税收改革，由营业税改纳增值税，以消除重复纳税现象，减轻企业税负负担，促进良性发展。2016年5月起，房地产行业正式全面启动营改增税收改革，财政部、国税总局联合下发了财税【2016】36号文件（下称36号文件），针对不动产销售的营改增做了专门规定，同年，国税总局颁布房地产增值税征收的暂行办法（下称18号公告）。根据房地产企业的特殊性，“营改增”对房地产的开发成本、预售等均有影响，并形成相应的纳税申报及账务处理办法。
一、房屋预售账款财税处理
根据房地产管理条例，房地产开发公司依法取得预售许可证，对开发的房产进行预售。预售行为产生房地产企业的预收账款。在营业税的纳税环境下，预收账款在预收当期申报缴纳营业税，营改增后根据36号文件，不再要求房地产企业预收账款确认纳税义务， 而需在取得预收款时按3%的比例预缴增值税。
例房地产公司A为一般纳税人，采取预收款方式销售，2016年9月20日一房产项目取得预售许可，开始预售，截止当月底，预售房产8套，收到预售款项800万元，按照一般计税法计算，此笔款项的税率为11%。预缴税款金额为[预售款额÷（1+11%）]*3%。
1.会计账务处理。
2.预售款项纳税申报。根据36号文件及18号公告相关规定，该公司为一般纳税人，需要在收到预售款项时，按照3%的预征率预缴增值税，再以当期销售额按11%的适用税率计算当期应缴税额， 抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
因此，营改增后纳税人的纳税义务发生时间有所改变，收到预售款项当期不发生纳税义务，开具售房发票或房产合同约定交房日时才是纳税义务发生时期，在该期履行纳税义务。
纳税申报时应按照规定填写《增值税预缴税款表》，填写时第1行无需填写，从第2行第一列开始填写。同时在增值税纳税申报附表附列资料（四）对预缴税款进行台账登记。
二、土地成本扣除的处理
房地产企业在开发前，需要根据相关流程取得土地，这部分产生房地产企业的土地成本。 土地源自于政府，因此不能够取得增值税抵扣票据，从而致使增值税税负上升。根据36号文件及18号公告的规定，房地产企业开发的项目，适用一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的向政府部门支付的土地价款后的余额计算销售额。即：销售额=（全部价款和个外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%。
改革以前，房地产公司平时在取得预收款时，按款项全额依法计算申报缴纳营业税，次年年底项目交付并向业主办理了房产转移手续时，再就余款依法计算申报缴纳营业税。改革后，依据36号文件和18号公告，A公司以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。当期允许扣除的土地价款按建筑面积之比进行分摊，此处的建筑面积指的是当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积；房地产项目可供销售建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。即： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款.同时设立台帐备查。
如：上述公司A，采取预收款方式销售，2016年6月从政府拿地进行项目开发，交付土地出让金20000万元，2017年取得房产预售许可，可售面积15000平方米，当期销售面积6000平方米，当期允许扣除的土地价款=20000*（6000/15000）=8000万元.
三、营改增后房地产企业的应对措施
上述仅是房地产将面临的实务问题的代表问题，在营改增的环境下，房地产企业需要快速适应纳税义务期发生的变化，并对税率、征收率和税负等进行正确理解，准确计算应税销售额和应税税额等。因此，房地产企业需要采取相应的措施进行应对。笔者认为主要包括以下几方面：
第一，加强人员培训，做好财务核算工作。营改增后，财务核算工作出现了很多变化，必须加强企业相关财务人员的增值税相关知识技能培训，包括增值税的概念、计算方式、纳税流程、申报要求等。
第二，完善原有的财税制度来适应变化，降低财务风险，对房地产开发企业的工程出包环节、开发环节、纳税环节以及销售环节等进行严格控制。
第三，做好增值税专用发票的管理、开具工作，选择符合条件的、资质齐全的承包方，保证其可以提供相应的增值税进项税额抵扣发票，以发生的每笔开发费用尽量取得增值税专用发票为原则，从源头做好增值税核算的基础工作.
四、结语
营改增是有利于企业长期发展的一项财税改革，营改增后的实务处理是企业必须面对的问题。房地产开发及销售具有周期长、计划性强以及投入金额大等特點，要注意纳税义务发生期、纳税金额的准确计算，以保证尽量降低企业税负，同时避免产生涉税风险、造成不必要的损失。
参考文献：
[1]曾强安. 房地产开发企业营改增涉税事项管理[J]. 商业会计， 2016（19）：81-82.
[2]张福梅， 胡细英. “营改增”对房地产开发企业的影响探究[J]. 中国集体经济， 2016（33）：113-114.
[3]段文涛. 房地产企业“营改增”部分实务问题解析[J]. 财务与会计， 2016（14）：18-19.
