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摘要：本文从住宅舒适性和开发商重视商业利益的矛盾点入手，指出国家经济实力增强、人民生活水平提高、社会进步是住宅舒适性受重视的原因。分析住宅舒适性的特点和开发商的利益关切点，提出将住宅舒适性和舒适性分级引入规范，对商品住宅的开发起到引导作用，设立论坛及奖项，加强政府部门的监督管理职能，最终将开发商利益引导到与住宅舒适性相向而行的轨道上来。
关键词：住宅；舒适性；分级；开发商
1、引言
众所周知，商品住宅市场近几年来火爆异常，住宅已经成为了每个人每个家庭绕不开的话题。伴随着我国经济实力的增强、人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求逐步提高，住户在选房时不仅重视住宅小区的地段、户型面积、价格，更加开始注意住宅户型的舒适性，尤其是那些有改善性住房需求的户主，对居住的品质提出了更高的要求。
住宅是一种特殊的商品，有商品的买卖属性，更承载着居住属性。对每个住户来说，住宅的舒适性是人性化的基本要求，对于一座城市来说，住宅的舒适性反映了城市的进步程度、文明程度、宜居程度。一个好的住宅小区，既能够提升住户的舒适感，又能够为城市的文明面貌做出贡献。
然而，在现实中，开发商会较多的考虑商业利益，拿地之后在开发的过程中，会尽量提高容积率。我们看到的景象是小区内高层住宅林立，楼与楼之间距离紧凑，住宅户型在房间布局、南北通透、居室朝阳、明厨明卫等方面存在着不足，多种因素造成户型的舒适性下降，住户对户型不满意却又无可奈何。
这就是住宅舒适性与开发商利益不一致带来的矛盾的体现，因此，我们迫切需要加强对住宅户型舒适性的认识，重视住宅舒适性与开发商利益的相关性。
2、现代住宅的舒适性都有哪些体现
舒适性是人们对居住环境的感受好坏进行定性定量分析的一种标准。一般来说，人们对于舒适性好的住宅有哪些特点都存在一些共识：
2.1房间布局符合人们的居住生活秩序。比如客厅是开放空间，卧室、卫生间是私密空间，厨房与客厅之间有餐厅过渡等等。住宅户型的房间布局、室内空间在使用上的舒适、安全、便利是保证居住舒适度的基本前提。
2.2户型南北通透，客厅和餐厅贯穿南北方向，南北都有窗，有利于夏季的散热。南北通透的户型采光较好，布局也比较的合理。
2.3居室的朝阳特性。阳光给人带来了居室的温暖和心理上的慰藉，所以住户选择户型时都希望朝阳的居室多一些。对于南北通透的户型来说，三居室的户型，有两居室朝阳比较理想，四居室的户型有三居室朝阳比较理想。无论是三口之家或是五口之家都可以享受阳光的关照。
2.4卫生间的数量及明暗。三居室户型一般居住三口之家，设置一个卫生间就能满足使用要求，四居室户型在三代同堂居住的时候，设置两个卫生间就显得必不可少。
2.5每层的住户数量。每层的住户数量就是我们常说的一梯几户，通常多层、小高层住宅，一梯两户、一梯三户的户型较为普遍。高层住宅与多层、小高层住宅相比，电梯和楼梯数量各增加了一部，公摊面积显著加大，因此一梯四户或四户以上的户型较为普遍。
2.6公摊面积的大小。公摊面积小，意味着使用面积大，户内空间更大。
2.7住宅为绿色建筑。绿色建筑的要求很多，和我们日常关系最密切的特性就是建筑是否节能，越是节能的建筑，室内温度受外界温度变化的影响小，居住起来更加舒适，能够较少的依赖空调设备。
3、开发商利益关切点
开发商所拿的每块住宅建设用地，容积率、层数都有明确的规定。开发商对一个住宅小区的购买人群、规模、档次确定之后，都想尽量建设更多的住宅，有更多的销售面积可供出售，实现商业利益最大化。要想建设更多面积的住宅，有一些常用做法：一是建设高层住宅；二是采用一梯多户的户型，出现中间户型，出现铜角户型、银角户型。三是户型的面宽小、进深大，这种方法能有效的提高土地使用效率，在相同的用地面积上建设更多的住宅。
以上几种方法，一般来说，都降低了住宅的舒适性。比如住宅的层数较多，会造成电梯使用人数增加，在上班下班的高峰期，电梯的等待时间会较长。再比如一梯多户，中间户型出现全阳户型，南北不通风，夏季较为闷热。再比如户型的面宽小、进深大，是开发商节约用地，提高容积率的常用方法，这样的户型存在的问题就是朝阳的居室数量少，一般一个户型只有一个房间或两个房间朝阳，其它的房间都朝向北侧，由于进深大，中间部位采光不好。
