论文部分内容阅读
一、瑞士的政治架构及房地产市场基本情况
（一）瑞士联邦制的政体
瑞士是一个多党联邦议会民主共和体。瑞士联邦委员会是主管联邦的最高政府机构，由联邦议会选举产生，任期4年，作为联合内阁和集体领导运作。它实行委员会制，7名委员分别担任外交、内政、司法与警察、军事、财政、国民经济和交通运输部长，国家元首也由他们轮流担任。自1848年以来，瑞士行政架构从未同时更换过，保持了长期的延续性。
（二）瑞士的立法司法体系
瑞士的联邦立法权最初被赋予联邦议会，政府没有立法权。19世纪末以来，随着政府对经济干预的加强以及依法行政的需要，政府获得了授权立法的权力。政府立法主要是通过向议会提出议案以及制定行政法规、行政规章的方式实现，在议会立法的法案中，70%-80%为政府提出的议案。各州也有其议会，享有联邦宪法和州宪法规定的立法权限。
瑞士设有一个联邦最高法院，法官由议会选举产生，任期6年，该法院的职能是审理对州法院判决或联邦行政机构行政裁决的上诉。瑞士的26个州均有自己的宪法、行政机构、议会、法院，在本州的立法决策上有相当大的自主权。
（三）瑞士房地产市场基本情况
瑞士为发达国家，人口约750万人，其中20%为外籍人士。瑞士是个高离婚率的国家，目前约有126.83万户单身家庭，而有孩子的家庭总数为108.43万户。其房地产市场经过多年的发展，已进入了一个稳定发展期，人均居住面积达到44平方米，供需总体平衡，呈现“四多、四少”的特点。1.住房市场存量多，增量少。2.租房者多，购房者少。目前瑞士住房自有率为40%左右，明显低于挪威（83%）、法国（53%）等其他发达国家。3.购房贷款的多，还本金的少。由于银行可提供八成房贷，且贷款利率很低，瑞士人买房一般不会全款购房，而选择归还利息而不还本金，尽量延长债务期。另外，贷款利率可冲抵纳税基数，合理避税。房屋出售时一般都附带抵押贷款，由买受人继续还款。4.入住率高，炒房者少。瑞士针对“炒房”行为制定了严厉的税收政策，令“炒房者”望而却步。对外籍人士购房，审核非常严格，甚至需要当地民众表决通过方可。据介绍，瑞士的住房空置率仅为1.5%。
二、瑞士不动产登记的特点
（一）完善的法律体系
1.瑞士民法典。瑞士于1848年组成联邦，制定了联邦宪法。根据联邦宪法，私法的立法权属于各州。由于各州之间商业往来的需要与各州法律不同造成的不便，统一私法的要求日益迫切，1874年瑞士修改宪法，联邦取得在自然人的能力、婚姻、债法、汇票、破产等方面的立法权。1907年12月10日，联邦议会一致通过《瑞士民法典》，于1912年1月1日起施行。其中第四编为《物权法》，包括所有权、限制物权（役权及土地负担、不动产担保、动产担保）、占有及不动产登记簿等三章。
2.各州的土地注册条例等不动产立法。瑞士许多州的土地登记历史悠久，如日内瓦土地登记已有200多年， 2011年对《土地注册条例》又进行了修订。
3.不动产登记技术规程。瑞士的不动产登记分散在各州进行，体制、管辖各不相同，2012年联邦制订出台了不动产登记技术规程，推行全国联网，实行登记数据标准化，并从联邦的角度对各类数据进行了统一规范。
（二）科学的程序安排
1.实行公证前置。《瑞士民法典》第650条规定：“共有关系，依合意，最多得在30年内不终止。合意须采用公证形式，并在不动产登记后，始生效。”第657条规定：“转移所有权的契约，不经公证，无约束力。”第779条规定：“（一）不动产担保，经在不动产登记簿上登记后始得成立。但法定的例外情况除外。（二）设定不动产担保的契约，须采用公证，始生效力”。瑞士的公证人为经过培训考核的专业人员，从中间人的角度，对交易的不动产以及双方的诚信度（如犯罪记录、银行贷款等）进行全面调查，并由公证人负责起草契约、递交登记申请、代收登记费用。公证人对公证文书承担责任，造成当事人损失的须进行赔偿，公证协会也会承担相应的兜底赔偿责任。
