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【摘要】通过分析影响中国房地产价格的因素，结合历史经验与现实限制因素，合理预测中国房地产价格未来态势。并对此提出可行的政府调控措施，以期规范、稳定中国房地产市场，并着力改善民生。
【关键词】房地产价格；未来走势；调控措施
中国的房地产市场发端于20世纪末，于21世纪初趋于平稳运行，继而进入高速发展时期。从2003年起其价格就持续攀升[1]，虽因2008年全球金融危机短暂低迷，但随着2008年政府出台一系列刺激经济的调控政策，房地产市场又逐渐回暖。长期来看，中国房地产市场处于高位运行状态。为应对房价过快增长、房地产市场虚假泡沫，政府曾出台过许多宏观调控政策与行政法规，但收效甚微。长期居高不下的房价、持续扩张性增长的房地产市场已经显著影响到了国计民生。因此，理性分析中国房地产市场现状，合理预期中国房地产价格未来态势，并据此出台有效的政府调控措施，对于解决居民住房问题、维持国民经济平稳运行、促进国家经济健康发展具有重要意义。
2014年以来，中国房地产市场呈现下滑趋势，整体表现低迷。根据中国指数研究院2015年1月发布的《2014年中国主要城市房地产市场交易情报》，2014年楼市整体成交量较2013年下降10.36%，以930房贷新政为转折点楼市成交量“先抑后扬”，不同城市分化加剧。表现在价格上，一线城市由于抗压性较强，全年价格基本平稳，同比微有上升；二三线城市则分化明显，政策利好的城市房价上涨，而人口吸引力较弱的城市房价则持续走低[2]。为预测中国房地产价格未来态势，则应从分析影响房价的因素着手。
1.影响房地产价格的因素
1.1稀缺的土地资源
中国的房地产市场区别于国外市场的显著特征是我国的土地制度——社会主义公有制，即城镇土地为国家所有、农村土地为集体所有，任何个人只能取得土地的使用权而不拥有土地所有权。由此，土地由地方政府通过招标、拍卖、挂牌等方式提供，而严格的耕地保护政策、耕地“占补平衡”原则以及限制性的土地利用总体规划等，都使能被用于开发的土地数量有限且被地方政府严格控制。土地作为商品房开发的“原材料”，其稀缺性必将导致房屋供给的有限性。
1.2城镇化的快速进程
改革开放以后，中国城镇化加速发展。进入90年代以后，中国城镇化进程从沿海向内地全面展开，2006年中国城市化率为43.9%，2010年达到47.5%。根据联合国的预测，我国的城市化率将在2050年达到72.9%。伴随着快速的城市化进程，大量人口涌入城市，住房的巨大需求推动了房地产市场供不应求的状况，房地产价格持续走高。同时，城市化进程也在无形中提高了居民对住房的要求，房地产投资也因稳健、技术含量低、回报可观等特点获得青睐，城市化进程带来的改善性需求和投资性需求会进一步加剧房地产市场的供需失衡。
1.3地方政府财政的需求
自1994年税制改革以来，财政不足的问题一直困扰着地方政府。对于地方政府而言，来自房地产开发的收入是解决财源不足的重要收入。地方政府从房地产开发中获得收入的典型模式，是按接近传统使用价值的价格征收农民的土地，再高价转让给房地产开发商或自行出资兴办的被称作“融资平台”的投融资企业[3]。
1.4宏观货币政策
货币政策对房地产价格的影响是通过影响供需关系来实现的。在适度宽松的货币政策下，由于成本降低供给增加，出于消费目的需求也会增加，此时房地产价格取决于两者间的博弈，即当供给增加多于需求增加时价格下降，反之上升。但房地产市场的实际情况比这复杂的多，价格的涨跌并不仅仅是货币政策能左右的，还应考虑诸多消费者预期、市场信息透明化程度等多种因素。
1.5市场信息透明化程度
