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摘 要：本文阐明了与不动产等级关系密切的一些事项，然后对不动产物权登记权利的类型进行了一些分析，旨在建立合理的登记与交易管理的协调机制。
关键词：不动产登记；交易事项；权利类型
伴随着有关的不动产登记管理条例的出台，不动产统一进行登记的工作在全国范围内全面展开。在最近一个时期，不动产登记和房屋交易管理工作属于业内同行讨论最多的话题。相关的房屋交易和产权管理工作导则的出台，创造性的将住房和城乡建设落到实处，保证房地产市场管理、房屋交易与产权管理工作在改革的过程中免受干扰，实现了队伍有序、工作稳定，并能够与房屋登记进行有效衔接，最大限度的减少矛盾，确保房屋交易和房屋登记安全便捷。
一、与登记关系密切的交易管理事项
1、商品房的楼盘表及其网签合同备案
商品房楼盘表建立并核定之后，能够与登记发生关联的事项主要有：一是，将未售商品房和在建工程抵押权设定在一起，在建工程抵押权的登记应根据商品房销售楼盘表和该房屋的属性建立需登记房屋的楼盘表，并进行落实关联，建立和商品房楼盘表间以房屋代码相关联的关系，以此方便信息的关联传递。二是，预告前的登记。预购商品房设定预告登记时，应建立符合相关规定的登记房屋楼盘表，然后调取商品房销售备案的信息，根据备案合同与备案信息来办理预购商品房预告登记或者预购商品房抵押权预告登记，且将预告登记信息传输给商品房楼盘表，以此控制被预告登记房屋的商品房预购合同发生变更或者注销。三是，预查封工作。针对未取得初始登记的商品房实施预查封，同样需要建立符合相关规定的登记房屋楼盘表，借此确认房屋的实际销售情况，方便预查封工作的有效实施，同时将查封信息及时传输给商品房楼盘表，对有效控制被查封商品房的违法交易极为有利。四是，商品房的初始登记。商品房的初始登记单元需和商品房销售單元保持一致，这样可方便商品房的转移登记，所以登记商品房的属性也需和商品房销售单元实现一致，并具有确切的关联关系，同时也有利于对建筑物区分所有权业主的共有部分权利记载。五是，商品房的转移登记。所有权发生转移的商品房应在初始登记之后办理所有权转移登记，登记时，需调取且审核相关登记事项是否和商品房销售备案信息一致。
2、存量房转让和市场准入
存量房因其获得的方式不同，房屋的性质也不尽相同，借助政策性因素获得的房屋，在转让时会由于政策性的关系而使部分房屋的交易受限。存量房买卖网签在挂牌销售时，交易管理部门应按照登记信息与交易资料针对房源信息进行审核，以此来确认房源的真实有效，保障交易的安全可靠。网签信息应及时传送给登记信息库，以保证登记和交易信息的一致性。
3、个人住房信息系统的构建
由于个人住房信息主要包括：所有权的登记、商品房销售备案和存量房网签等信息，所以其属于登记与交易信息的集成。个人住房信息离不开房屋登记信息和房屋交易信息，核查个人住房信息应查询这两方面信息才能够得到准确的记录。房屋登记信息应及时的传输给个人住房信息系统，住房政策的实施必须得到准确而完整的个人住房信息资源的支持。
4、针对房屋租赁的管理
房屋登记和交易管理具有的紧密联系还反映在租赁管理方面。在交易登记一体化的情况下，受理登记需要查看房屋租赁备案信息或者利用上门查看、督促申请人自行申报等形式对房屋租赁情况进行审查，若有租赁关系存在的需告知承租人的权利，待取得书面同意书后方能进行转移登记。若在登记与交易职能分设时，审查责任掌握在交易管理部门，而登记机构则按照法律法规的具体规定凭借相关要件办理，其中会造成管理脱节的问题。
5、交易与登记档案
交易与登记一体化管理时，登记档案和与之相关联的房屋交易档案合为一体，以房屋完整档案的形式记录着房屋权利的演变过程，历史资料完整。而交易与登记分设时，由于档案是各自管理，所以其不能全面的反映房屋交易登记的脉络与信息。
二、建立合理的登记与交易管理的协调机制
