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摘要：本篇文章围绕商业地产开发及建筑设计管理两方面，以建设方对商业地产技术管理的视角，研究目前国内外商业建筑开发模式的差异，分析目前我国商业地产的开发现状及存在问题，提出了通过编制商业项目设计任务书指导商业地产开发的思路。本文重点阐述了大型商业地产订单式开发模式与建筑设计管理内容相结合的理念，提出了今后商业地产的发展方向，为开发企业建设商业建筑项目提供了参考。
关键词：商业地产 建筑设计管理 订单式开发
1.1 引言
商业地产的建筑设计与管理，包含商业地产及建筑设计两方面的范畴。商业地产的出现是房地产行业发展到一定阶段的产物，是地产开发与商业经营的有机结合。商业地产一般是指从事零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等商业用途的房地产开发形式。商业地产的开发模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、别墅等房地产形式。因此，商业地产的建筑设计与管理是一门综合性技术学科。
1.2 商业地产的概念
商业地产实际上是“商业房地产”的简称，英文翻译为“Commercial Real Estate”或“Commercial Property”。 住宅地产是较为单一的房地产开发形式。商业地产则是复合型地产，是地产与商业有机结合的产物。
商业地产的概念有广义和狭义之分；从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；
而狭义商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式；商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPING MALL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小；对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式 ①。其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。
2.1 国内外商业地产开发差异
国内外商业地产项目开发差异主要表现在开发模式、开发流程、设计理念的三方面。国外商业地产项目的所有权、开发权、经营权三者是分离的，而国内往往是开发商集于一身。三权分离优势在于三方仅负责各自擅长的业务，即专业人作专业事，有利于商业项目开发的专业化。
国内开发流程：拿地—建设—策划定位—选择管理团队—招商—运营
国外开发流程：可行性论证—策划定位—确定开发模式—选择管理团队—主力店招商—规划设计—建设—运营
国内外商业地产开发流程相比，国外开发流程注重前期招商及策划的前置，国内开发流程注重的是建设先行，开发流程的差异与商业盈利模式有关，国内的商业地产开发大多采取销售型商业物业，往往是开发建设速度快，竣工后立即销售，销售后进行大面积，大规模的商业二次改造，产生了大量无谓的消耗和浪费。
2.2 商业地产的开发模式
2.2.1 商业地产存在的现实问题
商业地产项目包含地产开发和商业经营两方面的内容，需要进行科学的统一整合与合理定位。但是大多数开发商仅考虑自己作为地产开发商的角色，在商业地产的策划、设计和建设中，没能对项目的日后商业行为进行具体的市场定位和全面调研。在缺乏市场调查及定位的前提下，在建筑设计中盲目寻求经济利益的最大化，常常以快速实现销售和租赁为目的，为了好卖好租而设计，不注重商业功能及需求的设计，降低包括产品选型在内的各项建设成本，甚至选择低端的设计交房标准，这一切往往造成开发内容与市场脱节，消费需求与设计产品不同。常常表现为：商业地产的市场定位不合理，仅仅贪图经济利益，不考虑当地消费需要；商户入住后发现存在诸多的设计先天不足，制约了商业地产的租赁与销售行为，带给了开发商和商业企业不小的麻烦，降低了商业合作效率；普遍情况是商业项目在建成后，为满足商业经营者的使用要求需要大规模的进行项目改造，无论是开发商，还是商业企业均造成了严重的浪费。
其次，目前我国的商业地产设计的专业单位很少，能够开展设计任务的一般都为民用建筑设计院，这些设计单位对商业物业的需求了解甚少，参考的均是民用建筑规范。同时，我国在商业地产项目的设计中没有符合目前商业发展的统一标准和规范，拥有的行业标准颁布至今已相差二十年余的时间，明显落后今日的发展要求。所以，目前商业地产项目设计实施后的利用率低、实用性差、商业价值低是普遍现状。以上情况，实际上对商业地产开发标准的制定又提出了迫切的需求。
