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摘要
本文在海南岛被列为国际旅游岛的背景下，立足海南省房地产投机性需求过度增长问题，分析了当前海南省住房投机性需求增长发生的现状和所带来的问题，同时解析了当前相应的政府政策。试图通过分析该问题提出相应的解决对策，对抑制海南省的住房投机性需求提供帮助。
关键词 海南房地产 投机性需求 抑制对策
海南省，作为中国南海的璀璨明珠，凭借其独特的地理优势，繁荣的自然景观和魅力的生态环境，在吸引着全球旅游爱好者的同时，也成为了众多投资者瞩目的焦点。在受到如此强烈关注的同时，2010年“海南国际旅游岛”建设的获批，为海南的旅游业、房地产业及相关产业创造了巨大的发展契机，使海南省的区位优势日益凸显。正是基于国家政策的大力支持，促使海南房地产在全国楼市中迅猛发展，吸引了越来越多的投资、投机者跻身购房热潮。
一、海南省房地产整体发展的现状
海南省房地产的发展道路充满了机遇、挑战和考验，在经历过1992、1993年的房地产泡沫后，花费十年时间迎来了复苏春风。尤其在大力实施面向省外的“外地广告投放”等营销策略后，逐渐形成了由内部消化转变为由外部购买的模式，构成了独特的房地产市场结构。
尽管近年来国家对房地产市场实行了严厉的调控政策，但对于发展势头良好的海南省来说，2010年的房地产市场虽然在下半年受到较大影响，但全年的房地产市场运行状况依然良好。数据显示，2010年海南省房地产开发投资规模扩大，全省房地产开发投资总额达467.87亿元，比上年同期增长62.5%，增加180亿元，增幅同比提高18.2个百分点。同时，全年商品房销售面积为854.73万平方米，比上年同期增加近300万平方米，同比增长52.3%，增幅同比提高1.8个百分点。由此可见，海南省的房地产发展呈现了平稳快速的良好势头。
二、海南省住房投机性需求的表现
对房屋的需求，作为“衣食住行”中的基本需求之一，具有一定的现实刚性。尽管近年来房屋建造成本的上升成为了房价上涨的一大影响因素，然而基于购房者的现实需求，是房价上涨的更主要因素。
就海南省房地产市场的需求主体分析来看，共有三大类：来自省内居民的自住房需求，省外居民的旅游、养生需求，外来务工人员的寄宿租房需求。
所谓的住房投机性需求是指购房者甘冒特殊风险、希图获取投机利润的购房行为。其主要特点是，购房者期望从所购住房价格的短期变化中获得利润，投机者往往在市场上从事短线投资或炒卖住房的活动。简单地说，投机需求是区别于长期持有的投资需求，侧重于获取短期价差的一类需求。
在上述三大类需求主体中，来自省内居民的自住房需求主要用于个人住房的购买和更新，在现实意义中并不能带来巨大的房价拉动作用。真正的拉动因素，在于以旅游、养生引发的投机性购房需求。数据显示，2007 年三亚、海口两市的房地产外地居民购买比例分别为87%和52%，琼海、文昌、五指山、陵水、保亭等市县外地购房者占60% 以上。2009年海南省的三亚、海口两市的外地居民购房比例分别为79.4%和54.05%。由此可见，较于省内居民的消费需求，省外居民的购房需求带动了房价的高位增长，而基于此需求所引发的系列问题则不得不引起高度重视。
三、过度投机性购房产生的问题
（一）过度投机需求使市场偏离自我调节轨道，看不见手的作用被限制
过度的住房投机性需求哄抬了海南省的房价，导致当地房价虚高，产生了大量的房地产泡沫。在微观经济学中，产品价格是由市场的供给和需求相互影响决定的，正常情况下的房价是由市场的供给和需求共同决定，只有市场的供给量与需求量平衡时才能达到均衡价格。然而，住房投机性需求的过度出现致使假性的住房需求过度产生，形成膨胀的房地产泡沫，在房屋供给量没有能同步变化时，出现供小于求，造成了房价的哄抬现现象。一般情况下，当商品价格高于均衡价格时，市场会发挥自动调节作用，从而使新的均衡产生。但目前海南省房价持续高涨，关键就在于投机性需求的持续升温，使市场的调节作用偏离了应有的轨道。
（二）过度投机需求使住房资源的占有比例高度不对称
持有充足资金的消费者大量购置房地产，以期通过转手抛售获得短期利益，这种投机性行为在短时间内迅速哄抬了房价。同时，过度的需求与供给的滞后性亦对房价起到推高作用，日渐增长的房价超出了普通消费者的购买能力范围。于是出现了投资投机者持有大量住房，而对住房真正具有刚性需求的普通消费者需求无法被满足的现象。2010年8月新华网的一则新闻显示：海南部分小区空置率高达90%，超七成住房销往岛外。居高不下的住房空置率和一部分居民“居者无其屋”的现状产生鲜明对比，住房资源的占有不均成为过度投机性购房的一大恶果。
