论文部分内容阅读
摘要：成片区域重建开发是个长期且复杂的过程，需要开发初始阶段找到能真正具有触发与引领作用的触媒项目以形成聚集规模效应并拉动整个区域发展。基于区域开发特点，分析触媒项目的类型特点与选择。在分析触媒效应作用机理的基础上，提出了区域开发中触媒项目综合效应的三维分析框架：活力效应维度、空间效应维度和时间效应维度，系统构建了综合效应评估体系。最后以徐汇滨江“梦中心”触媒项目为例进行实例分析。研究结果表明：通过对触媒项目三维度综合效应分析及量化评估，可以科学选择和确定区域开发的触媒项目，优化触媒项目开发，引导和加快区域建成与发展。
关键词：区域开发，触媒项目，触媒综合效应，量化评估
中图分类号：TU984 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2016）11-0035-43 收稿日期：2016-09-27
1 引言
本研究所称区域是指需重新规划的成片开发建设区域，它可以是新城范围，也可以是城区内需拆除重建的更新区域。区域开发从规划到建成发展是一个长期且复杂的过程。区域开发初始阶段，首要的是找到具有触发与引领作用的项目，由此吸引其他项目导入，形成聚集规模效应并拉动整个区域发展。此类项目即为触媒项目。可见，寻找触媒项目并评价其触媒效应，进一步筛选与评估导入项目的价值及其外部综合效应，对实现区域开发建设目标具有重要作用。
借由化学中“触媒”的概念，1989年美国建筑师韦恩·奥图和唐·洛干提出了“城市触媒”理论。“城市触媒”指能够对城市开发和建设产生影响，或激发或抑制城市特定区域其他相关元素，从而对区域或城市发展的进程产生一系列连锁反应的新元素。“城市触媒”可以是物质的，也可以是非物质的。而“触媒项目”则是指其中能够在区域开发中具有启动和激发作用的物质性项目，它能够对区域发展产生重要的引导和拉动作用。
目前，对触媒的研究主要是探讨城市触媒项目类型及其对城市的触媒效应等。城市触媒项目类型研究主要包括交通枢纽建设、旧城改造、房地产开发等。触媒效应则有多种分析。陈旸等指出城市综合体是重要触媒，具有活性、修改性和选择引导性，并提出了其触媒效应在时间和空间上的变化特征。石海洋等剖析了作为城市触媒典型代表的高铁枢纽，对城市经济、社会、空间结构产生的触媒效应，并将触媒的催化作用归结为激发、强化、修复和创造。金广君等则解析了城市触媒的激发与引导作用。
可见，对触媒项目在区域开发中的作用及其开发对区域建设产生的综合效应还缺少系统化、结构化的研究。而这种综合效应分析与评估往往对于区域开发中项目的先期选择、影响预判、调整优化等具有重要指导意义，并关系到区域开发的成效与成败。
鉴于此，本文基于区域开发特点和触媒理论，尝试建立触媒项目综合效应的分析框架和评估体系，科学选择和确定区域开发的触媒项目。最后以徐汇滨江“梦中心”触媒项目为例进行实例分析，评估“梦中心”触媒项目对区域开发建设的综合效应和特点。
2 区域触媒项目及综合效应的作用过程分析
2.1 触媒项目选择
从广义上来说，“城市触媒”不仅是物质的，也可以是非物质的。区域开发所选的“触媒项目”则是从狭义的角度来定义，即物质性项目。它是指区域开发中一系列有限的但可及的，能够有效触发和引领项目周边产生一系列连锁反应，从而带动区域开发建设的建筑物、场所等新物质元素。
区域触媒项目从开发模式上一般分为政府主导型、政企合作型、多方混合型等；而从功能上，可以分为路桥、交通枢纽等市政基础设施，剧院、展览馆、医院学校等公共服务设施，商业综合体、会展中心等综合商业商务项目，著名地产商或产业商主导的品牌产业项目，主题公园、娱乐设施等旅游休闲项目，等等。
