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在开了70天天窗后，北京市国土局终于在3月的最后一天挂出了2宗住宅性质用地。然而，引发业内广泛关注的并不是这两宗土地本身，而是挂牌文件中规定：“本次挂牌出让宗地除建设保障性住房外的剩余居住规模中，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。”
事实上，这一规定即是在房地产市场上执行过很长一段时间的“90/70”政策。业内分析认为，这实际上是北京为遏制房价过快上涨推出的一项调控措施，该政策或将长期执行。
“90/70”的前世今生
“90/70”政策最早出现在2006年。彼时，为控制楼市过快上涨，建设部（2008年改为住建部）等九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出“90/70政策”，规定自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
资料显示，这一政策主要是针对当时市场上刚需产品供应紧张，房价上涨压力较大的背景制定。该政策的初衷在于支持刚需购房，据了解，90/70早期执行时只规定90平方米以下住房面积在全市占到70%比重就行了，后来又修改为每个地块90平方米以下住房面积都必须达到70%以上。
这一政策在推出之后的确取得了一定的效果。不过在北京，该政策于2009年前后就已渐渐淡出。2014年前后，随着全国多地松绑限购，业内对于“90/70”政策取消的呼声也日益增多，一些地方已公开出台新政修正或取消这一先前已被变相规避、名存实亡的调控政策。
中国房地产研究会副会长童悦仲表示，这种依靠行政手段规定面积的做法是有问题的。
2015年3月，国土部和住建部联合签发楼市新政，宣告实施了8年的“90/70”政策全面解除。
然而一年后，“90/70”卷土重来。
“这一规定重新浮出水面，尤其是如果长期存在于北京土地出让环节的话，对于市场影响无疑十分显著。”伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹等多位业内人士表达了相对一致的观点。
北京中原地产首席分析师张大伟分析称，去年北京成交的住宅性质用地主要可以分为三类：保障性质住房（包括自住房），单户面积基本都限制在60-90平方米；一般商品房，基本都趋向于大户型；以及公建类物业，“今后，如果‘90/70’政策长期在北京土地市场出现，那么附带这一条件的土地出让单价将受到明显约束，因此这些地块出现高价地的可能性将在一定程度上降低”。张大伟表示。
配合全年工地“节奏”
根据出让公告，位于昌平区南邵镇的两宗土地，地块建筑面积基本相似，都在16万-18万平方米之间，出让底价也相差无几，分别为21.3亿元、20亿元。此外，两宗土地都要求配建公租房，建筑面积分别不少于3.75万平方米、3.52万平方米。
“去年，泰禾和龙湖曾在同一天各自取得了昌平区南邵镇的一宗住宅用地，两宗土地项目的楼面价分别为2.1万元/平方米、2.75万元/平方米，至今仍令人记忆犹新。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，在“90/70”政策被写入昌平区南邵镇两地块出让文件的那一刻起，这两宗土地项目就注定无法再续此前同区域地块如此高的成交价了。
其实，早在今年初北京两会期间，北京市国土局就曾透露过今年北京土地供应的策略方向。据北京商报报道，当时，市国土局相关负责人曾表示，北京将继续保持土地供应量结构性减少。
去年，北京市国有建设用地的供应已经出现了适度调整，在降低土地供应总量、保持基础设施用地供应规模和比例，减少工业用地供应、保持保障房供应比例不变后，今年的土地供应将呈现中心城区供地量继续减少、土地集中供应向远郊区转移、保障房的土地供应占比将适度减少等特点。
业内表示，北京土地重启“90/70”政策也是符合这一供应思路的，在距中心城区相对有一段距离的区域供应刚需住宅用地，确实能够有效吸引人群“由内至外”进行转移。