（三）过度投机需求使资金高度集中，造成资源配置的不合理
被海南省良好的发展前景吸引，众多投资、投机者将闲置资金从金融市场中抽调用于房地产的购置。同时，由于具有充足的资金，省外居民的投机性购房行为支付方式一般很少采用银行贷款，而多是一次性付款结清。数据显示，2010年海南省的固定资产投资资金中，以定金及预付款等个人资金为主的其他资金为724.67亿元，占总资金的31.8%，同比增长158.0%。房地产开发排除上年结余的本年资金来源计为173.65亿元，同比增长84.8%。本年资金主要源于销售滋长带来的资金回笼。此方式为海南省房地产的开发和建设提供了必要的资金保证，也使得市场资金高度流向房地产，导致其他市场的资金短缺，造成不必要的资源浪费。
（四）过度投机需求易着眼短期经营，忽略长期的可持续发展
海南省的房地产经营一直采用粗放型模式，即大多数商品房为中低价的中小型住房，这些住房由于不具备高端价格优势，使省外购房者较易购得，虽然在短期内促进了海南省房地产的快速增长，但就长期来看，粗放式模式造成了资源的过早消耗，为未来大力发展旅游房地产造成了不利影响。
四、基于投机性需求的现行调控政策的分析
对于海南省房地产投机性需求的过度增长，海南省部分地区出台了一些政策，意图对过度衍生的需求进行积极调控。
（一）全额征收营业税时限“2改5”抑制短期买卖持有住房现象
海口市地税局规定：“个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”时限由2年恢复到5年，通过增加交易成本延长资金周转年限，可以抑制短期内购买出售房屋的行为，使得即将进入投机市场的购房者收敛投机性购房行为。
（二）差别化信贷、税收政策，抑制投资投机性购房行为
海口市实行差别化信贷政策，政策规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付比例不得低于总房价的50%；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居地暂缓发放购房贷款。”在税收方面，对于是否首次购买商品房，海口继续实行差别化的税收政策。本条例对投资投机性购房行为设置了更高的壁垒，抑制部分消费者的投机性购房行为。
（三）减少首套购房贷款利息优惠，间接抑制投机需求
海南的首套房贷利率由原先的7折优惠上升到8.5折优惠。利息优惠的减少一定程度上也减少了贷款申请，间接抑制了过度的投机性需求。
五、抑制投机性购房的策略
（一）合理行使法律手段，适度征收房产税
上海和重庆市在2011年1月28日开始试行房产税，分析其在试行期间的效应，住房价格出现了一定程度的松动。反观海南楼市，今年1月份，海口市房地产交易量呈下降趋势，海口市房地产营业税同比下降3.7%，减收434万元。虽然1月海口房价环比上涨0.5%，但是成交量明显下降。
如采取与上海重庆类似的房产税政策，在海南针对高档房、豪宅以及炒房者征收一定比例的房产税，在对住房刚性需求没有影响的情况下可以对部分住房投机性需求产生相应的抑制作用。新增的税收成本必然会影响到投资投机者的选择，进而抑制投机性购房，稳定房价。
（二）重点发展旅游房地产，减少对粗放式地产的GDP依赖
海南省在建设“国际旅游岛”政策的大力支持下，旅游业将迎来强有力的发展浪潮。海南的房地产在此机遇下，也将迎来重大转型。近年来，房地产业一直是采取粗放式经营，为了满足短期市场需求以获得GDP增长，造成了资源的过早消耗。以此为戒，海南省应当重点发展旅游业，同时拓展旅游房地产的高端市场化，从而减少对粗放式房地产的GDP依赖。
（三）构建住房信息平台，大力发展房屋二级市场
目前海南省房地产现状问题为存量房的空置。省内居民的住房需求未能得到满足，省外投机者却购买并持有多套房屋，造成了存量房的空置。因而，在解决存量房问题上，就要构建住房信息平台，为存量房持有者与住房需求者搭建交流沟通渠道，从而促进二手房屋的发展，有效解决存量房问题，得到房屋资源的优化配置。
参考文献
[1] 海南省统计局.2010年海南房地产开发市场运行情况.海南,2011.
