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摘要：随着经济和人们生活水平的提高，在一定程度上带动了房地产行业的发展，房地产评估指的是估价人员通过模拟房地产市场的价格形成机制，根据房地产形态的差异，采用不同的评估方法，模拟房地产市场价格的形成的过程。在房地产评估过程中，会产生不同的房地产估价结果，再从房地产的估价理论出发，选取适当参数，以不同的计算方法使各估价结果能够趋于一致。但在估价过程中，由于对市场竞争因素的分析不够充分，特别是成本法计算时，由于基础数据的缺陷，可能导致估价结果与其他计算方法的结果相差甚远，在此情况下，由于估价对象的建筑形态多样，在成本法评估中结合工程造价的计算方法可更好的保证重建价格或重置价格的准确性，因此，探索工程造价在房地产评估中的运用有一定的现实意义。
关键词：房地产；评估机构；研究
一、估价方法对房地产评估结果的影响
我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法。（1）成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法与其他估价方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多的，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。成本法，因其未能充分考量房地产市场竞争因素，其估价结果经常偏离于其他方法的计算结果，因而其运用受到一定限制。（2）市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一种评估方法。市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。具有现实性，有较强的说服力。从适用条件来看，主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。（3）收益法也称收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指将待估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。使用不同的估价方法因模拟了房地产在不同市场形成价格的过程，会产生不同的估价结果。实际操作中往往采取两种方法进行评估比较，根据房地产估价理论，只要参数选取得当，不同方法计算的估价结果应当趋于一致。
二、工程造价在房地产评估中的运用
（一）借助可参考的资料和采用工程造价电算化技术
若想提高房地产评估数据的准确性，除了要充分考虑以上取费标准外，还应该借助可参考的资料和采用工程造价电算化技术。造价计算所需资料可以借助于城建档案资料，一般工程的竣工存档资料可以满足大部分的造价复算需要，这些资料可以借助委托人的帮助进行查阅。现在工程造价电算化已得到较好的发展，原来大量依靠手工计算的工作，现在可以用计算机协助完成，工作效率大为提高，运用软件进行工程量计算已比较简便，对工程量组价计算预算工程造价运用计算机更为便捷，这些技术手段简化了工程造价的计算，大大提高工作效率，应用工程造价为包括房地产评估在内的各项服务提供了便利条件。
（二）开发成本估价规范
第一，在成本法估算时，评估人员一般采用指数调整法和单位比较法，因为这种方法比较简单。但工程测量法和分部分项法需要采用工程造价方法，则需要造价工程师的配合，还需要详细的工程图纸、构造尺寸等数据资料，因而估价师并不常用该种方法。第二，在采用单位比较法和指数法时，建筑成本的价格指数、平米造价一般都是由工程造价站和评估公司发布的数据资料，还有一些来自于估价师、评估公司对数据资料进行收集和整理，这些资料一般以时间归类，以大的结构型式来划分，如钢结构厂房、框架、砖混等。在房地产评估中，一般将这些作为基础的数据，对工程成本进行分析。第三，由于估价对象的建筑形态多样，而这些基础数据的归纳趋向于概况化，比较笼统，因此其使用具有局限性，对于某些与标准建筑相符合的建筑物，其数据统计与实际情况比较符合，结果比较准确，但是对于差异性、个别性较强的建筑物，一般构筑物，非标厂房及现代设计中出现的新材料、新结构、新工艺的建筑物，其统计数据与实际情况则相差较大，数据取用的说服力较弱，由于指数调整法和单位比较法中采用的这种基础数据的局限性，造成评估结果与实际开发成本附和性较差，而在这类非标建筑物评估中，结合工程造价的分部分项法对基础数据进行修正，可有效弥补因基础数据缺陷造成的评估结果不准确，提高成本法的科学性。
（三）工程造价替代成本法更具有可操作性
房地产评估中的成本法与工程造价类似，有共同点也有不同之处，评估中的成本法为一般社会化客观成本，工程造价为特定工程在特定条件下的建筑费用，其内涵不同。但当工程造价采用一般社会化条件，且调整为估价时点时材料价格，工程造价应可作为成本法评估的基础，但某个具体工程的合同价并不能直接拿来为评估使用。
三、结语：
随着我国的房地产行业的发展，房地产评估机构的工作也越来越突出，对于其中存在的风险，要不断的健全制度，提高评估师专业素养，合理的预防和处理评估机构的风险促使房地产行业的蓬勃发展。
参考文献：
[1]唐黎標.如何规避房地产评估风险[J].北京房地产，2008，（12）.
[2]毕正华.我国当前房地产评估业存在的问题及对策建议[J].金融与经济，2017，（9）.
