论文部分内容阅读
自从去年10月底“横空出世”以来，自住型商品房无疑是北京楼市中备受瞩目的新鲜事物。数月时间内，自住型商品房已经形成了32宗、329万平方米的土地供应，撑起土地成交的“半边天”。第一个项目恒大御景湾仅提供2000余套房源，却引发万人空巷的登记申购热情。官方近期又宣布，今年北京市商品房建设用地，将有60%用于自住型商品房建设；相较于之前的“7折”限价，官方消息称今年推出的项目甚至有可能“打5折”。
对于这个杂糅着商品房属性和保障房属性的“新发明”，叫好拥趸之众有目共睹，而质疑忧虑的声音也不绝于耳。诞生不足半年，关于自住型商品房政策走向、市场影响的种种迷雾依然存在。
政策持续多久？
自住房政策刚刚推出不久，舆论就质疑其不过是“应景推出”，甚至调侃细数“北京到底发明了多少种房子”，讽刺自住型商品房不过是“拍脑袋”的产物。那么，虽然现在“风头正劲”，但是自住房政策的可持续性如何？
数据显示今年截至1月20日，北京已经供应自住房用地10宗，建筑规模超过100万平方米。自去年下半年推出以来，全市已成交自住房地块共计32宗，建筑规模累计达到329万平方米。很明显，自住房用地规模在继续扩大、推地速度也在持续加强。
然而，自住型商品房的保障房属性，来源于地方政府牺牲部分土地收益，对于依靠土地财政的地方政府而言，对这种“让利”的耐受能力、耐受时间，影响着自住房的生命力。
据北京市国土局数据，2013年成交的住宅用地中，共配建各类保障房建设规模约346万平方米，由此减少的政府土地收益约300亿元。其中，通过竞建方式增加的各类保障房建筑规模约92万平方米，由此减少的政府土地收益约130亿元。
最近官方提出的“保障房共有产权模式”，或许能开出答案。北京市住建委委员邹劲松公开表示，北京今年将研究保障房共有产权模式，具体是指按个人与政府的出资比例共同拥有房屋产权。满足条件后出售房产，或者只能由政府回购，或者与政府共享收益。比如北京经适房和限价房，就是一种固定比例的“售后共有产权模式”，而自住型商品房的模式仍在细化之中。
另一个关于政策可持续性的疑问，来自于需求端的“低门槛”。按照政策设计，申请自住房的门槛相对较低，和目前北京有无“房票”的人群范围基本一致。业内认为，和限购政策一样，恐怕只能“压得住一时”。
亚豪机构副总经理任启鑫表示，目前自住房的供需比例已经非常大，随着时间推移，将有越来越多的人满足申购条件，新增需求处于快速累积状态。“关键是新增供应的速度，能否跟上需求增长的速度，要不然缺口越来越大。”
摊薄房价数字？
在自住房推出之际，北京房价已经连续多个季度持续上行，全年涨幅20%无疑，自住房被视为“解压”和“救火”。按照政策设计，2014年计划推出5万套，房价在1万至2.2万元/平米之间。
数据显示，近几年的北京商品住宅的年均成交量在10万-12万套左右，也就意味着自住房将占据总量的三四成。大量低价房的入市，是否能起到拉低房价水平、摊薄房价数字的作用？
稳定房价，本就是政府推出自住房的初衷。北京市住建委主任杨斌年初公开表示，保持房价基本稳定已经列入到今年的工作计划中。保障房家庭和不具备保障房资格、但又买不起纯商品房的“夹心层”，对于房价的上涨最敏感，受到的影响也最明显，自住型商品房是专为这类人群设计的。
中国房地产学会副会长陈国强认为，自住房的大量入市很有可能对房价起“下拉”作用，如果计入房价统计体系，将人为摊平统计数字。此外，由于今年拟出让的自住房地块，有不少位于五环内区域，在朝阳、丰台等地多有项目，因此对城区房价水平影响也不容小觑。
然而，质疑的声音认为，拉低房价的目标，对于自住房来说有些期望过高，几乎是“不可能完成的任务”。华远地产董事长任志强认为，基于自住房等信号，北京房价下跌信号强烈，但可能是误导，纯商品房价格上涨是摁不住的。
不少业内人士赞同这一观点，大量推行自住型商品房用地，将挤占普通商品房用地规模，推升拿地成本，普通商品房的价格不降反升。