[2] 顾志明,赵海峰.遏制投机性炒房的必要性与对策.武汉科技大学学报(社会科学版),2006,8(4):17-21.
[3] 中国人民银行海口中心支行课题组.房地产价格合理性研究：以海南为例.海南金融,2008(12):36-41.
[4]郭彩萍.破解住房难题之海南样本-卫留成等代表谈保障住房.[EB/OL]. http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/zg/201003/08/t20100308_21076878.shtml.
[5]新浪地产.海南部分小区空置率高达90% 超七成住房销往岛外.[EB/OL]. http://news.dichan.sina.com.cn/bj/2010/08/09/196726.html.
[6]海南省统计局,2010年海南固定资产投资运行情况.海南,2011.
[7]吴健,彭桂洁.海南房地产：已到转型升级关键时期.今日海南,2009:20-21.
[8]符泽亢. 二手房营业税年限2改5海口过户房屋激增.[EB/OL].http://house.focus.cn/news/2009-12-14/816048.html
[9]王存福.海口实施差别化政策抑制投资投机性购房需求.[EB/OL].http://www.xinhuanet.com/chinanews/2011-01/03/content_21774342.html.
[10]苏桂除.海口1月房地产营业税同比下跌. [EB/OL]http://news.hndnews.
com/news/gundong/2011-2-28/15540.html.
[11]郭敏,马国强.海南房地产业健康发展之思考.中国商界，2010(7):162-163.
本文在海南岛被列为国际旅游岛的背景下，立足海南省房地产投机性需求过度增长问题，分析了当前海南省住房投机性需求增长发生的现状和所带来的问题，同时解析了当前相应的政府政策。试图通过分析该问题提出相应的解决对策，对抑制海南省的住房投机性需求提供帮助。
关键词 海南房地产 投机性需求 抑制对策
海南省，作为中国南海的璀璨明珠，凭借其独特的地理优势，繁荣的自然景观和魅力的生态环境，在吸引着全球旅游爱好者的同时，也成为了众多投资者瞩目的焦点。在受到如此强烈关注的同时，2010年“海南国际旅游岛”建设的获批，为海南的旅游业、房地产业及相关产业创造了巨大的发展契机，使海南省的区位优势日益凸显。正是基于国家政策的大力支持，促使海南房地产在全国楼市中迅猛发展，吸引了越来越多的投资、投机者跻身购房热潮。
一、海南省房地产整体发展的现状
海南省房地产的发展道路充满了机遇、挑战和考验，在经历过1992、1993年的房地产泡沫后，花费十年时间迎来了复苏春风。尤其在大力实施面向省外的“外地广告投放”等营销策略后，逐渐形成了由内部消化转变为由外部购买的模式，构成了独特的房地产市场结构。
尽管近年来国家对房地产市场实行了严厉的调控政策，但对于发展势头良好的海南省来说，2010年的房地产市场虽然在下半年受到较大影响，但全年的房地产市场运行状况依然良好。数据显示，2010年海南省房地产开发投资规模扩大，全省房地产开发投资总额达467.87亿元，比上年同期增长62.5%，增加180亿元，增幅同比提高18.2个百分点。同时，全年商品房销售面积为854.73万平方米，比上年同期增加近300万平方米，同比增长52.3%，增幅同比提高1.8个百分点。由此可见，海南省的房地产发展呈现了平稳快速的良好势头。
二、海南省住房投机性需求的表现
对房屋的需求，作为“衣食住行”中的基本需求之一，具有一定的现实刚性。尽管近年来房屋建造成本的上升成为了房价上涨的一大影响因素，然而基于购房者的现实需求，是房价上涨的更主要因素。
就海南省房地产市场的需求主体分析来看，共有三大类：来自省内居民的自住房需求，省外居民的旅游、养生需求，外来务工人员的寄宿租房需求。