2.2.2 订单式商业地产开发
我国的房地产开发市场伴随着国家的各类调控及规范性的政策，正在走向成熟。很多的开发企业重组，合并，甚至倒闭，房地产行业优质资源整合，淘汰缺乏实力的开发商，以专业化、品牌化的房地产开发为方向，是当下地产行业的大趋势，对于寻求眼前的商业利益，忽视了长远发展的开发企业而言，已难以生存。所以，在此背景下，商业地产的开发现在已日渐理性，知名的开发商也已形成了较为先进的开发模式。
商业地产与住宅等其他地产形式不同，设计既要符合建筑规范，而且也要符合各商业业态的商业需求，满足不同种类商业的开店标准。不同种类的商业业态对于商业面积、层高、柱网、荷载、照明、内外部交通动线等需求各不相同，对于商业客、货梯、扶梯的配备要求不一样，对于强、弱电、安防、消防、广播的具体要求也不尽相同；因此，需要由专业的商业策划公司及专业的商业设计公司依据项目的开发定位，按照商业需求进行规划设计，才能切实的保证商业区域的实用性，以及商业价值的最大化。综上所述产生了订单式商业地产开发的新模式。
所谓的订单式商业地产开发模式，是指开发企业与大型商业企业先期签署租售合同，作为入驻主力店，请入驻商业企业参与商业地产项目的前期规划，依据该商业企业的需求进行项目设计及建设，项目竣工后按照合同约定将部分商业租售给该商业企业经营，充分利用这些知名商业企业的品牌实力和影响力，带动次主力店的租售，也带动其它商业店铺的租售行为[1]。美国的商业开发行为较为成熟，通常租售面积超过50%时才进入实施阶段。而在近几年经济不景气的大背景下，其前期确定的租售面达到70%时才开始工程建设。 订单式地产是将招商行为前置，与传统的先建设后招商模式相比，订单式商业地产具诸多优点，能够更好的满足市场的需要，适应不断变化的市场环境，具体表现在：
（1）开发商与大型商业企业形成战略联盟，商业企业能够全面的参与整个商业项目的规划设计过程中，有助于弥补开发商在不同商业业态开发中的专业缺失，经验欠佳的弱点，有利于开发企业进行商业竞争性分析，市场定位和商业业态组合，整合了开发企业与商业企业的各项资源。
（2）商业企业尤其是知名的商业巨头，它的稳定租金为商业地产项目整体运营提供了保障，为开发企业提供了稳定的现金流。房地产开发企业借助商业巨头强大的品牌效应，提升次主力店及其它商铺的租售价格，促进项目整体的招商进度。凭借商业巨头的品牌号召力往往也会带来更多的商机。知名商业企业提供的租金收入虽然不高，但是这些商业企业吸引并带来大量的顾客，推动其它商业区域的入驻，一般情况下，明显提高商业地产项目整体的租售价格，也为商业项目的长远繁荣奠定了基础。
（3）传统的商业模式常常在项目竣工后，为满足不同商业用户的要求进行商业区域的改造，由此造成资金、资源的严重浪费。订单式商业地产的开发模式中，相当大的商业面积是根据商业主力店的需求量身定制，如具体的招商情况明朗顺利，也可将次主力店及商铺共同运用订单式开发的模式，由此将最大程度的减少日后改造的商业区域。
3.1 设计任务书
设计任务书是项目工程设计及建设的指导大纲，是明确项目建设方案（包括设计需求、设计依据、设计范围、设计规模、设计思路等）的重要文件，也是完成设计成果的主要依据。
设计任务书控制并约束着项目设计的全过程和各个方面。开发项目的决策正确与否， 与设计任务书编制、审批程序有着密切关系，只有全面、准确、严谨的编写设计任务书，充分表达开发企业的建设诉求，后续的项目设计建设过程才能顺利进行，建成后方能实现其预期的经济效益。所以，设计任务书对于项目开发设计及工程建设的成败，对于实现开发的经济效益具有重大意义。工程建设之前， 设计任务书肩负着指导设计方向，项目定位的作用，只有正确编制设计任务书，并严格履行其要求，才能使后续的设计任务顺利开展。
本文所指设计任务书的编制应充分考虑商业地产订单式开发模式的特点，将各业态商家开店需求融入本项目设计任务，并结合项目规划条件。通过整理开发企业各项目建设经验，整合设计单位积累资料，委托国内知名的商业策划顾问全面介入，共同编制项目设计任务书，并予以确认。设计任务书的建筑部分内容包括：设计范围、设计深度及要求、各业态的特殊设计要求及范围、设计原则等内容。涉及内容应以各业态的商业开发需求为主，内容全面，亦可作为企业级商业项目开发设计任务书，并形成同业态范本。
结论
本文针对目前国内商业地产盲目开发、地产开发与商业运营严重脱节、现行设计规范滞后等问题进行了较为系统的说明。传统的商业地产开发模式是诸多问题根源，解决问题的关键在于开发企业应把与商业零售企业相互独立的关系，转变成二者开展有机合作，创新开发模式。形成商业地产订单式开发的新思路。
