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【中图分类号】F293.35 【文献标识码】A 【文章编号】1001-4128(2010)02-0246-02
巨大的市场需求催生了大量的房地产估价机构,越来越多的人才投身于房地产估价行业,使得房地产估价师队伍日益壮大。但是,房地产估价师的执业风险时刻存在,近几年业界也确实有房地产估价师承担相应责任的事件发生。因此,更好地防范房地产估价师执业风险就显得越来越重要。本文就如何有效防范房地产估价师的执业风险探讨如下。
1 常见的执业风险
1.1 因选取参数不当或选取的参数缺乏依据而带来的风险。在房地产估价师使用估价方法对房地产的价格或价值进行测算时,必然要选取许多参数。尤其是使用收益法进行测算时,更要选取包括资本化率、净收益、可获收益年限等参数。在这些参数的确定中由于没有统一的标准供参考,所以诸多估价师是见仁见智。
1.2 因报告本身的不完善而带来的风险。个别估价师在出具估价报告时也大致参照这个格式出具,或照搬其他机构的模式,但在出具这样的报告时却不知其中诸多内容陈述不够或不准确。比如在估价师声明中缺少公示性陈述或陈述不足。
1.3 因价格类型的定义不准确带来的风险。如果估价师没有定义或定义不准确,同其他报告的缺陷一样,其产生的后果是报告的使用价值降低,甚至引祸上门。比较常见的是对房地产抵押价值、房屋拆迁补偿估价的定义不准确,不能向有利于规避估价师执业风险的方向定义。
1.4 因估价技术路线不科学带来的风险。对于一些非常见的房地产估价案例,能够选择和设计一个科学的评估技术路线是判断估价师是否优秀的标准,也是估价师执业的要求。如果不能选取科学的技术路线,所出具的报告将不具有使用价值。
2 保护自己的必要性和可行性
同其他中介行业(如注册会计师行业、律师行业等)一样,依法保护估价师是发展估价师行业的要求。根据我们的研究和实践,估价师通过自觉提高保护自己的意识,掌握保护自己的法律手段,避免执业风险是完全有可能的。
3 有效防范执业风险的方法
3.1 努力提高估价结果的客观性。估价师规避执业风险的最有效方法是努力提高估价结果的客观性。总体讲有两种途径,其一是减少主观判断,依赖专业测算,提高估价技能;其二是坚持不迎合委托人的不合理要求的公正立场。
3.2 在委托合同中增加保护自己的条款。在委托评估合同中增加保护估价师和估价机构的条款也是有效防范执业风险的途径。
3.3 完善估价技术报告和估价结果报告。估价师在估价技术报告和估价结果报告中多下功夫,将非常有效地控制执业风险。如:在估价结果报告中加强假设段,限制报告的生效条件;增加报告使用指引段,限制报告使用范围;不向委托人提供估价技术报告,减少因委托人发现参数、可比实例、技术路线选取不当而提起申诉的可能。
3.4 保留估价测算底稿和专家论证记录。当估价师遭遇诉讼时,估价师能够证明自己清白的最有力证据就是估价过程中所保留的档案材料和专家论证记录。所以保存好档案、必要时作好证据保全工作都是防范风险的有效措施。
3.5 为估价师投保执业质量保险。如同律师协会、注册会计师协会为执业会员投保执业质量险一样,估价师学会或估价机构为估价师投保一定金额的执业质量险,将极大地保护估价师,提高估价师的抗风险能力。
4 估价师主管机关和学会继续发挥作用
4.1 提高立法位阶、提升估价师的法律地位。目前房地产估价师的法律地位远远低于注册会计师和律师。因为注册会计师和律师的法律地位均由《注册会计师法》、《律师法》赋予,而房地产估价师的法律地位仅仅靠建设部和人事部的一些位阶偏低的部门规章或管理办法等文件确立,可以说房地产估价师出生卑微。如果主管机关能够通过提出立法议案,从立法角度提升估价师的法律地位,这将从根本上提高估价师的抗风险能力,也必然会推动该行业的发展。
4.2 全方位完善立法构架。如前所述,目前規范估价师行业的法律规范非常之少,而且法律级次较低,并且相关文件杂乱、不系统。主管机关如果能够投入更多精力全方位完善估价师立法构架,将在一定程度上促进该行业的健康发展。
4.3 主管机关如果能够摒弃部门利益观念,主动与其他相关评估师行业协会或主管机关(如资产评估师协会、土地估价师协会、矿业权评估主管机构)开展联合、重组和共同联名提出立法议案,促使评估行业的一体化和规范化。这将在评估行业的历史发展中增加一笔辉煌的记载。
4.4 估价师学会完善和细化《房地产估价规范》。在现行《房地产估价规范》中存在诸多不完善之处,如:拍卖底价评估的定义和方法规定不明确;抵押价格评估的定义和方法不明确;估价时点对价值影响的意义没有揭示等等。由于这些规范规定得不够完善、不够准确,自然就加大了估价师主观判断的成分,从而加大了估价师的执业风险。所以估价师学会组织专家进一步完善和细化《房地产估价规范》将成为迫切需要。
