目前，我国政府在实施住房分配货币化政策的过程中，针对中低收入者的住房问题，采取的是大力发展经济适用住房的做法，即建设由政府扶持、保本微利销售的经济适用住房向中低收入的家庭提供，此外还有少量的廉租住房提供给最低收入者家庭，以解决他们的住房问题。经济适用住房政策实施以来，虽然取得了一定的成效，但也暴露出一些问题，似乎叫好不叫座。下面将就发展中的几个问题做一探讨。
　　
　　一、科学评估"中低收入家庭"经济状况，正确引导住房消费
　　
　　经济适用住房是为了解决中低收入家庭住房问题而建的，这里首先涉及到的就是中低收入家庭的界定和家庭收入衡量两个方面的问题。
　　从理论上说，家庭总收入应包括家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的价值来衡量，具体包括家庭在银行、合作社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资，以及自己居住的房产和其他不动产的产权价值；现期收入应指家庭所有成员的工资收入和其他工资外收入。因此，要衡量判断一个特定家庭收入水平必须综合考虑这两部分因素。
　　但是，从实践来看，由于目前我国尚未建立个人收入申报制度，这使得政府难以准确核实家庭的真实收入，从而使"中低收入家庭"变成一个十分宽泛而模糊的概念。我们目前认定是否为"中低收入家庭"，主要是看其家庭收入的实际状况。按照货币化分房的有关政策，各地对中低收入标准因地区经济水平而定。但是，从实际操作看，由于缺少对家庭收入核定的有效手段，由于随着市场经济体制的逐步推进，家庭收入的可靠性和稳定性经常发生变化，这使得对中低收入家庭的界定困难重重。目前我国经济适用住房的政策对象难以界定的家庭收入标准，因而在实践操作过程中致使一些需要住房的中低收入家庭没有买到房，而另一部分已经有了住房的中低收入家庭或不应购买经济适用住房的高收入家庭却还在购买经济适用房，然后出租或在二级市场上出售，从而加深了贫富差别。
　　当然，科学评估"中低收入家庭"涉及到整个社会分配制度的运作、监控机制，要完善这些机制在短期是难以实现的。但是，尽管如此，我们还是应该创造条件，积极向这个方向努力，力求逐步准确、科学地对"中低收入家庭"进行评估，以完善住房市场流通体制，提升住宅产业发展的整体效益水平。一是应尽快建立个人收入申报制度并将其与已实行的个人存款实名制相联系，准确掌握家庭收入情况，建立家庭收入档案，严格审查、登记，并实行动态管理，切实保障中低收入家庭的利益。二是应建立起一种新的工薪阶层住房供给的机制，提高政府住房政策的针对性。严格控制经济适用住房的标准，使中等偏低收入家庭成员真正成为政府补贴的享受主体。经济适用住房的标准应包括区位、套面积、建筑层高、建筑物间距、小区绿化、配套设施和总价等多方面，应做到既适用又经济。三是积极引导居民树立正确的消费观念，提倡有能力的居民应从市场上去实现"各尽所能，各居其屋"，而不是依赖经济适用房来解决住房问题。国外成功经验亦表明，住房问题的解决不可能一蹴而就。因此，政策补贴作为一种稀缺资源，只能用在最需要发挥效用的地方。
　　
　　二、严格规范经济适用住房的价格构成，确定其合理的定位，真正做到"雪中送炭"，达到解决中低收入家庭居住问题的目的
　　
　　目前，我国经济适用住房政策的实施，虽取得了可喜的成绩，但离现实需求还有很大差距。究其原因是多方面的，仅从居民的承受力这个角度来看，据有关资料统计，我国许多城镇经济适用住房的价格与中低家庭年收入之比高达10倍甚至10倍以上，远远高于世行测算的合理比例3-6倍。分析造成经济适用住房价格偏高的原因，主要表现在以下几方面：一是尽管政策对经济适用住房的建设用地实施行政划拨的扶持优惠政策，但仅免收的是土地出让金。有关的土地税费、征地费、拆迁安置费并未减免，其中，目前拆迁安置补偿费在地价款中占的比重最大，这直接增加了经济适用住房的建造成本。二是公建配套设施建设费用较高，加大了经济适用住房的建设成本。三是一些开发商在经济适用住房的开发建设和销售过程中，并没有将国家给予的扶持优惠政策落到实处，把政府要求减免的费用仍然打入成本，或加收不合理费用，从中赚取规定外的利润。