[3]李佳佳.如何规避房地产评估风险[J].北京房地产，2017.1234-1235.
关键词：房地产；评估机构；研究
一、估价方法对房地产评估结果的影响
我国房地产在评估过程中使用最多的是成本法、市场比较法、收益法这三种方法。（1）成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。重新购置成本中又分更新重置成本和复原重置成本，而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法与其他估价方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多的，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。成本法，因其未能充分考量房地产市场竞争因素，其估价结果经常偏离于其他方法的计算结果，因而其运用受到一定限制。（2）市场比较法是指在求取待评估房地产价格时，将待估房地产与近期内市场上已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，对以发生了交易的类似房地产的已知价格进行调整修正，得出待估房地产合理价格的一种评估方法。市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。具有现实性，有较强的说服力。从适用条件来看，主要用于房地产市场发达、有充足的具有替代性的交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。（3）收益法也称收益还原率法、投资法和收入资本化法，简单的说是指将待估房地产的未来正常纯收益选用适当的还原率折现到评估基准日之和。收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产，如写字楼、住宅（公寓）、商店等，它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。但对于政府办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法大多不适用。使用不同的估价方法因模拟了房地产在不同市场形成价格的过程，会产生不同的估价结果。实际操作中往往采取两种方法进行评估比较，根据房地产估价理论，只要参数选取得当，不同方法计算的估价结果应当趋于一致。
二、工程造价在房地产评估中的运用
（一）借助可参考的资料和采用工程造价电算化技术
若想提高房地产评估数据的准确性，除了要充分考虑以上取费标准外，还应该借助可参考的资料和采用工程造价电算化技术。造价计算所需资料可以借助于城建档案资料，一般工程的竣工存档资料可以满足大部分的造价复算需要，这些资料可以借助委托人的帮助进行查阅。现在工程造价电算化已得到较好的发展，原来大量依靠手工计算的工作，现在可以用计算机协助完成，工作效率大为提高，运用软件进行工程量计算已比较简便，对工程量组价计算预算工程造价运用计算机更为便捷，这些技术手段简化了工程造价的计算，大大提高工作效率，应用工程造价为包括房地产评估在内的各项服务提供了便利条件。
（二）开发成本估价规范
第一，在成本法估算时，评估人员一般采用指数调整法和单位比较法，因为这种方法比较简单。但工程测量法和分部分项法需要采用工程造价方法，则需要造价工程师的配合，还需要详细的工程图纸、构造尺寸等数据资料，因而估价师并不常用该种方法。第二，在采用单位比较法和指数法时，建筑成本的价格指数、平米造价一般都是由工程造价站和评估公司发布的数据资料，还有一些来自于估价师、评估公司对数据资料进行收集和整理，这些资料一般以时间归类，以大的结构型式来划分，如钢结构厂房、框架、砖混等。在房地产评估中，一般将这些作为基础的数据，对工程成本进行分析。第三，由于估价对象的建筑形态多样，而这些基础数据的归纳趋向于概况化，比较笼统，因此其使用具有局限性，对于某些与标准建筑相符合的建筑物，其数据统计与实际情况比较符合，结果比较准确，但是对于差异性、个别性较强的建筑物，一般构筑物，非标厂房及现代设计中出现的新材料、新结构、新工艺的建筑物，其统计数据与实际情况则相差较大，数据取用的说服力较弱，由于指数调整法和单位比较法中采用的这种基础数据的局限性，造成评估结果与实际开发成本附和性较差，而在这类非标建筑物评估中，结合工程造价的分部分项法对基础数据进行修正，可有效弥补因基础数据缺陷造成的评估结果不准确，提高成本法的科学性。
（三）工程造价替代成本法更具有可操作性
房地产评估中的成本法与工程造价类似，有共同点也有不同之处，评估中的成本法为一般社会化客观成本，工程造价为特定工程在特定条件下的建筑费用，其内涵不同。但当工程造价采用一般社会化条件，且调整为估价时点时材料价格，工程造价应可作为成本法评估的基础，但某个具体工程的合同价并不能直接拿来为评估使用。
三、结语：
随着我国的房地产行业的发展，房地产评估机构的工作也越来越突出，对于其中存在的风险，要不断的健全制度，提高评估师专业素养，合理的预防和处理评估机构的风险促使房地产行业的蓬勃发展。
参考文献：
[1]唐黎標.如何规避房地产评估风险[J].北京房地产，2008，（12）.
[2]毕正华.我国当前房地产评估业存在的问题及对策建议[J].金融与经济，2017，（9）.
[3]李佳佳.如何规避房地产评估风险[J].北京房地产，2017.1234-1235.