从开发定位和目标上来说，开发区域可分为多种类型，如交通枢纽型、商务中心型、文化产业型、高新产业型、大型居住型、新城开发型、旅游休闲型区域等不一而足。由于不同类型的触媒项目所能产生的触媒效应以及对区域发展的作用各异，因此针对不同类型的开发区域，应在明确区域开发定位的基础上，科学分析和评估触媒项目的综合效应，选择出最符合区域发展目标的触媒项目。通过对触媒项目的准确选择和合理布局，使其所产生的触媒效应能够有效地在一定空间和时间内激发区域开发活力，引导区域有序发展，推动区域整体开发进程。
2.2 触媒项目作用过程
最初，在区域中引入新的触媒项目；一旦项目开发就如平静的湖面滴入一滴水，即刻打破平静，它开始激发和影响相邻范围内各要素发生变化，带动其发展；随着触媒影响的扩张和传递，相邻空间范围的价值明显提升，从而吸引更多的新元素（项目）聚集到触媒项目周围；在这一个过程中，触媒项目和被吸引的新项目等发生共振和融合，形成更为强烈的触媒体，作为区域的新增长点，影响更大的区域空间范围。在这期间，初始触媒项目也能够完成渐进式的自我成熟和更新过程。如此这样类推下去，就在区域中形成了一系列的联动反应，推进区域开发的进程。由于每个触媒项目自身影响能力有限，这样的触媒作用并不可能无限地影响下去，随着空间距离变化，这种作用影响力会逐渐削弱，而随着开发时序的变化，这种作用影响力会趋于稳定。
可见，区域开发中触媒项目的引入具有显著的激活区域活力的作用，能够有效激发区域要素的连锁反应。同时，这种效应因空间聚集、扩散以及时间持续性会在一定空间和时间范围内分圈层、分阶段表现出不同的作用结果和特征。由此，对于区域触媒项目综合效应的分析和评估应综合考虑活力、空间和时间三个维度。
3 区域触媒项目综合效应的三维分析框架
区域触媒项目的选择应根据区域类型、触媒项目类型进行针对性地评估和判断。基于触媒项目作用过程的分析，原则上区域触媒项目综合效应评估应主要基于以下三维分析框架。
3.1 触媒项目活力效应及活力维度构架 城市活力在一定程度上反应了城市发展的能力和潜力，是一个城市对于生命机能、生态环境和经济社会的支持程度。城市活力体系包括经济活力、社会活力以及生态环境活力，且相互关联密切，共同支撑了城市活力体系。触媒项目的开发建设作为区域开发的切入点和动力，可从其对区域经济、社会和环境所产生的作用影响大小评估其区域活力效应。
经济活力决定了一个地区经济持续增长的能力和潜力。触媒项目对区域开发的经济活力效应是衡量触媒项目综合效应的最基础评估要素。触媒项目的经济活力效应评估，在区域开发层面，主要体现在触媒项目的产业聚集能力、商业办公开发项目聚集能力和周边房地产增值提升能力。
产业集聚对区域经济发展有着极其重要的作用，它会降低企业成本、加快创新，有利于形成规模经济和范围经济。触媒项目若能促进产业聚集，说明该触媒项目的开发，是一个有效的催化剂，其开发所带来的激发性，能够迅速在区域内凝聚相关产业，促进产业内部或上下游产业间的分工协作，加速实现产业的高度集约和聚集，从而创造巨大的聚集经济效益。这类触媒项目的典型代表是以产业功能为核心的项目，如上海嘉定的“金融谷”项目、上海徐汇滨江的“梦中心”旗舰项目等。对产业聚集的衡量，需要重点关注区域内触媒项目开发所引起的产业聚集规模、产业经济贡献（如税收、GDP）、产业间关联度、产业与区域规划匹配度等的变化。
商业是经济发展程度高低、经济实力是否雄厚的重要标志。触媒项目的开发若具备聚集商办项目的能力，将直接促进区域功能集聚、土地集约利用和人口集聚，推动区域经济持续有效发展。这类触媒项目的典型代表是城市综合体、商务园区等。衡量商办开发项目的聚集，关键要关注区域内触媒项目开发所引起的商办规模和集中度的变化。
