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摘 要：随着社会、人口和城市的发展，高层住宅建筑成为主流；高层住宅建筑外墙的渗漏裂问题日益突出，考验着工程的质量和成品的可靠性。本文对高层建筑外墙中常出现的渗漏的问题进行了分析了，并详细讨论了在施工工艺和技术上相应的预防措施，供施工参考，以减少高层住宅建筑外墙出现的渗漏问题。
关键词：高层住宅；防水防渗漏；施工措施，
中图分类号： TU57 文献标识码： A 文章编号：
随着施工新技术，新工艺，新材料的应用和发展，城市的高层建筑质量水平整体水平明显提高，但仍有一些新建住宅的功能性质量通病时有发生，其中较为突出的是住宅外墙渗漏、墙体裂缝等，这也是目前业主用户反映比较普遍集中的问题。
目前高层住宅在国内大中城市日趋普遍，正逐步向高层化、大型化、复杂化发展，其迎风面、受雨面和积水状况变得更为复杂，外墙容易出现渗水现象。尤其像广东这些沿海雨水台风较多的地区，出现渗水现象更为频繁和严重。另一方面，目前沿海地区的住宅室内精装修风头正劲，装修档次和造价越来越高，一旦出现渗漏，将会污染室内精装修而造成重大损失，因而高层住宅的外墙防水更显重要。
关键部位控制的技术措施
高层住宅楼外墙面防渗漏技术
外墙渗漏裂的原因分析。1）高层住宅多为钢筋混凝土框架剪力墙结构，由于外墙填充材料与混凝土是两种不同材料，不同的刚度容易使砖墙与砼之间产生裂缝造成渗漏。2）由于建筑物的不均匀沉降，剪力墙砖角处产生垂直裂缝。3）混凝土墙体震捣不密实。4）由于外墙预留的脚手眼、支设模板的穿墙螺杆眼封堵不严密引起的渗漏。
外墙渗漏裂的治理。1）先要对各道工序进行严格的技术交底，对关键施工点加强检查、监督。2）对梁、墙施工缝接合部分，在浇筑之前要认真清理，凿去浮浆，浇筑梁板砼时要用同标号材料进行接浆。在砌筑多孔砖外墙时，应遵守砌体操作规程：1）砖墙与砼墙面接触处，窗设拉结筋，砌筑时要用柔性砂浆。2）在楼面砌筑外墙部位，先清理杂渣，浇注C20、100厚素砼的止水坎，震捣密实。3）按照窗口尺寸，预制现浇钢筋砼现浇板制作窗台板，带有散水坡和滴水槽，窗台下三皮砖用标准砖砌筑。4）外墙粉刷时，在砖砼结合处增设钢丝网后再粉刷，外立面可根据实际情况进行分格设计，将底墙砂浆切割到底，用PU密封胶嵌实，对窗框四周，砖、砼结合处采取同样措施。5）外墙脚手架拉接尽量预埋在剪力墙中，对少量脚手架洞需分两次用细石砼填实后再做防水处理和水泥砂浆粉刷。6）窗框与墙体之间缝隙用水泥砂浆分层嵌密实，阴角处用PU密封胶嵌满。外墙粉刷前应对脚手眼和支模用螺杆眼进行封堵，采取相应措施。1）要对预塑料套管进行凿除。2）套管凿除后要用1：2水泥砂浆将洞口嵌密实。3）对外墙少量脚手洞需分两次用C20细石砼填实，再做防水处理与水泥砂浆粉刷。
2 外墙预留孔及外墙管道安装引起的渗漏
1）预留的各种孔洞( 如脚手架眼等) 在后补时，施工工艺要求时间间隔不足，且未能填嵌严实，形成渗水通道。防治方法：墙体上的脚手眼填塞前，需将孔内的杂物清除，孔洞侧面毛化处理，采用微膨胀型细石混凝土两次堵实，再用掺防水粉的1 ：3 水泥砂浆补嵌密实至与墙面平。
2）外墙装饰后再安装管道，造成保温层与结构层分离，且孔洞未密封，导致渗水。
防治方法：外墙管道锚固卡时孔不要打得太大，向打好的孔洞内注入玻璃胶等防水材料，以充实锚固卡与孔洞的缝隙。