“北京刚需型商品住宅面临着后续供给乏力的尴尬局面。近两年高价地频出，北京六环周边的地价水平也已经接近3万元/平米。换句话来说，也就是往年刚需盘供应的主力区域，现在在地价倒逼之下，开发商将不得不开发为改善型产品。”郭毅分析说，那么只能接受较低总价的刚需型客户怎么办呢？如果未来自住房的供地也大幅减少，难道刚需客群只有商住公寓可选吗？这时候，“90/70”正好可以发挥出巨大的威力。
90平方米以下的小户型占70%，意味着这部分产品全部面向刚需及改善型客群，考虑到这类客群的支付能力，未来的房价就不可能过高。开发商对地块针对的客群有了明确预判之后，所能接受的地价上限也随之收窄。
另一方面，“北京重拾‘90/70’，原因之一是在沪深相继颁布紧缩政策后，北京需要表现出对楼市调控的积级态度。”郭毅告诉记者，尽管北京的调控压力并不大，今年一季度纯商品住宅的成交量不过10151套，同比去年楼市低谷期的销量不过增加了1868套，与沪深的量价齐涨相比，北京新房市场稳健发展的势头让大家都松了一口气。
虽然如此，但北京仍需与其他一线城市保持同步，因此，此前曾经颁布但在后期执行上有所放松的政策被重新启用。与“90/70”的政策相类似的还可能包括取证价格的管控等。在业内看来，“90/70”在目前这一阶段被重新拾起，不仅能解决刚需类住宅供地不足的问题，也将在一定程度上缓解北京高价地过于频繁出现的情况，是符合现阶段需求的行政手段。
缓解刚需供应压力
伴随“90/70”政策而来的也不乏质疑、反对之声。尤其是国家放开“二胎”政策之后，人口增加对住房面积提出更大的要求。在这个节骨眼上，“90/70”政策又回来了，以实际行动说明，未来几年，北京新增供应的楼盘70%都是90平米以下，其余那30%，物以稀为贵，单价更贵。自然遭到改善型消费者的反对。 “事实上，这个政策有它的合理性。”张大伟告诉记者，自2014年开始，北京土地市场价格持续走高，高价地频现，给了北京房价以较大的上涨预期。去年一年，更诞生了大量区域地王，由于楼面价攀高，为保证利润，开发商不得不选择打造豪宅产品从而使得市面上的刚需盘供应减少，不少刚需客群不得已转向商住项目。
链家发布的数据显示，每年北京的刚性需求总量至少20万套，包括结婚购房需求至少4万套以上，学区房需求至少5万套以上，外地首购需求10万套以上。
但实际上，北京市这两年供应的商品房包括自住商品房和普通商品房也不过4万套，过去几年北京市每年二手房的实际成交量是16万套（其中包含改善型住宅），这远远满足不了刚需住房的缺口。
来自中原地产市场研究部统计数据显示，截至今年3月31日，北京纯商品住宅（除去保障房、自住房、商住房）市场中，90平方米以下小户型库存量只有18114套，占全市整体纯商品住宅库存总量的30%。与去年同期相比，90平方米以下小户型库存量减少26%。
“现在重提‘90/70’政策，这一情况或能得到缓解。”张大伟表示，由于“90/70政策”在土地供应时就限制了供应商品房的属性，倒逼开发商不得不开发刚需类产品。考虑到刚需客群的资金问题，开发商所能接受的溢价率也会降低，于是在扩大刚需供应量的同时也能够对地价起到降温作用。
此外，“90/70”政策有助于解渴中小户型不足，增加整体新房供应套数。如果按照“90/70”政策，一个六万平方米的地块中70%将建设成为90平米以下物业，大约能供应500余套中小户型和140套左右的大户型产品，比之前市场条件下供应量增加了40%。
与之相对，随着刚需供应量的增长，大户型项目的供应量也会下降。“‘90/70政策’的重现对于去年在北京拿地的开发商和在售豪宅项目来说应该算是一个利好，”懋源集团营销策划总监刘强认为，“对于优质地段的项目来说，需求量是存在的，但随着供应的下降，豪宅项目也将成为市场上的稀缺商品。”
“昌平区南邵镇两宗宅地重现‘90/70政策’只是一个开始，之后可能会根据需要持续推出。”郭毅表示，但是按照现在的市场条件，实行一刀切的可能性很小，更大的可能是根据地块条件具体实施。“如果是城区的优质地块，就算实行‘90/70政策’，由于高楼面价造成的高单价，也会使得刚需群体依然没有办法接受，这也是为什么‘90/70政策’重现会在昌平的原因。”
