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住宅市场成交量和均价恢复性上扬
2006年初以来，上海住宅市场呈现回暖态势，成交量和均价均恢复性上扬。今年1至5月成交量比去年同期高出7个百分点。但随着5月中旬宏观调控政策再次出台，住宅市场转冷，买卖双方再次回到观望的僵持状态。6月成交量比上月下跌30％。但政策并无影响境外机构投资者对住宅市场的投资热情，4月份来自美国的基金收购了新天地的翠湖天地一幢楼，预计价格在6亿元左右。摩根斯坦利继去年收购锦麟天地之后，又收购了位于世纪公园的4幢服务式公寓和一幢靠近华山路的服务式公寓，两个项目总计400套公寓左右，成交金额达到15亿人民币。5月份，一家国际知名的美国物流基金在浦东机场附近拿下一块物流用地。上海作为中国最重要的全球供应链中的输送中心，加上洋山港开港和国内货运配套设施的完善，会带动起整个物流仓储的需求以及物流产业的发展。物流仓库的投资价值也逐渐显现出来。
商办项目正成为海外投资者的囊中之物
办公楼作为传统的项目投资类型一直受海外投资者青睐，但目前市中心可供出售的办公楼项目比较稀缺，投资者将目光放到城市的商务副中心。位于张江高科技园区的第一上海中心办公楼和闸北大宁绿地的4幢办公楼分别被两家外资基金纳入囊中。摩根斯坦利收购了位于金桥的商业地块项目——埃蒙顿广场，该商场将建成开发面积12万平方米的大型购物中心。
在持续的外商投资热潮下，政府为了规范市场行为，预防市场过热带来的不良影响，7月中旬国家六部门联手出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。该意见从外商投资房地产准入门槛、外商投资企业房地产开发经营管理、境外机构和个人购房管理等几方面作了细则规定。戴德梁行投资部董事叶建成先生认为，新规定中不允许投资者以境外公司直接投资境内房产的规定将不利于在海外上市的房地产基金在中国投资市场的发展，也影响到中国的物业在海外房地产信托市场的发行。海外上市的房地产信托基金通常收购有稳定回报的成熟物业，偏重投资商业房产做长期持有和对资产的经营管理，并定期派股息给投资者。这种基金进入中国完善了国内的房地产资本市场，为还在发展成熟的市场带来更多专业的机构投资人，弥补了国内缺少长期投资资金的缺口。房地产投资市场从初期的个人投资行为向国际化专业规范的机构投资行为方向发展，使得国内的房地产投资市场更加全面和多元化。
海外基金收购商办项目金额逾40亿元
2004年下半年开始，海外基金频繁在上海、北京等城市购买房地产。与住宅类物业相比，商业、办公类物业更受海外基金的关注。从2004年下半年到2005年9月，上海已有6个商业及办公楼被海外基金收入囊中，总金额超过40亿元人民币。海外基金频频大手笔垂青国内优质物业，最大的原因是中国良好的经济发展前景所营造的整体投资环境。根据戴德梁行统计，2006年上海甲级写字楼的供应量为24.5万，相比2005年45万平方米的供应量锐减了45.6％，供不应求的局面促使甲级写字楼租金有所上扬，2006年同比上扬幅度达7.5％。另一个原因则是目前全球房地产业的共性问题——资本过剩。资金量与物业价值之间的比例基本为5:1，即5美元的物业聚焦于1美元的物业。而物业中高回报的优质物业更为稀少。在此背景下，基金在选择投资物业时，主要从两个方面着手：首先，发掘一些价值被低估的物业。举例而言，2004年大摩以23600元／平方米及15500元／平方米左右的价格分别购进上海广场、世界贸易大厦，均低于当时的整体市场行情；其次，通过改善物业品质实现内在价值的提升。以世贸大厦为例，尽管在大摩接手该项目时，存在租金水平较低、租约期限较短等问题，但通过物业内部改造、档次提升、租户结构调整等措施，未来回报率预计可在10％以上。
