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【摘要】近年来，在社会经济不断增长且城市化建设进程不断深入的背景下，我国商业地产受到了一定刺激，呈现了快速发展的趋势。相对于以往，商业地产无论是在投资规模、运营收入，还是在开发面积等方面均呈现了递增态势。然而，在快速发展的过程中，商业地产也暴露了一定问题，导致部分项目盈利能力下降，对其持续发展产生了一定制约。基于此，本文对商业地产全生命周期开发运营模式进行了分析，并提出了一定观点，以供参考。
【关键词】商业地产；生命周期；开发运营
1、我国商业地产发展现状概述
我国商业地产几经变革，已经形成了一条相对成熟的产业链。社会经济的快速发展与庞大的人口基数为商业地产提供了较大的生存空间。同时，交通、酒店、餐饮等行业与商业地产已经形成了密不可分的关系，整个产业链变得愈来愈成熟，商业地产投资价值日益凸显。但大量投资商的参与，让市场逐渐饱和，导致市场竞争压力愈来愈大，一定程度上影响了市场秩序，对市场健康、稳定发展产生了一定阻碍。
2、商业地产全生命周期开发运营特征分析
在商业地产具体开发运营过程中，应将商业运营与地产操作模式充分结合起来，充分体现项目价值，使商业地产项目保值增值，为相关利益者提供长期、稳定的经济效益。总体上来看，商业地产全生命周期开发运营主要涵盖以下特征：（1）整体性。在项目开发初始阶段就需要对项目全生命周期进行权衡，从全局角度，实现集成化管理、监督。（2）并行性。全生命周期管理模式与管理过程是并行的。在项目决策、设计阶段就需要充分考虑运营阶段的需求，尽可能让设计“一步到位”，避免出现高频率的更改反馈。（3）目的性。全生命周期管理模式的主要目标为了让项目能够满足更多的、不同层次的、不同类型客户的需求。同时，在开发运营过程中，要结合客户需求的变化做出动态性调整，以保证项目质量，尽可能满足客户多元化的需求。（4）协调性。在项目开发过程中，要求落实好协调及沟通工作，让各管理环节能够有效衔接，实现资源综合集成。
3、商业地产全生命周期开发运营模式具体应用分析
3.1产品定位
相对于商品房住宅地产，商业地产具有截然不同的定位。多数住宅地产开发主要以销售盈利为目标，而商业地产则更加注重保值增值的长期资产运营。在对商业地产产品进行定位时，应重点关注以下几个方面：（1）规模定位。商业地产的规模取决于整个项目的辐射能力。客观上来看，商业地产规模愈大意味着整体辐射能力愈强，但所投入的资金及风险也就愈大，会给开发商带来一定压力。因此，在进行产品定位时，要保证商业地产规模与市场承载力相适应。同时，也要充分衡量开发商的整体实力及商圈未来趋势等，以实施合理定位。（2）商圈定位。商圈主要是指商业中心及其能够辐射的范围。一般情况下，可将商圈分为三个部分，即主商圈、次商圈以及边缘商圈。在商圈定位时，应充分考虑周围人口数量及特征，包括客户层次、收入状况、经济条件等，同时要对周边建设情况如交通、住宅金融等进行综合分析。在此基础上，还应衡量社会因素、政策因素以及商业未来发展潜力。（3）客户定位。一方面，应准确获取与项目相匹配的消费群体（在商圈内占据绝对比例），对其消费心理、习惯、行为等进行综合分析，保证这部分消费群体能够稳定、持续增长，为商圈注入活力。另一方面，在经营者定位方面，应充分考虑经营者的档次及经营者与项目的契合程度，并重点关注经营者的信誉及品牌形象等。对于影响力大的主力店铺给予减免租金、补装修款等一定优惠策略，引导其入驻商圈，进而提升商圈的整体影响力，让商圈获得持续性的发展动力。
3.2融資招商