据郭毅分析，这两块地附近仍属于刚需产品聚集地，去年这一区域所出让地块中又配建有较大面积的保障房，所以在此区域地块上推出“90/70政策”更符合市场需求。“按照现在的房价水平来看，房山、大兴、昌平都是3万元上下，这样80平米两居240万，对于刚需来说还能买到合适的房子。”
事实上，这一规定即是在房地产市场上执行过很长一段时间的“90/70”政策。业内分析认为，这实际上是北京为遏制房价过快上涨推出的一项调控措施，该政策或将长期执行。
“90/70”的前世今生
“90/70”政策最早出现在2006年。彼时，为控制楼市过快上涨，建设部（2008年改为住建部）等九部委联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出“90/70政策”，规定自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
资料显示，这一政策主要是针对当时市场上刚需产品供应紧张，房价上涨压力较大的背景制定。该政策的初衷在于支持刚需购房，据了解，90/70早期执行时只规定90平方米以下住房面积在全市占到70%比重就行了，后来又修改为每个地块90平方米以下住房面积都必须达到70%以上。
这一政策在推出之后的确取得了一定的效果。不过在北京，该政策于2009年前后就已渐渐淡出。2014年前后，随着全国多地松绑限购，业内对于“90/70”政策取消的呼声也日益增多，一些地方已公开出台新政修正或取消这一先前已被变相规避、名存实亡的调控政策。
中国房地产研究会副会长童悦仲表示，这种依靠行政手段规定面积的做法是有问题的。
2015年3月，国土部和住建部联合签发楼市新政，宣告实施了8年的“90/70”政策全面解除。
然而一年后，“90/70”卷土重来。
“这一规定重新浮出水面，尤其是如果长期存在于北京土地出让环节的话，对于市场影响无疑十分显著。”伟业我爱我家集团品牌中心总监孔丹等多位业内人士表达了相对一致的观点。
北京中原地产首席分析师张大伟分析称，去年北京成交的住宅性质用地主要可以分为三类：保障性质住房（包括自住房），单户面积基本都限制在60-90平方米；一般商品房，基本都趋向于大户型；以及公建类物业，“今后，如果‘90/70’政策长期在北京土地市场出现，那么附带这一条件的土地出让单价将受到明显约束，因此这些地块出现高价地的可能性将在一定程度上降低”。张大伟表示。
配合全年工地“节奏”
根据出让公告，位于昌平区南邵镇的两宗土地，地块建筑面积基本相似，都在16万-18万平方米之间，出让底价也相差无几，分别为21.3亿元、20亿元。此外，两宗土地都要求配建公租房，建筑面积分别不少于3.75万平方米、3.52万平方米。
“去年，泰禾和龙湖曾在同一天各自取得了昌平区南邵镇的一宗住宅用地，两宗土地项目的楼面价分别为2.1万元/平方米、2.75万元/平方米，至今仍令人记忆犹新。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，在“90/70”政策被写入昌平区南邵镇两地块出让文件的那一刻起，这两宗土地项目就注定无法再续此前同区域地块如此高的成交价了。
其实，早在今年初北京两会期间，北京市国土局就曾透露过今年北京土地供应的策略方向。据北京商报报道，当时，市国土局相关负责人曾表示，北京将继续保持土地供应量结构性减少。
去年，北京市国有建设用地的供应已经出现了适度调整，在降低土地供应总量、保持基础设施用地供应规模和比例，减少工业用地供应、保持保障房供应比例不变后，今年的土地供应将呈现中心城区供地量继续减少、土地集中供应向远郊区转移、保障房的土地供应占比将适度减少等特点。
业内表示，北京土地重启“90/70”政策也是符合这一供应思路的，在距中心城区相对有一段距离的区域供应刚需住宅用地，确实能够有效吸引人群“由内至外”进行转移。
“北京刚需型商品住宅面临着后续供给乏力的尴尬局面。近两年高价地频出，北京六环周边的地价水平也已经接近3万元/平米。换句话来说，也就是往年刚需盘供应的主力区域，现在在地价倒逼之下，开发商将不得不开发为改善型产品。”郭毅分析说，那么只能接受较低总价的刚需型客户怎么办呢？如果未来自住房的供地也大幅减少，难道刚需客群只有商住公寓可选吗？这时候，“90/70”正好可以发挥出巨大的威力。