第一模式基本与原运行方式相似，即将房屋登记数据和不动产登记平台信息进行整合，只要在基本数据完整的情况下，就能够实现快速登记发证的问题，这种模式在登记和交易信息的传递方面较为顺畅，给登记职责履行及保障交易安全方面带来了更多的便利。第二模式需处理好以下几方面的问题：
1、登记与交易管理案件的受理问题
对于房屋转让或抵押等审核程度高的登记和交易管理事项，受理要件多数是相同的，但申请人在提交的过程中要在两个窗口进行办理，从而给当事人办事带来不便。而若统一到一个窗口进行办理，则一份原件在受理窗口的所属法律主体应给予明确。
2、登记与交易信息系统的重建及信息共享
登记和交易管理部门均需要重建完整的交易与登记信息库，并重塑流程。利用数据的传输，及时更新登记与交易信息，在方便各自管理的情况下，还可以借助数据查询接口实现信息的共享。
3、合理的档案管理
交易与登记资料档案属于房屋权利变更过程中的最基础的信息载体，属于交易与登记结果的原始依据，若分开建档，则会影响档案的完整性和使用的高效性。所以房屋的交易和登记档案必须实行统一管理。并利用现代化档案管理手段实行纸质档案电子化，利用专线联网来提供远程档案查询，以此提升档案的查询利用率。
三、结语
综上所述，伴随着我国经济的快速发展，居民收入的持续增加，人们对房地产置业的热情也随之不断高涨，人们的观念逐渐从住宅消费向着房地产投资方向转变，从而使购房、换房和房屋买卖等交易日渐频繁，在这种情况下，做好不动产登记和房屋交易管理就变得非常重要。对于房屋管理机构来说，只有积极将行业问题和国土部门开展及时的沟通，共同协商后续工作的开展方案，才可能做好行业的转型和衔接工作。
参考文献
[1]付丽莉，李钢，尹鹏程.论面向不动产统一登记的不动产物权体系构建[J].法制与经济，2016（1）.
[2]陈传芹.新时期对我国不动产物权登记制度探讨与研究[J].法制博览，2018（17）.
[3]邸天利，倪桂芳.不动产物权的变动与权利登记[J].山东审判，2016，32（2）：72-76.
（作者单位：南京市不动产登记中心）
关键词：不动产登记；交易事项；权利类型
伴随着有关的不动产登记管理条例的出台，不动产统一进行登记的工作在全国范围内全面展开。在最近一个时期，不动产登记和房屋交易管理工作属于业内同行讨论最多的话题。相关的房屋交易和产权管理工作导则的出台，创造性的将住房和城乡建设落到实处，保证房地产市场管理、房屋交易与产权管理工作在改革的过程中免受干扰，实现了队伍有序、工作稳定，并能够与房屋登记进行有效衔接，最大限度的减少矛盾，确保房屋交易和房屋登记安全便捷。
一、与登记关系密切的交易管理事项
1、商品房的楼盘表及其网签合同备案
商品房楼盘表建立并核定之后，能够与登记发生关联的事项主要有：一是，将未售商品房和在建工程抵押权设定在一起，在建工程抵押权的登记应根据商品房销售楼盘表和该房屋的属性建立需登记房屋的楼盘表，并进行落实关联，建立和商品房楼盘表间以房屋代码相关联的关系，以此方便信息的关联传递。二是，预告前的登记。预购商品房设定预告登记时，应建立符合相关规定的登记房屋楼盘表，然后调取商品房销售备案的信息，根据备案合同与备案信息来办理预购商品房预告登记或者预购商品房抵押权预告登记，且将预告登记信息传输给商品房楼盘表，以此控制被预告登记房屋的商品房预购合同发生变更或者注销。三是，预查封工作。针对未取得初始登记的商品房实施预查封，同样需要建立符合相关规定的登记房屋楼盘表，借此确认房屋的实际销售情况，方便预查封工作的有效实施，同时将查封信息及时传输给商品房楼盘表，对有效控制被查封商品房的违法交易极为有利。四是，商品房的初始登记。商品房的初始登记单元需和商品房销售單元保持一致，这样可方便商品房的转移登记，所以登记商品房的属性也需和商品房销售单元实现一致，并具有确切的关联关系，同时也有利于对建筑物区分所有权业主的共有部分权利记载。五是，商品房的转移登记。所有权发生转移的商品房应在初始登记之后办理所有权转移登记，登记时，需调取且审核相关登记事项是否和商品房销售备案信息一致。
