距北京3·17楼市调控已几月有余，北京房地产市场在量价、信贷、买卖双方心态上呈现出或明显或微妙的变化。记者近期采访了房地产经纪人、银行人士、购房者、房产分析师等诸多楼市“局内人”，试图勾勒出当前北京楼市的新变化。
　　成交量：6月二手房成交量难破万 大户型“卖不动”
　　调控三月有余，北京二手房成交数据走出了怎样的轨迹？
　　来自中原地产统计数据显示，调控前一周（3月6日—3月12日），北京普通住宅和别墅成交套数为640套。调控后，4月首周成交量跌破500套，经历6月首周303套的成交低点后，6月19日—6月25日成交量达到494套。
　　“截至6月25日，6月二手房住宅签约6969套，预计全月成交量将创下两年多来的最低。”中原地产首席分析师张大伟说，一二线城市在3月调控后，成交数据开始逐渐反映出调控影响，网签成交量持续走低，市场步入调整周期。
　　从单个小区的成交量来看，这一变化更为明显。姜军（化名）是这波楼市调控的亲历者，去年，他成为北京青年路附近一家链家门店的房产经纪人。
　　“国美第一城是该区域内最热的小区，调控前月成交量在40～50套，而6月以来，该小区才成交了八九套房。”姜军说，调控对换房和要购买大户型的客户限制比较大，政策收紧后，这类客户要么降低预算，要么需要筹集更多首付。“如今，一两居室的中小户型还是有成交的，三居室以上大户型根本卖不动。”


　　目前，北京市场上的二手房源比市场偏热时要充裕。姜军说，很多业主现在看跌房价，急于出手，而接盘人却少了很多。“假如每月新上20套房源，按照调控前的消耗速度，早就卖没了，但现在每月只能卖掉8～10套，于是库存越积越多。”
　　房价：开始挤“水分” 部分业主降价挂牌
　　国家统计局最新数据显示，5月份北京二手房价格环比下跌0.9%，居70个城市二手房价跌幅首位。
　　在这样的背景下，“调控三个月一套房降500万”“二手房挂牌价有了政府指導”“不降价就卖不出去”等吸引眼球的消息屡见报端，这到底确有其事，还是耸人听闻？
　　记者调查发现，当前，一方面，房地产中介主动纠偏过高报价；另一方面，基于购房者对近期房价的稳定预期，卖房人心态也发生微妙变化，从此前挂牌价要高于市场价的“够一下”，转变为低于市场价的“试一下”。
　　据多位房地产中介人员透露，不少急于出手的业主开始自降房价、挤出“水分”。
　　在房山区长阳地铁附近链家门店就职的朱铭（化名）表示，“最新一套88平方米的全南向两居室380万元就成交了，每平方米成交价在4.3万元，基本回归到去年年底的水平。”朱铭表示，3·17新政前，同户型成交单价在5.43万元，调控三月单价降了一万元。
　　当然，各个楼盘之间，房价挤“水分”的程度略有不同。姜军说：“此前报价偏高的楼盘，如今价格回调速度也更快，比如跟国美第一城地段差不多的润枫水尚小区，成交单价曾一度飙升至10万元，如今，最新的成交单价已跌至8万元左右。”
　　信贷：银行房贷额度收紧 放款周期延长
　　房价出现松动，这对有资格的刚需购房人可谓利好。然而，年初就决定买房的北京姑娘刘潇（化名），至今仍未出手，她的理由简单直接：“政策刚显效，未来几个月肯定还有降价空间。 ”
　　早在半年前，刘潇就选定了青年路附近的地段，先后考察多次，她明显感到卖房人议价空间在调控前后的变化，“以前卖家都咬死价格，不仅不降，甚至不惜违约等着涨价。现在就不一样了，挂牌价走低不说，还有的谈”。


　　即便如此，对于“85后”的刘潇来说，在北京买房依然不易。按照她的首付金额和还款能力，大户型承担不起，只能考虑五六十平方米的一居。而在青年路附近，类似户型成交总价也在350万～480万元之间。“即使父母给了首付，后续月供压力也不小，尤其是近期房贷利率还上浮了。”
　　记者注意到，目前，在北京购买首套房的商贷利率为基准利率4.9%；二套房商贷利率在此基础上上浮20%，为5.88%。姜军说，不仅利率上浮，大部分银行承诺的两个月放款周期也不靠谱，有的银行根本放不出来。
　　“按照现行政策，北京地区银行个人房贷新增额占全年新增贷款总额的比重要控制在25%左右。额度有限，银行只能等之前放出去的钱收回来，有了额度再放款，这必然导致放贷周期的无限拉长。”某国有银行个贷部工作人员表示。