由以上分析不难看出，开发商为了自己的商业利益最大化，不可避免的要在开发用地上多建住宅，导致了住宅舒适性的降低。提高住宅的舒适性与开发商利益存在矛盾，提高舒适性可能会导致开发商利益受损。如何解决这个看似无解的问题，我们需要从更广的角度去探究分析。
4、在住宅规范中引入舒适性概念并对舒适性进行分级
4.1住宅规范中引入舒适性的概念
我们知道《住宅设计规范》是住宅设计的基本标准，规范里规定了户型空间、房间大小、构造做法、室内装修、建筑设备等。这些规定，都是满足人的生活起居的最低限度的要求。例如规范条文“每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照”，如果一个户型只有一个居室能够获得冬季日照，虽然满足了规范要求，但舒适性大大降低，我们在现实楼盘中见到的边角住宅户型就是依据这条规定设计的，仅有一间居室位于向阳的一侧，其它居室都位于背阳一侧。这就说明，《住宅设计规范》仅规定了住宅的最低标准，对于住宅的舒适性没有提出明确的要求。
随着人民生活水平的提高，人们早已不再满足于住，而是要追求如何住的更舒适。以往，在住宅户型的舒适性方面，在设计阶段只是按照设计师个人的理解来确定，在销售阶段我们只能在开发商的广告里见到，缺少有权威有依据的判定标准来确定住宅戶型是否舒适、舒适的程度如何。
所以本文建议将住宅的“舒适性”做为一个新概念引入住宅设计规范，从以人为本的理念出发，综合考虑现阶段人们对住宅空间、朝向、房间面积、卫生间明暗、公摊面积大小、南北通透、每层户数、绿色节能等方面的要求，给出住宅户型舒适性的判定标准。 4.2将住宅按照舒适性分级
舒适性是一个定性的概念和标准。每个商品住宅小区，定位不完全相同，品质从高端到低端都有。高端小区一般来说容积率控制的较低，环境绿化更为优美，层数适中，舒适性好的户型比例更多。一个小区的舒适性到底有多高，仅凭开发商的销售推广宣传，存在着信息不对称的问题。住户在购买商品住宅的时候，都希望买到舒适性好的户型，面对一个小区的多种户型，全靠自己分析比对。
所以本文建议将舒适性量化，在规范中进一步引入“舒适性分级”的概念（例如一级舒适性作为高端住宅的必要标准、二级三级舒适性作为中低端住宅的必要标准），并要求开发商在销售时，要公布各个户型舒适性的分级信息。对于住户来说，识别住宅户型的舒适性更加简单易行，对于商品住宅市场来说，将更加规范。
5、建立住宅舒適性论坛，对住宅及开发商进行必要的评价
商品住宅的开发受到公众广泛关注，关系到每个买房人的利益。现实中每个开发商的开发行为自发性较强，统一性不足，因此应该对这个行业进行更多的正面方向的引导，可以由行业协会或是权威部门设立人居环境论坛，每一年或每两年举办一次。将住宅舒适性作为重要的论坛主题之一，并在论坛期间设立住宅舒适性方面的最优户型奖项，设置楼盘舒适性方面的最优楼盘奖项，获奖户型、获奖楼盘及其开发商面向公众公布。
对于楼盘和开发商来说，这样的优秀奖项，效果堪比销售广告，而推广成本远低于销售广告。
6、引入政府管理监督职能，在政策上给予支持
政府的政策导向和支持，在提高住宅的舒适性方面能够发挥重要的作用。可以考虑在政府层面，发挥政府有关部门的监督管理职能，在地块出让的说明中，要求开发商在规划和设计阶段，就要对住宅户型要进行舒适性分级，不同舒适性级别的户型的比例不能低于多少。
建设的住宅舒适性等级越高，一般来说就要适当降低容积率，减少建筑面积，舒适性提高可能会造成总销售收入减少。政府的在政策上可以考虑对于舒适性达标或高于标准的住宅小区，在税收方面给予支持，这个小区的开发商在今后的拿地、项目审批、房产企业信用评价等方面给予优惠。
7、结语
综上所述，住宅的舒适性和开发商利益之间存在着一定的联系。我们可以先从规范规定入手，在规划设计方面做出舒适性规定；由政府发挥监督管理职能，在政策层面给予支持；设立相关的论坛、协会组织，为舒适性好的户型和楼盘评奖；多种方法共同作用，使住宅的舒适性与开发商的利益呈正向相关性，也就使得住宅的舒适性与开发商利益取得了一致性，呈现双赢的结果。