所谓的住房投机性需求是指购房者甘冒特殊风险、希图获取投机利润的购房行为。其主要特点是，购房者期望从所购住房价格的短期变化中获得利润，投机者往往在市场上从事短线投资或炒卖住房的活动。简单地说，投机需求是区别于长期持有的投资需求，侧重于获取短期价差的一类需求。
在上述三大类需求主体中，来自省内居民的自住房需求主要用于个人住房的购买和更新，在现实意义中并不能带来巨大的房价拉动作用。真正的拉动因素，在于以旅游、养生引发的投机性购房需求。数据显示，2007 年三亚、海口两市的房地产外地居民购买比例分别为87%和52%，琼海、文昌、五指山、陵水、保亭等市县外地购房者占60% 以上。2009年海南省的三亚、海口两市的外地居民购房比例分别为79.4%和54.05%。由此可见，较于省内居民的消费需求，省外居民的购房需求带动了房价的高位增长，而基于此需求所引发的系列问题则不得不引起高度重视。
三、过度投机性购房产生的问题
（一）过度投机需求使市场偏离自我调节轨道，看不见手的作用被限制
过度的住房投机性需求哄抬了海南省的房价，导致当地房价虚高，产生了大量的房地产泡沫。在微观经济学中，产品价格是由市场的供给和需求相互影响决定的，正常情况下的房价是由市场的供给和需求共同决定，只有市场的供给量与需求量平衡时才能达到均衡价格。然而，住房投机性需求的过度出现致使假性的住房需求过度产生，形成膨胀的房地产泡沫，在房屋供给量没有能同步变化时，出现供小于求，造成了房价的哄抬现现象。一般情况下，当商品价格高于均衡价格时，市场会发挥自动调节作用，从而使新的均衡产生。但目前海南省房价持续高涨，关键就在于投机性需求的持续升温，使市场的调节作用偏离了应有的轨道。
（二）过度投机需求使住房资源的占有比例高度不对称
持有充足资金的消费者大量购置房地产，以期通过转手抛售获得短期利益，这种投机性行为在短时间内迅速哄抬了房价。同时，过度的需求与供给的滞后性亦对房价起到推高作用，日渐增长的房价超出了普通消费者的购买能力范围。于是出现了投资投机者持有大量住房，而对住房真正具有刚性需求的普通消费者需求无法被满足的现象。2010年8月新华网的一则新闻显示：海南部分小区空置率高达90%，超七成住房销往岛外。居高不下的住房空置率和一部分居民“居者无其屋”的现状产生鲜明对比，住房资源的占有不均成为过度投机性购房的一大恶果。
（三）过度投机需求使资金高度集中，造成资源配置的不合理
被海南省良好的发展前景吸引，众多投资、投机者将闲置资金从金融市场中抽调用于房地产的购置。同时，由于具有充足的资金，省外居民的投机性购房行为支付方式一般很少采用银行贷款，而多是一次性付款结清。数据显示，2010年海南省的固定资产投资资金中，以定金及预付款等个人资金为主的其他资金为724.67亿元，占总资金的31.8%，同比增长158.0%。房地产开发排除上年结余的本年资金来源计为173.65亿元，同比增长84.8%。本年资金主要源于销售滋长带来的资金回笼。此方式为海南省房地产的开发和建设提供了必要的资金保证，也使得市场资金高度流向房地产，导致其他市场的资金短缺，造成不必要的资源浪费。
（四）过度投机需求易着眼短期经营，忽略长期的可持续发展
海南省的房地产经营一直采用粗放型模式，即大多数商品房为中低价的中小型住房，这些住房由于不具备高端价格优势，使省外购房者较易购得，虽然在短期内促进了海南省房地产的快速增长，但就长期来看，粗放式模式造成了资源的过早消耗，为未来大力发展旅游房地产造成了不利影响。
四、基于投机性需求的现行调控政策的分析
对于海南省房地产投机性需求的过度增长，海南省部分地区出台了一些政策，意图对过度衍生的需求进行积极调控。
（一）全额征收营业税时限“2改5”抑制短期买卖持有住房现象
海口市地税局规定：“个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”时限由2年恢复到5年，通过增加交易成本延长资金周转年限，可以抑制短期内购买出售房屋的行为，使得即将进入投机市场的购房者收敛投机性购房行为。
（二）差别化信贷、税收政策，抑制投资投机性购房行为
