论文部分内容阅读
中央经济工作会议再次提及“房地产去库存”，而楼市价格走势却仍陷迷雾，去向不明。
2015年，全国楼市犹如冰火两重天。2015年12月下旬中央经济工作会议公告中，针对“房地产去库存”。作出长达322字的指示。而另一面，是宏观经济下行预期，2016年房价走势成谜。
中国企业投资协会副会长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏对此表示，从1987年到2015年28年总体统计情况来看，全国平均房价一直呈上涨趋势，而且幅度较大，2016年，配合中央去库存的方针，房价不至于过快上涨，仍有可能保持平稳增长。
然而中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞却表示，2015年6月后，房地产销售面积一改同比下降的趋势，出现明显回暖，升中企稳，但在2016年宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，不能保证房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。
宽松宏观政策呵护房价走稳预期
住宅本质上是商品。商品价格运行遵循市场规律，也是供求博弈的结果，房价上涨则销售量下降，反之则销售量回升。住宅供不应求时，房价上涨会加快住宅需求释放；而住宅供求关系基本平衡时，考虑到住宅所有者的收入分布状况，中高收入群体大多拥有不止一套房产，没有更强烈的置业需求，而低收入群体支付能力有限，只能望房兴叹。
2015年12月初，社科院财经院发布的《中国住房发展报告（2015-2016）》（以下简称《报告》）中指出，2015年以来，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。具体来看，新开工方面，自2015年初开始同比持续下滑，2015年2月到9月之间累计额同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工面积方面，同比增幅仅维持在-10%到-20%。投资、施工等数据大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14%。
《报告》指出，当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。对此，倪鹏飞认为，在政策激励下，2015年商品房销售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅释放。但从目前来看，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。因此，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。但他同时表示，由于金融环境宽松，购房信贷成本处于历史低点，因此，房价并不会出现硬着陆，仍以相对稳定为主。
中国指数研究院百城新建住宅的全样本调查数据报告显示，2015年12月全国百城新建住宅平均价格为10980元/平方米，环比上涨0.74%，涨幅较上月扩大0.28个百分点，且整体上12月百城价格指数环比、同比连续第5个月双涨，12月价格环比上涨的城市数量增加10个，价格环比下跌的城市数量减少11个，房价走稳预期似乎正在形成或强化。
中国科学院预测科学研究中心研究员杨翠红认为，2016年，供需两侧均开始出现好转的迹象，从供给方面来看，适度宽松的货币政策下市场流动性增加，商品房销售好转，房企资金状况也将有所好转。同时，国家实施积极的财政政策，加大了保障性住房棚户区改造等民生工程建设指标，新开工面积指标有可能好转。从需求方面来看，在宽松的信贷政策下，居民购房的支付能力提升，购房意愿提升，去库存措施的实施将促进商品房成交率上升。
孟晓苏告诉《中国经济信息》记者，房价稳定、稳中有升，是老百姓买房的必要条件，可以预期未来房价整体还是上涨，没有下降的条件。“1998年房改时曾有预期，房价下降不太可能。当时房改方案提到的‘降低房价并不是住房消费的关键，空置商品房不能成为加大住房建设的障碍’，已经接受了实践检验。当时如果不加大住房建设，房屋尚未建成就已经供不应求。所以，市场经济中的表现就是应该‘存一些房产在市场上’。如今部分二线城市、三四线城市的确存在一定的库存压力，但这要比上世纪80、90年代初期住房供不应求的情况要好很多。虽然是去库存，即便是农民工在政府补贴和企业让利的情况下买房，也应当鼓励购房者对房价的信心。”
形成机制或将缓冲价格波动风险
中央经济工作会议指出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。而房价适度回落，对化解住宅库存是有利的。然而在回落至合理区间的过程中，对于可能出现的市场冲击，仍需要相应手段来缓冲。
