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[摘 要] 我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的，房地产项目开发是一个系统工程。房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行的基础设施建设、房屋建设的行为。房地产项目开发的整个过程中包含项目拆迁、土地招拍挂、项目立项、规划审批、施工建设和后期销售等一系列经营行为。房地产开发开发手续指房地产开发项目所需办理的各项行政许可手续，为项目施工建设所办理的各种行政许可审批证件。其中行政许可包括取得《国有土地使用权证》、《建设过程选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。房地产开发手续的办理时间、是否齐全等因素对整个房地产项目开发起着关键作用。
[关键词] 房地产开发 办理流程 行政许可审批
房地产业现已成为我国国民经济重要支柱产业之一，在国家经济发展和社会发展中起到非常重要作用。根据我国小康社会住房标准，到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套、人均一间房、功能配套、设备齐全”，这个目标的实现与现实还存在着巨大差距，说明我国的房地产业发展还用很大的空间。因此，在目前国家极为严厉的政府宏观政策调控、货币政策调控等一系列重拳出击，也使这一发展最快的行业成为竞争最残酷的行业。
我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的，房地产项目开发是一个系统工程。不再是以前简单的盖房子、批地倒地等时代。现阶段房地产开发行业已经过近十年的房地产业发展，该行业仍是社会中的重要支柱产业，那说明这个行业能够在提供给城市居民品质更好的住房的同时也带动了众多相关产业的发展。我国房地产业在面对激烈的市场竞争同时还应在遵循国家政策和法规基础上接受政府行政许可制度的各种审批与监督，在房地产开发过程中办理各种手续。从而形成在房地产开发建设周期中前期手续办理与运作是项目开始建设施工的准备阶段，也是项目成功的关键。为此，我们应正面对待在整个房地产开发中遵纪守法、按照符合规定的开发程序来建设是贯穿于整个房地产开发过程的，只有完整的开发建设流程，便捷的前期开发过程，各项行政许可审批手续的合法，才能保证项目开发建设的合法性、完整性
房地产开发因有其自身的特点，它既是企业自主经营追求利润的市场行为，又是在政府众多政策流程约束下的房地产开发管理。我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的，从而使房地产开发成为一项技术复杂、程序繁琐和开发体系相对完整的系统工程。不论是纯住宅、商业地产及旅游地产等等不同种类、不同性质的地产开发，其开发程序多、周期长、资金占用量大、风险高成为其固有的属相。在政府部门制定的各种法律法规约束下，在各地政府主管部門制定的地产开发流程规定下，已然形成了一个体系完整、办事条理的开发流程。经过项目实践开发所知，房地产开发大致可分为前期拆迁、土地招牌挂、规划、施工、竣工等各个环节审批。
因此，房地产开发项目的成功与否很大程度上是由项目前期工作决定的，是项目成功的关键，目前在业内已达成共识。我国的房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行的基础设施建设、房屋建设的行为。房地产项目开发的整个过程中包含项目拆迁、土地招拍挂、项目立项、规划审批、施工建设和后期销售等一系列经营行为。房地产开发前期指房地产开发项目所需办理的各项行政许可手续，为项目施工建设所办理的各种行政许可审批证件。其中行政许可包括取得《国有土地使用权证》、《建设过程选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。在项目后期需办理《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收备案证》。通过以上各种行政许可办理内容上看，项目前期参与主体为房地产开发企业，政府机构与服务咨询单位。其中政府机构涉及部门众多，主要含各级地方政府、国土资源局、发改委、城乡建设委、规划局、消防局、环保局、水利局、地震局、房产局、人防办、供电局及税务局。