本文基于开发企业的工作视角以项目为分析平台，在分析商业地产开发现状问题，提出解决之道的同时，总结了商业建筑设计的基本思路。首先，提出了商业项目开发的方式及流程。其次，在分析研究商业项目的的基础上，总结企业商业项目开发经验，整理设计及顾问公司的研究成果，搜集市场各类商业业态的经营需求，归纳各业态商业建筑设计的条件及要求。并应完整编写所研究项目的设计任务书，以及各类建筑系统的设计要点，也为目前商业建筑设计规范的修订，提供了宝贵的参考研究素材。
纵观全文，国内外商业地产的发展，国内外设计规范的搜索比较，国内商业地产现状分析，未来发展方向的总结，国内外商业设计需求的归纳，加强了与国外信息的接轨与采集，拓展了研究问题的深度与广度，以商业地产的建筑设计为线索，探索了一条适合目前商业地产开发的思路，为日后商业建筑设计的进一步深入、全面的研究奠定了良好的分析基础。
展望
2013年国家再度推出房地产市场调控政策，调控措施从通过行政手段调控房地产整体市场转为直接调控房价，也标志着中央政府加强房地产调控力度、遏制房价过快上涨的强大决心。调控政策将住宅“限购”措施推向了顶峰，房产税的出台，以及各种金融信贷政策的紧缩，已使得住宅市场投资空间明显紧缩，但是商业地产未在此次调控范畴之内，在突破膨胀压力越来越大的背景下，商业地产投资价值势必将再次提升。未来几年全国的商业地产市场将蓬勃发展，日渐繁荣，真正属于商业地产的开发时代已经来临。预计，2011年前后中国商业地产将真正驶入发展的快行通道，前景乐观而广阔。在一线城市商业地产继续开发的同时，我国的二三线城市也将迎来商业地产全面开发曙光。
作为商业地产开发内容的一个重要环节—建筑设计，也必将伴随商业地产的发展日渐成熟。不多时日，相信《商业建筑设计规范》及相应技术措施将完成修编，届时广大建筑设计及管理从业人士，将具有符合目前商业发展需要的设计及实施依据，避免了盲目投资和实施浪费，也必将商业建筑设计推向专业化的技术之路。虽任重而道远，但发展方向更为清晰，发展空间更为广阔。
注释：
①引自互动百科http：//www.hudong.com
参考文献
【1】冯领地，商业地产订单合作模式的研究，济南大学硕士学位论文，2008
【2】李玉米等，持有型商业物业发展战略研究，广州，经济观察，2011
【3】朱永明，基于全生命周期理论的房地产项目成本管理研究，华南理工大学硕士学位论文，2010
【4】王亚慧，高级项目管理师，中国劳动社会保障出版社，2010
关键词：商业地产 建筑设计管理 订单式开发
1.1 引言
商业地产的建筑设计与管理，包含商业地产及建筑设计两方面的范畴。商业地产的出现是房地产行业发展到一定阶段的产物，是地产开发与商业经营的有机结合。商业地产一般是指从事零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等商业用途的房地产开发形式。商业地产的开发模式、用途功能不同于普通商品住宅、公寓、别墅等房地产形式。因此，商业地产的建筑设计与管理是一门综合性技术学科。
1.2 商业地产的概念
商业地产实际上是“商业房地产”的简称，英文翻译为“Commercial Real Estate”或“Commercial Property”。 住宅地产是较为单一的房地产开发形式。商业地产则是复合型地产，是地产与商业有机结合的产物。
商业地产的概念有广义和狭义之分；从广义上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等；
而狭义商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式；商业房地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如SHOPPING MALL项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小；对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式 ①。其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。
2.1 国内外商业地产开发差异
国内外商业地产项目开发差异主要表现在开发模式、开发流程、设计理念的三方面。国外商业地产项目的所有权、开发权、经营权三者是分离的，而国内往往是开发商集于一身。三权分离优势在于三方仅负责各自擅长的业务，即专业人作专业事，有利于商业项目开发的专业化。