商业地产的融资方式会对其开发模式产生直接影响，进而对商业地产项目的成功率产生影响。考虑到商业地产具有典型的规模性特征，开发商必须具备良好的资金运作能力。目前来看，部分商业地产通过商铺带租预售的方式实施融资。尽管这种方式能够获得一定融资量，但这种方式会对项目后期的整体运营产生不良影响，与全生命周期开发运营管理模式的理念是相悖的。商业地产发展是一个循序渐进的过程，只有实现整体性运营，才能让商业地产具备持续性的发展动力，所以应杜绝打散销售的短期行为，在排项目计划现金流时不能因为短期资金压力而影响到后续整体发展。商业地产应采取多元化的融资途径，如银企合作、REITs、商企联建等。结合实际需求，筛选合适的融资模式。招商方面，应充分引入各方商业管理资源，重点做好主力店招商工作。通过全面的市场调研，获得与商业地产层次及商圈消费能力相匹配的主力店，并将不同的业态组合，优化体验式消费。例如，在打造成人业态的同时，打造儿童业态，如玩具零售、游艺娱乐、教育服务等，以此提升商圈人气，增加客户停留时间，在刺激成人客户消费的同时，带动儿童业态消费，满足消费者多元化消费需求。应做好招商合同法律文本的审核工作，掌握主动权，为灵活调整业态、租户与租期做好充分准备。
3.3运营管理
商业地产全生命周期运营管理的关键在于系统性与整体性。因此，在运营管理期间，要实现统一性的营销规划、客户服务、商铺管理、物业管理及品质管理等。动态检测人流量、提袋率等消费能力指标，并做出实时调整。在品质管理方面，应对入驻商户进行严格审查，杜绝商品质量及服务可能出现的问题，保证商业项目的商誉。将各环节的管理工作串联起来，形成集成化管理，让地产与商业实现有机融合。
3.4退出管理
项目退出的决策对于商业地产具有重要的意义，是使用价值到价值实现的跃进。如果成功，能够获得极大的经济效益。投资者应充分把握市场发展形势，在行业上升周期过程中选择合适的退出时机，在资产估值较高的时候退出项目，实现投资者利润最大化。
结语：
在市场竞争环境愈来愈激烈的情况下，商业地产若要保持良好的竞争力，就必须加强开发及运营规划，这样才能在竞争日趋激烈的市场当中占据一席之地。以全生命周期开发运营模式为导向进行商业地产开发运营，能够让商业地产项目与区域需求更加贴合，为其创造潜在的商机与持续性的发展动力，促使其获得更大的经济效益与社会效益。
【关键词】商业地产；生命周期；开发运营
1、我国商业地产发展现状概述
我国商业地产几经变革，已经形成了一条相对成熟的产业链。社会经济的快速发展与庞大的人口基数为商业地产提供了较大的生存空间。同时，交通、酒店、餐饮等行业与商业地产已经形成了密不可分的关系，整个产业链变得愈来愈成熟，商业地产投资价值日益凸显。但大量投资商的参与，让市场逐渐饱和，导致市场竞争压力愈来愈大，一定程度上影响了市场秩序，对市场健康、稳定发展产生了一定阻碍。
2、商业地产全生命周期开发运营特征分析
在商业地产具体开发运营过程中，应将商业运营与地产操作模式充分结合起来，充分体现项目价值，使商业地产项目保值增值，为相关利益者提供长期、稳定的经济效益。总体上来看，商业地产全生命周期开发运营主要涵盖以下特征：（1）整体性。在项目开发初始阶段就需要对项目全生命周期进行权衡，从全局角度，实现集成化管理、监督。（2）并行性。全生命周期管理模式与管理过程是并行的。在项目决策、设计阶段就需要充分考虑运营阶段的需求，尽可能让设计“一步到位”，避免出现高频率的更改反馈。（3）目的性。全生命周期管理模式的主要目标为了让项目能够满足更多的、不同层次的、不同类型客户的需求。同时，在开发运营过程中，要结合客户需求的变化做出动态性调整，以保证项目质量，尽可能满足客户多元化的需求。（4）协调性。在项目开发过程中，要求落实好协调及沟通工作，让各管理环节能够有效衔接，实现资源综合集成。
3、商业地产全生命周期开发运营模式具体应用分析
3.1产品定位