2.多方合作。瑞士的土地测量机构隶属于政府，独立从事测量工作；建筑物、道路、桥梁、管线等的测量一般由具备职业资格的测量师进行，测量数据由政府各部门共享。近年来，瑞士也在推行登记信息与税务部门的联网共享工作。
3.明确分工。公证人出具不动产交易公证文书，提交登记申请。登记机构填写受理日志，法律事务人员先进行全面审查，审查确认无误后，由受理人员进行录入，登记官再次进行审查并决定是否记载于登记簿。
（三）稳定的队伍构成
不动产登记机构的登记工作人员属于公务员序列，录入须通过统一的公务员考试，人员根据需要配备。队伍比较稳定，工资水平比一般的工作人员略高，随着年龄、级别的增加，工资有一套增长机制。除了出现大的工作失误或登记不当被开除外，登记人员基本上实行终身制，按公务员管理的规定以退休方式退出。
负责人由州政府任命，每年须向政府进行一次述职。登记机构内部一般不设科室，登记官独立审查登记并承担责任，不受行政干预。
工作人员一般分登记专业人员和普通文职人员，如日内瓦州登记处中分两类人员，一类是受理人员，一类是法律审核人员，其中法律审核人员必须有法律专业的大学文凭，还需通过登记师的资格考试。卢塞恩州登记处中也分两类人员：一类是一般文职人员，一类是不动产登记师，其中不动产登记师必须受过大学法律教育，要求有律师资格证，通过登记师资格考试，经州法院资格审核后方能担任。
（四）先进的信息系统
1.地理信息系统应用普及。不动产测量普遍采用GIS空间技术，一个地方只有一个官方土地测量机构，采集数据的标准统一，野外测量车可自动采集界址点的数据，测量的结果各部门共享。
2.登记软件先进。软件界面清晰，操作方便，运行稳定，能顺利实现图文相互转化。 3.全国联网即将实现。部分州的登记信息已经实行了联网，由联邦土地注册处负责维护。
4.查询方式简便多样。瑞士实行“登记不发证”制度，权利人并不持有权属证书。当事人可以自行到登记机构进行查询，也可以委托律师、公证人进行查询。2004年以后的数据已经基本录入计算机系统，当事人可以登录登记机构官方网站，录入查询者身份后，可以实现按条件查询。查询方式可以通过建筑物的编号查询，也可以通过街道地址进行查询，一般不能以人查房，涉及当事人隐私的贷款等信息只能是特殊的部门才可以查询。
（五）准确的工作定位
1.登记机构的职能定位。瑞士大部分州的不动产登记机构属于政府行政机构，但其定位仅局限于登记和公示。登记机构一般没有房地产市场管理的职能，依照法律规定办理登记，对外提供查询服务，正常情况下上级行政机关不干预其具体事务，也没有给其他部门把关的行政指令。登记人员一般不与登记申请人直接接触，登记材料由公证人负责递送，收费也由公证人代收，没有多部门集中的服务大厅，窗口压力相对较小。
2.效率与安全的选择。在交易安全与登记效率的选择上，由于不动产交易的价值大、环节多、法律性强，瑞士首选交易安全，将登记效率放到到次要位置。公证前置审查、登记机构的法律人员审查、受理人员录入后，登记官再次审查，多道审查环节，保证了交易的安全。一件登记在公证人提交到登记机构后，往往需要3-5个月的时间方能完成。
3.测绘成果的选用。登记机构不对测绘成果内容进行实质性审查，如有差错，由测量机构承担责任。
4.登记的自然状况要素简洁。瑞士没有“建筑面积”的登记要素，涉及区分所有权的不动产按价值的百分数、千分数登记。对于自然状况，登记的主要为坐落和测绘图纸。对于权利状况，由于瑞士的土地私有，利用他人土地建房、合作建房、在他人土地房屋上设定权利较为普遍，登记的权利种类和内容相当多。
（六）良好的历史延续
1.政策的连贯性与稳定性。瑞士的不动产登记制度具有较大的连续性和稳定性，瑞士民法典确定的不动产登记原则从1907年延续至今，登记的内容、登记簿的式样基本上没有大的改变。
