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2007年6月，洛杉矶郊外，32岁的非洲裔美国人nathanied shidlds无奈地看着自己的房子被银行贴上封条，因为无力支付按揭，他于4年前购置的三居室住宅被银行收回。
2003年，一个贷款员找到了月收入只有700美元的shidlds，问他是否想拥有一个属于自己的房屋，并告诉他，有一种“混合房贷”可以让shidlds拥有一套房屋，低首付甚至零首付，且前两年的利息低而固定，以后每月只付利息即可。于是，shidlds就拥有了一套属于自己的房子。
但令他没有想到的是，美国的基准利率从2004年至2006年连续加息17次，房贷利率随之大幅攀升，致使其无力偿还贷款。连续加息使美国的房地产市场陷入低迷，他的“吉屋出售”也无人问津。
几年间，shidlds就遇到了从有房的惊喜到失房的无奈。在美国，还有上百万的低收入家庭与他的遭遇一样，现在他们算是明白了，次级债原来不是天上掉下来的馅饼。
次级债诞生
次级抵押贷款，是指美国向那些信用级别不高的低收入者和少数族群发放的家庭或个人住宅抵押贷款。美国的房贷公司和商业银行为了盘活这部分资产，提前获得现金，从而对其进行资产证券化运作，把其打包成住房按揭抵押债券即住房按揭抵押债券，将其在证券市场出售，这样次级贷款变成次级债。
住房按揭抵押债券因有较高收益而受到投行的青睐。投行在买回住房按揭抵押债券后，再根据其期限、风险等不同特征，把其重新设计成不同档级的新债券担保债务凭证。由于担保债务凭证早期交易规模小，而且其价格主要是由复杂模型计算得出，实际上就是掌握在这些金融机构手中，因此其具有看起来很高的投资回报率。
在次级贷款违约风险未出现的情况下，担保债务凭证销售火爆，对冲基金、保险公司、商业银行及外国投资者都迅速加入购买行列。在担保债务凭证的基础之上，投行又设计出信用违约掉期信用违约掉期等衍生工具，为持有质量低担保债务凭证投资者提供风险对冲工具。这样，贷款者违约风险被分散到证券市场的各个投资者身上。
在次级贷款基础上所衍生出来的担保债务凭证等所有复杂金融衍生品的获利基础，都以借入次级贷款的低收入者能够按时还款为前提，而这个前提又以还款负担不能过重且房地产的景气度继续提高为条件，一旦这个条件不存在，则其所造成的危机就会产生多米若骨牌效应。
信贷过度放松埋隐患
2001年，美国经济增长速度明显放缓。为了保持经济继续繁荣，美联储开始不断下调基准利率。同时，银行信贷也开始过度放松，房地产和股市的资产价格开始膨胀。一些房贷机构为了争夺客户，开始大幅降低次级贷款的门槛，次级债的危机开始孕育。
2003年至2006年，美国许多低收入者在银行优惠的贷款政策下购买房屋。当时，次级贷款的条件在头两年非常优惠，一般是20％的首付，利息在头两年也非常低且固定，之后利率随着联邦基准利率的变动而变动。当时，房地产市场景气度高上去了，放贷机构间的竞争开始白热化，“零首付”、“零文件”的贷款方式也出现了，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等，于是许多低收入者纷纷加入购房大军。据弗吉尼亚州的一家咨询机构2006年的一项跟踪调研显示，贷款人在申请贷款时申报的收入和其提交给国内税务署的税务申报相比，有90％的贷款人虚报个人收入5％或以上，有60％借款人虚报收入超过实际收入50％以上。美国银行信贷的过度放松造就了“骗子贷款”的大幅增加，为次级债危机产生埋下了隐患。
次级债本不是一朵花，因为借款人也要承担次级贷款8％到10％的高利率，而普通贷款的利率在5％左右。低收入者之所以愿意负担这么高的利率，原因在于从当时的情况来看，可以通过不断增值的房产进行再融资来偿付贷款利息，不断上涨的房价可以为其买单。2003年至2005年，美国的房屋价格增长率从6％上升到12％，“受益”次级债的购房者满以为自己可以借助房产支付利息，还能获得额外的现金用于消费。