区域土地和房地产增值是衡量区域开发经济活力的最直观要素和重要条件。触媒项目的开发若能带来区域综合条件的改变，优化交通条件、基础设施配套、商服繁华度等区位因素，则会直接激活区域土地市场和房地产市场，从而保障区域可持续滚动开发和保障整个区域经济良性发展。衡量土地和房地产增值，需要重点关注触媒项目建成后该区域的土地成交价格、住宅成交均价、写字楼租金的变化等因素。
社会活力是触媒项目对区域开发的社会发展影响能力，主要表现在对区域人口的导入能力、区域品牌的塑造能力和社会就业的拉动能力。
人口导入是区域社会发展的重要基础。触媒项目应具有强大的人口导入能力。对于城市开发，尤其是一些新城或再开发区域，人口导入是重中之重。相较于区域的自我衍生、无序开发，触媒项目的引入应该要带来更强的人口吸纳能力，吸引人口在此集聚并从事各种生产、服务、消费和社交活动，由此利于相关商业及公共设施建设和运营。具有这类效应的触媒项目典型代表是轨道交通和旅游地产。衡量人口导入能力，重点关注触媒项目所引起的人口数量变化，包括常住人口净增加量、流动人口净增加量、总人口增量等指标。
区域品牌是区域总体特征给内部与外部公众的印象和感受的总和，包括经济品牌、历史品牌、科技品牌等，是区域社会活力的重要体现。触媒项目作为区域开发中的触媒点，担负着重要的功能角色，应利于塑造和提升区域品牌价值。好的触媒项目就是一张重要的区域品牌，能为区域形象添砖加瓦。例如，茅台酒厂已经成为茅台镇的重要名片。
社会就业是稳定区域发展的关键因素。触媒项目应有助于拉动社会就业。触媒项目的开发从建设到运营都能为社会提供就业岗位，并且这种就业的拉动作用不仅限于触媒项目本身，其所产生的对周围环境的影响作用可以进一步拓宽这种社会就业拉动的影响。衡量社会就业的拉动，最重要的是要关注该区域新增就业机会和失业率的变化。
环境活力作为能够影响和制约人们生产、生活和身心健康的物质因素总和，是评价触媒项目对区域现代化程度和区域活力影响的重要指标。触媒项目作为区域开发的标志性项目，应能直接或间接提高区域环境的质量，不论是由于项目建设本身还是项目开发所引起的区域规划调整。触媒项目对环境活力的影响主要体现在对公共空间环境的提升度、对人文氛围的营造感等方面。
3.2 触媒项目空间效应及空间维度构架
触媒项目开发所引起的在空间上呈现出一定变化特征的效应即为空间效应。假设周边环境都是均质分布的，那么空间效应呈现出由内向外梯度衰减的规律性，即以触媒项目为中心，呈同心圆式地向外逐层衰减。触媒项目的这种空间效应特征，会对周边的投资取向、商品流通、人才流动、地价变化等产生诱导，由近及远梯度衰减。
因此，对于空间效应的评估可以根据所受触媒项目影响的大小及距离触媒项目的空间距离远近从内向外划分成三个圈层，即触媒圈、核心圈和辐射圈。而效应圈层的大小，则与触媒项目自身的开发规模、功能配置、区位条件和品牌形象等紧密相关。
触媒圈指最直接受到触媒项目激发的空间范围。触媒项目一旦开发，触媒圈因其地缘优势受到最直接和强烈的激活效应影响，形成空间集聚，具有最佳的区位价值和开发潜力。这种空间集聚往往能迅速带来产业集聚和人口导入，在短期内助推触媒项目的发展，使其拥有更强触媒强度。
核心圈指由于触媒项目和触媒圈的开发成熟，触媒效应逐步扩散的空间范围。随着触媒项目开发的不断成熟，会和被吸引过来的新项目发生一个共振、整合的过程以形成更强大的触媒体，继而产生次生触媒效应，扩散至更远的空间距离。在核心圈内，触媒效应虽没有触媒圈的强烈，但这种衍生传递的触媒效应仍具有带动核心圈内各经济、社会等要素发展的有效作用。
辐射圈指触媒效应逐渐减弱直至消失的区域。在辐射圈中，触媒项目开发所产生的触媒效应扩散仍存在，但其区位价值和经济社会影响已远弱于触媒圈和核心圈，并且由于每个触媒项目自身影响能力有限，在辐射圈的最外层触媒作用影响力会近乎消失。
