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[摘 要] 2008年,一场源于房地产的次贷危机蔓延为全球性金融危机,在金融危机形势下,我国对房地产政策及货币政策都进行了很多调整,西安市商品房市场也不可避免的受到了金融危机,以及相应房地产政策调整所带来的影响。本文首先对西安市的商品房市场宏观环境进行分析,进而对影响西安市商品房市场的因素进行实证研究,最后对商品房市场最重要的三个主体,即开发商、购房者,以及政府提出了一些应对金融危机的对策建议。
[关键词] 金融危机 商品房市场 实证分析
2008年对于中国乃至于全世界的房地产市场都是震撼的一年,始于2007年的美国次贷危机,在进入2008年之后,随着“两房”(房利美和房地美)、AIG被政府接管,雷曼兄弟倒闭事件的发生,次贷危机不管升级恶化,最终演变为百年一遇的金融风暴并波及全球。2008年我国的房地产政策,以及相对应的货币政策都进行了很多调整,这对于2009年的商品房市场会有怎样的影响?本文将就此对二线城市西安市的商品住宅市场进行具体的分析。
一、西安市商品房市场宏观环境分析
1.政策环境分析
由于2008年9月来,美国次贷危机急剧恶化,迅速演变为国际金融危机,对我国经济的影响也很大,对此我国政府明确提出要保持经济平稳较快增长。在财政政策方面,2008年11月推出“四万亿投资计划”,把加快建设保障性安居工程作为重要投资领域,同时在2008年四季度又新增了1000亿元中央投资。货币政策方面,从2008年9月开始,央行连续五次下调基准利率,四次下调存款准备金率。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免收印花税;对个人住房暂免征收土地增值税等。除此以外,我国在土地政策、税收政策方面都对房地产市场进行了调整。
西安市政府在2008年9月份出台了一项《关于恢复房地产业发展的若干意见》的规定,对市民购房予以补贴;金融机构对居民首次购买普通自主房和改善型普通自住房提供贷款,最低首付款比例调整为20%,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。同时为了配合中央政府四万亿投资计划,2009年西安市拟重点建设286个项目,总投资4442亿元,对刺激消费、扩大内需、增加就业、活跃房产市场产生积极影响。
2.西安市商品房市场整体环境分析
2008年西安市商品房市场经历了曲折的一年,上半年由于汶川地震等因素影响,西安市新批商品房预售面积同比下降18%,商品房实际销售面积同比下降20% ,商品住房均价达到4340元/平方米,比2007年增长10.8%,但是随着9月政府出台了救市政策,使得下半年商品房销售有所回升,但是最终的结果是2008年西安市商品房的销售面积为758.84万平方米,比2007年下降9.0%,而商品房的销售额却较2007年增长了12.7%,为317.56亿元。最新数据显示,2009年第一季度西安市批准商品房预售面积170.9万平方米,同比增长68.76%;销售191.27万平方米,同比增长27.83%;商品房销售均价为4594元,同比增长6.74%。从最新数据来看,西安市的商品房市场总体还是乐观的,但是限于全球金融危机、购房者购买能力不足的影响,同时由于国家保障性住房政策的出台,西安市的商品房市场未来一段时间仍会处于焦灼状态。
二、西安市商品房市场影响因素实证分析
西安市商品房市场的影响因素很多,总的来说,可以分为四个部分:宏观经济形势、供给、需求以及经济政策的影响,综合考虑这几个方面,从中选取适合的变量,通过建立计量模型对西安市商品房市场的影响因素进行实证分析。
1.模型的变量选取
本文根据可比性、相关性和可量化的原则,在排除政策等不可计量性因素对西安市商品房市场的影响后,从其他几个主要因素中比较具有代表性的指标摘取出来建立模型。
(1)西安市GDP总值。GDP可以综合反映西安市的经济发展水平和投资状况。研究表明,城市的生产总值增长越快,住宅业发展的速度越快。
(2)西安市商品房竣工面积。一般上商品房的竣工面积决定了商品房的市场供应量的状况。
(3)西安市城镇居民人均可支配收入。对于城市居民来说,作为居住或投资的商品房是现阶段最昂贵的耐用消费品之一,只有在人均支配收入允许的情况下,这种居住用的刚性需求才能成为有效需求。它同时也反映了城市居民对于商品房价格的可接受能力。
(4)西安市商品房价格。商品房的价格是目前影响西安市商品房市场走向的最重要变量,因此将其定为被解释变量。
2.西安市商品房市场价格影响因素的实证分析