海外基金从早期一味追求商用物业到现在有选择地收购高档居住物业，其投资目标也在慢慢地向多元化发展。海外基金在中国房地产市场投资的多元化趋势可视为中国房地产业相对成熟的一个标志。在海外基金投资目标多元化趋势中，可以看到的是，服务式公寓与写字楼的租金走势实际上是有其内在联系性的。2003年以来，上海市服务式公寓的平均入住率一直稳定于85％左右，平均租金也由2003年的20.6美元／平方米／月攀升至2006年24.1美元／平方米／月，年均增长5.3％，市场表现良好。
海外基金收购居住物业并非短买短卖
戴德梁行执行董事、上海公司总经理张国正认为，目前，上海能为外籍人士接受的、真正意义上的服务式公寓较少，多数“酒店式公寓”在服务标准上还有所欠缺。服务式公寓市场未来仍具有较大的发展空间。另一方面，近年来连续的以商品住宅市场为主要目标的宏观调控，改变了市场供求形势，这为海外基金涉足该市场提供了契机。各项调控措施如限制转让、利率上调等，增强了需求市场的观望气氛，开发商的资金回笼期因此增长，资金链条趋于紧张；海外基金此时介入，以整栋收购为砝码，无疑增强了其在谈判桌上的议价能力。而去年调控期间的房价已有部分回落，也增大了基金的入市空间。对于人民币升值是否会对基金购置物业带来影响，需要认识到的是，我们很难了解基金的收购计划书中，人民币升值是否是其购置物业时最主要的考虑因素。但是，对实际收益进行分析可发现，物业本身增值及其租金回报等方面的盈利将超过汇率上升带来的收益。若因人民币升值就将物业变现，则将损失租金方面的收益。因此，人民币升值不太可能成为基金购置物业唯一或最重要的原因，但会使其获得部分额外收益。有人认为，海外基金这样大规模的扫楼，造成了局部区域的供不应求，抬高了房价。但是今年1－5月间，海外基金共计购入居住物业面积不足18万平方米，而同期上海市住宅成交总量超过940万平方米，基金在总量中的比例不到2％，该比例尚不足以影响到整个上海的市场价格体系。而观察局部区域，几个被基金收购的物业周边，房价并未抬升。区域市场并无较大波动。
有人担心目前在房地产市场投资的海外基金会突然撤离，对市场造成影响。所谓撤离，应主要有两个方面一种是资金到期回款，基金通常的做法是，首先制作对目标物业的收购、经营计划书，并凭此计划书在海外资本市场融资。因计划书中明确了资金的使用期限，在该期限到来之前，基金须将该物业以合理价格出售，并将款项返还给投资人。而部分有实力的基金，则通常会在到期时，先行将物业转给内部资金，将所得款返还给投资者后，获得充裕的时间再去与真实买家谈判。
为获得稳定的租金回报及未来高额的出售升值回报，海外基金在持有物业期间，均会努力经营物业，使其成为优质资产。即便其有朝一日撤出，留下的也是良好的物业资产，对市场造成的风险较小。有人担心外资撤出将由内资企业以高昂的价格接手，但经观察已有交易案例，物业转手基本是在海外基金之间进行；而内资企业同样会进行理性的市场判断，若认为价格不适宜，完全可以不参与。
另外一种就是大规模的资金撤离。该现象较多在当一国出现宏观经济运行困难甚或金融风暴时才可能出现，中国的宏观经济运行良好，不太可能会发生这种情形。同时，中国的外汇管制也对此起到防火墙作用。
不少人认为，优质资产大量被外资占有，而内资企业却没有享受到这些优质资产。以中国香港为例，较成熟的开发企业，均会对其资产进行均衡组合，通过长期持有、经营一些能产生稳定收益的优质物业来丰富其资产结构；相反，内地开发商目前经营仍以开发销售为主。外资对部分内地物业进行长期持有经营，一方面将引入先进的物业经营管理经验，另一方面，也将对内地开发企业未来优化其资产结构起到引导作用。对于目前是否应控制海外基金，应该说目前尚未到发出严控基金信号的时候，毕竟在整体市场中的比例较小，尚不足2％。而现有内地的交易登记手续与外汇管制政策已在很大程度上限制了外资自由进出物业市场。同时，为维护市场健康稳定发展，政府应对基金行为予以关注。