相对于商品房住宅地产，商业地产具有截然不同的定位。多数住宅地产开发主要以销售盈利为目标，而商业地产则更加注重保值增值的长期资产运营。在对商业地产产品进行定位时，应重点关注以下几个方面：（1）规模定位。商业地产的规模取决于整个项目的辐射能力。客观上来看，商业地产规模愈大意味着整体辐射能力愈强，但所投入的资金及风险也就愈大，会给开发商带来一定压力。因此，在进行产品定位时，要保证商业地产规模与市场承载力相适应。同时，也要充分衡量开发商的整体实力及商圈未来趋势等，以实施合理定位。（2）商圈定位。商圈主要是指商业中心及其能够辐射的范围。一般情况下，可将商圈分为三个部分，即主商圈、次商圈以及边缘商圈。在商圈定位时，应充分考虑周围人口数量及特征，包括客户层次、收入状况、经济条件等，同时要对周边建设情况如交通、住宅金融等进行综合分析。在此基础上，还应衡量社会因素、政策因素以及商业未来发展潜力。（3）客户定位。一方面，应准确获取与项目相匹配的消费群体（在商圈内占据绝对比例），对其消费心理、习惯、行为等进行综合分析，保证这部分消费群体能够稳定、持续增长，为商圈注入活力。另一方面，在经营者定位方面，应充分考虑经营者的档次及经营者与项目的契合程度，并重点关注经营者的信誉及品牌形象等。对于影响力大的主力店铺给予减免租金、补装修款等一定优惠策略，引导其入驻商圈，进而提升商圈的整体影响力，让商圈获得持续性的发展动力。
3.2融資招商
商业地产的融资方式会对其开发模式产生直接影响，进而对商业地产项目的成功率产生影响。考虑到商业地产具有典型的规模性特征，开发商必须具备良好的资金运作能力。目前来看，部分商业地产通过商铺带租预售的方式实施融资。尽管这种方式能够获得一定融资量，但这种方式会对项目后期的整体运营产生不良影响，与全生命周期开发运营管理模式的理念是相悖的。商业地产发展是一个循序渐进的过程，只有实现整体性运营，才能让商业地产具备持续性的发展动力，所以应杜绝打散销售的短期行为，在排项目计划现金流时不能因为短期资金压力而影响到后续整体发展。商业地产应采取多元化的融资途径，如银企合作、REITs、商企联建等。结合实际需求，筛选合适的融资模式。招商方面，应充分引入各方商业管理资源，重点做好主力店招商工作。通过全面的市场调研，获得与商业地产层次及商圈消费能力相匹配的主力店，并将不同的业态组合，优化体验式消费。例如，在打造成人业态的同时，打造儿童业态，如玩具零售、游艺娱乐、教育服务等，以此提升商圈人气，增加客户停留时间，在刺激成人客户消费的同时，带动儿童业态消费，满足消费者多元化消费需求。应做好招商合同法律文本的审核工作，掌握主动权，为灵活调整业态、租户与租期做好充分准备。
3.3运营管理
商业地产全生命周期运营管理的关键在于系统性与整体性。因此，在运营管理期间，要实现统一性的营销规划、客户服务、商铺管理、物业管理及品质管理等。动态检测人流量、提袋率等消费能力指标，并做出实时调整。在品质管理方面，应对入驻商户进行严格审查，杜绝商品质量及服务可能出现的问题，保证商业项目的商誉。将各环节的管理工作串联起来，形成集成化管理，让地产与商业实现有机融合。
3.4退出管理
项目退出的决策对于商业地产具有重要的意义，是使用价值到价值实现的跃进。如果成功，能够获得极大的经济效益。投资者应充分把握市场发展形势，在行业上升周期过程中选择合适的退出时机，在资产估值较高的时候退出项目，实现投资者利润最大化。
结语：
在市场竞争环境愈来愈激烈的情况下，商业地产若要保持良好的竞争力，就必须加强开发及运营规划，这样才能在竞争日趋激烈的市场当中占据一席之地。以全生命周期开发运营模式为导向进行商业地产开发运营，能够让商业地产项目与区域需求更加贴合，为其创造潜在的商机与持续性的发展动力，促使其获得更大的经济效益与社会效益。