2.历史的登记簿保存良好。因为土地没有期限，需要永久保存，如日内瓦200多年的登记簿册一直保存完好。
三、启示与思考
（一）完善的法律制度，为不动产登记的顺利实施奠定了基础
瑞士联邦成立之前，各州大多已有了自己的民法。瑞士民法典吸收了德国和法国民法的许多理念与原则，并且其内容之丰富，远超过法国、德国的民法典与商法典之和。同时，瑞士的各州都拥有自己的宪法、法律，有自己的政府、议会、法院等权力机构，享有很大的自治权和自主权，形成了不动产登记法律体系的多层级相互补充的状态。不动产登记的权利和类型丰富，登记的权利除了所有权和抵押权外，还有地役权、用益权、居住权、建筑权、买受权、买回权等，登记的类型有所有权登记、预登记（包括暂时登记）、注销登记、更正登记等。近年来，瑞士联邦政府及联邦土地注册处力推登记办法与规程的统一、登记数据的联网等工作，将传统的不动产登记功能的发挥推向了一个新的阶段。
（二）欧洲长久形成的契约精神，形成了人们根深蒂固的自律意识
契约精神本质上就是一种诚信精神，经过口头或书面合同约定的事项，只要是符合当时法律的，缔约双方就必须履行义务。契约精神要求不但个人之间要遵守契约，公共权力除非个别例外的法定理由不能介入个人之间的契约，而且要通过法律手段保证契约的履行。这种精神贯穿于人们的生产经营以及日常生活，履行契约的自律意识较强。瑞士因不动产登记引发的争议很少甚至几乎没有，国内登记过程中常见的隐瞒事实真相、合同欺诈等在瑞士鲜有见闻。即使有契约方面的争议，也是作为民事争议通过律师、法院自行解决，与登记机构无涉。
（三）民主自治、和谐有序的政治经济体制，为登记工作创造了良好的社会环境
瑞士各州、市（镇）的自治化程度较高，奉行“有限政府”理念，政府自身在规模、职能、权力和行为方式上受到法律和社会的严格限制和有效制约，职责以外的事交给社会中介组织、民间组织，经济的事情交给市场，法律的事务交给律师、法院。不动产登记机构要做的就是依法将需要登记的事项依申请记载于登记簿，同时做好公示工作。登记机构所从事的工作属于事务性的工作，一般不受上级机关或其他部门的干预。登记工作人员也比较稳定，能够独立履行职责，避免了登记工作受到不当因素的干涉。
（四）公证、测绘等行业职业化的成熟发展，减轻了登记机构的审查压力
瑞士公证机构和工作人员的主要职责为“给各方意见并解释他们的法律状况以及其行动的后果，同时提供必要的法律服务”，如资信调查、起草契约、代为办理不动产登记等。瑞士的公证人在德语地区一般为政府公务人员，在法语地区一般以个人名义执业。公证人须经过专业考试取得相应资格，联邦及各州均有公证人协会，负责公证人的行业自律。瑞士民法典关于不动产契约公证生效的规定，使得公证人前置审查成为登记必经环节，从而有效地预防了纠纷的发生，减轻了登记审查的压力。
测绘的原则由联邦委员会统一制定，官方测绘的地图作为不动产登记簿登记的依据。登记机构不对测绘成果进行实质性审查，由测绘机构和测量师对于测绘成果承担责任。测量师协会负责测量师的行业管理，并对测量过错承担连带赔偿责任。
（五）不动产统一登记的模式，保证了信息的完整准确，查询方便
瑞士不动产登记的标的物包括不动产、土地上独立且持续的权利、矿山、共同土地所有权的应得部分，土地所有权及于地上和地下，包括全部建筑物、植物及泉水。有的州如日内瓦还负责船舶的登记工作。在划定的登记区域内，只有一个不动产登记机构。除公共交通的铁路设置特别的不动产登记簿外，均在同一个登记簿上记载。不动产登记实行属地管理，不动产依其地理位置，登记于所在区域的不动产登记簿上。某块土地跨区域时，则分别在所在区域登记，相关权利登记则在大部分土地所在区域登记，该登记机构须通知其他登记机构。统一的登记机构以及登记簿，保证了登记信息的唯一性、准确性和权威性，也方便了权利人及利害关系人的查询。（待续）