2006年初以来，上海住宅市场呈现回暖态势，成交量和均价均恢复性上扬。今年1至5月成交量比去年同期高出7个百分点。但随着5月中旬宏观调控政策再次出台，住宅市场转冷，买卖双方再次回到观望的僵持状态。6月成交量比上月下跌30％。但政策并无影响境外机构投资者对住宅市场的投资热情，4月份来自美国的基金收购了新天地的翠湖天地一幢楼，预计价格在6亿元左右。摩根斯坦利继去年收购锦麟天地之后，又收购了位于世纪公园的4幢服务式公寓和一幢靠近华山路的服务式公寓，两个项目总计400套公寓左右，成交金额达到15亿人民币。5月份，一家国际知名的美国物流基金在浦东机场附近拿下一块物流用地。上海作为中国最重要的全球供应链中的输送中心，加上洋山港开港和国内货运配套设施的完善，会带动起整个物流仓储的需求以及物流产业的发展。物流仓库的投资价值也逐渐显现出来。
商办项目正成为海外投资者的囊中之物
办公楼作为传统的项目投资类型一直受海外投资者青睐，但目前市中心可供出售的办公楼项目比较稀缺，投资者将目光放到城市的商务副中心。位于张江高科技园区的第一上海中心办公楼和闸北大宁绿地的4幢办公楼分别被两家外资基金纳入囊中。摩根斯坦利收购了位于金桥的商业地块项目——埃蒙顿广场，该商场将建成开发面积12万平方米的大型购物中心。
在持续的外商投资热潮下，政府为了规范市场行为，预防市场过热带来的不良影响，7月中旬国家六部门联手出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。该意见从外商投资房地产准入门槛、外商投资企业房地产开发经营管理、境外机构和个人购房管理等几方面作了细则规定。戴德梁行投资部董事叶建成先生认为，新规定中不允许投资者以境外公司直接投资境内房产的规定将不利于在海外上市的房地产基金在中国投资市场的发展，也影响到中国的物业在海外房地产信托市场的发行。海外上市的房地产信托基金通常收购有稳定回报的成熟物业，偏重投资商业房产做长期持有和对资产的经营管理，并定期派股息给投资者。这种基金进入中国完善了国内的房地产资本市场，为还在发展成熟的市场带来更多专业的机构投资人，弥补了国内缺少长期投资资金的缺口。房地产投资市场从初期的个人投资行为向国际化专业规范的机构投资行为方向发展，使得国内的房地产投资市场更加全面和多元化。
海外基金收购商办项目金额逾40亿元
2004年下半年开始，海外基金频繁在上海、北京等城市购买房地产。与住宅类物业相比，商业、办公类物业更受海外基金的关注。从2004年下半年到2005年9月，上海已有6个商业及办公楼被海外基金收入囊中，总金额超过40亿元人民币。海外基金频频大手笔垂青国内优质物业，最大的原因是中国良好的经济发展前景所营造的整体投资环境。根据戴德梁行统计，2006年上海甲级写字楼的供应量为24.5万，相比2005年45万平方米的供应量锐减了45.6％，供不应求的局面促使甲级写字楼租金有所上扬，2006年同比上扬幅度达7.5％。另一个原因则是目前全球房地产业的共性问题——资本过剩。资金量与物业价值之间的比例基本为5:1，即5美元的物业聚焦于1美元的物业。而物业中高回报的优质物业更为稀少。在此背景下，基金在选择投资物业时，主要从两个方面着手：首先，发掘一些价值被低估的物业。举例而言，2004年大摩以23600元／平方米及15500元／平方米左右的价格分别购进上海广场、世界贸易大厦，均低于当时的整体市场行情；其次，通过改善物业品质实现内在价值的提升。以世贸大厦为例，尽管在大摩接手该项目时，存在租金水平较低、租约期限较短等问题，但通过物业内部改造、档次提升、租户结构调整等措施，未来回报率预计可在10％以上。