我国房地产开发前期是流程化管理工作，开发企业在前期开发审批手续中也暴露出各种问题，有的源于企业自身、有的源于其他利益主体，还有就是政府机构的各项目审批流程。房地产前期开发主要是指从房地产项目立项、土地招拍挂、规划、招投标、施工手续办理等行政审批直至建筑施工建设的全过程。前期办理阶段手续流程相对比较繁琐，其中需要办理土地、规划、施工许可等一系列行政许可。因以上行政审批根据其固有的特点，必须按照固有的选后顺序来办理，这样在实际办理中就不可避免会接触很多政府部门，会取得像项目立项报告、规划选址意见书、项目规划方案设计、建筑设计等许多文件，但最终在前期开发手续中，我们主要需取得以下几个行政审批许可证
1、《国有土地使用权证》
2、《建设工程规划许可证》；
3、《建筑工程施工许可证》；
4、《商品房预售许可证》；
5、《建设工程竣工验收备案证》。
只有在取得以上行政审批许可证后，房地产开发项目的开发建设手续才算基本齐备。但在实际操作过程中办事流程系统繁杂，工序较多，制度有时不完善受人为因素较多，办事期间不确定性所，办理时间有时很难把握等成为工作中研究的重点。但房地产开发前期工作主要是要求进度管理，尽可能的缩短前期办理手续时间，确保能按时有效的完成房地产开发项目前期的工作任务。因此，利用房地产项目开发的系统原理，整和在项目前期开发过程中的几大证件，同时也参考境外房地产开发企业项目前期工作流程的基本模式。目前境外房地产开发模式主要分为两种基本模式：一种是香港模式。这种房地产项目开发主要指房地产开发的全部过程，从买地、建设、卖房和管理全部有一家开发商来完成，是一种全过程开发模式。另一种是美国模式。这种是一种高度精细的专业化分工模式，从项目资金到开发、规划、建设以及后期销售，各个环节均由高度专业的公司来分别完成。不管那种开发模式，在政府行政审批过程中，政府行政机构在房地产项目开发过程中占有分量均小于国内。国外审批流程基本建立了电子报建系统（含图纸），这样可以大大减少前期手续办理的时间，是项目能够在有效的时间内落地。因此，我国房地产开发流程在目前已有的基础上结合我国实际国情和国内房地产项目开发的实际情况出发，来进一步完善、精简各项手续。因此，在以国家法律法规为基本依据基础上，如何能尽可能掌握熟悉这五证的基本办事流程，同时在办理期间应注意的相关问题和细节。以此来抓住办事环节中重点，使前期办理流程更为运作顺利，能更好的熟悉办理流程，节省时间成本保证项目科学运转。
通过阐述房地产开发行业在国民经济中的重要地位，房地产行业的发展对国家经济发展、老百姓的日常生活等是非常重要的。因此，我们更应注重房地产开发行业健康、良好的按照市场运行原则进行发展。同时，就房地产开发项目的开发手续办理重要性论述，以其希望在对房产开发项目前期手续办理起到指导作用，满足工作之需 ；对房地产公司在项目开发建设上能够做到开发流程的整体了解、节点控制、规费缴纳、前期手续办理、竣工组织等方面起到积极指导作用；对房地产企业领导层来讲，了解该行业整体开发流程更便于选择适合自身企业的开发建设组织模式、确定企业内各职能部门工作分工，便于统一调控； 能够为大型房地产企业公司内各项审批环节提供策略支持。
[关键词] 房地产开发 办理流程 行政许可审批
房地产业现已成为我国国民经济重要支柱产业之一，在国家经济发展和社会发展中起到非常重要作用。根据我国小康社会住房标准，到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套、人均一间房、功能配套、设备齐全”，这个目标的实现与现实还存在着巨大差距，说明我国的房地产业发展还用很大的空间。因此，在目前国家极为严厉的政府宏观政策调控、货币政策调控等一系列重拳出击，也使这一发展最快的行业成为竞争最残酷的行业。
我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的，房地产项目开发是一个系统工程。不再是以前简单的盖房子、批地倒地等时代。现阶段房地产开发行业已经过近十年的房地产业发展，该行业仍是社会中的重要支柱产业，那说明这个行业能够在提供给城市居民品质更好的住房的同时也带动了众多相关产业的发展。我国房地产业在面对激烈的市场竞争同时还应在遵循国家政策和法规基础上接受政府行政许可制度的各种审批与监督，在房地产开发过程中办理各种手续。从而形成在房地产开发建设周期中前期手续办理与运作是项目开始建设施工的准备阶段，也是项目成功的关键。为此，我们应正面对待在整个房地产开发中遵纪守法、按照符合规定的开发程序来建设是贯穿于整个房地产开发过程的，只有完整的开发建设流程，便捷的前期开发过程，各项行政许可审批手续的合法，才能保证项目开发建设的合法性、完整性