马志刚/责任编辑
（一）瑞士联邦制的政体
瑞士是一个多党联邦议会民主共和体。瑞士联邦委员会是主管联邦的最高政府机构，由联邦议会选举产生，任期4年，作为联合内阁和集体领导运作。它实行委员会制，7名委员分别担任外交、内政、司法与警察、军事、财政、国民经济和交通运输部长，国家元首也由他们轮流担任。自1848年以来，瑞士行政架构从未同时更换过，保持了长期的延续性。
（二）瑞士的立法司法体系
瑞士的联邦立法权最初被赋予联邦议会，政府没有立法权。19世纪末以来，随着政府对经济干预的加强以及依法行政的需要，政府获得了授权立法的权力。政府立法主要是通过向议会提出议案以及制定行政法规、行政规章的方式实现，在议会立法的法案中，70%-80%为政府提出的议案。各州也有其议会，享有联邦宪法和州宪法规定的立法权限。
瑞士设有一个联邦最高法院，法官由议会选举产生，任期6年，该法院的职能是审理对州法院判决或联邦行政机构行政裁决的上诉。瑞士的26个州均有自己的宪法、行政机构、议会、法院，在本州的立法决策上有相当大的自主权。
（三）瑞士房地产市场基本情况
瑞士为发达国家，人口约750万人，其中20%为外籍人士。瑞士是个高离婚率的国家，目前约有126.83万户单身家庭，而有孩子的家庭总数为108.43万户。其房地产市场经过多年的发展，已进入了一个稳定发展期，人均居住面积达到44平方米，供需总体平衡，呈现“四多、四少”的特点。1.住房市场存量多，增量少。2.租房者多，购房者少。目前瑞士住房自有率为40%左右，明显低于挪威（83%）、法国（53%）等其他发达国家。3.购房贷款的多，还本金的少。由于银行可提供八成房贷，且贷款利率很低，瑞士人买房一般不会全款购房，而选择归还利息而不还本金，尽量延长债务期。另外，贷款利率可冲抵纳税基数，合理避税。房屋出售时一般都附带抵押贷款，由买受人继续还款。4.入住率高，炒房者少。瑞士针对“炒房”行为制定了严厉的税收政策，令“炒房者”望而却步。对外籍人士购房，审核非常严格，甚至需要当地民众表决通过方可。据介绍，瑞士的住房空置率仅为1.5%。
二、瑞士不动产登记的特点
（一）完善的法律体系
1.瑞士民法典。瑞士于1848年组成联邦，制定了联邦宪法。根据联邦宪法，私法的立法权属于各州。由于各州之间商业往来的需要与各州法律不同造成的不便，统一私法的要求日益迫切，1874年瑞士修改宪法，联邦取得在自然人的能力、婚姻、债法、汇票、破产等方面的立法权。1907年12月10日，联邦议会一致通过《瑞士民法典》，于1912年1月1日起施行。其中第四编为《物权法》，包括所有权、限制物权（役权及土地负担、不动产担保、动产担保）、占有及不动产登记簿等三章。
2.各州的土地注册条例等不动产立法。瑞士许多州的土地登记历史悠久，如日内瓦土地登记已有200多年， 2011年对《土地注册条例》又进行了修订。
3.不动产登记技术规程。瑞士的不动产登记分散在各州进行，体制、管辖各不相同，2012年联邦制订出台了不动产登记技术规程，推行全国联网，实行登记数据标准化，并从联邦的角度对各类数据进行了统一规范。
（二）科学的程序安排
1.实行公证前置。《瑞士民法典》第650条规定：“共有关系，依合意，最多得在30年内不终止。合意须采用公证形式，并在不动产登记后，始生效。”第657条规定：“转移所有权的契约，不经公证，无约束力。”第779条规定：“（一）不动产担保，经在不动产登记簿上登记后始得成立。但法定的例外情况除外。（二）设定不动产担保的契约，须采用公证，始生效力”。瑞士的公证人为经过培训考核的专业人员，从中间人的角度，对交易的不动产以及双方的诚信度（如犯罪记录、银行贷款等）进行全面调查，并由公证人负责起草契约、递交登记申请、代收登记费用。公证人对公证文书承担责任，造成当事人损失的须进行赔偿，公证协会也会承担相应的兜底赔偿责任。