90平方米以下的小户型占70%，意味着这部分产品全部面向刚需及改善型客群，考虑到这类客群的支付能力，未来的房价就不可能过高。开发商对地块针对的客群有了明确预判之后，所能接受的地价上限也随之收窄。
另一方面，“北京重拾‘90/70’，原因之一是在沪深相继颁布紧缩政策后，北京需要表现出对楼市调控的积级态度。”郭毅告诉记者，尽管北京的调控压力并不大，今年一季度纯商品住宅的成交量不过10151套，同比去年楼市低谷期的销量不过增加了1868套，与沪深的量价齐涨相比，北京新房市场稳健发展的势头让大家都松了一口气。
虽然如此，但北京仍需与其他一线城市保持同步，因此，此前曾经颁布但在后期执行上有所放松的政策被重新启用。与“90/70”的政策相类似的还可能包括取证价格的管控等。在业内看来，“90/70”在目前这一阶段被重新拾起，不仅能解决刚需类住宅供地不足的问题，也将在一定程度上缓解北京高价地过于频繁出现的情况，是符合现阶段需求的行政手段。
缓解刚需供应压力
伴随“90/70”政策而来的也不乏质疑、反对之声。尤其是国家放开“二胎”政策之后，人口增加对住房面积提出更大的要求。在这个节骨眼上，“90/70”政策又回来了，以实际行动说明，未来几年，北京新增供应的楼盘70%都是90平米以下，其余那30%，物以稀为贵，单价更贵。自然遭到改善型消费者的反对。 “事实上，这个政策有它的合理性。”张大伟告诉记者，自2014年开始，北京土地市场价格持续走高，高价地频现，给了北京房价以较大的上涨预期。去年一年，更诞生了大量区域地王，由于楼面价攀高，为保证利润，开发商不得不选择打造豪宅产品从而使得市面上的刚需盘供应减少，不少刚需客群不得已转向商住项目。
链家发布的数据显示，每年北京的刚性需求总量至少20万套，包括结婚购房需求至少4万套以上，学区房需求至少5万套以上，外地首购需求10万套以上。
但实际上，北京市这两年供应的商品房包括自住商品房和普通商品房也不过4万套，过去几年北京市每年二手房的实际成交量是16万套（其中包含改善型住宅），这远远满足不了刚需住房的缺口。
来自中原地产市场研究部统计数据显示，截至今年3月31日，北京纯商品住宅（除去保障房、自住房、商住房）市场中，90平方米以下小户型库存量只有18114套，占全市整体纯商品住宅库存总量的30%。与去年同期相比，90平方米以下小户型库存量减少26%。
“现在重提‘90/70’政策，这一情况或能得到缓解。”张大伟表示，由于“90/70政策”在土地供应时就限制了供应商品房的属性，倒逼开发商不得不开发刚需类产品。考虑到刚需客群的资金问题，开发商所能接受的溢价率也会降低，于是在扩大刚需供应量的同时也能够对地价起到降温作用。
此外，“90/70”政策有助于解渴中小户型不足，增加整体新房供应套数。如果按照“90/70”政策，一个六万平方米的地块中70%将建设成为90平米以下物业，大约能供应500余套中小户型和140套左右的大户型产品，比之前市场条件下供应量增加了40%。
与之相对，随着刚需供应量的增长，大户型项目的供应量也会下降。“‘90/70政策’的重现对于去年在北京拿地的开发商和在售豪宅项目来说应该算是一个利好，”懋源集团营销策划总监刘强认为，“对于优质地段的项目来说，需求量是存在的，但随着供应的下降，豪宅项目也将成为市场上的稀缺商品。”
“昌平区南邵镇两宗宅地重现‘90/70政策’只是一个开始，之后可能会根据需要持续推出。”郭毅表示，但是按照现在的市场条件，实行一刀切的可能性很小，更大的可能是根据地块条件具体实施。“如果是城区的优质地块，就算实行‘90/70政策’，由于高楼面价造成的高单价，也会使得刚需群体依然没有办法接受，这也是为什么‘90/70政策’重现会在昌平的原因。”
据郭毅分析，这两块地附近仍属于刚需产品聚集地，去年这一区域所出让地块中又配建有较大面积的保障房，所以在此区域地块上推出“90/70政策”更符合市场需求。“按照现在的房价水平来看，房山、大兴、昌平都是3万元上下，这样80平米两居240万，对于刚需来说还能买到合适的房子。”