巨大的市场需求催生了大量的房地产估价机构,越来越多的人才投身于房地产估价行业,使得房地产估价师队伍日益壮大。但是,房地产估价师的执业风险时刻存在,近几年业界也确实有房地产估价师承担相应责任的事件发生。因此,更好地防范房地产估价师执业风险就显得越来越重要。本文就如何有效防范房地产估价师的执业风险探讨如下。
1 常见的执业风险
1.1 因选取参数不当或选取的参数缺乏依据而带来的风险。在房地产估价师使用估价方法对房地产的价格或价值进行测算时,必然要选取许多参数。尤其是使用收益法进行测算时,更要选取包括资本化率、净收益、可获收益年限等参数。在这些参数的确定中由于没有统一的标准供参考,所以诸多估价师是见仁见智。
1.2 因报告本身的不完善而带来的风险。个别估价师在出具估价报告时也大致参照这个格式出具,或照搬其他机构的模式,但在出具这样的报告时却不知其中诸多内容陈述不够或不准确。比如在估价师声明中缺少公示性陈述或陈述不足。
1.3 因价格类型的定义不准确带来的风险。如果估价师没有定义或定义不准确,同其他报告的缺陷一样,其产生的后果是报告的使用价值降低,甚至引祸上门。比较常见的是对房地产抵押价值、房屋拆迁补偿估价的定义不准确,不能向有利于规避估价师执业风险的方向定义。
1.4 因估价技术路线不科学带来的风险。对于一些非常见的房地产估价案例,能够选择和设计一个科学的评估技术路线是判断估价师是否优秀的标准,也是估价师执业的要求。如果不能选取科学的技术路线,所出具的报告将不具有使用价值。
2 保护自己的必要性和可行性
同其他中介行业(如注册会计师行业、律师行业等)一样,依法保护估价师是发展估价师行业的要求。根据我们的研究和实践,估价师通过自觉提高保护自己的意识,掌握保护自己的法律手段,避免执业风险是完全有可能的。
3 有效防范执业风险的方法
3.1 努力提高估价结果的客观性。估价师规避执业风险的最有效方法是努力提高估价结果的客观性。总体讲有两种途径,其一是减少主观判断,依赖专业测算,提高估价技能;其二是坚持不迎合委托人的不合理要求的公正立场。
3.2 在委托合同中增加保护自己的条款。在委托评估合同中增加保护估价师和估价机构的条款也是有效防范执业风险的途径。
3.3 完善估价技术报告和估价结果报告。估价师在估价技术报告和估价结果报告中多下功夫,将非常有效地控制执业风险。如:在估价结果报告中加强假设段,限制报告的生效条件;增加报告使用指引段,限制报告使用范围;不向委托人提供估价技术报告,减少因委托人发现参数、可比实例、技术路线选取不当而提起申诉的可能。
3.4 保留估价测算底稿和专家论证记录。当估价师遭遇诉讼时,估价师能够证明自己清白的最有力证据就是估价过程中所保留的档案材料和专家论证记录。所以保存好档案、必要时作好证据保全工作都是防范风险的有效措施。
3.5 为估价师投保执业质量保险。如同律师协会、注册会计师协会为执业会员投保执业质量险一样,估价师学会或估价机构为估价师投保一定金额的执业质量险,将极大地保护估价师,提高估价师的抗风险能力。
4 估价师主管机关和学会继续发挥作用
4.1 提高立法位阶、提升估价师的法律地位。目前房地产估价师的法律地位远远低于注册会计师和律师。因为注册会计师和律师的法律地位均由《注册会计师法》、《律师法》赋予,而房地产估价师的法律地位仅仅靠建设部和人事部的一些位阶偏低的部门规章或管理办法等文件确立,可以说房地产估价师出生卑微。如果主管机关能够通过提出立法议案,从立法角度提升估价师的法律地位,这将从根本上提高估价师的抗风险能力,也必然会推动该行业的发展。
4.2 全方位完善立法构架。如前所述,目前規范估价师行业的法律规范非常之少,而且法律级次较低,并且相关文件杂乱、不系统。主管机关如果能够投入更多精力全方位完善估价师立法构架,将在一定程度上促进该行业的健康发展。
4.3 主管机关如果能够摒弃部门利益观念,主动与其他相关评估师行业协会或主管机关(如资产评估师协会、土地估价师协会、矿业权评估主管机构)开展联合、重组和共同联名提出立法议案,促使评估行业的一体化和规范化。这将在评估行业的历史发展中增加一笔辉煌的记载。
4.4 估价师学会完善和细化《房地产估价规范》。在现行《房地产估价规范》中存在诸多不完善之处,如:拍卖底价评估的定义和方法规定不明确;抵押价格评估的定义和方法不明确;估价时点对价值影响的意义没有揭示等等。由于这些规范规定得不够完善、不够准确,自然就加大了估价师主观判断的成分,从而加大了估价师的执业风险。所以估价师学会组织专家进一步完善和细化《房地产估价规范》将成为迫切需要。