2.多方合作。瑞士的土地测量机构隶属于政府，独立从事测量工作；建筑物、道路、桥梁、管线等的测量一般由具备职业资格的测量师进行，测量数据由政府各部门共享。近年来，瑞士也在推行登记信息与税务部门的联网共享工作。
3.明确分工。公证人出具不动产交易公证文书，提交登记申请。登记机构填写受理日志，法律事务人员先进行全面审查，审查确认无误后，由受理人员进行录入，登记官再次进行审查并决定是否记载于登记簿。
（三）稳定的队伍构成
不动产登记机构的登记工作人员属于公务员序列，录入须通过统一的公务员考试，人员根据需要配备。队伍比较稳定，工资水平比一般的工作人员略高，随着年龄、级别的增加，工资有一套增长机制。除了出现大的工作失误或登记不当被开除外，登记人员基本上实行终身制，按公务员管理的规定以退休方式退出。
负责人由州政府任命，每年须向政府进行一次述职。登记机构内部一般不设科室，登记官独立审查登记并承担责任，不受行政干预。
工作人员一般分登记专业人员和普通文职人员，如日内瓦州登记处中分两类人员，一类是受理人员，一类是法律审核人员，其中法律审核人员必须有法律专业的大学文凭，还需通过登记师的资格考试。卢塞恩州登记处中也分两类人员：一类是一般文职人员，一类是不动产登记师，其中不动产登记师必须受过大学法律教育，要求有律师资格证，通过登记师资格考试，经州法院资格审核后方能担任。
（四）先进的信息系统
1.地理信息系统应用普及。不动产测量普遍采用GIS空间技术，一个地方只有一个官方土地测量机构，采集数据的标准统一，野外测量车可自动采集界址点的数据，测量的结果各部门共享。
2.登记软件先进。软件界面清晰，操作方便，运行稳定，能顺利实现图文相互转化。 3.全国联网即将实现。部分州的登记信息已经实行了联网，由联邦土地注册处负责维护。
4.查询方式简便多样。瑞士实行“登记不发证”制度，权利人并不持有权属证书。当事人可以自行到登记机构进行查询，也可以委托律师、公证人进行查询。2004年以后的数据已经基本录入计算机系统，当事人可以登录登记机构官方网站，录入查询者身份后，可以实现按条件查询。查询方式可以通过建筑物的编号查询，也可以通过街道地址进行查询，一般不能以人查房，涉及当事人隐私的贷款等信息只能是特殊的部门才可以查询。
（五）准确的工作定位
1.登记机构的职能定位。瑞士大部分州的不动产登记机构属于政府行政机构，但其定位仅局限于登记和公示。登记机构一般没有房地产市场管理的职能，依照法律规定办理登记，对外提供查询服务，正常情况下上级行政机关不干预其具体事务，也没有给其他部门把关的行政指令。登记人员一般不与登记申请人直接接触，登记材料由公证人负责递送，收费也由公证人代收，没有多部门集中的服务大厅，窗口压力相对较小。
2.效率与安全的选择。在交易安全与登记效率的选择上，由于不动产交易的价值大、环节多、法律性强，瑞士首选交易安全，将登记效率放到到次要位置。公证前置审查、登记机构的法律人员审查、受理人员录入后，登记官再次审查，多道审查环节，保证了交易的安全。一件登记在公证人提交到登记机构后，往往需要3-5个月的时间方能完成。
3.测绘成果的选用。登记机构不对测绘成果内容进行实质性审查，如有差错，由测量机构承担责任。
4.登记的自然状况要素简洁。瑞士没有“建筑面积”的登记要素，涉及区分所有权的不动产按价值的百分数、千分数登记。对于自然状况，登记的主要为坐落和测绘图纸。对于权利状况，由于瑞士的土地私有，利用他人土地建房、合作建房、在他人土地房屋上设定权利较为普遍，登记的权利种类和内容相当多。
（六）良好的历史延续
1.政策的连贯性与稳定性。瑞士的不动产登记制度具有较大的连续性和稳定性，瑞士民法典确定的不动产登记原则从1907年延续至今，登记的内容、登记簿的式样基本上没有大的改变。
