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“史上力度最强”
的地方楼市调控政策
2月16日下午，北京市人民政府办公厅公布(关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知)，相关政策从文件印发次日起在全市实施。最新的房地产调控政策分为八个部分，包括落实政府责任、全力做好住房保障、加强税收征管、切实执行差别化信贷政策、严格用地供应管理、合理引导需求、建立健全问责机制和加强舆论引导等方面。共有15条细则，被称为京版“国八条”、“京15条”。外界很多评论认为，北京此次出台的房地产调控政策严厉程度超出了一般人的想象，甚至被称为“史上力度最强”的地方房地产调控政策，其中第十条限购政策成为焦点，规定在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。
细则要求，自文件发布之日起，对已经拥有一套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效<北京市工作居住证)的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险及个人所得税的非北京市户籍居民家庭，限购一套住房(含新建商品住房和二子住房)。对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭、无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，则暂停在本市购房。
“国八条”的落实和细化
为了加强对购房资格的审核，切实把限购政策落实到位，“京15条”还要求，住房城乡建设部门将会同公安、税务、民政等各部门进一步完成信息共享及购房人资格核查机制，对提供虚假证明文件的购房人，将不予办理产权登记手续，并追究其法律责任，对未严格核实购房人资格、违规签定购房合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构将依法严肃处理。
而在信贷政策方面，“京15条”要求执行差别化信贷政策，要求各金融机构和北京公积金住房管理中心，对贷款购买第二套住房的家庭，要切实实行首付款比例不得低于60％，贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策，对违规机构要严肃处理。
据了解，北京市与此相配套的查验系统即将推出，不管本地还是外地居民家庭，在北京是否已有住房、有几套住房、是否有连续5年社保或纳税记录等，都可方便核验，
此前，1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题。继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定厂八条政策措施，被称为“国八条”，其中要求对贷款购买箔二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，严格1.1倍的利率。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差別化住房信贷政策。
“国八条”启动了中国房地产市场第三次调控。而此次出台的“京15条”，正是北京对“国八条”的落实和细化。但其中以户籍和纳税5年为门槛的限购政策，就像一把双刃剑，既是对楼市调控的重大利器，也引发了“歧视外地人”、“误伤刚需”等争议。
北京的地方政策一向是全国各地方政府的风向标，这次率先出台的京版“国八条”也不例外，迅速引来了全国效仿。在已经出台的各地“限购令”细则中，主要对限购人群，购房套数作出规定，其中，户籍门槛成为已公布“限购令”城市的重要调控手段，也成为各方争议的一大焦点。
限购令“很猛很给力”
与北京去年出台的限购措施相比，此次出台的新限购方案更严格，被业内人士认为“很猛很给力”。一是对多次购房、不符合条件的非本地户籍居民购房，由限贷升级为限售；二是由不考虑家庭住房存量，到存量、增量全面限制。相比之下，去年5月1日起实施的北京“限购令”要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非奉市居民发放贷款，而这次的新版“限购令”，则把纳税年限从“1年以上”一下子大幅度提高到“5年以上”，仅从这一点来看，就显示出北京有关方面调控楼市的巨大决心。
北京推出对外地人的住房限购政策，并非无的放矢。据了解，2011年1月的北京购房者当中，非北京市户籍居民购房比重达到44.8％的历史高点，也就是说，成交十套房，外地人买了四套半。购买第二套、第三套及以上住房的，则分別占购房者总数的9.9％、2.5％。据介绍，这个数字是按购房者身份证统计出来的。
另据房地产业界人卜统计，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5％，占64.5％的非户籍购房人群中，能够提供5年纳税证明的不超过一半，山此推算，“京15条”出台后，北京二手房市场将有约二分之一的购房人群暂时无法买房。
清华大学房地产研究所副所长季如进表示，此轮调控政策的出台已透露厂这样一个信号，即政府对房地产市场的调控是有决心的，也是有办法的。在今后一段时期内，限购等政策在部分热点城市有可能长时间坚持下去，
北京市房地产业协会副秘书b(：陈志表示，北京紧随新“国八条”颁布“京15条”，可以有效防止2010年年底出现的新一拨楼市上扬行情，蔓延到今年上半年；同时对于抑制通货膨胀、调控房价波动具有重要意义。通胀压力和房价上涨，近期形成了一种恶性循环的关系。大家源于通胀预期着急入市，拉动了房价的上涨；而房价进一步上涨的现实，又会再推升通胀上涨预期。此时出台“十五条”，综合运用经济手段和行政手段，从税收、金融、土地供应等各方面作出规定，对抑制房产泡沫、引导房价合理预期、能起到关键作用。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，“限购令”可以为在中国已经失去理智的房地产投资市场上，浇上一盆冷水。现在最关键的就是要扭转市场预期，哪怕是通过这种行政手段，在两三年内稳住房价，让大家不会觉得房地产只涨不跌，只要改变这个预期，发现投资房地产政策风险很大，这样在楼市中的热钱，可能就会撤出选择更为长期的投资项目。
限房又限人?