(1)模型建立
通过选取的特征变量建立西安市商品房价格的模型,进而分析影响西安市商品房市场的因素。
Pt=f(Gt,St,It)
式中Pt为第t年商品房均价,Gt为第t年西安市GDP生产总值,St为第t年西安市人均可支配收入,It为第t年商品房竣工面积。
由于上述模型的解释变量和被解释变量之间存在非线性的函数关系,因此经过适当的变量变换或函数变换后将模型转化成线性回归模型,从而将非线性回归模型的参数估计问题转化为线性回归模型的参数估计,因此建立西安市商品房价格计量模型如下:
lnPt=C+α1lnGt+α2lnSt+α3lnIt+ε
式中C为常量,α1,α2,α3为回归系数,ε为误差项
(2)模型计算
用所建模型对西安市商品房市场的影响因素进行实证分析。选取西安市2000年～2008年的各特征变量作为样本。
注:以上数据来自于西安统计信息网和西安市房地产信息网
将各年数据分别代入以上所建立的模型,采用经济计量软件Eviews对模型进行多元线性回归计算,得出相关回归系数,代入模型得到最终的价格函数如下:
lnPt=7.6403+1.605lnGt-0.956lnSt-0.416lnIt
该回归方程的判决系数R2=0.9415,调整后的判决系数R2=0.9063,这说明该方程的拟合程度比较好。F值为26.801,在99%水平上显著。DW=1.91,方程不存在自相关。
3.模型经济意义解释
从上面函数可以看出,西安市GDP对商品房的影响程度最大,弹性达到1.605,即西安市的GDP每增长1%,会使得西安市的商品房价格上涨1.605%,而城镇人均可支配收入和当年商品房竣工面积也会对商品房价格产生显著影响,但是作用显示为负。
4.小结
(1)从研究结果来看,西安市的商品房价格主要是由西安市的总体经济需求拉动的,即总体经济形势的迅猛发展促进了商品房市场的繁荣。
(2)城镇居民人均收入的增长并没有拉动商品房价格增长,反而成为其制约因素,这主要是因为受到通货膨胀和金融危机的影响。从图1可以可以看出,2000年～2007年西安市的人均购房与建房支出占到总支出的比重很少,与人均消费性支出的差距很大。从图2:2000年～2008年西安市的城镇居民恩格尔系数值可以看出,由于国内通货膨胀的因素影响,西安市居民的消费性支出,尤其是食品支出比重大大增加,城镇居民在购房时要考虑到日常消费性支出的比重,可能会缩减购房支出。同时受到2008年全球金融危机影响,西安市的城镇居民在购房时不仅要考虑自身需求,同时更多地考虑了资产增值情况,因此导致了购房的有效需求不足,使得商品房的销售在一定程度上受到影响。
(3)商品房供应越多,其价格反而会下降,这是符合价值规律的表现,因此在函数中即表现为负的影响系数。
三、金融危机下西安市商品房市场的应对措施
在全球金融危机形势下,西安市商品房市场面临的最强烈的冲击便是楼市低迷,大量购房者止步不前,持币观望。而开发商、购房者和政府,作为商品房市场中的三个不可缺少的存在,分别可以从几个方面应对金融危机中西安市商品房市场困境。
1.金融危机环境下,开发商应对的几点策略
(1)在金融危机下,政府制定了很多新的政策,因此开发商要提高对政策的敏感性,及时把握政策变化。
(2)针对国家、西安市政府对商品房市场的规定,以及未来西安市保障性工程建设情况,对开发项目进行重新规划和定位。
(3)从消费者需求出发,推行整合营销战略,提高销售量。
(4)加强企业内部设计、预算、营销等环节的管理,提高企业整体管理水平。
2.对购房者的几点建议
(1)从自身需求出发,不要过分追求资产的增值,除非有足够的资金实力,否则不要将房地产作为炒作的目标。
(2)根据自身资产情况,结合金融政策及利率变化,合理制定购房计划。
3.政府应采取的几点政策建议
(1)加强保障性住房建设力度,力争实现“居者有其屋”的目标。
(2)改革土地政策,减少农地转商业的占用面积,转而加强城中村的改造工程。同时在税费改革上对土地的使用进行限制。
(3)建议政府对房价进行限价调整,加强商品房价格的宏观调控,限制开发商的不合理的价格制定。
参考文献:
[1]易居中国·克而瑞·贵阳机构.2008-2009年度全国房地产政策研究报告[EB/OL].http://sh.villachina.com/2009-03-10/2444661.htm
[2]合富辉煌陕西市场研究部.2009西安房地产市场发展预测报告[EB/OL].http://www.hopefluent.com.cn/searchinfo.asp?id=518.2009-03-19
[3]刘纪辉:基于多元线性回归分析房地产价格的影响因素[J].湖北工业大学学报,2008,(08):87～89