3.3 触媒项目时间效应及时间维度构架
由于触媒项目开发所引起的在时间上呈现出一定变化特征的效应即为时间效应。时间效应评估可主要考察以下三个阶段的变化情况。 初始期。触媒项目的建设处于起步阶段，概念性的规划等能为其带来一定的市场、投资等关注。但是，新触媒项目仅仅对周边产生小幅的影响。这一阶段的触媒项目还处于积蓄能量的状态，效应有小幅的显现。
成长期。相对于初始期来说，触媒项目会对区域开发产生较为显著的作用和影响，有一个集中释放的过程，包括：提升区域经济、形成社会影响力等。这些都是随着触媒项目的不断成长和发展，触媒作用被不断放大的结果，往往这种作用会随着触媒项目的不断增强在运营后的一段时间内迅速增大。
成熟期。开发效应主要体现在触媒项目对区域影响效果的积累上，在这个阶段，周边的经济、社会、环境等因素仍然受到触媒项目开发的影响。但相对于成长期，这种影响将会越发接近极限，影响程度较之前趋于缓和，最终将会达到一个较为稳定的水平。
4 区域开发触媒项目综合效应评估——以徐汇滨江“梦中心”为例
4.1 徐汇滨江触媒项目——“梦中心”概况
作为上海“十二五”规划六大重点发展的区域之一，徐汇滨江将打造成独具魅力的文化传媒区、国际商务商贸区及充满活力的滨水新城区。2014年3月20日，上海徐汇滨江西岸传媒港内的旗舰型文化创意地产项目“梦中心”正式启动，预计2017年落成。“梦中心”位于徐汇滨江WS5单元的西岸传媒港内，呈现一个“T”型区域，由内向外：“梦中心”，作为“东方梦工厂”主要的业务板块之一，是最重要的旗舰项目，将以动画制作产业为核心打造成集现代传媒产业、剧场影院群落、时尚餐饮商业等为一体的上海城市新地标；西岸传媒港，是集现代传媒、文化休闲、演艺娱乐、商务旅游为一体的高端影视制作和现代传媒产业集聚区；徐汇滨江WS5单元，将重点发展高端商务、文化展示、配套精品商业、休闲旅游等产业。本文以“梦中心”文化创意地产为例，分析并评估“梦中心”作为触媒项目在徐汇滨江区域开发中的触媒效应，从而验证“梦中心”作为徐汇滨江触媒项目的科学性。
4.2 “梦中心”综合效应评价体系的设立
活力维度的构建。文化创意触媒项目是以文化创意产业为核心的空间载体，主要服务于文化创意产业的生产、传播、消费等用途。文化创意触媒项目的开发应能激发经济要素的发展，包括创造产业经济收益、优化文化创意产业链、形成房地产增值和带动文化休闲娱乐消费等；同时也要具备触发社会活力的能力，例如导入区域人口、塑造文化品牌、拉动社会就业、保护历史文脉等；再则由于其自身的产业特性，对于环境也应产生一定的影响，包括提升公共空间环境和营造人文环境等。因此，本文基于前文中对触媒项目综合效应的一般分析，并结合文化创意触媒项目的特点，提炼出“梦中心”文化创意触媒项目活力效应维度的指标。
空间维度的构建。以“梦中心”为中心点，划分出三个圈层进行研究，分别为：触媒圈——“梦中心”，核心圈——西岸传媒港，辐射圈——WS5单元（并假设在辐射圈之外的为无影响区域）。
时间维度的构建。分为三个阶段来做评价，分别为：“梦中心”开发运营的初始期、成长期和成熟期。
4.3 评估模型及数据处理
模糊层次分析法是由层次分析法改进而得来的一种分析方法，它是基于模糊集合理论中的模糊一致关系和模糊一致矩阵来进行分析的。本文运用模糊层次分析法，通过德尔菲法广泛征求相关学者、专家等的意见，来确定活力效应指标之间的权重关系。具体方法如下：