房地产开发因有其自身的特点，它既是企业自主经营追求利润的市场行为，又是在政府众多政策流程约束下的房地产开发管理。我国的房地产发展是通过房地产开发项目的完成来实现的，从而使房地产开发成为一项技术复杂、程序繁琐和开发体系相对完整的系统工程。不论是纯住宅、商业地产及旅游地产等等不同种类、不同性质的地产开发，其开发程序多、周期长、资金占用量大、风险高成为其固有的属相。在政府部门制定的各种法律法规约束下，在各地政府主管部門制定的地产开发流程规定下，已然形成了一个体系完整、办事条理的开发流程。经过项目实践开发所知，房地产开发大致可分为前期拆迁、土地招牌挂、规划、施工、竣工等各个环节审批。
因此，房地产开发项目的成功与否很大程度上是由项目前期工作决定的，是项目成功的关键，目前在业内已达成共识。我国的房地产开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行的基础设施建设、房屋建设的行为。房地产项目开发的整个过程中包含项目拆迁、土地招拍挂、项目立项、规划审批、施工建设和后期销售等一系列经营行为。房地产开发前期指房地产开发项目所需办理的各项行政许可手续，为项目施工建设所办理的各种行政许可审批证件。其中行政许可包括取得《国有土地使用权证》、《建设过程选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。在项目后期需办理《商品房预售许可证》、《建设工程竣工验收备案证》。通过以上各种行政许可办理内容上看，项目前期参与主体为房地产开发企业，政府机构与服务咨询单位。其中政府机构涉及部门众多，主要含各级地方政府、国土资源局、发改委、城乡建设委、规划局、消防局、环保局、水利局、地震局、房产局、人防办、供电局及税务局。
我国房地产开发前期是流程化管理工作，开发企业在前期开发审批手续中也暴露出各种问题，有的源于企业自身、有的源于其他利益主体，还有就是政府机构的各项目审批流程。房地产前期开发主要是指从房地产项目立项、土地招拍挂、规划、招投标、施工手续办理等行政审批直至建筑施工建设的全过程。前期办理阶段手续流程相对比较繁琐，其中需要办理土地、规划、施工许可等一系列行政许可。因以上行政审批根据其固有的特点，必须按照固有的选后顺序来办理，这样在实际办理中就不可避免会接触很多政府部门，会取得像项目立项报告、规划选址意见书、项目规划方案设计、建筑设计等许多文件，但最终在前期开发手续中，我们主要需取得以下几个行政审批许可证
1、《国有土地使用权证》
2、《建设工程规划许可证》；
3、《建筑工程施工许可证》；
4、《商品房预售许可证》；
5、《建设工程竣工验收备案证》。
只有在取得以上行政审批许可证后，房地产开发项目的开发建设手续才算基本齐备。但在实际操作过程中办事流程系统繁杂，工序较多，制度有时不完善受人为因素较多，办事期间不确定性所，办理时间有时很难把握等成为工作中研究的重点。但房地产开发前期工作主要是要求进度管理，尽可能的缩短前期办理手续时间，确保能按时有效的完成房地产开发项目前期的工作任务。因此，利用房地产项目开发的系统原理，整和在项目前期开发过程中的几大证件，同时也参考境外房地产开发企业项目前期工作流程的基本模式。目前境外房地产开发模式主要分为两种基本模式：一种是香港模式。这种房地产项目开发主要指房地产开发的全部过程，从买地、建设、卖房和管理全部有一家开发商来完成，是一种全过程开发模式。另一种是美国模式。这种是一种高度精细的专业化分工模式，从项目资金到开发、规划、建设以及后期销售，各个环节均由高度专业的公司来分别完成。不管那种开发模式，在政府行政审批过程中，政府行政机构在房地产项目开发过程中占有分量均小于国内。国外审批流程基本建立了电子报建系统（含图纸），这样可以大大减少前期手续办理的时间，是项目能够在有效的时间内落地。因此，我国房地产开发流程在目前已有的基础上结合我国实际国情和国内房地产项目开发的实际情况出发，来进一步完善、精简各项手续。因此，在以国家法律法规为基本依据基础上，如何能尽可能掌握熟悉这五证的基本办事流程，同时在办理期间应注意的相关问题和细节。以此来抓住办事环节中重点，使前期办理流程更为运作顺利，能更好的熟悉办理流程，节省时间成本保证项目科学运转。
通过阐述房地产开发行业在国民经济中的重要地位，房地产行业的发展对国家经济发展、老百姓的日常生活等是非常重要的。因此，我们更应注重房地产开发行业健康、良好的按照市场运行原则进行发展。同时，就房地产开发项目的开发手续办理重要性论述，以其希望在对房产开发项目前期手续办理起到指导作用，满足工作之需 ；对房地产公司在项目开发建设上能够做到开发流程的整体了解、节点控制、规费缴纳、前期手续办理、竣工组织等方面起到积极指导作用；对房地产企业领导层来讲，了解该行业整体开发流程更便于选择适合自身企业的开发建设组织模式、确定企业内各职能部门工作分工，便于统一调控； 能够为大型房地产企业公司内各项审批环节提供策略支持。