3 外墙装饰面缺陷造成的渗漏
1）外墙基层未施工找平层，且保温板的粘贴方式选取的不妥，造成渗水隐患；2）墙面的涂料为非弹性耐水性，涂刷遍数不够，适应基层变形能力差，易老化年久脱落，失去防水效果；3）饰面砖铺贴砂浆不饱满或空鼓，密缝铺贴时常出现擦缝不密实或擦缝遗漏，雨水从砖缝渗入造成渗漏；4）外墙面未做分格缝处理，抗裂措施不到位，保温层长期受风化和雨水的作用，在板缝处出现裂缝，形成了渗漏。
防治方法：外墙统一施工聚合物水泥砂浆找平层；选择高弹性、粘结力强、耐候性好、耐水性好涂料，确保底漆、面漆的涂刷遍数和厚度；砖面层铺贴时要用挤浆工艺，严格检查空鼓情况，勾缝平滑、密实，凹槽深度以2mm~3mm 为宜；外墙面应合理设置的分格缝，避免面层抗裂砂浆开裂。
4 屋面和墙体变形缝处的渗漏
1）变形缝内夹有杂物且不贯通，造成刚性结构，改變了变形缝的性能，使部分墙体被拉裂；2）变形缝内嵌填的密封材料材质水密性差，刚性封盖接头没有按规定做好防水处理，产生渗漏。
防治方法：变形缝内严禁掉入砌渣、砂浆和其他杂物，保持干净贯通，确保变形缝的变形性能；变形缝按设计及公司内部工程细部统一做法施工。
5 外窗及其洞口部位引起的渗漏
外窗与结构洞口间空隙过大，未采取办法处理，门窗密封槽留设不规范，未采用嵌缝密封材料或材料不符合要求，密封胶封堵不严及在打胶之前槽口表面灰尘没清理干净，固定不牢固使门窗与不同界面之间产生缝隙，导致渗漏。防治方法：检查所用主要材料出厂合格证、“三性”试验和材料检验报告，保证窗体的合格；窗框与墙体缝隙应用聚氨酯发泡剂嵌填，形成弹性连接并嵌填密实，缝小的也要想法注入发泡剂；门窗框外侧应留5mm 宽的打胶槽口，打胶面应干净干燥后用中性硅酮密封胶密封，严禁在涂料面层上打密封胶；窗框安装采用不小于1.5mm 镀锌铁片连接固定，窗框安装牢固程度得到保证后，才能拨去安装固定的木楔。
6 温度裂缝和不均匀沉降造成墙体裂缝引起的渗漏
建筑基础产生不均匀沉降引起的内部应力变化，在墙体阴阳角或门窗洞口及一些薄弱部位，产生45°或水平方向裂缝而渗漏；2）由于混凝土和砌体两种材料的膨胀系数不同，在不同材料墙体交接处，在温度应力作用下导致变形产生裂缝而渗漏。
防治方法： 对基础不均匀沉降引起的裂隙，应先进行地基加固，等沉降量达到稳定后，再加固墙体，在门窗洞口四角45°方向保温层施工时采取加强措施；对温度变化引起的裂缝，墙体砌筑每天不应超过1.5m，新砌墙体应经过7d 在施工
三、结语
高层住宅外墙防水防渗漏一直是建筑领域中技术工作者们立足需要解决的问题和攻克的难关，它不仅关系到人们日常生活的安居乐业，也关系到建筑整体的安全隐患问题。
由于高层住宅外墙产生渗漏的薄弱环节较多，加上外墙防水至今尚未引起开发商、设计方、施工方等建设参与各方的足够重视，因而外墙渗漏这一通病在工程实践中不断频繁发生。高层住宅的外墙渗漏往往是在业主入住后才得以发现，不仅对业主的生活、工作造成了不利影响，另外由于开展修补工作较为复杂，也使开发商、设计方、施工方不胜其烦。本人认为：认真做好高层住宅外墙防止渗漏
工作，对开发商、业主、设计方、施工方等各方均具有重要的经济和社会效益。只要抓住了高层住宅外墙容易产生渗漏的薄弱环节，找到各个薄弱环节产生渗漏的原因，采用针对性的施工防治方法认真进行控制，是完全可以有效地防治的，施工单位在外墙防水中可以发挥更大的能动作用。近几年在广东某高层住宅时，我们针对外墙容易产生渗漏的薄弱环节，按照本文所述认真进行了原因分析，并采取有效可行的措施进行施工质量控制，在工程实践取得了明显的施工效果，经竣工多年的使用效果来看，业主普遍反映满意。