实际上，次级抵押贷款本质上是帮助低收入者透支未来的收入，甚至是透支未来房价的上涨，加上自信的美国人都认为几年后的自己肯定会比现在收入更高，只要房价不跌，一切都能顺利地运作下去。而房价连续的上涨，使基金、政府、大学、医院、养老金、年金、保险公司等都大量买入担保债务凭证，连以转移风险为初衷而打包出售次贷的商业银行和投资银行都经不起高额回报的诱惑，争先恐后地加入了买方阵营，结果搬起石头砸了自己的脚，被转嫁的风险在外面晃了一圈，积聚了更大的风险后又重新回到金融系统中。
房地产低迷引爆危机
美联储的17次加息让美国房地产市场逐步出现降温迹象，但是这种危险信号的出现却没有抵挡住次级抵押贷款市场继续发展。“因为，在进行次级抵押贷款时，借款者和放款机构都认为，如果借款者出现还贷困难，只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。”但事实上，连续加息让美国房屋价格指数增长率从2005年9月的10％以上，下降到2007年12月的0％以下，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。
而且由于连续加息，使次级抵押市场借款者两年后的贷款利率随着联邦基准利率的提高而增加，这样前几年借款者还款的负担就大幅增加，低收入者家庭面临着不能按时还款或无力偿还贷款的窘境。
当这两种状况同时出现时，就会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的情景。这种情况在2006年末开始大幅增加，引起了人们对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级抵押贷款市场开始发生严重震荡，结果冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也因房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加就出现了恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。
杠杆作用扩大危机
2007年3月13日，美国第二大次级抵押贷款机构——新世纪金融公司，因濒临破产被纽约证券交易所停牌，标志着次贷危机的正式爆发。同时，世界各国的股市开始暴跌。花旗银行、瑞银等全球著名金融机构相继报出巨额次贷投资损失，危机的不断扩大，迫使欧洲央行、美联储以及日本等国央行先后注入巨资挽救金融市场。2008年9月15日，雷曼兄弟的破产更是让次贷危机发展到另一个高潮。次贷危机的爆发，使其资金链条上的每个环节都产生了巨大损失。
实际上，目前美国住宅房地产的价值约为23万亿美元，其中11万亿美元是通过按揭贷款融资，无担保的次级债券约为7000亿美元，即使100％的违约，全部损失也仅限于此，而次贷60天以上的违约率不超过30％，即次级抵押贷款的直接损失在2000亿美元左右。按照这个数字计算，目前各国央行往金融系统注入的流动性资金足以应付这个损失。然而，事实并非如此，其原因是在次级抵押贷款不断的打包传递过程中存在着杠杆作用。
第一个杠杆来自于以担保债务凭证为标志的抵押授信交易。在次级贷款转到住房按揭抵押债券、担保债务凭证等过程中，风险仅限于几次贷款自身，因为其中没有杠杆放大机制。但是，作为低质量担保债务凭证持有人的对冲基金并不以将这些次债资产持有到期、获得长周期的稳定现金流为目的，它们最擅长的做法是将这种看来已经被锁定的获利向银行进行抵押，然后取得数倍于抵押资产的信用额度，于是对冲基金手中价值4000亿美元的次债，可能从银行借出了2万亿美元。一旦这4000亿美元次债价值跌至2000亿美元，银行损失的将是1万亿美元。