模糊判断矩阵的构造。模糊判断矩阵是用来表示各指标之间相对重要性的比较，比较时采用“0-1”标度法。当重要性比较标度tij>0.5时，表示行指标比列指标重要；当重要性比较标度tij=0.5时，表示行与列两个指标同等重要；当重要性比较标度tij<0.5时，表示列指标比行指标重要。其中，若i指标相对于j指标的重要性为tij，则j指标相对于i指标的重要性就为tji=1-tij。
模糊判断矩阵的一致性检验及一致化处理。如果模糊判断矩阵T=（tij）n×n，满足tij+tjk=tik+0.5，则称该模糊判断矩阵T=（tij）n×n是模糊一致矩阵。如果当模糊判断矩阵不符合一致性时，则需要对其进行一致化：
首先，按照公式（1）对模糊判断矩阵T=（tij）n×n按行求和：
（1）
然后，按照公式（2）做数学变化：
（2）
即可得到模糊一致矩阵P=（pij）n×n。
模糊判断矩阵的权重计算。目前，对于模糊判断矩阵计算权重主要有3种方法，分别为方根法、元素与权重关系法和按行求和归一化法。综合考虑3种计算方法的准确性和简便性，本文选取按行求和归一化法来求解权重wi，计算公式如（3）（4）所示：
（3）
（4）
由此，便可以得到文化创意触媒项目活力效应指标体系的权重组合，结果如表1的权重和权重排名两列所示。
然后根据文化创意触媒项目开发在某阶段某圈层对某指标影响的大小进行0-10的评分，分数越高则产生的效应越大，然后再与各指标权重进行加权求和，从而得到“梦中心”的综合效应评估结果，如表1所示。
4.4 触媒项目综合效应评估结果分析
从评估结果来看，“梦中心”开发的综合效应评分按阶段从高到低分别为：成熟期（17.62）>成长期（14.63）>初始期（6.99）。理论上综合效应评分最高为30，但必须适度考虑三圈层的梯度衰减现象，因此“梦中心”开发的综合效应在成熟期末总体较好。由此可以得出，“梦中心”作为徐汇滨江区域开发的触媒项目，拥有较好的触媒综合效应，能够激发并拉动徐汇滨江区域的整体发展。
活力效应方面，“梦中心”开发能为区域带来较大的活力效应，对于文化品牌塑造成效大、产业经济收益创造显著、人文环境营造良好，而对于房地产增值的影响则先弱后强。根据表1的评估结果，文化品牌塑造和产业经济收益创造在三阶段中始终分列第1位和第3位，人文环境营造也基本稳定在第2-3位，而房地产增值的排名则稳定向上。对于文化品牌的塑造，借力美国“梦工厂”强大的品牌形象，“梦中心”将要打造成为中国目前最大的动画生产基地、技术研发高地和人才孵化汇聚之地，品牌效应突出，将成为区域文化的新名片；针对产业经济方面，由“梦中心”带动西岸传媒港的发展，将最大程度发挥现代传媒产业集聚区的经济效益；同时，“东方梦工厂”的引入能够带动起传媒类文化创意的氛围，吸引大量动漫、电影等制作企业和人才涌入，营造出区域良好的人文环境；对于房地产价格的影响，由于初期“梦中心”更多起到的是产业导入的作用，借由产业黏性带来产业集聚，而对于区域房地产增值作用并不明显，但到了成熟期，“梦中心”将连同西岸传媒港甚至是WS5单元，形成一个更大的“城市触媒”，其整体开发的综合效应将带动起区域房地产的明显增值。 但从评估结果看，“梦中心”开发在某些方面的表现仍不够理想，最为突出的是对人口的导入不足以及文化休闲娱乐消费的带动效果欠佳。目前与“梦中心”邻近的地铁线路只有11号线，可达性不足，将直接影响到人流的引入，不利于消费带动，并且由于“梦中心”本身的物业配比不尽合理，仅14.52%的商业用地和一些零散的文化设施，根本无法吸引大量的人流在这里汇聚，也无法提供足够的文化休闲消费场所。同时，在西岸传媒港和WS5单元开发中，也都没有针对商业、娱乐休闲功能配比的弥补方案，因此区域内无法吸引大量人口聚集，文化休闲娱乐消费带动不理想。