国内开发流程：拿地—建设—策划定位—选择管理团队—招商—运营
国外开发流程：可行性论证—策划定位—确定开发模式—选择管理团队—主力店招商—规划设计—建设—运营
国内外商业地产开发流程相比，国外开发流程注重前期招商及策划的前置，国内开发流程注重的是建设先行，开发流程的差异与商业盈利模式有关，国内的商业地产开发大多采取销售型商业物业，往往是开发建设速度快，竣工后立即销售，销售后进行大面积，大规模的商业二次改造，产生了大量无谓的消耗和浪费。
2.2 商业地产的开发模式
2.2.1 商业地产存在的现实问题
商业地产项目包含地产开发和商业经营两方面的内容，需要进行科学的统一整合与合理定位。但是大多数开发商仅考虑自己作为地产开发商的角色，在商业地产的策划、设计和建设中，没能对项目的日后商业行为进行具体的市场定位和全面调研。在缺乏市场调查及定位的前提下，在建筑设计中盲目寻求经济利益的最大化，常常以快速实现销售和租赁为目的，为了好卖好租而设计，不注重商业功能及需求的设计，降低包括产品选型在内的各项建设成本，甚至选择低端的设计交房标准，这一切往往造成开发内容与市场脱节，消费需求与设计产品不同。常常表现为：商业地产的市场定位不合理，仅仅贪图经济利益，不考虑当地消费需要；商户入住后发现存在诸多的设计先天不足，制约了商业地产的租赁与销售行为，带给了开发商和商业企业不小的麻烦，降低了商业合作效率；普遍情况是商业项目在建成后，为满足商业经营者的使用要求需要大规模的进行项目改造，无论是开发商，还是商业企业均造成了严重的浪费。
其次，目前我国的商业地产设计的专业单位很少，能够开展设计任务的一般都为民用建筑设计院，这些设计单位对商业物业的需求了解甚少，参考的均是民用建筑规范。同时，我国在商业地产项目的设计中没有符合目前商业发展的统一标准和规范，拥有的行业标准颁布至今已相差二十年余的时间，明显落后今日的发展要求。所以，目前商业地产项目设计实施后的利用率低、实用性差、商业价值低是普遍现状。以上情况，实际上对商业地产开发标准的制定又提出了迫切的需求。
2.2.2 订单式商业地产开发
我国的房地产开发市场伴随着国家的各类调控及规范性的政策，正在走向成熟。很多的开发企业重组，合并，甚至倒闭，房地产行业优质资源整合，淘汰缺乏实力的开发商，以专业化、品牌化的房地产开发为方向，是当下地产行业的大趋势，对于寻求眼前的商业利益，忽视了长远发展的开发企业而言，已难以生存。所以，在此背景下，商业地产的开发现在已日渐理性，知名的开发商也已形成了较为先进的开发模式。
商业地产与住宅等其他地产形式不同，设计既要符合建筑规范，而且也要符合各商业业态的商业需求，满足不同种类商业的开店标准。不同种类的商业业态对于商业面积、层高、柱网、荷载、照明、内外部交通动线等需求各不相同，对于商业客、货梯、扶梯的配备要求不一样，对于强、弱电、安防、消防、广播的具体要求也不尽相同；因此，需要由专业的商业策划公司及专业的商业设计公司依据项目的开发定位，按照商业需求进行规划设计，才能切实的保证商业区域的实用性，以及商业价值的最大化。综上所述产生了订单式商业地产开发的新模式。
所谓的订单式商业地产开发模式，是指开发企业与大型商业企业先期签署租售合同，作为入驻主力店，请入驻商业企业参与商业地产项目的前期规划，依据该商业企业的需求进行项目设计及建设，项目竣工后按照合同约定将部分商业租售给该商业企业经营，充分利用这些知名商业企业的品牌实力和影响力，带动次主力店的租售，也带动其它商业店铺的租售行为[1]。美国的商业开发行为较为成熟，通常租售面积超过50%时才进入实施阶段。而在近几年经济不景气的大背景下，其前期确定的租售面达到70%时才开始工程建设。 订单式地产是将招商行为前置，与传统的先建设后招商模式相比，订单式商业地产具诸多优点，能够更好的满足市场的需要，适应不断变化的市场环境，具体表现在：
（1）开发商与大型商业企业形成战略联盟，商业企业能够全面的参与整个商业项目的规划设计过程中，有助于弥补开发商在不同商业业态开发中的专业缺失，经验欠佳的弱点，有利于开发企业进行商业竞争性分析，市场定位和商业业态组合，整合了开发企业与商业企业的各项资源。
（2）商业企业尤其是知名的商业巨头，它的稳定租金为商业地产项目整体运营提供了保障，为开发企业提供了稳定的现金流。房地产开发企业借助商业巨头强大的品牌效应，提升次主力店及其它商铺的租售价格，促进项目整体的招商进度。凭借商业巨头的品牌号召力往往也会带来更多的商机。知名商业企业提供的租金收入虽然不高，但是这些商业企业吸引并带来大量的顾客，推动其它商业区域的入驻，一般情况下，明显提高商业地产项目整体的租售价格，也为商业项目的长远繁荣奠定了基础。