无论城市刚性需求还是改善性需求，抑或是农民工进城落户需求，都是以“买得起住宅”为前提。政策再优惠，措施再有力度，购房人仍要承担主要经济责任，否则就变成国家变相发放住房福利，违背了市场经济基本原则。而房价适度回落到购买力承受区间，才能真正鼓励刚性和改善性住宅需求“入市”。
孟晓苏对此表示，政府对特定人群进行定向补贴，开发商适度降价，应当是在不影响原业主的情况下进行，这也是此次中央会议提出“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略”的深层考虑。特别是由政府或其他租赁机构收购房产投入租赁市场，也应当在不影响老业主的前提下进行调整房价。“从这方面看，降价不是来自开发商的阻力，而是开发商不敢降价。”
孟晓苏举了个例子：在支持农民进城方面，河南濮阳市政府采取了不少措施：对于在城区购房的农村居民，由本人申请并提供购房合同、身份证和村证明，经房管部门审核后，根据缴纳契税证明，市政府对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，购买二手房每平方米补贴200元。“政府对此进行补贴，很多企业也会相对配合调整价格，对于政府、企业共同让利，老业主不存在反对意见，就是因为定向补贴的就是需要政府补贴的人，主要是农民。这样，在不损害老业主利益的情况下，房价是有让利空间的。”
住宅定价基础是成本，包括土地价格和建筑安装工程成本。但成本与市场价格并非完全同方向变化。由此可见房价是有一定下降空间的。“当市场销售情况不尽如人意时，房地产开发企业死抱着预期收益率不放，没有降价意愿，并非表明住宅价格就没有降价空间。我国部分工业品产能过剩，制造企业不降价能行吗？住宅没理由独立于工业品价格特立独行。住宅开发是微观经济主体决策，既然作为市场竞争主体，就要接受市场竞争规律的支配，有盈有亏才符合市场经济规律。换句话说，即使房地产业对稳定经济增长作用再大，也没有可能让国家、让全社会来承担房地产业经营的全部风险，去成全房地产开发企业所谓的预期收益率。” 财经时评人、中央财经大学经济学博士项峥说。
综合多方面考虑，对于未开盘和未售出的房产，对原来购房者进行适当补贴，企业在可承受范围内降价，以此缓解库存压力是可行的，可以鼓励农民进城购房。在房屋销售低迷期，相关企业接手、政府收购并投放租赁市场的方式适当降低价格具备可行性。而在适当降低商品房价格的同时，也应当关注市场与社会的稳定，避免人为制造房价下跌，引发更多社会矛盾。
2015年，全国楼市犹如冰火两重天。2015年12月下旬中央经济工作会议公告中，针对“房地产去库存”。作出长达322字的指示。而另一面，是宏观经济下行预期，2016年房价走势成谜。
中国企业投资协会副会长、中国房地产开发集团理事长孟晓苏对此表示，从1987年到2015年28年总体统计情况来看，全国平均房价一直呈上涨趋势，而且幅度较大，2016年，配合中央去库存的方针，房价不至于过快上涨，仍有可能保持平稳增长。
然而中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞却表示，2015年6月后，房地产销售面积一改同比下降的趋势，出现明显回暖，升中企稳，但在2016年宏观经济下行压力、结构调整与短期增长有冲突的背景下，不能保证房价稳定的可持续性。考虑到宏观政策影响与自我调整程度，2016年房价或存在较大程度下跌波动的可能。
宽松宏观政策呵护房价走稳预期
住宅本质上是商品。商品价格运行遵循市场规律，也是供求博弈的结果，房价上涨则销售量下降，反之则销售量回升。住宅供不应求时，房价上涨会加快住宅需求释放；而住宅供求关系基本平衡时，考虑到住宅所有者的收入分布状况，中高收入群体大多拥有不止一套房产，没有更强烈的置业需求，而低收入群体支付能力有限，只能望房兴叹。
2015年12月初，社科院财经院发布的《中国住房发展报告（2015-2016）》（以下简称《报告》）中指出，2015年以来，虽然宏观政策一再宽松，商品住房库存去化却难见好转。作为代表开发商预期、潜在库存以及市场需求的新开工面积、施工面积以及竣工面积三个典型指标，虽然整体趋缓，供应量减少，但待售库存压力却没有较大缓解。具体来看，新开工方面，自2015年初开始同比持续下滑，2015年2月到9月之间累计额同比增长率甚至为-13.5%到-20.9%。施工面积方面，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放缓至2015年8月的0.2%。竣工面积方面，同比增幅仅维持在-10%到-20%。投资、施工等数据大幅放缓，但新建商品住房待售量却未减，截至10月底，新建商品住房待售面积为43654万平方米，同比上升14%。