2、存量房转让和市场准入
存量房因其获得的方式不同，房屋的性质也不尽相同，借助政策性因素获得的房屋，在转让时会由于政策性的关系而使部分房屋的交易受限。存量房买卖网签在挂牌销售时，交易管理部门应按照登记信息与交易资料针对房源信息进行审核，以此来确认房源的真实有效，保障交易的安全可靠。网签信息应及时传送给登记信息库，以保证登记和交易信息的一致性。
3、个人住房信息系统的构建
由于个人住房信息主要包括：所有权的登记、商品房销售备案和存量房网签等信息，所以其属于登记与交易信息的集成。个人住房信息离不开房屋登记信息和房屋交易信息，核查个人住房信息应查询这两方面信息才能够得到准确的记录。房屋登记信息应及时的传输给个人住房信息系统，住房政策的实施必须得到准确而完整的个人住房信息资源的支持。
4、针对房屋租赁的管理
房屋登记和交易管理具有的紧密联系还反映在租赁管理方面。在交易登记一体化的情况下，受理登记需要查看房屋租赁备案信息或者利用上门查看、督促申请人自行申报等形式对房屋租赁情况进行审查，若有租赁关系存在的需告知承租人的权利，待取得书面同意书后方能进行转移登记。若在登记与交易职能分设时，审查责任掌握在交易管理部门，而登记机构则按照法律法规的具体规定凭借相关要件办理，其中会造成管理脱节的问题。
5、交易与登记档案
交易与登记一体化管理时，登记档案和与之相关联的房屋交易档案合为一体，以房屋完整档案的形式记录着房屋权利的演变过程，历史资料完整。而交易与登记分设时，由于档案是各自管理，所以其不能全面的反映房屋交易登记的脉络与信息。
二、建立合理的登记与交易管理的协调机制
第一模式基本与原运行方式相似，即将房屋登记数据和不动产登记平台信息进行整合，只要在基本数据完整的情况下，就能够实现快速登记发证的问题，这种模式在登记和交易信息的传递方面较为顺畅，给登记职责履行及保障交易安全方面带来了更多的便利。第二模式需处理好以下几方面的问题：
1、登记与交易管理案件的受理问题
对于房屋转让或抵押等审核程度高的登记和交易管理事项，受理要件多数是相同的，但申请人在提交的过程中要在两个窗口进行办理，从而给当事人办事带来不便。而若统一到一个窗口进行办理，则一份原件在受理窗口的所属法律主体应给予明确。
2、登记与交易信息系统的重建及信息共享
登记和交易管理部门均需要重建完整的交易与登记信息库，并重塑流程。利用数据的传输，及时更新登记与交易信息，在方便各自管理的情况下，还可以借助数据查询接口实现信息的共享。
3、合理的档案管理
交易与登记资料档案属于房屋权利变更过程中的最基础的信息载体，属于交易与登记结果的原始依据，若分开建档，则会影响档案的完整性和使用的高效性。所以房屋的交易和登记档案必须实行统一管理。并利用现代化档案管理手段实行纸质档案电子化，利用专线联网来提供远程档案查询，以此提升档案的查询利用率。
三、结语
综上所述，伴随着我国经济的快速发展，居民收入的持续增加，人们对房地产置业的热情也随之不断高涨，人们的观念逐渐从住宅消费向着房地产投资方向转变，从而使购房、换房和房屋买卖等交易日渐频繁，在这种情况下，做好不动产登记和房屋交易管理就变得非常重要。对于房屋管理机构来说，只有积极将行业问题和国土部门开展及时的沟通，共同协商后续工作的开展方案，才可能做好行业的转型和衔接工作。
参考文献
[1]付丽莉，李钢，尹鹏程.论面向不动产统一登记的不动产物权体系构建[J].法制与经济，2016（1）.
[2]陈传芹.新时期对我国不动产物权登记制度探讨与研究[J].法制博览，2018（17）.
[3]邸天利，倪桂芳.不动产物权的变动与权利登记[J].山东审判，2016，32（2）：72-76.
（作者单位：南京市不动产登记中心）