空间效应方面，“梦中心”的引入激发了区域的空间效应，整体上触媒圈、核心圈、辐射圈内综合效应呈现梯度衰减的规律，其中辐射圈较核心圈的衰减程度，比核心圈较触媒圈的衰减程度更明显。主要是因为西岸传媒港相比于WS5单元与“梦中心”拥有更相似的产业定位和基础，对“梦中心”开发影响的敏感性和接受性都更强一些。
时间效应方面，整体上初始期、成长期、成熟期的综合效应呈现上升的规律，这是基于对“梦中心”打造成国内最大的动画基地及其开发规划实现的预期。时间效应有两大特征：一是从成长期到成熟期的上升幅度较之前有较明显缓和的趋势，这是由于随着“梦中心”的开发运营逐渐成熟，其效应水平将会逐渐趋于一个稳定的水平；二是初始期内产生的综合效应较成长期内仅略小了一点，主要是由于初期“梦中心”在媒体宣传和规划设计、公开等方面已抢占先机，让企业、投资者和潜在消费群体等尽早产生心理预期，使得综合效应在初始期末端就能有较明显地显现。
5 结论
本文基于区域开发特点，运用城市触媒理论，系统构建了区域开发触媒项目的综合效应分析框架及评估体系，并以徐汇滨江“梦中心”触媒项目为例进行了实例分析。主要结论如下：
一是区域开发需要选择和确定触媒项目，来触发和拉动区域发展。通过分析和评估触媒项目的综合效应，来明确导入项目的价值及其外部综合效应，对科学选择和确定区域开发的触媒项目具有重要的作用。
二是区域开发中触媒项目的综合效应分析框架包括活力效应、空间效应和时间效应。其中，活力效应表现为对经济、社会、环境所产生的作用影响；空间效应依次在触媒圈、核心圈和辐射圈呈现出由内向外梯度衰减的规律性；时间效应分为初始期、成长期、成熟期，表现出一个由积蓄到释放再到持续的过程。在触媒项目的选择过程中，需要同时考虑和评估三种效应及其相互作用。
三是以“梦中心”文化创意触媒项目为例进行实例分析，得到“梦中心”作为徐汇滨江区域的触媒项目，产生的综合效应总体较好，能够激发并拉动徐汇滨江区域的整体发展。其中，活力效应较大，尤其对于文化品牌塑造成效大、产业经济收益创造显著、人文环境营造良好，对于房地产增值的影响则先弱后强，但对人口导入以及文化休闲娱乐消费带动的效果尚不理想；空间效应整体上呈现梯度衰减的规律，其中辐射圈较核心圈的衰减程度，比核心圈较触媒圈的衰减程度更明显；时间效应在初始期、成长期、成熟期呈现出上升的趋势。
参考文献：
1.Wayne·Attoe，Donn·Logan.American Urban Architecture Catalysts in the Design of Cities[M].University of California Press.1989
2.张俊霞.触媒视角下轨道交通站点与城市空间的整合规划创新：2010中国城市规划年会论文集.中国城市规划学会重庆市人民政府.2010.08
3.孙乐.历史街区复兴中的城市触媒策略研究.山西建筑.2008.15
4.罗秋菊 卢仕智.会展中心对城市房地产的触媒效应研究——以广州国际会展中心为例.人文地理.2010.04
5.陈旸 金广君 徐忠.快速城市化下城市综合体的触媒效应特征探析.国际城市规划.2011.03
6.石海洋 侯爱敏 吉银翔 赵鑫.触媒理论视角下高铁枢纽对城市发展的影响.江苏城市规划.2012.04
7.金广君 刘代云 邱志勇.论城市触媒的内涵与作用——深圳市宝安新中心区城市设计方案解析.城市建筑.2004.01
8.李晶 蔡忠原 郭芳.触媒效应影响下城市新区开发模式研究——以西安曲江音乐厅及周边地段为例.华中建筑.2015.08
9.汪胜兰 李丁 冶小梅 陈强 蒋小荣.城市活力的模糊综合评价研究——以湖北主要城市为例.华中师范大学学报（自然科学版）.2013.03
10.刘黎 徐逸伦 江善虎 吴庆明.基于模糊物元模型的城市活力评价.地理与地理信息科学.2010.01