《报告》指出，当前我国住房市场一个很突出的问题是，住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。对此，倪鹏飞认为，在政策激励下，2015年商品房销售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅释放。但从目前来看，销售增长却显乏力，库存压力缓解有限。因此，2016年住房市场回暖基础不稳，波动风险较大，分化或趋于严重。但他同时表示，由于金融环境宽松，购房信贷成本处于历史低点，因此，房价并不会出现硬着陆，仍以相对稳定为主。
中国指数研究院百城新建住宅的全样本调查数据报告显示，2015年12月全国百城新建住宅平均价格为10980元/平方米，环比上涨0.74%，涨幅较上月扩大0.28个百分点，且整体上12月百城价格指数环比、同比连续第5个月双涨，12月价格环比上涨的城市数量增加10个，价格环比下跌的城市数量减少11个，房价走稳预期似乎正在形成或强化。
中国科学院预测科学研究中心研究员杨翠红认为，2016年，供需两侧均开始出现好转的迹象，从供给方面来看，适度宽松的货币政策下市场流动性增加，商品房销售好转，房企资金状况也将有所好转。同时，国家实施积极的财政政策，加大了保障性住房棚户区改造等民生工程建设指标，新开工面积指标有可能好转。从需求方面来看，在宽松的信贷政策下，居民购房的支付能力提升，购房意愿提升，去库存措施的实施将促进商品房成交率上升。
孟晓苏告诉《中国经济信息》记者，房价稳定、稳中有升，是老百姓买房的必要条件，可以预期未来房价整体还是上涨，没有下降的条件。“1998年房改时曾有预期，房价下降不太可能。当时房改方案提到的‘降低房价并不是住房消费的关键，空置商品房不能成为加大住房建设的障碍’，已经接受了实践检验。当时如果不加大住房建设，房屋尚未建成就已经供不应求。所以，市场经济中的表现就是应该‘存一些房产在市场上’。如今部分二线城市、三四线城市的确存在一定的库存压力，但这要比上世纪80、90年代初期住房供不应求的情况要好很多。虽然是去库存，即便是农民工在政府补贴和企业让利的情况下买房，也应当鼓励购房者对房价的信心。”
形成机制或将缓冲价格波动风险
中央经济工作会议指出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。而房价适度回落，对化解住宅库存是有利的。然而在回落至合理区间的过程中，对于可能出现的市场冲击，仍需要相应手段来缓冲。
无论城市刚性需求还是改善性需求，抑或是农民工进城落户需求，都是以“买得起住宅”为前提。政策再优惠，措施再有力度，购房人仍要承担主要经济责任，否则就变成国家变相发放住房福利，违背了市场经济基本原则。而房价适度回落到购买力承受区间，才能真正鼓励刚性和改善性住宅需求“入市”。
孟晓苏对此表示，政府对特定人群进行定向补贴，开发商适度降价，应当是在不影响原业主的情况下进行，这也是此次中央会议提出“鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略”的深层考虑。特别是由政府或其他租赁机构收购房产投入租赁市场，也应当在不影响老业主的前提下进行调整房价。“从这方面看，降价不是来自开发商的阻力，而是开发商不敢降价。”
孟晓苏举了个例子：在支持农民进城方面，河南濮阳市政府采取了不少措施：对于在城区购房的农村居民，由本人申请并提供购房合同、身份证和村证明，经房管部门审核后，根据缴纳契税证明，市政府对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，购买二手房每平方米补贴200元。“政府对此进行补贴，很多企业也会相对配合调整价格，对于政府、企业共同让利，老业主不存在反对意见，就是因为定向补贴的就是需要政府补贴的人，主要是农民。这样，在不损害老业主利益的情况下，房价是有让利空间的。”
住宅定价基础是成本，包括土地价格和建筑安装工程成本。但成本与市场价格并非完全同方向变化。由此可见房价是有一定下降空间的。“当市场销售情况不尽如人意时，房地产开发企业死抱着预期收益率不放，没有降价意愿，并非表明住宅价格就没有降价空间。我国部分工业品产能过剩，制造企业不降价能行吗？住宅没理由独立于工业品价格特立独行。住宅开发是微观经济主体决策，既然作为市场竞争主体，就要接受市场竞争规律的支配，有盈有亏才符合市场经济规律。换句话说，即使房地产业对稳定经济增长作用再大，也没有可能让国家、让全社会来承担房地产业经营的全部风险，去成全房地产开发企业所谓的预期收益率。” 财经时评人、中央财经大学经济学博士项峥说。
综合多方面考虑，对于未开盘和未售出的房产，对原来购房者进行适当补贴，企业在可承受范围内降价，以此缓解库存压力是可行的，可以鼓励农民进城购房。在房屋销售低迷期，相关企业接手、政府收购并投放租赁市场的方式适当降低价格具备可行性。而在适当降低商品房价格的同时，也应当关注市场与社会的稳定，避免人为制造房价下跌，引发更多社会矛盾。