海口市实行差别化信贷政策，政策规定：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，贷款首付比例不得低于总房价的50%；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居地暂缓发放购房贷款。”在税收方面，对于是否首次购买商品房，海口继续实行差别化的税收政策。本条例对投资投机性购房行为设置了更高的壁垒，抑制部分消费者的投机性购房行为。
（三）减少首套购房贷款利息优惠，间接抑制投机需求
海南的首套房贷利率由原先的7折优惠上升到8.5折优惠。利息优惠的减少一定程度上也减少了贷款申请，间接抑制了过度的投机性需求。
五、抑制投机性购房的策略
（一）合理行使法律手段，适度征收房产税
上海和重庆市在2011年1月28日开始试行房产税，分析其在试行期间的效应，住房价格出现了一定程度的松动。反观海南楼市，今年1月份，海口市房地产交易量呈下降趋势，海口市房地产营业税同比下降3.7%，减收434万元。虽然1月海口房价环比上涨0.5%，但是成交量明显下降。
如采取与上海重庆类似的房产税政策，在海南针对高档房、豪宅以及炒房者征收一定比例的房产税，在对住房刚性需求没有影响的情况下可以对部分住房投机性需求产生相应的抑制作用。新增的税收成本必然会影响到投资投机者的选择，进而抑制投机性购房，稳定房价。
（二）重点发展旅游房地产，减少对粗放式地产的GDP依赖
海南省在建设“国际旅游岛”政策的大力支持下，旅游业将迎来强有力的发展浪潮。海南的房地产在此机遇下，也将迎来重大转型。近年来，房地产业一直是采取粗放式经营，为了满足短期市场需求以获得GDP增长，造成了资源的过早消耗。以此为戒，海南省应当重点发展旅游业，同时拓展旅游房地产的高端市场化，从而减少对粗放式房地产的GDP依赖。
（三）构建住房信息平台，大力发展房屋二级市场
目前海南省房地产现状问题为存量房的空置。省内居民的住房需求未能得到满足，省外投机者却购买并持有多套房屋，造成了存量房的空置。因而，在解决存量房问题上，就要构建住房信息平台，为存量房持有者与住房需求者搭建交流沟通渠道，从而促进二手房屋的发展，有效解决存量房问题，得到房屋资源的优化配置。
参考文献
[1] 海南省统计局.2010年海南房地产开发市场运行情况.海南,2011.
[2] 顾志明,赵海峰.遏制投机性炒房的必要性与对策.武汉科技大学学报(社会科学版),2006,8(4):17-21.
[3] 中国人民银行海口中心支行课题组.房地产价格合理性研究：以海南为例.海南金融,2008(12):36-41.
[4]郭彩萍.破解住房难题之海南样本-卫留成等代表谈保障住房.[EB/OL]. http://www.ce.cn/xwzx/gnsz/zg/201003/08/t20100308_21076878.shtml.
[5]新浪地产.海南部分小区空置率高达90% 超七成住房销往岛外.[EB/OL]. http://news.dichan.sina.com.cn/bj/2010/08/09/196726.html.
[6]海南省统计局,2010年海南固定资产投资运行情况.海南,2011.
[7]吴健,彭桂洁.海南房地产：已到转型升级关键时期.今日海南,2009:20-21.
[8]符泽亢. 二手房营业税年限2改5海口过户房屋激增.[EB/OL].http://house.focus.cn/news/2009-12-14/816048.html
[9]王存福.海口实施差别化政策抑制投资投机性购房需求.[EB/OL].http://www.xinhuanet.com/chinanews/2011-01/03/content_21774342.html.
[10]苏桂除.海口1月房地产营业税同比下跌. [EB/OL]http://news.hndnews.
com/news/gundong/2011-2-28/15540.html.
[11]郭敏,马国强.海南房地产业健康发展之思考.中国商界，2010(7):162-163.