信息真实、交易透明有利于房地产市场平稳有序运行，不对称的信息交换常是房地产价格虚高的幕后推手。中国目前还没有建立规范、统一、完善的房地产市场信息发布平台，给了不法分子以可乘之机。中介机构与开发商谎报商品房销售程度，利用虚假消息推高房价；更有市场的“投机分子”、“炒房团”等囤积房源，制造房地产市场紧张气氛，从而诱发房地产价格短期内不正常增长[4]。
2.中国房地产价格未来态势
我国当前房地产价格仍处于高位状态，尤其是相对于居民收入水平，国际公认的合理房地产价格应是一家庭6—8年收入可购买一套住房，但我国现有房价却相当于居民家庭年收入的15倍甚至更高。但即使如此，中国的房地产价格也不会立即“跳水”，无论从我国现行房价调控政策或是客观限制因素出发，房地产价格未来态势都应该是一个“软着陆”的过程，即小幅度稳步增长从而与居民收入水平平衡。原因如下：
2.1建设用地供应控制严格
城市土地有限，而我国一直实行最为严格的耕地保护、用途管制等政策，使得能提供于商品房开发的建设用地十分有限。这不仅使地价持续走高房地产成本增加，也导致了商品房供给有限从而推高房价。
2.2潜在的商品房需求增长
快速发展的城镇化加剧了农村向城市的人口迁移，住房需求量自然会增加。且随着国民经济发展和人民生活水平提高，居民对商品房的改善性需求和投资性需求有增无减。结合对商品房供给有限的分析，不平衡的供需关系仍然是房地产价格上升的一大因素。
2.3地方政府的助推作用
土地财政是支撑地方政府的重要财源，房地产交易过程产生的税费也间接成为地方政府的财政收入。地方政府往往通过宽松执行中央调控政策、提供利好的货币政策、财政政策等手段来维持房地产市场增长与繁荣，以期维持一定的财政收入以及拉动地方经济发展。
2.4“住房文化”与大众消费心理
中国人一向认为有否住房和品质高低是显示身份地位的象征，会不断追求更高更多的住房，而房地产市场“买涨不买跌”的消费心理也会助推房价的升高。
2.5住房民生工程平抑市场
国家在不断建设、推广经济适用房、廉租房、两限房等住房民生工程。住房政策的人性化会分流一部分购房刚性需求的消费者，明显对房价上升产生抑制的效果。
2.6房地产市场不断规范
政府正逐步建立信息透明、交流对称的房地产市场信息平台，辅以房产税等政策，使房地产市场渐趋完善、规范，这会有效抑制房地产投机的存在，从而保证房地产价格的平稳。
同时，政府已着手治理房地产乱收费及税负较重的现象，并且很有可能改变现有房地产土地出让金政策，而使用年限缴纳土地使用税的政策。
3.房地产市场政府调控措施
首先，要建立一个规范、完善、统一的房地产市场信息平台，将房地产市场透明化。严厉打击中介机构与开发商联手谎报商品房销售程度、公布各种虚假消息、囤积房源、囤积土地等人为抬高房屋价格的行为，挤出房地产市场中的虚假需求。
同时，大力推广经济适用房、廉租房等，將房地产从完全的商品一部分转化为民生工程，从而分流出一部分购房消费者。抑制对住宅过度的投资需求，对投资第二套及以上住房的家庭，其资本利得应按照递增式税率征收个人所得税。
此外，应通过出台宏观货币政策与财政政策来稳定房地产市场。严格控制货币发行量及货币信用的过度扩张，弱化居民对通货膨胀的预期，减少投资和投机行为引起的房价走高。稳定人民币汇率，加强对外汇的管理力度。采取居民收入稳定增长及支出稳定增加的政策措施，以保证居民的收入与支出和房价上涨的合理比例，从而稳定房地产价格。
最后，对于房地产业过高的利润率，应按照一定标准征收暴利税，以完善住房保障体系。
参考文献：
[1] 王世杰.未来我国房地产价格变动的趋势分析[J].中国市场，2005（35）
[2] 中国指数研究院.2014年中国主要城市房地产市场交易情报