　　经济适用住房是以经济为前提的，因此其合理的价格定位尤为关键。而在确定经济适用住房价格时，除了要考虑成本因素外，还应兼顾中低收入家庭的支付能力。经济适用房指导价格的制定应遵循价格形成规律，各类经济适用房价格也应有差异，避免"一刀切"。应强化价格审核制度，建立经济适用住房成本约束机制，严格限制一些开发商借"经济适用住房"之名，低价获得土地，高价销售房子，赚取额外利润。
　　
　　三、适度提高经济适用房的建设规模，提高城市居民的住房结构
　　
　　解决中低收入家庭的住房供应，让中低收入家庭有房可买问题，是各国政府住房管理的主要职能。发展经济适用住房是我国为保障中低收入家庭住房而制定的主要政策。目前，在一些城市，符合条件的中低收入家庭必须通过摇号轮候几年才能买到住房，这既反映了近几年我国较成功地启动了个人住房消费，也反映出这些地方房地产开发的结构性问题，有必要适度提高经济适用住房的建设规模。
　　一是政府应给予一定的政策倾斜，使房地产开发商能变政策行为为企业行为，自愿参与经济适用住房的开发建设。因为经济适用住房保持微利价格的特征，在一定程度上制约了开发商参与的主动性和积极性，为此，政府应建立稳定的经济适用房土地供应渠道，在税费、融资等方面提供相应的优惠政策，并确保优惠政策到位，简化手续，减少环节，以提高开放商参与的积极性，保证开发商可以利用自有资金和优惠的银行贷款自愿参与经济适用房的开发建设。
　　二是地方政府应尽快建立和完善房改金融业务的方针和政策，调动各个商业银行的积极性，让商业银行积极为经济适用住房开发建设贷款。尽管房改金融业务属于政策性业务，但是这项业务的开展必须与市场经济体制下商业银行运作的模式相一致。凡是具有承办房改金融业务能力的商业银行，地方政府应为他们承办房改金融业务提供条件，让他们积极参与，只有这样才能调动各个商业银行为经济适用住房开发建设贷款的积极性。同时，应制定对各个商业银行的监督措施。作为承诺贷款的商业银行来说，经济适用住房开发建设的贷款属于指导性计划，贷与不贷由商业银行自行决定。在对经济适用住房开发建设项目承诺贷款之前，应对承建单位的资质、资金、信誉、项目、销售前景进行综合性的全方位的调查，然后确定贷与不贷。一旦确定并做出承诺，就必须要保证贷款的及时足额到位。如果做出承诺，但是贷款却迟迟不能到位，地方政府应把存入该行的房改资金全部转出，人民银行应按照商业银行法的有关规定给予一定的行政和经济处罚。各有关部门还应对经济适用住房贷款的用项进行监控，确保经济适用住房开发建设贷款的专用性。对于那些打着经济适用住房建设贷款的招牌进行贷款，一旦贷款到位后用于它项的，商业银行应强制收回贷款，地方政府应取消该单位承建经济适用住房开发建设的资格。
　　三是政府应有效运作住房金融，提高中低收入居民的支付能力，解决房改与住房发展的燃眉之急。在完善住宅销售金融服务体系方面，各银行办理的公积金贷款、按揭贷款，无论在宣传上还是在简化贷款手续提高办事效率上，都要不断加强力度。城市中低收入居民购房贷款的全过程，即从提出贷款申请及贷款合同的签订、房产权的登记或抵押、贷款担保到司法公正、放款及还款等。这一过程各个环节的简捷、流畅可以带给消费者更多的便利。目前，在提高配售的金融服务效率方面，还应该更多地努力。此外，从国外的经验来看，凡面向解决中低收入住房问题时，为了减少银行的投资风险，均由政府出面担保，由银行进行较长期购房抵押贷款，这样既提高了居民的购买能力，又加快了中低收入者住房问题的解决。可借鉴国外的经验，由政府出面成立担保公司，给中低收入家庭购买经济适用住房进行第三者担保，使银行免除后顾之忧，加大信贷力度，解决居民的住房问题。
　　
　　四、更加注重廉租住房的共给比例
　　
　　城市的住房政策导向不能只单纯地鼓励大家买房，更应倡导中低收入家庭租房居住。如果地方政府能够提供更多的套型面積较小的廉租住房，计算好房租，我认为更能有效的解决穷人的住房问题，又能帮助调控房价。因为世上没有永远的穷人，等穷人的经济条件好转，再从社会上购自己的住房，腾出廉租房，政府再租给更需要的低收入群体，形成良性循环。这也许是对我们这样的人口大国来说，比经济适用房更切合实际。
　　总之，政府职能部门的主要责任应该是搞好服务，加强监管力度，促使开发企业发挥技术优势、规模优势、竞争优势、降低开发成本，提高开发质量，让更多的中低收入者居者有其屋。