海外基金从早期一味追求商用物业到现在有选择地收购高档居住物业，其投资目标也在慢慢地向多元化发展。海外基金在中国房地产市场投资的多元化趋势可视为中国房地产业相对成熟的一个标志。在海外基金投资目标多元化趋势中，可以看到的是，服务式公寓与写字楼的租金走势实际上是有其内在联系性的。2003年以来，上海市服务式公寓的平均入住率一直稳定于85％左右，平均租金也由2003年的20.6美元／平方米／月攀升至2006年24.1美元／平方米／月，年均增长5.3％，市场表现良好。
海外基金收购居住物业并非短买短卖
戴德梁行执行董事、上海公司总经理张国正认为，目前，上海能为外籍人士接受的、真正意义上的服务式公寓较少，多数“酒店式公寓”在服务标准上还有所欠缺。服务式公寓市场未来仍具有较大的发展空间。另一方面，近年来连续的以商品住宅市场为主要目标的宏观调控，改变了市场供求形势，这为海外基金涉足该市场提供了契机。各项调控措施如限制转让、利率上调等，增强了需求市场的观望气氛，开发商的资金回笼期因此增长，资金链条趋于紧张；海外基金此时介入，以整栋收购为砝码，无疑增强了其在谈判桌上的议价能力。而去年调控期间的房价已有部分回落，也增大了基金的入市空间。对于人民币升值是否会对基金购置物业带来影响，需要认识到的是，我们很难了解基金的收购计划书中，人民币升值是否是其购置物业时最主要的考虑因素。但是，对实际收益进行分析可发现，物业本身增值及其租金回报等方面的盈利将超过汇率上升带来的收益。若因人民币升值就将物业变现，则将损失租金方面的收益。因此，人民币升值不太可能成为基金购置物业唯一或最重要的原因，但会使其获得部分额外收益。有人认为，海外基金这样大规模的扫楼，造成了局部区域的供不应求，抬高了房价。但是今年1－5月间，海外基金共计购入居住物业面积不足18万平方米，而同期上海市住宅成交总量超过940万平方米，基金在总量中的比例不到2％，该比例尚不足以影响到整个上海的市场价格体系。而观察局部区域，几个被基金收购的物业周边，房价并未抬升。区域市场并无较大波动。
有人担心目前在房地产市场投资的海外基金会突然撤离，对市场造成影响。所谓撤离，应主要有两个方面一种是资金到期回款，基金通常的做法是，首先制作对目标物业的收购、经营计划书，并凭此计划书在海外资本市场融资。因计划书中明确了资金的使用期限，在该期限到来之前，基金须将该物业以合理价格出售，并将款项返还给投资人。而部分有实力的基金，则通常会在到期时，先行将物业转给内部资金，将所得款返还给投资者后，获得充裕的时间再去与真实买家谈判。
为获得稳定的租金回报及未来高额的出售升值回报，海外基金在持有物业期间，均会努力经营物业，使其成为优质资产。即便其有朝一日撤出，留下的也是良好的物业资产，对市场造成的风险较小。有人担心外资撤出将由内资企业以高昂的价格接手，但经观察已有交易案例，物业转手基本是在海外基金之间进行；而内资企业同样会进行理性的市场判断，若认为价格不适宜，完全可以不参与。
另外一种就是大规模的资金撤离。该现象较多在当一国出现宏观经济运行困难甚或金融风暴时才可能出现，中国的宏观经济运行良好，不太可能会发生这种情形。同时，中国的外汇管制也对此起到防火墙作用。
不少人认为，优质资产大量被外资占有，而内资企业却没有享受到这些优质资产。以中国香港为例，较成熟的开发企业，均会对其资产进行均衡组合，通过长期持有、经营一些能产生稳定收益的优质物业来丰富其资产结构；相反，内地开发商目前经营仍以开发销售为主。外资对部分内地物业进行长期持有经营，一方面将引入先进的物业经营管理经验，另一方面，也将对内地开发企业未来优化其资产结构起到引导作用。对于目前是否应控制海外基金，应该说目前尚未到发出严控基金信号的时候，毕竟在整体市场中的比例较小，尚不足2％。而现有内地的交易登记手续与外汇管制政策已在很大程度上限制了外资自由进出物业市场。同时，为维护市场健康稳定发展，政府应对基金行为予以关注。