[3] 方平.中国房地产价格趋势研究——基于日本20世纪70年代以来房地产价格调整的对比分析.国际金融，2010（5）
[4] 吴立刚.房地产价格形成机制与未来价格预测.物流工程与技术，2012
【关键词】房地产价格；未来走势；调控措施
中国的房地产市场发端于20世纪末，于21世纪初趋于平稳运行，继而进入高速发展时期。从2003年起其价格就持续攀升[1]，虽因2008年全球金融危机短暂低迷，但随着2008年政府出台一系列刺激经济的调控政策，房地产市场又逐渐回暖。长期来看，中国房地产市场处于高位运行状态。为应对房价过快增长、房地产市场虚假泡沫，政府曾出台过许多宏观调控政策与行政法规，但收效甚微。长期居高不下的房价、持续扩张性增长的房地产市场已经显著影响到了国计民生。因此，理性分析中国房地产市场现状，合理预期中国房地产价格未来态势，并据此出台有效的政府调控措施，对于解决居民住房问题、维持国民经济平稳运行、促进国家经济健康发展具有重要意义。
2014年以来，中国房地产市场呈现下滑趋势，整体表现低迷。根据中国指数研究院2015年1月发布的《2014年中国主要城市房地产市场交易情报》，2014年楼市整体成交量较2013年下降10.36%，以930房贷新政为转折点楼市成交量“先抑后扬”，不同城市分化加剧。表现在价格上，一线城市由于抗压性较强，全年价格基本平稳，同比微有上升；二三线城市则分化明显，政策利好的城市房价上涨，而人口吸引力较弱的城市房价则持续走低[2]。为预测中国房地产价格未来态势，则应从分析影响房价的因素着手。
1.影响房地产价格的因素
1.1稀缺的土地资源
中国的房地产市场区别于国外市场的显著特征是我国的土地制度——社会主义公有制，即城镇土地为国家所有、农村土地为集体所有，任何个人只能取得土地的使用权而不拥有土地所有权。由此，土地由地方政府通过招标、拍卖、挂牌等方式提供，而严格的耕地保护政策、耕地“占补平衡”原则以及限制性的土地利用总体规划等，都使能被用于开发的土地数量有限且被地方政府严格控制。土地作为商品房开发的“原材料”，其稀缺性必将导致房屋供给的有限性。
1.2城镇化的快速进程
改革开放以后，中国城镇化加速发展。进入90年代以后，中国城镇化进程从沿海向内地全面展开，2006年中国城市化率为43.9%，2010年达到47.5%。根据联合国的预测，我国的城市化率将在2050年达到72.9%。伴随着快速的城市化进程，大量人口涌入城市，住房的巨大需求推动了房地产市场供不应求的状况，房地产价格持续走高。同时，城市化进程也在无形中提高了居民对住房的要求，房地产投资也因稳健、技术含量低、回报可观等特点获得青睐，城市化进程带来的改善性需求和投资性需求会进一步加剧房地产市场的供需失衡。
1.3地方政府财政的需求
自1994年税制改革以来，财政不足的问题一直困扰着地方政府。对于地方政府而言，来自房地产开发的收入是解决财源不足的重要收入。地方政府从房地产开发中获得收入的典型模式，是按接近传统使用价值的价格征收农民的土地，再高价转让给房地产开发商或自行出资兴办的被称作“融资平台”的投融资企业[3]。
1.4宏观货币政策
货币政策对房地产价格的影响是通过影响供需关系来实现的。在适度宽松的货币政策下，由于成本降低供给增加，出于消费目的需求也会增加，此时房地产价格取决于两者间的博弈，即当供给增加多于需求增加时价格下降，反之上升。但房地产市场的实际情况比这复杂的多，价格的涨跌并不仅仅是货币政策能左右的，还应考虑诸多消费者预期、市场信息透明化程度等多种因素。
1.5市场信息透明化程度
信息真实、交易透明有利于房地产市场平稳有序运行，不对称的信息交换常是房地产价格虚高的幕后推手。中国目前还没有建立规范、统一、完善的房地产市场信息发布平台，给了不法分子以可乘之机。中介机构与开发商谎报商品房销售程度，利用虚假消息推高房价；更有市场的“投机分子”、“炒房团”等囤积房源，制造房地产市场紧张气氛，从而诱发房地产价格短期内不正常增长[4]。