第二个杠杆是建立在担保债务凭证基础上的期权交易工具，如信用违约掉期等。期权市场的交易通常只要交5％～10％的保证金，这样建立在次级抵押贷款基础上的交易规模又被放大了10～20倍，期货市场使担保债务凭证的风险以几何级的速度迅速扩散出去。
2003年，一个贷款员找到了月收入只有700美元的shidlds，问他是否想拥有一个属于自己的房屋，并告诉他，有一种“混合房贷”可以让shidlds拥有一套房屋，低首付甚至零首付，且前两年的利息低而固定，以后每月只付利息即可。于是，shidlds就拥有了一套属于自己的房子。
但令他没有想到的是，美国的基准利率从2004年至2006年连续加息17次，房贷利率随之大幅攀升，致使其无力偿还贷款。连续加息使美国的房地产市场陷入低迷，他的“吉屋出售”也无人问津。
几年间，shidlds就遇到了从有房的惊喜到失房的无奈。在美国，还有上百万的低收入家庭与他的遭遇一样，现在他们算是明白了，次级债原来不是天上掉下来的馅饼。
次级债诞生
次级抵押贷款，是指美国向那些信用级别不高的低收入者和少数族群发放的家庭或个人住宅抵押贷款。美国的房贷公司和商业银行为了盘活这部分资产，提前获得现金，从而对其进行资产证券化运作，把其打包成住房按揭抵押债券即住房按揭抵押债券，将其在证券市场出售，这样次级贷款变成次级债。
住房按揭抵押债券因有较高收益而受到投行的青睐。投行在买回住房按揭抵押债券后，再根据其期限、风险等不同特征，把其重新设计成不同档级的新债券担保债务凭证。由于担保债务凭证早期交易规模小，而且其价格主要是由复杂模型计算得出，实际上就是掌握在这些金融机构手中，因此其具有看起来很高的投资回报率。
在次级贷款违约风险未出现的情况下，担保债务凭证销售火爆，对冲基金、保险公司、商业银行及外国投资者都迅速加入购买行列。在担保债务凭证的基础之上，投行又设计出信用违约掉期信用违约掉期等衍生工具，为持有质量低担保债务凭证投资者提供风险对冲工具。这样，贷款者违约风险被分散到证券市场的各个投资者身上。
在次级贷款基础上所衍生出来的担保债务凭证等所有复杂金融衍生品的获利基础，都以借入次级贷款的低收入者能够按时还款为前提，而这个前提又以还款负担不能过重且房地产的景气度继续提高为条件，一旦这个条件不存在，则其所造成的危机就会产生多米若骨牌效应。
信贷过度放松埋隐患
2001年，美国经济增长速度明显放缓。为了保持经济继续繁荣，美联储开始不断下调基准利率。同时，银行信贷也开始过度放松，房地产和股市的资产价格开始膨胀。一些房贷机构为了争夺客户，开始大幅降低次级贷款的门槛，次级债的危机开始孕育。
2003年至2006年，美国许多低收入者在银行优惠的贷款政策下购买房屋。当时，次级贷款的条件在头两年非常优惠，一般是20％的首付，利息在头两年也非常低且固定，之后利率随着联邦基准利率的变动而变动。当时，房地产市场景气度高上去了，放贷机构间的竞争开始白热化，“零首付”、“零文件”的贷款方式也出现了，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等，于是许多低收入者纷纷加入购房大军。据弗吉尼亚州的一家咨询机构2006年的一项跟踪调研显示，贷款人在申请贷款时申报的收入和其提交给国内税务署的税务申报相比，有90％的贷款人虚报个人收入5％或以上，有60％借款人虚报收入超过实际收入50％以上。美国银行信贷的过度放松造就了“骗子贷款”的大幅增加，为次级债危机产生埋下了隐患。
次级债本不是一朵花，因为借款人也要承担次级贷款8％到10％的高利率，而普通贷款的利率在5％左右。低收入者之所以愿意负担这么高的利率，原因在于从当时的情况来看，可以通过不断增值的房产进行再融资来偿付贷款利息，不断上涨的房价可以为其买单。2003年至2005年，美国的房屋价格增长率从6％上升到12％，“受益”次级债的购房者满以为自己可以借助房产支付利息，还能获得额外的现金用于消费。