[4]丁敬转:金融危机对我国房地产市场的启示[J].合作经济与科技,2009,(11):10～11
[5]常明月:房地产价格变动影响因素的实证研究[J].中国商界,2008,(05):92～93
[关键词] 金融危机 商品房市场 实证分析
2008年对于中国乃至于全世界的房地产市场都是震撼的一年,始于2007年的美国次贷危机,在进入2008年之后,随着“两房”(房利美和房地美)、AIG被政府接管,雷曼兄弟倒闭事件的发生,次贷危机不管升级恶化,最终演变为百年一遇的金融风暴并波及全球。2008年我国的房地产政策,以及相对应的货币政策都进行了很多调整,这对于2009年的商品房市场会有怎样的影响?本文将就此对二线城市西安市的商品住宅市场进行具体的分析。
一、西安市商品房市场宏观环境分析
1.政策环境分析
由于2008年9月来,美国次贷危机急剧恶化,迅速演变为国际金融危机,对我国经济的影响也很大,对此我国政府明确提出要保持经济平稳较快增长。在财政政策方面,2008年11月推出“四万亿投资计划”,把加快建设保障性安居工程作为重要投资领域,同时在2008年四季度又新增了1000亿元中央投资。货币政策方面,从2008年9月开始,央行连续五次下调基准利率,四次下调存款准备金率。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免收印花税;对个人住房暂免征收土地增值税等。除此以外,我国在土地政策、税收政策方面都对房地产市场进行了调整。
西安市政府在2008年9月份出台了一项《关于恢复房地产业发展的若干意见》的规定,对市民购房予以补贴;金融机构对居民首次购买普通自主房和改善型普通自住房提供贷款,最低首付款比例调整为20%,商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;下调个人住房公积金贷款利率0.27个百分点。同时为了配合中央政府四万亿投资计划,2009年西安市拟重点建设286个项目,总投资4442亿元,对刺激消费、扩大内需、增加就业、活跃房产市场产生积极影响。
2.西安市商品房市场整体环境分析
2008年西安市商品房市场经历了曲折的一年,上半年由于汶川地震等因素影响,西安市新批商品房预售面积同比下降18%,商品房实际销售面积同比下降20% ,商品住房均价达到4340元/平方米,比2007年增长10.8%,但是随着9月政府出台了救市政策,使得下半年商品房销售有所回升,但是最终的结果是2008年西安市商品房的销售面积为758.84万平方米,比2007年下降9.0%,而商品房的销售额却较2007年增长了12.7%,为317.56亿元。最新数据显示,2009年第一季度西安市批准商品房预售面积170.9万平方米,同比增长68.76%;销售191.27万平方米,同比增长27.83%;商品房销售均价为4594元,同比增长6.74%。从最新数据来看,西安市的商品房市场总体还是乐观的,但是限于全球金融危机、购房者购买能力不足的影响,同时由于国家保障性住房政策的出台,西安市的商品房市场未来一段时间仍会处于焦灼状态。
二、西安市商品房市场影响因素实证分析
西安市商品房市场的影响因素很多,总的来说,可以分为四个部分:宏观经济形势、供给、需求以及经济政策的影响,综合考虑这几个方面,从中选取适合的变量,通过建立计量模型对西安市商品房市场的影响因素进行实证分析。
1.模型的变量选取
本文根据可比性、相关性和可量化的原则,在排除政策等不可计量性因素对西安市商品房市场的影响后,从其他几个主要因素中比较具有代表性的指标摘取出来建立模型。
(1)西安市GDP总值。GDP可以综合反映西安市的经济发展水平和投资状况。研究表明,城市的生产总值增长越快,住宅业发展的速度越快。
(2)西安市商品房竣工面积。一般上商品房的竣工面积决定了商品房的市场供应量的状况。
(3)西安市城镇居民人均可支配收入。对于城市居民来说,作为居住或投资的商品房是现阶段最昂贵的耐用消费品之一,只有在人均支配收入允许的情况下,这种居住用的刚性需求才能成为有效需求。它同时也反映了城市居民对于商品房价格的可接受能力。
(4)西安市商品房价格。商品房的价格是目前影响西安市商品房市场走向的最重要变量,因此将其定为被解释变量。
2.西安市商品房市场价格影响因素的实证分析
(1)模型建立
通过选取的特征变量建立西安市商品房价格的模型,进而分析影响西安市商品房市场的因素。
Pt=f(Gt,St,It)
式中Pt为第t年商品房均价,Gt为第t年西安市GDP生产总值,St为第t年西安市人均可支配收入,It为第t年商品房竣工面积。