关键词：高层住宅；防水防渗漏；施工措施，
中图分类号： TU57 文献标识码： A 文章编号：
随着施工新技术，新工艺，新材料的应用和发展，城市的高层建筑质量水平整体水平明显提高，但仍有一些新建住宅的功能性质量通病时有发生，其中较为突出的是住宅外墙渗漏、墙体裂缝等，这也是目前业主用户反映比较普遍集中的问题。
目前高层住宅在国内大中城市日趋普遍，正逐步向高层化、大型化、复杂化发展，其迎风面、受雨面和积水状况变得更为复杂，外墙容易出现渗水现象。尤其像广东这些沿海雨水台风较多的地区，出现渗水现象更为频繁和严重。另一方面，目前沿海地区的住宅室内精装修风头正劲，装修档次和造价越来越高，一旦出现渗漏，将会污染室内精装修而造成重大损失，因而高层住宅的外墙防水更显重要。
关键部位控制的技术措施
高层住宅楼外墙面防渗漏技术
外墙渗漏裂的原因分析。1）高层住宅多为钢筋混凝土框架剪力墙结构，由于外墙填充材料与混凝土是两种不同材料，不同的刚度容易使砖墙与砼之间产生裂缝造成渗漏。2）由于建筑物的不均匀沉降，剪力墙砖角处产生垂直裂缝。3）混凝土墙体震捣不密实。4）由于外墙预留的脚手眼、支设模板的穿墙螺杆眼封堵不严密引起的渗漏。
外墙渗漏裂的治理。1）先要对各道工序进行严格的技术交底，对关键施工点加强检查、监督。2）对梁、墙施工缝接合部分，在浇筑之前要认真清理，凿去浮浆，浇筑梁板砼时要用同标号材料进行接浆。在砌筑多孔砖外墙时，应遵守砌体操作规程：1）砖墙与砼墙面接触处，窗设拉结筋，砌筑时要用柔性砂浆。2）在楼面砌筑外墙部位，先清理杂渣，浇注C20、100厚素砼的止水坎，震捣密实。3）按照窗口尺寸，预制现浇钢筋砼现浇板制作窗台板，带有散水坡和滴水槽，窗台下三皮砖用标准砖砌筑。4）外墙粉刷时，在砖砼结合处增设钢丝网后再粉刷，外立面可根据实际情况进行分格设计，将底墙砂浆切割到底，用PU密封胶嵌实，对窗框四周，砖、砼结合处采取同样措施。5）外墙脚手架拉接尽量预埋在剪力墙中，对少量脚手架洞需分两次用细石砼填实后再做防水处理和水泥砂浆粉刷。6）窗框与墙体之间缝隙用水泥砂浆分层嵌密实，阴角处用PU密封胶嵌满。外墙粉刷前应对脚手眼和支模用螺杆眼进行封堵，采取相应措施。1）要对预塑料套管进行凿除。2）套管凿除后要用1：2水泥砂浆将洞口嵌密实。3）对外墙少量脚手洞需分两次用C20细石砼填实，再做防水处理与水泥砂浆粉刷。
2 外墙预留孔及外墙管道安装引起的渗漏
1）预留的各种孔洞( 如脚手架眼等) 在后补时，施工工艺要求时间间隔不足，且未能填嵌严实，形成渗水通道。防治方法：墙体上的脚手眼填塞前，需将孔内的杂物清除，孔洞侧面毛化处理，采用微膨胀型细石混凝土两次堵实，再用掺防水粉的1 ：3 水泥砂浆补嵌密实至与墙面平。
2）外墙装饰后再安装管道，造成保温层与结构层分离，且孔洞未密封，导致渗水。
防治方法：外墙管道锚固卡时孔不要打得太大，向打好的孔洞内注入玻璃胶等防水材料，以充实锚固卡与孔洞的缝隙。
3 外墙装饰面缺陷造成的渗漏