对于力度空前的各地“限购令”能否达到调控楼市的目标，虽然不少专家表示了乐观和支持，伹也不乏质疑和争议之声。争议主要集中在三个方面：一是行政限制对供求的根本性影响；二是地方政府限制外地人购房 的法理依据；三是行政手段执行过度的可能后果。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，北京的楼市限购令提高了购房门槛，是临时性、行政性的措施，或将不会长久。陈国强分析说，提高外地人购房门槛，虽然初衷是抑制投机，在短期内楼市的成交量、价格会有…定程度的下降，但是也排斥了，部分刚性需求，误伤了一部分计划买房者。从长远看，限购令是不可能长久实施的。
央行货币政策委员会委员李稻葵则表示，“京十五条”最“猛”的是限购令，政府此次似乎“发了点狠”，但因为开发商不缺钱，未必愿降价，北京地产非常可能出现比较长的有价无市期。
北京大学国家发展研究院教授黄益平表示，限购令的核心是限制外地资金流入，但是，如果流动性富余和住房短缺的状况不改变，房价就不见得真的能管得住，即使管住了，也是暂时的。更何况把资金推向其他地区、领域，结果是让通胀压力四处游荡，按下葫芦浮起瓢，并非治本之策。并且，户口制度是一个极其不平等的制度，最近几年，各地政府已经开始试图改革户口制度，允许农村人口逐步转向城市。但是，最近推出的住房限购政策却实际又往回退了好几步，任何外地人都不能轻易买房了，更遑论农民工。
而在此次京版“国八条”出台之前，北京还推出了限制购车、摇号上牌、清退居住在地下空间人群等举措，有人认为，此次推出的住房限购政策不仅意在抑制高房价和治理拥堵，其背后更深远的意义在于控制进京人口。
“战果”初显
值得一提的是，按照“国八条”的要求，各地要在2011年2月中旬之前出台住房限购实施细則。伹截至2011年2月22日，全国只有包括北京在内的15个城市和一个省出台了“限购令”细则。这一数据距规定的各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市相差甚远，全国大部分城市未按规定期限出台限购措施。
对此，新华社近期刊文指出，当前各地城市房价已涨至历史高位，但一些地方政府对土地财政的依赖性很大，对房价持暧昧态度，迟迟不出台限购令，使得二三线城市的房价继续上涨。土地财政是一次性财政，也是“一锤子买卖”，如果听任房地产投机风行，任房地产泡沫越吹越大，实体经济将逐渐失血，城市发展活力将不断透支，经济健康运行的系统性风险将进一步加剧。
文章强调，在北京等城市出台“限购令”前，房地产投资人、投机客和一些热钱持有者已有所警觉。“限购令”出台后，投机和热钱有转战二三线城市迹象。因此，其他城市应积极跟进，出台限购令宜速不宜迟，抢抓时间与房地产投机赛跑，早一天出台就能早一天阻止热钱兴风作浪。
虽然面临着种种争议、质疑和阻碍，伹住房限购风潮从北京开始，已经迅速席卷全国各地，轰轰烈烈的中国房地产市场第三次调控“鏖战”正酣，目前，“战果”正初步显现。据北京市房地产交易管理网数据显示，“京15条”实施后4天(2月17日～20日)，北京楼市的成交量包含商品房及二手房住宅合计仅435套，不如2月16日一天的15％。其中19、20口两天二手房为零成交。与新政执行之前(2月13日－16日)相比，交易量下跌了92.43％，其中新房市场成交最下跌了90.58％，二手住宅市场下跌了93.17％。
正所谓重症下猛药，空前强力的政策显示出了政府的坚定决心。而随着中央及地方的后续配套政策出台，这次被称为“楼市调控最后一战”的效果是值得我们期待的。
(本刊记者 综合报道)
的地方楼市调控政策
2月16日下午，北京市人民政府办公厅公布(关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知)，相关政策从文件印发次日起在全市实施。最新的房地产调控政策分为八个部分，包括落实政府责任、全力做好住房保障、加强税收征管、切实执行差别化信贷政策、严格用地供应管理、合理引导需求、建立健全问责机制和加强舆论引导等方面。共有15条细则，被称为京版“国八条”、“京15条”。外界很多评论认为，北京此次出台的房地产调控政策严厉程度超出了一般人的想象，甚至被称为“史上力度最强”的地方房地产调控政策，其中第十条限购政策成为焦点，规定在北京市没有住房的非本市户籍家庭在北京购房，须提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明。
细则要求，自文件发布之日起，对已经拥有一套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效<北京市工作居住证)的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险及个人所得税的非北京市户籍居民家庭，限购一套住房(含新建商品住房和二子住房)。对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭、无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，则暂停在本市购房。