易居研究院副院长丁祖昱认为，从地价角度来看，普通商品房部分的楼板价提升，已经整体上抵消了自住型商品所带来的房价下降效果。而从房价预期来看，土地成本将推高普通商品房房价，或将对周边其他项目的定价起助推的作用，如果整个区域房价上涨20%-30%，就可以将自住房的“7折”完全抵消。而从楼面价的成交情况来看，20%-30%只能算是保守的上涨估计。
刚需市场不再缺房？
巨大的供需矛盾，特别是中低端刚需市场上供应的缺口，造成北京去年“一房难求”。那么，定位于“夹心层”的自住房的大量入市，能否期待缓解这一情况？
北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，如果今年自住型商品房供应达到7万套，将对现有市场产生冲击，“恐慌性抢房”很可能消失。甚至可能会导致房山、大兴等刚需集中区域的市场重新洗牌。对此，任志强也认为，现在北京至少有28万家庭在等待、观望自住房，市场的未来走向是难以预期的。
然而，按照目前的开发速度和供需矛盾，“不再缺房”的市场现状恐怕不能立刻得到纾解。相反，从恒大御景湾项目高达70：1的摇号中签概率来看，买上自住房就好像“中彩票”一样难。因此，担心“自住房买不上，商品房买不起”的焦虑情绪已经在酝酿发酵。
不少业内观点认为，“夹心层”的这种担忧不无道理，因为自住房、限价房等保障性商品房的供应量，与市场需求之间仍然很大差距，“沟壑”不是短期可以迅速填平的。
另一方面，自住房甚至可能对刚需市场产生不良反应的“副作用”，普通商品房市场的供应热情，可能因为自住房的冲击而更趋萎缩。特别是位于五、六环，定价在1.5万-3万元/平米之间的普通商品住宅项目，与自住型商品房购买群体具有相当高的重合度，将受到直接的冲击。
东亚新华地产营销监贾玉鹏认为，首先从土地供应方面来看，自住型商品房土地供应挤占了纯商品住宅的土地供应，如果土地供应不足，纯商品住宅的市场份额肯定会下降；另一方面，由于除去自住房配建部分的楼面价更高了，开发商可能倾向于做中高端产品，也为了避开自住型商品房的直接冲击，那么中低端纯商品住宅市场供应可能进一步收缩。
对于这个杂糅着商品房属性和保障房属性的“新发明”，叫好拥趸之众有目共睹，而质疑忧虑的声音也不绝于耳。诞生不足半年，关于自住型商品房政策走向、市场影响的种种迷雾依然存在。
政策持续多久？
自住房政策刚刚推出不久，舆论就质疑其不过是“应景推出”，甚至调侃细数“北京到底发明了多少种房子”，讽刺自住型商品房不过是“拍脑袋”的产物。那么，虽然现在“风头正劲”，但是自住房政策的可持续性如何？
数据显示今年截至1月20日，北京已经供应自住房用地10宗，建筑规模超过100万平方米。自去年下半年推出以来，全市已成交自住房地块共计32宗，建筑规模累计达到329万平方米。很明显，自住房用地规模在继续扩大、推地速度也在持续加强。
然而，自住型商品房的保障房属性，来源于地方政府牺牲部分土地收益，对于依靠土地财政的地方政府而言，对这种“让利”的耐受能力、耐受时间，影响着自住房的生命力。
据北京市国土局数据，2013年成交的住宅用地中，共配建各类保障房建设规模约346万平方米，由此减少的政府土地收益约300亿元。其中，通过竞建方式增加的各类保障房建筑规模约92万平方米，由此减少的政府土地收益约130亿元。
最近官方提出的“保障房共有产权模式”，或许能开出答案。北京市住建委委员邹劲松公开表示，北京今年将研究保障房共有产权模式，具体是指按个人与政府的出资比例共同拥有房屋产权。满足条件后出售房产，或者只能由政府回购，或者与政府共享收益。比如北京经适房和限价房，就是一种固定比例的“售后共有产权模式”，而自住型商品房的模式仍在细化之中。
另一个关于政策可持续性的疑问，来自于需求端的“低门槛”。按照政策设计，申请自住房的门槛相对较低，和目前北京有无“房票”的人群范围基本一致。业内认为，和限购政策一样，恐怕只能“压得住一时”。