实际上，次级抵押贷款本质上是帮助低收入者透支未来的收入，甚至是透支未来房价的上涨，加上自信的美国人都认为几年后的自己肯定会比现在收入更高，只要房价不跌，一切都能顺利地运作下去。而房价连续的上涨，使基金、政府、大学、医院、养老金、年金、保险公司等都大量买入担保债务凭证，连以转移风险为初衷而打包出售次贷的商业银行和投资银行都经不起高额回报的诱惑，争先恐后地加入了买方阵营，结果搬起石头砸了自己的脚，被转嫁的风险在外面晃了一圈，积聚了更大的风险后又重新回到金融系统中。
房地产低迷引爆危机
美联储的17次加息让美国房地产市场逐步出现降温迹象，但是这种危险信号的出现却没有抵挡住次级抵押贷款市场继续发展。“因为，在进行次级抵押贷款时，借款者和放款机构都认为，如果借款者出现还贷困难，只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。”但事实上，连续加息让美国房屋价格指数增长率从2005年9月的10％以上，下降到2007年12月的0％以下，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。
而且由于连续加息，使次级抵押市场借款者两年后的贷款利率随着联邦基准利率的提高而增加，这样前几年借款者还款的负担就大幅增加，低收入者家庭面临着不能按时还款或无力偿还贷款的窘境。
当这两种状况同时出现时，就会出现逾期还款和丧失抵押品赎回权的情景。这种情况在2006年末开始大幅增加，引起了人们对次级抵押贷款市场的悲观预期，次级抵押贷款市场开始发生严重震荡，结果冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也因房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加就出现了恶性循环，加剧了次级市场危机的发生。
杠杆作用扩大危机
2007年3月13日，美国第二大次级抵押贷款机构——新世纪金融公司，因濒临破产被纽约证券交易所停牌，标志着次贷危机的正式爆发。同时，世界各国的股市开始暴跌。花旗银行、瑞银等全球著名金融机构相继报出巨额次贷投资损失，危机的不断扩大，迫使欧洲央行、美联储以及日本等国央行先后注入巨资挽救金融市场。2008年9月15日，雷曼兄弟的破产更是让次贷危机发展到另一个高潮。次贷危机的爆发，使其资金链条上的每个环节都产生了巨大损失。
实际上，目前美国住宅房地产的价值约为23万亿美元，其中11万亿美元是通过按揭贷款融资，无担保的次级债券约为7000亿美元，即使100％的违约，全部损失也仅限于此，而次贷60天以上的违约率不超过30％，即次级抵押贷款的直接损失在2000亿美元左右。按照这个数字计算，目前各国央行往金融系统注入的流动性资金足以应付这个损失。然而，事实并非如此，其原因是在次级抵押贷款不断的打包传递过程中存在着杠杆作用。
第一个杠杆来自于以担保债务凭证为标志的抵押授信交易。在次级贷款转到住房按揭抵押债券、担保债务凭证等过程中，风险仅限于几次贷款自身，因为其中没有杠杆放大机制。但是，作为低质量担保债务凭证持有人的对冲基金并不以将这些次债资产持有到期、获得长周期的稳定现金流为目的，它们最擅长的做法是将这种看来已经被锁定的获利向银行进行抵押，然后取得数倍于抵押资产的信用额度，于是对冲基金手中价值4000亿美元的次债，可能从银行借出了2万亿美元。一旦这4000亿美元次债价值跌至2000亿美元，银行损失的将是1万亿美元。
第二个杠杆是建立在担保债务凭证基础上的期权交易工具，如信用违约掉期等。期权市场的交易通常只要交5％～10％的保证金，这样建立在次级抵押贷款基础上的交易规模又被放大了10～20倍，期货市场使担保债务凭证的风险以几何级的速度迅速扩散出去。