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深圳“商改租”新政,主要是基于商办写字楼“高空置率”与租房有效需求得不到满足的空间资源“错配”现状,目的是增加租赁供应、化解商办高空置率。目前,“商改租”面临的最大问题是土地和建设成本高、改造成本高,怎么降低成本,并让租金与租赁支付能力匹配。短期看,“商改租”是小众产品;长期看,产业周期调整。必然倒逼用地性质调整,在人力密集的现代服务业和内需主导增长的趋势下,“商改租”会大规模地展开,这也意味着,类似深圳这样高度城市化的城市,空间结构史无前例的大变局开启。