亚豪机构副总经理任启鑫表示，目前自住房的供需比例已经非常大，随着时间推移，将有越来越多的人满足申购条件，新增需求处于快速累积状态。“关键是新增供应的速度，能否跟上需求增长的速度，要不然缺口越来越大。”
摊薄房价数字？
在自住房推出之际，北京房价已经连续多个季度持续上行，全年涨幅20%无疑，自住房被视为“解压”和“救火”。按照政策设计，2014年计划推出5万套，房价在1万至2.2万元/平米之间。
数据显示，近几年的北京商品住宅的年均成交量在10万-12万套左右，也就意味着自住房将占据总量的三四成。大量低价房的入市，是否能起到拉低房价水平、摊薄房价数字的作用？
稳定房价，本就是政府推出自住房的初衷。北京市住建委主任杨斌年初公开表示，保持房价基本稳定已经列入到今年的工作计划中。保障房家庭和不具备保障房资格、但又买不起纯商品房的“夹心层”，对于房价的上涨最敏感，受到的影响也最明显，自住型商品房是专为这类人群设计的。
中国房地产学会副会长陈国强认为，自住房的大量入市很有可能对房价起“下拉”作用，如果计入房价统计体系，将人为摊平统计数字。此外，由于今年拟出让的自住房地块，有不少位于五环内区域，在朝阳、丰台等地多有项目，因此对城区房价水平影响也不容小觑。
然而，质疑的声音认为，拉低房价的目标，对于自住房来说有些期望过高，几乎是“不可能完成的任务”。华远地产董事长任志强认为，基于自住房等信号，北京房价下跌信号强烈，但可能是误导，纯商品房价格上涨是摁不住的。
不少业内人士赞同这一观点，大量推行自住型商品房用地，将挤占普通商品房用地规模，推升拿地成本，普通商品房的价格不降反升。
易居研究院副院长丁祖昱认为，从地价角度来看，普通商品房部分的楼板价提升，已经整体上抵消了自住型商品所带来的房价下降效果。而从房价预期来看，土地成本将推高普通商品房房价，或将对周边其他项目的定价起助推的作用，如果整个区域房价上涨20%-30%，就可以将自住房的“7折”完全抵消。而从楼面价的成交情况来看，20%-30%只能算是保守的上涨估计。
刚需市场不再缺房？
巨大的供需矛盾，特别是中低端刚需市场上供应的缺口，造成北京去年“一房难求”。那么，定位于“夹心层”的自住房的大量入市，能否期待缓解这一情况？
北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，如果今年自住型商品房供应达到7万套，将对现有市场产生冲击，“恐慌性抢房”很可能消失。甚至可能会导致房山、大兴等刚需集中区域的市场重新洗牌。对此，任志强也认为，现在北京至少有28万家庭在等待、观望自住房，市场的未来走向是难以预期的。
然而，按照目前的开发速度和供需矛盾，“不再缺房”的市场现状恐怕不能立刻得到纾解。相反，从恒大御景湾项目高达70：1的摇号中签概率来看，买上自住房就好像“中彩票”一样难。因此，担心“自住房买不上，商品房买不起”的焦虑情绪已经在酝酿发酵。
不少业内观点认为，“夹心层”的这种担忧不无道理，因为自住房、限价房等保障性商品房的供应量，与市场需求之间仍然很大差距，“沟壑”不是短期可以迅速填平的。
另一方面，自住房甚至可能对刚需市场产生不良反应的“副作用”，普通商品房市场的供应热情，可能因为自住房的冲击而更趋萎缩。特别是位于五、六环，定价在1.5万-3万元/平米之间的普通商品住宅项目，与自住型商品房购买群体具有相当高的重合度，将受到直接的冲击。
东亚新华地产营销监贾玉鹏认为，首先从土地供应方面来看，自住型商品房土地供应挤占了纯商品住宅的土地供应，如果土地供应不足，纯商品住宅的市场份额肯定会下降；另一方面，由于除去自住房配建部分的楼面价更高了，开发商可能倾向于做中高端产品，也为了避开自住型商品房的直接冲击，那么中低端纯商品住宅市场供应可能进一步收缩。