2.中国房地产价格未来态势
我国当前房地产价格仍处于高位状态，尤其是相对于居民收入水平，国际公认的合理房地产价格应是一家庭6—8年收入可购买一套住房，但我国现有房价却相当于居民家庭年收入的15倍甚至更高。但即使如此，中国的房地产价格也不会立即“跳水”，无论从我国现行房价调控政策或是客观限制因素出发，房地产价格未来态势都应该是一个“软着陆”的过程，即小幅度稳步增长从而与居民收入水平平衡。原因如下：
2.1建设用地供应控制严格
城市土地有限，而我国一直实行最为严格的耕地保护、用途管制等政策，使得能提供于商品房开发的建设用地十分有限。这不仅使地价持续走高房地产成本增加，也导致了商品房供给有限从而推高房价。
2.2潜在的商品房需求增长
快速发展的城镇化加剧了农村向城市的人口迁移，住房需求量自然会增加。且随着国民经济发展和人民生活水平提高，居民对商品房的改善性需求和投资性需求有增无减。结合对商品房供给有限的分析，不平衡的供需关系仍然是房地产价格上升的一大因素。
2.3地方政府的助推作用
土地财政是支撑地方政府的重要财源，房地产交易过程产生的税费也间接成为地方政府的财政收入。地方政府往往通过宽松执行中央调控政策、提供利好的货币政策、财政政策等手段来维持房地产市场增长与繁荣，以期维持一定的财政收入以及拉动地方经济发展。
2.4“住房文化”与大众消费心理
中国人一向认为有否住房和品质高低是显示身份地位的象征，会不断追求更高更多的住房，而房地产市场“买涨不买跌”的消费心理也会助推房价的升高。
2.5住房民生工程平抑市场
国家在不断建设、推广经济适用房、廉租房、两限房等住房民生工程。住房政策的人性化会分流一部分购房刚性需求的消费者，明显对房价上升产生抑制的效果。
2.6房地产市场不断规范
政府正逐步建立信息透明、交流对称的房地产市场信息平台，辅以房产税等政策，使房地产市场渐趋完善、规范，这会有效抑制房地产投机的存在，从而保证房地产价格的平稳。
同时，政府已着手治理房地产乱收费及税负较重的现象，并且很有可能改变现有房地产土地出让金政策，而使用年限缴纳土地使用税的政策。
3.房地产市场政府调控措施
首先，要建立一个规范、完善、统一的房地产市场信息平台，将房地产市场透明化。严厉打击中介机构与开发商联手谎报商品房销售程度、公布各种虚假消息、囤积房源、囤积土地等人为抬高房屋价格的行为，挤出房地产市场中的虚假需求。
同时，大力推广经济适用房、廉租房等，將房地产从完全的商品一部分转化为民生工程，从而分流出一部分购房消费者。抑制对住宅过度的投资需求，对投资第二套及以上住房的家庭，其资本利得应按照递增式税率征收个人所得税。
此外，应通过出台宏观货币政策与财政政策来稳定房地产市场。严格控制货币发行量及货币信用的过度扩张，弱化居民对通货膨胀的预期，减少投资和投机行为引起的房价走高。稳定人民币汇率，加强对外汇的管理力度。采取居民收入稳定增长及支出稳定增加的政策措施，以保证居民的收入与支出和房价上涨的合理比例，从而稳定房地产价格。
最后，对于房地产业过高的利润率，应按照一定标准征收暴利税，以完善住房保障体系。
参考文献：
[1] 王世杰.未来我国房地产价格变动的趋势分析[J].中国市场，2005（35）
[2] 中国指数研究院.2014年中国主要城市房地产市场交易情报
[3] 方平.中国房地产价格趋势研究——基于日本20世纪70年代以来房地产价格调整的对比分析.国际金融，2010（5）
[4] 吴立刚.房地产价格形成机制与未来价格预测.物流工程与技术，2012