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【摘要】在我国的房地产市场中，由于每个金融机构的发展历史和业务侧重点的不同就导致了每个金融机构对房地产贷款项目的评估分析也是不一样的，但是在基本的实质性的问题上还是一致的。房地产商在分析贷款项目评估的时候，对其中存在的问题和分析的结果，大多时候是需要进行大量的融资。那么在融资的过程中就需要金融机构对房地产项目进行审核以及分析其房地产项目的可行性，通过此次分析和评估才决定房地产项目的投资潜力。由此看来房地产市场分析报告是相当重要的，是作为房地产项目可行性的重要标志，在这个过程中金融公司的评估能力也是非常重要的。从房地产项目的可行性报告中我们可以评价出这个项目的经济能力，某种意义上也就意味着贷款和投资有了一个好的市场基础。
【关键词】市场分析；房地产市场；贷款项目；有效性；市场评估
由于每个金融机构的发展历史和业务侧重点的不同就导致了每个金融机构对房地产贷款项目的评估分析也是不一样的，但是在基本的实质性的问题上还是一致的。贷款项目房地产评估基本上都是通过评估借款人的信用以及申请贷款的项目和担保的方式来评估其中的贷款风险是多少。这个贷款的风险度也就决定了金融机构是否会对该房地产项目进行放贷。
1、贷款项目房地产市场评估的作用
众所周知房地产开发投资项目是需要大量的资金融入的，在融资的过程中，金融机构需要对房地产项目进行可行性评估，就是要对该项目的投资潜力进行评估。由此看来房地产市场评估在房地产贷款项目中起到非常重要的作用。贷款项目房地产市场评估是确保贷款和投资能有收益的重要基础，房地产的市场分析报告也是预期贷款质量的重要标志之一，对房地产市场的有效分析和预测，也是金融机构降低贷款风险度一种有效方式。想要对房地产市场进行有效分析主要是依赖于对房地产项目所在的市场环境和周边环境进行的有效分析。但是房地产市场分析是相当复杂的，首先它的分析角度是相当多的，并且从不同的角度去分析会得出不同的分析结论，这就给贷款项目房地产市场分析带来了很大影响。但是在贷款项目房地产市场评估是不可或缺的，也是保障金融机构和房地产商收益的重要标志。
2、贷款项目房地产市场评估中存在的问题
2.1审贷人员专业能力不够
在我国的房地产市场中，金融机构对于贷款项目房地产市场分析是没有严格的要求的，审贷人员的多数没有系统的方法来评估房地产的质量以及不清楚高质量的房地产市场分析所要具备的条件和特征，这就导致了房地产的开发商和投资者提供的开发项目市场分析报告，金融机构是很难评估这个房地产项目是否是高质量的房地产开发项目。这就导致了部分贷款之后就可能出现无力偿还的现象，导致这一现象的原因基本上都是对房地产市场的评估和预期不够准确或不切实际等原因造成的。因此，当这一现象多次发生时，导致金融机构对贷款项目市场产生了怀疑和拒绝，列贷款项目也越来越严格。但是在中国加入世贸组织之后，外资即溶机构就了机会来强中国的市场。
2.2房地产市场复杂，完成房地产市场分析比较困难
在我国对于房地产市场分析评估并没有成熟的标准和手段，并且中国的房地产市场较为复杂，分析起来也相当的麻烦，而且贷款项目房地产市场也没有那么多的时间给审贷人员去审核申请贷款项目的可行性报告，也很难花人力和物力对市场的各个部门进行研究和分析。因此如何快速有效的进行房地产市场分析也是如今的一大难题，以及在此过程中如何对房地产市场评估进行质量报告研究也并没有一个清楚的标准，此外还有就是金融机构选择房地产项目、提高贷款决策的质量也并没有得到解决。由此看出房地产市场复杂，完成房地产市场分析比较困难。
3、贷款项目房地产市场分析的主要内容