“国八条”的落实和细化
为了加强对购房资格的审核，切实把限购政策落实到位，“京15条”还要求，住房城乡建设部门将会同公安、税务、民政等各部门进一步完成信息共享及购房人资格核查机制，对提供虚假证明文件的购房人，将不予办理产权登记手续，并追究其法律责任，对未严格核实购房人资格、违规签定购房合同或代理合同的房地产开发企业、房地产经纪机构将依法严肃处理。
而在信贷政策方面，“京15条”要求执行差别化信贷政策，要求各金融机构和北京公积金住房管理中心，对贷款购买第二套住房的家庭，要切实实行首付款比例不得低于60％，贷款利率不低于基准利率1.1倍的政策，对违规机构要严肃处理。
据了解，北京市与此相配套的查验系统即将推出，不管本地还是外地居民家庭，在北京是否已有住房、有几套住房、是否有连续5年社保或纳税记录等，都可方便核验，
此前，1月26日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自2010年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题。继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定厂八条政策措施，被称为“国八条”，其中要求对贷款购买箔二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，严格1.1倍的利率。会议还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼的政策，实施差別化住房信贷政策。
“国八条”启动了中国房地产市场第三次调控。而此次出台的“京15条”，正是北京对“国八条”的落实和细化。但其中以户籍和纳税5年为门槛的限购政策，就像一把双刃剑，既是对楼市调控的重大利器，也引发了“歧视外地人”、“误伤刚需”等争议。
北京的地方政策一向是全国各地方政府的风向标，这次率先出台的京版“国八条”也不例外，迅速引来了全国效仿。在已经出台的各地“限购令”细则中，主要对限购人群，购房套数作出规定，其中，户籍门槛成为已公布“限购令”城市的重要调控手段，也成为各方争议的一大焦点。
限购令“很猛很给力”
与北京去年出台的限购措施相比，此次出台的新限购方案更严格，被业内人士认为“很猛很给力”。一是对多次购房、不符合条件的非本地户籍居民购房，由限贷升级为限售；二是由不考虑家庭住房存量，到存量、增量全面限制。相比之下，去年5月1日起实施的北京“限购令”要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非奉市居民发放贷款，而这次的新版“限购令”，则把纳税年限从“1年以上”一下子大幅度提高到“5年以上”，仅从这一点来看，就显示出北京有关方面调控楼市的巨大决心。
北京推出对外地人的住房限购政策，并非无的放矢。据了解，2011年1月的北京购房者当中，非北京市户籍居民购房比重达到44.8％的历史高点，也就是说，成交十套房，外地人买了四套半。购买第二套、第三套及以上住房的，则分別占购房者总数的9.9％、2.5％。据介绍，这个数字是按购房者身份证统计出来的。
另据房地产业界人卜统计，目前北京二手房市场的购房人群中，纯户籍人口占35.5％，占64.5％的非户籍购房人群中，能够提供5年纳税证明的不超过一半，山此推算，“京15条”出台后，北京二手房市场将有约二分之一的购房人群暂时无法买房。
清华大学房地产研究所副所长季如进表示，此轮调控政策的出台已透露厂这样一个信号，即政府对房地产市场的调控是有决心的，也是有办法的。在今后一段时期内，限购等政策在部分热点城市有可能长时间坚持下去，
北京市房地产业协会副秘书b(：陈志表示，北京紧随新“国八条”颁布“京15条”，可以有效防止2010年年底出现的新一拨楼市上扬行情，蔓延到今年上半年；同时对于抑制通货膨胀、调控房价波动具有重要意义。通胀压力和房价上涨，近期形成了一种恶性循环的关系。大家源于通胀预期着急入市，拉动了房价的上涨；而房价进一步上涨的现实，又会再推升通胀上涨预期。此时出台“十五条”，综合运用经济手段和行政手段，从税收、金融、土地供应等各方面作出规定，对抑制房产泡沫、引导房价合理预期、能起到关键作用。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，“限购令”可以为在中国已经失去理智的房地产投资市场上，浇上一盆冷水。现在最关键的就是要扭转市场预期，哪怕是通过这种行政手段，在两三年内稳住房价，让大家不会觉得房地产只涨不跌，只要改变这个预期，发现投资房地产政策风险很大，这样在楼市中的热钱，可能就会撤出选择更为长期的投资项目。
限房又限人?