1）外墙基层未施工找平层，且保温板的粘贴方式选取的不妥，造成渗水隐患；2）墙面的涂料为非弹性耐水性，涂刷遍数不够，适应基层变形能力差，易老化年久脱落，失去防水效果；3）饰面砖铺贴砂浆不饱满或空鼓，密缝铺贴时常出现擦缝不密实或擦缝遗漏，雨水从砖缝渗入造成渗漏；4）外墙面未做分格缝处理，抗裂措施不到位，保温层长期受风化和雨水的作用，在板缝处出现裂缝，形成了渗漏。
防治方法：外墙统一施工聚合物水泥砂浆找平层；选择高弹性、粘结力强、耐候性好、耐水性好涂料，确保底漆、面漆的涂刷遍数和厚度；砖面层铺贴时要用挤浆工艺，严格检查空鼓情况，勾缝平滑、密实，凹槽深度以2mm~3mm 为宜；外墙面应合理设置的分格缝，避免面层抗裂砂浆开裂。
4 屋面和墙体变形缝处的渗漏
1）变形缝内夹有杂物且不贯通，造成刚性结构，改變了变形缝的性能，使部分墙体被拉裂；2）变形缝内嵌填的密封材料材质水密性差，刚性封盖接头没有按规定做好防水处理，产生渗漏。
防治方法：变形缝内严禁掉入砌渣、砂浆和其他杂物，保持干净贯通，确保变形缝的变形性能；变形缝按设计及公司内部工程细部统一做法施工。
5 外窗及其洞口部位引起的渗漏
外窗与结构洞口间空隙过大，未采取办法处理，门窗密封槽留设不规范，未采用嵌缝密封材料或材料不符合要求，密封胶封堵不严及在打胶之前槽口表面灰尘没清理干净，固定不牢固使门窗与不同界面之间产生缝隙，导致渗漏。防治方法：检查所用主要材料出厂合格证、“三性”试验和材料检验报告，保证窗体的合格；窗框与墙体缝隙应用聚氨酯发泡剂嵌填，形成弹性连接并嵌填密实，缝小的也要想法注入发泡剂；门窗框外侧应留5mm 宽的打胶槽口，打胶面应干净干燥后用中性硅酮密封胶密封，严禁在涂料面层上打密封胶；窗框安装采用不小于1.5mm 镀锌铁片连接固定，窗框安装牢固程度得到保证后，才能拨去安装固定的木楔。
6 温度裂缝和不均匀沉降造成墙体裂缝引起的渗漏
建筑基础产生不均匀沉降引起的内部应力变化，在墙体阴阳角或门窗洞口及一些薄弱部位，产生45°或水平方向裂缝而渗漏；2）由于混凝土和砌体两种材料的膨胀系数不同，在不同材料墙体交接处，在温度应力作用下导致变形产生裂缝而渗漏。
防治方法： 对基础不均匀沉降引起的裂隙，应先进行地基加固，等沉降量达到稳定后，再加固墙体，在门窗洞口四角45°方向保温层施工时采取加强措施；对温度变化引起的裂缝，墙体砌筑每天不应超过1.5m，新砌墙体应经过7d 在施工
三、结语
高层住宅外墙防水防渗漏一直是建筑领域中技术工作者们立足需要解决的问题和攻克的难关，它不仅关系到人们日常生活的安居乐业，也关系到建筑整体的安全隐患问题。
由于高层住宅外墙产生渗漏的薄弱环节较多，加上外墙防水至今尚未引起开发商、设计方、施工方等建设参与各方的足够重视，因而外墙渗漏这一通病在工程实践中不断频繁发生。高层住宅的外墙渗漏往往是在业主入住后才得以发现，不仅对业主的生活、工作造成了不利影响，另外由于开展修补工作较为复杂，也使开发商、设计方、施工方不胜其烦。本人认为：认真做好高层住宅外墙防止渗漏
工作，对开发商、业主、设计方、施工方等各方均具有重要的经济和社会效益。只要抓住了高层住宅外墙容易产生渗漏的薄弱环节，找到各个薄弱环节产生渗漏的原因，采用针对性的施工防治方法认真进行控制，是完全可以有效地防治的，施工单位在外墙防水中可以发挥更大的能动作用。近几年在广东某高层住宅时，我们针对外墙容易产生渗漏的薄弱环节，按照本文所述认真进行了原因分析，并采取有效可行的措施进行施工质量控制，在工程实践取得了明显的施工效果，经竣工多年的使用效果来看，业主普遍反映满意。