大润发自持商业地产大概400多万平米，大润发的店现在36%是自己持有。首先，我们需要有足够的人群支撑，比如我们的大卖场，没有25万人的量是不考虑的。我们首先要看单价，单价比较高，一张发票100块，如果一天来一万个人，我这个生意就可以做一百万，对大型超市来说做一百万是基本，2009年的时候大润发单店平均是3.3亿，我们一万张发票，每个月开的价是一百块，就意味着新店做一百万的生意，但是有些城市开单价五六十块，那么我们的人流支撑就要多一些，这样算下来我们就需要25万人才能支撑下去所以每个业态，不管是购物中心，不管是开小面馆，你要看你的客群在哪里，你的客群数是不是足以支撑你这个店。
　　第二，项目的位置非常重要。不同的业态要选择适合消费者的不同位置，我们开大卖场，大卖场就是菜市场杂货店合在一起，就是买民生必需品，这么一个店如果离居民的住宅很远，就没有人会去。所以有的人讲，我们这个物业修在地铁边上，因为出行很方便，但是对大卖场不一定有帮助，因为我从来没有看到有人拿着油拿着米坐地铁的。所以我们大卖场的商圈不会超过三公里，但是最重要的就是核心商圈，就是一公里范围之内的，这叫铁打的客人，但是在这个范围有一个竞争对手，也许你是一公里，但客人不一定是你的，所以我们还要把这部分人剔出去。所以我们说不同的业态有不同的位置需要，这个位置一定要符合消费者的方便性。
　　第三，不同的业态要有不同的经营要求，要预先很好的规划。我们的立足点就在于消费者，消费者是我们的衣食父母，不管是选点还是设计，首先要围绕顾客去想，第—方便不方便，第二有没有好的路线，第三他是不是方便的能够看到他需要的商品，是不是很方便的让他拿到，这都是我们在设计过程当中要考虑的问题。所以很多基本已经建好的项目找我，我基本都不会选择。
　　商场设计首先要考虑到顾客的购物动线，我们的顾客是否方便，他的舒适度，但是房地产开发没有去考虑到顾客到底舒不舒服，他会考虑哪些地方能不能卖掉，因为他没有招商，不知道建的房子怎么样是适合别人的业态。我们说为了顾客的服务，我们的动线也要好，就是顾客进来之后，他是容易看的到他的商品，看不到就是死角，商业最忌讳的就是死角，有的时候没有办法怎么办，放一个厕所在这里，你上厕所总要进去，出来的时候就能看到这个东西。所以，有的商业的想法是主力店吸引客人，所以放在客人比较难找的地方，这是不可取的。
　　然后还有汽车道，员工补货，上下，取货等等，包括收银，另外还有收货后动线，现在有很多商业都没有看到收货动线，其实一个是出，一个是进，这两个都是关键问题。大的物流车长度16米，如果转弯半径太小，开不进来怎么办，这些东西都要考虑到，你有多少个收货码头，就决定这个生意好不好，你生意好，肯定需要大量的物流大量的补货。
　　第四，做大型商业尤其是购物中心，一定要有经验和实力的团队。就像大润发刚到一个城市，要把客人拉过来，有的时候就要便宜卖，低价卖，所以有很多购物中心，不是说谁的租金高，我就让谁进，而是要看谁的聚合能力强。现在有很多购物中心，就找一个策划公司，他帮你把商场填满之后，他拿了钱走了，最后经营不行，大家又像潮水一样退去，所以必须要有自己的经营团队。
　　最后，要招商优先。往往老板有理想，他想建一个什么样的商业，业态也想好了，接下来还有设计和建房。到设计甚至建房环节再来招商，这是错的。有想法后就要启动招商，在招商过程当中一定会碰到很多问题，碰到问题之后再去重新调整。所以今后我们做商业地产，首先你有理想的东西，但是一定要先通过招商，把一些主力店都定下来，这些东西定下来之后再去设计，再去搭建。