2.历史的登记簿保存良好。因为土地没有期限，需要永久保存，如日内瓦200多年的登记簿册一直保存完好。
三、启示与思考
（一）完善的法律制度，为不动产登记的顺利实施奠定了基础
瑞士联邦成立之前，各州大多已有了自己的民法。瑞士民法典吸收了德国和法国民法的许多理念与原则，并且其内容之丰富，远超过法国、德国的民法典与商法典之和。同时，瑞士的各州都拥有自己的宪法、法律，有自己的政府、议会、法院等权力机构，享有很大的自治权和自主权，形成了不动产登记法律体系的多层级相互补充的状态。不动产登记的权利和类型丰富，登记的权利除了所有权和抵押权外，还有地役权、用益权、居住权、建筑权、买受权、买回权等，登记的类型有所有权登记、预登记（包括暂时登记）、注销登记、更正登记等。近年来，瑞士联邦政府及联邦土地注册处力推登记办法与规程的统一、登记数据的联网等工作，将传统的不动产登记功能的发挥推向了一个新的阶段。
（二）欧洲长久形成的契约精神，形成了人们根深蒂固的自律意识
契约精神本质上就是一种诚信精神，经过口头或书面合同约定的事项，只要是符合当时法律的，缔约双方就必须履行义务。契约精神要求不但个人之间要遵守契约，公共权力除非个别例外的法定理由不能介入个人之间的契约，而且要通过法律手段保证契约的履行。这种精神贯穿于人们的生产经营以及日常生活，履行契约的自律意识较强。瑞士因不动产登记引发的争议很少甚至几乎没有，国内登记过程中常见的隐瞒事实真相、合同欺诈等在瑞士鲜有见闻。即使有契约方面的争议，也是作为民事争议通过律师、法院自行解决，与登记机构无涉。
（三）民主自治、和谐有序的政治经济体制，为登记工作创造了良好的社会环境
瑞士各州、市（镇）的自治化程度较高，奉行“有限政府”理念，政府自身在规模、职能、权力和行为方式上受到法律和社会的严格限制和有效制约，职责以外的事交给社会中介组织、民间组织，经济的事情交给市场，法律的事务交给律师、法院。不动产登记机构要做的就是依法将需要登记的事项依申请记载于登记簿，同时做好公示工作。登记机构所从事的工作属于事务性的工作，一般不受上级机关或其他部门的干预。登记工作人员也比较稳定，能够独立履行职责，避免了登记工作受到不当因素的干涉。
（四）公证、测绘等行业职业化的成熟发展，减轻了登记机构的审查压力
瑞士公证机构和工作人员的主要职责为“给各方意见并解释他们的法律状况以及其行动的后果，同时提供必要的法律服务”，如资信调查、起草契约、代为办理不动产登记等。瑞士的公证人在德语地区一般为政府公务人员，在法语地区一般以个人名义执业。公证人须经过专业考试取得相应资格，联邦及各州均有公证人协会，负责公证人的行业自律。瑞士民法典关于不动产契约公证生效的规定，使得公证人前置审查成为登记必经环节，从而有效地预防了纠纷的发生，减轻了登记审查的压力。
测绘的原则由联邦委员会统一制定，官方测绘的地图作为不动产登记簿登记的依据。登记机构不对测绘成果进行实质性审查，由测绘机构和测量师对于测绘成果承担责任。测量师协会负责测量师的行业管理，并对测量过错承担连带赔偿责任。
（五）不动产统一登记的模式，保证了信息的完整准确，查询方便
瑞士不动产登记的标的物包括不动产、土地上独立且持续的权利、矿山、共同土地所有权的应得部分，土地所有权及于地上和地下，包括全部建筑物、植物及泉水。有的州如日内瓦还负责船舶的登记工作。在划定的登记区域内，只有一个不动产登记机构。除公共交通的铁路设置特别的不动产登记簿外，均在同一个登记簿上记载。不动产登记实行属地管理，不动产依其地理位置，登记于所在区域的不动产登记簿上。某块土地跨区域时，则分别在所在区域登记，相关权利登记则在大部分土地所在区域登记，该登记机构须通知其他登记机构。统一的登记机构以及登记簿，保证了登记信息的唯一性、准确性和权威性，也方便了权利人及利害关系人的查询。（待续）
马志刚/责任编辑