（3）传统的商业模式常常在项目竣工后，为满足不同商业用户的要求进行商业区域的改造，由此造成资金、资源的严重浪费。订单式商业地产的开发模式中，相当大的商业面积是根据商业主力店的需求量身定制，如具体的招商情况明朗顺利，也可将次主力店及商铺共同运用订单式开发的模式，由此将最大程度的减少日后改造的商业区域。
3.1 设计任务书
设计任务书是项目工程设计及建设的指导大纲，是明确项目建设方案（包括设计需求、设计依据、设计范围、设计规模、设计思路等）的重要文件，也是完成设计成果的主要依据。
设计任务书控制并约束着项目设计的全过程和各个方面。开发项目的决策正确与否， 与设计任务书编制、审批程序有着密切关系，只有全面、准确、严谨的编写设计任务书，充分表达开发企业的建设诉求，后续的项目设计建设过程才能顺利进行，建成后方能实现其预期的经济效益。所以，设计任务书对于项目开发设计及工程建设的成败，对于实现开发的经济效益具有重大意义。工程建设之前， 设计任务书肩负着指导设计方向，项目定位的作用，只有正确编制设计任务书，并严格履行其要求，才能使后续的设计任务顺利开展。
本文所指设计任务书的编制应充分考虑商业地产订单式开发模式的特点，将各业态商家开店需求融入本项目设计任务，并结合项目规划条件。通过整理开发企业各项目建设经验，整合设计单位积累资料，委托国内知名的商业策划顾问全面介入，共同编制项目设计任务书，并予以确认。设计任务书的建筑部分内容包括：设计范围、设计深度及要求、各业态的特殊设计要求及范围、设计原则等内容。涉及内容应以各业态的商业开发需求为主，内容全面，亦可作为企业级商业项目开发设计任务书，并形成同业态范本。
结论
本文针对目前国内商业地产盲目开发、地产开发与商业运营严重脱节、现行设计规范滞后等问题进行了较为系统的说明。传统的商业地产开发模式是诸多问题根源，解决问题的关键在于开发企业应把与商业零售企业相互独立的关系，转变成二者开展有机合作，创新开发模式。形成商业地产订单式开发的新思路。
本文基于开发企业的工作视角以项目为分析平台，在分析商业地产开发现状问题，提出解决之道的同时，总结了商业建筑设计的基本思路。首先，提出了商业项目开发的方式及流程。其次，在分析研究商业项目的的基础上，总结企业商业项目开发经验，整理设计及顾问公司的研究成果，搜集市场各类商业业态的经营需求，归纳各业态商业建筑设计的条件及要求。并应完整编写所研究项目的设计任务书，以及各类建筑系统的设计要点，也为目前商业建筑设计规范的修订，提供了宝贵的参考研究素材。
纵观全文，国内外商业地产的发展，国内外设计规范的搜索比较，国内商业地产现状分析，未来发展方向的总结，国内外商业设计需求的归纳，加强了与国外信息的接轨与采集，拓展了研究问题的深度与广度，以商业地产的建筑设计为线索，探索了一条适合目前商业地产开发的思路，为日后商业建筑设计的进一步深入、全面的研究奠定了良好的分析基础。
展望
2013年国家再度推出房地产市场调控政策，调控措施从通过行政手段调控房地产整体市场转为直接调控房价，也标志着中央政府加强房地产调控力度、遏制房价过快上涨的强大决心。调控政策将住宅“限购”措施推向了顶峰，房产税的出台，以及各种金融信贷政策的紧缩，已使得住宅市场投资空间明显紧缩，但是商业地产未在此次调控范畴之内，在突破膨胀压力越来越大的背景下，商业地产投资价值势必将再次提升。未来几年全国的商业地产市场将蓬勃发展，日渐繁荣，真正属于商业地产的开发时代已经来临。预计，2011年前后中国商业地产将真正驶入发展的快行通道，前景乐观而广阔。在一线城市商业地产继续开发的同时，我国的二三线城市也将迎来商业地产全面开发曙光。
作为商业地产开发内容的一个重要环节—建筑设计，也必将伴随商业地产的发展日渐成熟。不多时日，相信《商业建筑设计规范》及相应技术措施将完成修编，届时广大建筑设计及管理从业人士，将具有符合目前商业发展需要的设计及实施依据，避免了盲目投资和实施浪费，也必将商业建筑设计推向专业化的技术之路。虽任重而道远，但发展方向更为清晰，发展空间更为广阔。
注释：
①引自互动百科http：//www.hudong.com
参考文献
【1】冯领地，商业地产订单合作模式的研究，济南大学硕士学位论文，2008
【2】李玉米等，持有型商业物业发展战略研究，广州，经济观察，2011
【3】朱永明，基于全生命周期理论的房地产项目成本管理研究，华南理工大学硕士学位论文，2010
【4】王亚慧，高级项目管理师，中国劳动社会保障出版社，2010