由于上述模型的解释变量和被解释变量之间存在非线性的函数关系,因此经过适当的变量变换或函数变换后将模型转化成线性回归模型,从而将非线性回归模型的参数估计问题转化为线性回归模型的参数估计,因此建立西安市商品房价格计量模型如下:
lnPt=C+α1lnGt+α2lnSt+α3lnIt+ε
式中C为常量,α1,α2,α3为回归系数,ε为误差项
(2)模型计算
用所建模型对西安市商品房市场的影响因素进行实证分析。选取西安市2000年～2008年的各特征变量作为样本。
注:以上数据来自于西安统计信息网和西安市房地产信息网
将各年数据分别代入以上所建立的模型,采用经济计量软件Eviews对模型进行多元线性回归计算,得出相关回归系数,代入模型得到最终的价格函数如下:
lnPt=7.6403+1.605lnGt-0.956lnSt-0.416lnIt
该回归方程的判决系数R2=0.9415,调整后的判决系数R2=0.9063,这说明该方程的拟合程度比较好。F值为26.801,在99%水平上显著。DW=1.91,方程不存在自相关。
3.模型经济意义解释
从上面函数可以看出,西安市GDP对商品房的影响程度最大,弹性达到1.605,即西安市的GDP每增长1%,会使得西安市的商品房价格上涨1.605%,而城镇人均可支配收入和当年商品房竣工面积也会对商品房价格产生显著影响,但是作用显示为负。
4.小结
(1)从研究结果来看,西安市的商品房价格主要是由西安市的总体经济需求拉动的,即总体经济形势的迅猛发展促进了商品房市场的繁荣。
(2)城镇居民人均收入的增长并没有拉动商品房价格增长,反而成为其制约因素,这主要是因为受到通货膨胀和金融危机的影响。从图1可以可以看出,2000年～2007年西安市的人均购房与建房支出占到总支出的比重很少,与人均消费性支出的差距很大。从图2:2000年～2008年西安市的城镇居民恩格尔系数值可以看出,由于国内通货膨胀的因素影响,西安市居民的消费性支出,尤其是食品支出比重大大增加,城镇居民在购房时要考虑到日常消费性支出的比重,可能会缩减购房支出。同时受到2008年全球金融危机影响,西安市的城镇居民在购房时不仅要考虑自身需求,同时更多地考虑了资产增值情况,因此导致了购房的有效需求不足,使得商品房的销售在一定程度上受到影响。
(3)商品房供应越多,其价格反而会下降,这是符合价值规律的表现,因此在函数中即表现为负的影响系数。
三、金融危机下西安市商品房市场的应对措施
在全球金融危机形势下,西安市商品房市场面临的最强烈的冲击便是楼市低迷,大量购房者止步不前,持币观望。而开发商、购房者和政府,作为商品房市场中的三个不可缺少的存在,分别可以从几个方面应对金融危机中西安市商品房市场困境。
1.金融危机环境下,开发商应对的几点策略
(1)在金融危机下,政府制定了很多新的政策,因此开发商要提高对政策的敏感性,及时把握政策变化。
(2)针对国家、西安市政府对商品房市场的规定,以及未来西安市保障性工程建设情况,对开发项目进行重新规划和定位。
(3)从消费者需求出发,推行整合营销战略,提高销售量。
(4)加强企业内部设计、预算、营销等环节的管理,提高企业整体管理水平。
2.对购房者的几点建议
(1)从自身需求出发,不要过分追求资产的增值,除非有足够的资金实力,否则不要将房地产作为炒作的目标。
(2)根据自身资产情况,结合金融政策及利率变化,合理制定购房计划。
3.政府应采取的几点政策建议
(1)加强保障性住房建设力度,力争实现“居者有其屋”的目标。
(2)改革土地政策,减少农地转商业的占用面积,转而加强城中村的改造工程。同时在税费改革上对土地的使用进行限制。
(3)建议政府对房价进行限价调整,加强商品房价格的宏观调控,限制开发商的不合理的价格制定。
参考文献:
[1]易居中国·克而瑞·贵阳机构.2008-2009年度全国房地产政策研究报告[EB/OL].http://sh.villachina.com/2009-03-10/2444661.htm
[2]合富辉煌陕西市场研究部.2009西安房地产市场发展预测报告[EB/OL].http://www.hopefluent.com.cn/searchinfo.asp?id=518.2009-03-19
[3]刘纪辉:基于多元线性回归分析房地产价格的影响因素[J].湖北工业大学学报,2008,(08):87～89
[4]丁敬转:金融危机对我国房地产市场的启示[J].合作经济与科技,2009,(11):10～11
[5]常明月:房地产价格变动影响因素的实证研究[J].中国商界,2008,(05):92～93