对于力度空前的各地“限购令”能否达到调控楼市的目标，虽然不少专家表示了乐观和支持，伹也不乏质疑和争议之声。争议主要集中在三个方面：一是行政限制对供求的根本性影响；二是地方政府限制外地人购房 的法理依据；三是行政手段执行过度的可能后果。
北京大学房地产研究所所长陈国强认为，北京的楼市限购令提高了购房门槛，是临时性、行政性的措施，或将不会长久。陈国强分析说，提高外地人购房门槛，虽然初衷是抑制投机，在短期内楼市的成交量、价格会有…定程度的下降，但是也排斥了，部分刚性需求，误伤了一部分计划买房者。从长远看，限购令是不可能长久实施的。
央行货币政策委员会委员李稻葵则表示，“京十五条”最“猛”的是限购令，政府此次似乎“发了点狠”，但因为开发商不缺钱，未必愿降价，北京地产非常可能出现比较长的有价无市期。
北京大学国家发展研究院教授黄益平表示，限购令的核心是限制外地资金流入，但是，如果流动性富余和住房短缺的状况不改变，房价就不见得真的能管得住，即使管住了，也是暂时的。更何况把资金推向其他地区、领域，结果是让通胀压力四处游荡，按下葫芦浮起瓢，并非治本之策。并且，户口制度是一个极其不平等的制度，最近几年，各地政府已经开始试图改革户口制度，允许农村人口逐步转向城市。但是，最近推出的住房限购政策却实际又往回退了好几步，任何外地人都不能轻易买房了，更遑论农民工。
而在此次京版“国八条”出台之前，北京还推出了限制购车、摇号上牌、清退居住在地下空间人群等举措，有人认为，此次推出的住房限购政策不仅意在抑制高房价和治理拥堵，其背后更深远的意义在于控制进京人口。
“战果”初显
值得一提的是，按照“国八条”的要求，各地要在2011年2月中旬之前出台住房限购实施细則。伹截至2011年2月22日，全国只有包括北京在内的15个城市和一个省出台了“限购令”细则。这一数据距规定的各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市相差甚远，全国大部分城市未按规定期限出台限购措施。
对此，新华社近期刊文指出，当前各地城市房价已涨至历史高位，但一些地方政府对土地财政的依赖性很大，对房价持暧昧态度，迟迟不出台限购令，使得二三线城市的房价继续上涨。土地财政是一次性财政，也是“一锤子买卖”，如果听任房地产投机风行，任房地产泡沫越吹越大，实体经济将逐渐失血，城市发展活力将不断透支，经济健康运行的系统性风险将进一步加剧。
文章强调，在北京等城市出台“限购令”前，房地产投资人、投机客和一些热钱持有者已有所警觉。“限购令”出台后，投机和热钱有转战二三线城市迹象。因此，其他城市应积极跟进，出台限购令宜速不宜迟，抢抓时间与房地产投机赛跑，早一天出台就能早一天阻止热钱兴风作浪。
虽然面临着种种争议、质疑和阻碍，伹住房限购风潮从北京开始，已经迅速席卷全国各地，轰轰烈烈的中国房地产市场第三次调控“鏖战”正酣，目前，“战果”正初步显现。据北京市房地产交易管理网数据显示，“京15条”实施后4天(2月17日～20日)，北京楼市的成交量包含商品房及二手房住宅合计仅435套，不如2月16日一天的15％。其中19、20口两天二手房为零成交。与新政执行之前(2月13日－16日)相比，交易量下跌了92.43％，其中新房市场成交最下跌了90.58％，二手住宅市场下跌了93.17％。
正所谓重症下猛药，空前强力的政策显示出了政府的坚定决心。而随着中央及地方的后续配套政策出台，这次被称为“楼市调控最后一战”的效果是值得我们期待的。
(本刊记者 综合报道)