从上文中可以看出我国的房地产市场分析评估是不合理的，也并不成熟以及没有一个评估的标准。由于我国的房地产市场的较为复杂，因此也出现房地产市场分析困难的情况，但是追其根本还有由于没有一个恰当的分析方法，和系统的评定标准。贷款项目房地产市场分析的主要内容是房地产市场的概况分析以及市场的供求分析还有就是该房地产项目的市场竞争力的分析。
3.1市场概况分析
市场概况分析是指对房地产项目周边地区的房地产各类市场的趋势的分析，以及将该项目所在的专业市场在整个地区中进行比对，以此来分析它的地位和具体情况，从人口、公共设施、周边配套环境、经济社会法律等等方面研究是否适合该项目的进行。此外还要找到影响该项目进行的主要原因和促進该项目成功的关键因素，在分析中要明确项目的目标和方向以及该项目的特点。
3.2市场供求分析
金融机构在决定是否贷款的时候，主要是根据该项目在其所在地方的競争力，并对所在区域进行市场分析。对项目中所产生的产品需进行细致的划分以及对消费者的划分也是相当重要的，那么首先就是要找出消费群体以及该项目的消费市场，其根本就是要分析该地区房地产市场的供求。在这方面金融机构应当极其注重，供需缺口较大的地区才能促进消费，从而能够得到收益，不至于贷款还不齐的状况出现。由此可可见，金融机构应当将供需缺口较大的地区最为目标，以及将具体求出目标项目在市场供求缺口中的数量。
3.3市场竞争力分析
无论是房地产开发商还是金融机构，在决定地区的时候，都应该将市场竞争力作为重要的因素考虑到房地产开发中去，因为它直接影响了收益。那么在房地产市场竞争力分析中主要分析目标物业的特点然后根据目标物业的特点，在进行选择性的竞争物业，并对该房产项目物业进行竞争评估，预测其价格和用此特征进行营销的应效率和市场占有率还有吸引消费者的量等等。于此同时还要研究该地区与市场份额之间的关系等等这些因素都影响着开发商企业的收益，也就与贷款项目直接挂钩，因此在贷款项目房地产市场评估中市场竞争力分析是相当重要的。
总结：
综上所述房地产市场分析报告是相当重要的，是作为房地产项目可行性的重要标志，在这个过程中金融公司的评估能力也是非常重要的。由此看出在贷款项目中应当根据房地产开发项目的特点和进程，然后从自身的安全角度考虑，金融机构就应当对整个借贷的发放和使用以及整个项目的进程进行全程的监控。此外还要完善我国对房地产市场的分析，以此来提高市场评估的质量，进行有效的防范和降低金融违约的风险，保证资金的安全。
【关键词】市场分析；房地产市场；贷款项目；有效性；市场评估
由于每个金融机构的发展历史和业务侧重点的不同就导致了每个金融机构对房地产贷款项目的评估分析也是不一样的，但是在基本的实质性的问题上还是一致的。贷款项目房地产评估基本上都是通过评估借款人的信用以及申请贷款的项目和担保的方式来评估其中的贷款风险是多少。这个贷款的风险度也就决定了金融机构是否会对该房地产项目进行放贷。
1、贷款项目房地产市场评估的作用
众所周知房地产开发投资项目是需要大量的资金融入的，在融资的过程中，金融机构需要对房地产项目进行可行性评估，就是要对该项目的投资潜力进行评估。由此看来房地产市场评估在房地产贷款项目中起到非常重要的作用。贷款项目房地产市场评估是确保贷款和投资能有收益的重要基础，房地产的市场分析报告也是预期贷款质量的重要标志之一，对房地产市场的有效分析和预测，也是金融机构降低贷款风险度一种有效方式。想要对房地产市场进行有效分析主要是依赖于对房地产项目所在的市场环境和周边环境进行的有效分析。但是房地产市场分析是相当复杂的，首先它的分析角度是相当多的，并且从不同的角度去分析会得出不同的分析结论，这就给贷款项目房地产市场分析带来了很大影响。但是在贷款项目房地产市场评估是不可或缺的，也是保障金融机构和房地产商收益的重要标志。
2、贷款项目房地产市场评估中存在的问题
2.1审贷人员专业能力不够