关键词：营改增 房地产企业 实务问题
自2012年起，我国正式推行税收改革，由营业税改纳增值税，以消除重复纳税现象，减轻企业税负负担，促进良性发展。2016年5月起，房地产行业正式全面启动营改增税收改革，财政部、国税总局联合下发了财税【2016】36号文件（下称36号文件），针对不动产销售的营改增做了专门规定，同年，国税总局颁布房地产增值税征收的暂行办法（下称18号公告）。根据房地产企业的特殊性，“营改增”对房地产的开发成本、预售等均有影响，并形成相应的纳税申报及账务处理办法。
一、房屋预售账款财税处理
根据房地产管理条例，房地产开发公司依法取得预售许可证，对开发的房产进行预售。预售行为产生房地产企业的预收账款。在营业税的纳税环境下，预收账款在预收当期申报缴纳营业税，营改增后根据36号文件，不再要求房地产企业预收账款确认纳税义务， 而需在取得预收款时按3%的比例预缴增值税。
例房地产公司A为一般纳税人，采取预收款方式销售，2016年9月20日一房产项目取得预售许可，开始预售，截止当月底，预售房产8套，收到预售款项800万元，按照一般计税法计算，此笔款项的税率为11%。预缴税款金额为[预售款额÷（1+11%）]*3%。
1.会计账务处理。
2.预售款项纳税申报。根据36号文件及18号公告相关规定，该公司为一般纳税人，需要在收到预售款项时，按照3%的预征率预缴增值税，再以当期销售额按11%的适用税率计算当期应缴税额， 抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
因此，营改增后纳税人的纳税义务发生时间有所改变，收到预售款项当期不发生纳税义务，开具售房发票或房产合同约定交房日时才是纳税义务发生时期，在该期履行纳税义务。
纳税申报时应按照规定填写《增值税预缴税款表》，填写时第1行无需填写，从第2行第一列开始填写。同时在增值税纳税申报附表附列资料（四）对预缴税款进行台账登记。
二、土地成本扣除的处理
房地产企业在开发前，需要根据相关流程取得土地，这部分产生房地产企业的土地成本。 土地源自于政府，因此不能够取得增值税抵扣票据，从而致使增值税税负上升。根据36号文件及18号公告的规定，房地产企业开发的项目，适用一般计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的向政府部门支付的土地价款后的余额计算销售额。即：销售额=（全部价款和个外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%。
改革以前，房地产公司平时在取得预收款时，按款项全额依法计算申报缴纳营业税，次年年底项目交付并向业主办理了房产转移手续时，再就余款依法计算申报缴纳营业税。改革后，依据36号文件和18号公告，A公司以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。当期允许扣除的土地价款按建筑面积之比进行分摊，此处的建筑面积指的是当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积；房地产项目可供销售建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。即： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款.同时设立台帐备查。
如：上述公司A，采取预收款方式销售，2016年6月从政府拿地进行项目开发，交付土地出让金20000万元，2017年取得房产预售许可，可售面积15000平方米，当期销售面积6000平方米，当期允许扣除的土地价款=20000*（6000/15000）=8000万元.
三、营改增后房地产企业的应对措施
上述仅是房地产将面临的实务问题的代表问题，在营改增的环境下，房地产企业需要快速适应纳税义务期发生的变化，并对税率、征收率和税负等进行正确理解，准确计算应税销售额和应税税额等。因此，房地产企业需要采取相应的措施进行应对。笔者认为主要包括以下几方面：
第一，加强人员培训，做好财务核算工作。营改增后，财务核算工作出现了很多变化，必须加强企业相关财务人员的增值税相关知识技能培训，包括增值税的概念、计算方式、纳税流程、申报要求等。
第二，完善原有的财税制度来适应变化，降低财务风险，对房地产开发企业的工程出包环节、开发环节、纳税环节以及销售环节等进行严格控制。
第三，做好增值税专用发票的管理、开具工作，选择符合条件的、资质齐全的承包方，保证其可以提供相应的增值税进项税额抵扣发票，以发生的每笔开发费用尽量取得增值税专用发票为原则，从源头做好增值税核算的基础工作.
四、结语
营改增是有利于企业长期发展的一项财税改革，营改增后的实务处理是企业必须面对的问题。房地产开发及销售具有周期长、计划性强以及投入金额大等特點，要注意纳税义务发生期、纳税金额的准确计算，以保证尽量降低企业税负，同时避免产生涉税风险、造成不必要的损失。
参考文献：
[1]曾强安. 房地产开发企业营改增涉税事项管理[J]. 商业会计， 2016（19）：81-82.
[2]张福梅， 胡细英. “营改增”对房地产开发企业的影响探究[J]. 中国集体经济， 2016（33）：113-114.
[3]段文涛. 房地产企业“营改增”部分实务问题解析[J]. 财务与会计， 2016（14）：18-19.