住宅舒适性的提高，为安居乐业提供物质基础；提高住宅的舒适性，建设舒适性优良的楼盘，应该成为住户、开发商、政府共同努力并力争达到的目标。
关键词：住宅；舒适性；分级；开发商
1、引言
众所周知，商品住宅市场近几年来火爆异常，住宅已经成为了每个人每个家庭绕不开的话题。伴随着我国经济实力的增强、人民生活水平的提高，人们对居住质量的要求逐步提高，住户在选房时不仅重视住宅小区的地段、户型面积、价格，更加开始注意住宅户型的舒适性，尤其是那些有改善性住房需求的户主，对居住的品质提出了更高的要求。
住宅是一种特殊的商品，有商品的买卖属性，更承载着居住属性。对每个住户来说，住宅的舒适性是人性化的基本要求，对于一座城市来说，住宅的舒适性反映了城市的进步程度、文明程度、宜居程度。一个好的住宅小区，既能够提升住户的舒适感，又能够为城市的文明面貌做出贡献。
然而，在现实中，开发商会较多的考虑商业利益，拿地之后在开发的过程中，会尽量提高容积率。我们看到的景象是小区内高层住宅林立，楼与楼之间距离紧凑，住宅户型在房间布局、南北通透、居室朝阳、明厨明卫等方面存在着不足，多种因素造成户型的舒适性下降，住户对户型不满意却又无可奈何。
这就是住宅舒适性与开发商利益不一致带来的矛盾的体现，因此，我们迫切需要加强对住宅户型舒适性的认识，重视住宅舒适性与开发商利益的相关性。
2、现代住宅的舒适性都有哪些体现
舒适性是人们对居住环境的感受好坏进行定性定量分析的一种标准。一般来说，人们对于舒适性好的住宅有哪些特点都存在一些共识：
2.1房间布局符合人们的居住生活秩序。比如客厅是开放空间，卧室、卫生间是私密空间，厨房与客厅之间有餐厅过渡等等。住宅户型的房间布局、室内空间在使用上的舒适、安全、便利是保证居住舒适度的基本前提。
2.2户型南北通透，客厅和餐厅贯穿南北方向，南北都有窗，有利于夏季的散热。南北通透的户型采光较好，布局也比较的合理。
2.3居室的朝阳特性。阳光给人带来了居室的温暖和心理上的慰藉，所以住户选择户型时都希望朝阳的居室多一些。对于南北通透的户型来说，三居室的户型，有两居室朝阳比较理想，四居室的户型有三居室朝阳比较理想。无论是三口之家或是五口之家都可以享受阳光的关照。
2.4卫生间的数量及明暗。三居室户型一般居住三口之家，设置一个卫生间就能满足使用要求，四居室户型在三代同堂居住的时候，设置两个卫生间就显得必不可少。
2.5每层的住户数量。每层的住户数量就是我们常说的一梯几户，通常多层、小高层住宅，一梯两户、一梯三户的户型较为普遍。高层住宅与多层、小高层住宅相比，电梯和楼梯数量各增加了一部，公摊面积显著加大，因此一梯四户或四户以上的户型较为普遍。
2.6公摊面积的大小。公摊面积小，意味着使用面积大，户内空间更大。
2.7住宅为绿色建筑。绿色建筑的要求很多，和我们日常关系最密切的特性就是建筑是否节能，越是节能的建筑，室内温度受外界温度变化的影响小，居住起来更加舒适，能够较少的依赖空调设备。
3、开发商利益关切点
开发商所拿的每块住宅建设用地，容积率、层数都有明确的规定。开发商对一个住宅小区的购买人群、规模、档次确定之后，都想尽量建设更多的住宅，有更多的销售面积可供出售，实现商业利益最大化。要想建设更多面积的住宅，有一些常用做法：一是建设高层住宅；二是采用一梯多户的户型，出现中间户型，出现铜角户型、银角户型。三是户型的面宽小、进深大，这种方法能有效的提高土地使用效率，在相同的用地面积上建设更多的住宅。
以上几种方法，一般来说，都降低了住宅的舒适性。比如住宅的层数较多，会造成电梯使用人数增加，在上班下班的高峰期，电梯的等待时间会较长。再比如一梯多户，中间户型出现全阳户型，南北不通风，夏季较为闷热。再比如户型的面宽小、进深大，是开发商节约用地，提高容积率的常用方法，这样的户型存在的问题就是朝阳的居室数量少，一般一个户型只有一个房间或两个房间朝阳，其它的房间都朝向北侧，由于进深大，中间部位采光不好。