在我国的房地产市场中，金融机构对于贷款项目房地产市场分析是没有严格的要求的，审贷人员的多数没有系统的方法来评估房地产的质量以及不清楚高质量的房地产市场分析所要具备的条件和特征，这就导致了房地产的开发商和投资者提供的开发项目市场分析报告，金融机构是很难评估这个房地产项目是否是高质量的房地产开发项目。这就导致了部分贷款之后就可能出现无力偿还的现象，导致这一现象的原因基本上都是对房地产市场的评估和预期不够准确或不切实际等原因造成的。因此，当这一现象多次发生时，导致金融机构对贷款项目市场产生了怀疑和拒绝，列贷款项目也越来越严格。但是在中国加入世贸组织之后，外资即溶机构就了机会来强中国的市场。
2.2房地产市场复杂，完成房地产市场分析比较困难
在我国对于房地产市场分析评估并没有成熟的标准和手段，并且中国的房地产市场较为复杂，分析起来也相当的麻烦，而且贷款项目房地产市场也没有那么多的时间给审贷人员去审核申请贷款项目的可行性报告，也很难花人力和物力对市场的各个部门进行研究和分析。因此如何快速有效的进行房地产市场分析也是如今的一大难题，以及在此过程中如何对房地产市场评估进行质量报告研究也并没有一个清楚的标准，此外还有就是金融机构选择房地产项目、提高贷款决策的质量也并没有得到解决。由此看出房地产市场复杂，完成房地产市场分析比较困难。
3、贷款项目房地产市场分析的主要内容
从上文中可以看出我国的房地产市场分析评估是不合理的，也并不成熟以及没有一个评估的标准。由于我国的房地产市场的较为复杂，因此也出现房地产市场分析困难的情况，但是追其根本还有由于没有一个恰当的分析方法，和系统的评定标准。贷款项目房地产市场分析的主要内容是房地产市场的概况分析以及市场的供求分析还有就是该房地产项目的市场竞争力的分析。
3.1市场概况分析
市场概况分析是指对房地产项目周边地区的房地产各类市场的趋势的分析，以及将该项目所在的专业市场在整个地区中进行比对，以此来分析它的地位和具体情况，从人口、公共设施、周边配套环境、经济社会法律等等方面研究是否适合该项目的进行。此外还要找到影响该项目进行的主要原因和促進该项目成功的关键因素，在分析中要明确项目的目标和方向以及该项目的特点。
3.2市场供求分析
金融机构在决定是否贷款的时候，主要是根据该项目在其所在地方的競争力，并对所在区域进行市场分析。对项目中所产生的产品需进行细致的划分以及对消费者的划分也是相当重要的，那么首先就是要找出消费群体以及该项目的消费市场，其根本就是要分析该地区房地产市场的供求。在这方面金融机构应当极其注重，供需缺口较大的地区才能促进消费，从而能够得到收益，不至于贷款还不齐的状况出现。由此可可见，金融机构应当将供需缺口较大的地区最为目标，以及将具体求出目标项目在市场供求缺口中的数量。
3.3市场竞争力分析
无论是房地产开发商还是金融机构，在决定地区的时候，都应该将市场竞争力作为重要的因素考虑到房地产开发中去，因为它直接影响了收益。那么在房地产市场竞争力分析中主要分析目标物业的特点然后根据目标物业的特点，在进行选择性的竞争物业，并对该房产项目物业进行竞争评估，预测其价格和用此特征进行营销的应效率和市场占有率还有吸引消费者的量等等。于此同时还要研究该地区与市场份额之间的关系等等这些因素都影响着开发商企业的收益，也就与贷款项目直接挂钩，因此在贷款项目房地产市场评估中市场竞争力分析是相当重要的。
总结：
综上所述房地产市场分析报告是相当重要的，是作为房地产项目可行性的重要标志，在这个过程中金融公司的评估能力也是非常重要的。由此看出在贷款项目中应当根据房地产开发项目的特点和进程，然后从自身的安全角度考虑，金融机构就应当对整个借贷的发放和使用以及整个项目的进程进行全程的监控。此外还要完善我国对房地产市场的分析，以此来提高市场评估的质量，进行有效的防范和降低金融违约的风险，保证资金的安全。