由以上分析不难看出，开发商为了自己的商业利益最大化，不可避免的要在开发用地上多建住宅，导致了住宅舒适性的降低。提高住宅的舒适性与开发商利益存在矛盾，提高舒适性可能会导致开发商利益受损。如何解决这个看似无解的问题，我们需要从更广的角度去探究分析。
4、在住宅规范中引入舒适性概念并对舒适性进行分级
4.1住宅规范中引入舒适性的概念
我们知道《住宅设计规范》是住宅设计的基本标准，规范里规定了户型空间、房间大小、构造做法、室内装修、建筑设备等。这些规定，都是满足人的生活起居的最低限度的要求。例如规范条文“每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照”，如果一个户型只有一个居室能够获得冬季日照，虽然满足了规范要求，但舒适性大大降低，我们在现实楼盘中见到的边角住宅户型就是依据这条规定设计的，仅有一间居室位于向阳的一侧，其它居室都位于背阳一侧。这就说明，《住宅设计规范》仅规定了住宅的最低标准，对于住宅的舒适性没有提出明确的要求。
随着人民生活水平的提高，人们早已不再满足于住，而是要追求如何住的更舒适。以往，在住宅户型的舒适性方面，在设计阶段只是按照设计师个人的理解来确定，在销售阶段我们只能在开发商的广告里见到，缺少有权威有依据的判定标准来确定住宅戶型是否舒适、舒适的程度如何。
所以本文建议将住宅的“舒适性”做为一个新概念引入住宅设计规范，从以人为本的理念出发，综合考虑现阶段人们对住宅空间、朝向、房间面积、卫生间明暗、公摊面积大小、南北通透、每层户数、绿色节能等方面的要求，给出住宅户型舒适性的判定标准。 4.2将住宅按照舒适性分级
舒适性是一个定性的概念和标准。每个商品住宅小区，定位不完全相同，品质从高端到低端都有。高端小区一般来说容积率控制的较低，环境绿化更为优美，层数适中，舒适性好的户型比例更多。一个小区的舒适性到底有多高，仅凭开发商的销售推广宣传，存在着信息不对称的问题。住户在购买商品住宅的时候，都希望买到舒适性好的户型，面对一个小区的多种户型，全靠自己分析比对。
所以本文建议将舒适性量化，在规范中进一步引入“舒适性分级”的概念（例如一级舒适性作为高端住宅的必要标准、二级三级舒适性作为中低端住宅的必要标准），并要求开发商在销售时，要公布各个户型舒适性的分级信息。对于住户来说，识别住宅户型的舒适性更加简单易行，对于商品住宅市场来说，将更加规范。
5、建立住宅舒適性论坛，对住宅及开发商进行必要的评价
商品住宅的开发受到公众广泛关注，关系到每个买房人的利益。现实中每个开发商的开发行为自发性较强，统一性不足，因此应该对这个行业进行更多的正面方向的引导，可以由行业协会或是权威部门设立人居环境论坛，每一年或每两年举办一次。将住宅舒适性作为重要的论坛主题之一，并在论坛期间设立住宅舒适性方面的最优户型奖项，设置楼盘舒适性方面的最优楼盘奖项，获奖户型、获奖楼盘及其开发商面向公众公布。
对于楼盘和开发商来说，这样的优秀奖项，效果堪比销售广告，而推广成本远低于销售广告。
6、引入政府管理监督职能，在政策上给予支持
政府的政策导向和支持，在提高住宅的舒适性方面能够发挥重要的作用。可以考虑在政府层面，发挥政府有关部门的监督管理职能，在地块出让的说明中，要求开发商在规划和设计阶段，就要对住宅户型要进行舒适性分级，不同舒适性级别的户型的比例不能低于多少。
建设的住宅舒适性等级越高，一般来说就要适当降低容积率，减少建筑面积，舒适性提高可能会造成总销售收入减少。政府的在政策上可以考虑对于舒适性达标或高于标准的住宅小区，在税收方面给予支持，这个小区的开发商在今后的拿地、项目审批、房产企业信用评价等方面给予优惠。
7、结语
综上所述，住宅的舒适性和开发商利益之间存在着一定的联系。我们可以先从规范规定入手，在规划设计方面做出舒适性规定；由政府发挥监督管理职能，在政策层面给予支持；设立相关的论坛、协会组织，为舒适性好的户型和楼盘评奖；多种方法共同作用，使住宅的舒适性与开发商的利益呈正向相关性，也就使得住宅的舒适性与开发商利益取得了一致性，呈现双赢的结果。
住宅舒适性的提高，为安居乐业提供物质基础；提高住宅的舒适性，建设舒适性优良的楼盘，应该成为住户、开发商、政府共同努力并力争达到的目标。