11.侯荣涛.经济活力评价体系构建及对福田区实证分析.经济师.2015.06
12.包锦阔.产业集聚与区域经济发展.市场论坛.2011.05
作者简介：
何芳，同济大学经济与管理学院教授，博士研究生导师，主要研究方向为土地管理与房地产。
李文颖，同济大学经济与管理学院硕士研究生，主要研究方向为土地管理与房地产。
基金项目：
本文为国家自然科学基金项目（编号：71473179），部分研究成果。
关键词：区域开发，触媒项目，触媒综合效应，量化评估
中图分类号：TU984 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2016）11-0035-43 收稿日期：2016-09-27
1 引言
本研究所称区域是指需重新规划的成片开发建设区域，它可以是新城范围，也可以是城区内需拆除重建的更新区域。区域开发从规划到建成发展是一个长期且复杂的过程。区域开发初始阶段，首要的是找到具有触发与引领作用的项目，由此吸引其他项目导入，形成聚集规模效应并拉动整个区域发展。此类项目即为触媒项目。可见，寻找触媒项目并评价其触媒效应，进一步筛选与评估导入项目的价值及其外部综合效应，对实现区域开发建设目标具有重要作用。
借由化学中“触媒”的概念，1989年美国建筑师韦恩·奥图和唐·洛干提出了“城市触媒”理论。“城市触媒”指能够对城市开发和建设产生影响，或激发或抑制城市特定区域其他相关元素，从而对区域或城市发展的进程产生一系列连锁反应的新元素。“城市触媒”可以是物质的，也可以是非物质的。而“触媒项目”则是指其中能够在区域开发中具有启动和激发作用的物质性项目，它能够对区域发展产生重要的引导和拉动作用。
目前，对触媒的研究主要是探讨城市触媒项目类型及其对城市的触媒效应等。城市触媒项目类型研究主要包括交通枢纽建设、旧城改造、房地产开发等。触媒效应则有多种分析。陈旸等指出城市综合体是重要触媒，具有活性、修改性和选择引导性，并提出了其触媒效应在时间和空间上的变化特征。石海洋等剖析了作为城市触媒典型代表的高铁枢纽，对城市经济、社会、空间结构产生的触媒效应，并将触媒的催化作用归结为激发、强化、修复和创造。金广君等则解析了城市触媒的激发与引导作用。
可见，对触媒项目在区域开发中的作用及其开发对区域建设产生的综合效应还缺少系统化、结构化的研究。而这种综合效应分析与评估往往对于区域开发中项目的先期选择、影响预判、调整优化等具有重要指导意义，并关系到区域开发的成效与成败。
鉴于此，本文基于区域开发特点和触媒理论，尝试建立触媒项目综合效应的分析框架和评估体系，科学选择和确定区域开发的触媒项目。最后以徐汇滨江“梦中心”触媒项目为例进行实例分析，评估“梦中心”触媒项目对区域开发建设的综合效应和特点。
2 区域触媒项目及综合效应的作用过程分析
2.1 触媒项目选择
从广义上来说，“城市触媒”不仅是物质的，也可以是非物质的。区域开发所选的“触媒项目”则是从狭义的角度来定义，即物质性项目。它是指区域开发中一系列有限的但可及的，能够有效触发和引领项目周边产生一系列连锁反应，从而带动区域开发建设的建筑物、场所等新物质元素。
区域触媒项目从开发模式上一般分为政府主导型、政企合作型、多方混合型等；而从功能上，可以分为路桥、交通枢纽等市政基础设施，剧院、展览馆、医院学校等公共服务设施，商业综合体、会展中心等综合商业商务项目，著名地产商或产业商主导的品牌产业项目，主题公园、娱乐设施等旅游休闲项目，等等。
从开发定位和目标上来说，开发区域可分为多种类型，如交通枢纽型、商务中心型、文化产业型、高新产业型、大型居住型、新城开发型、旅游休闲型区域等不一而足。由于不同类型的触媒项目所能产生的触媒效应以及对区域发展的作用各异，因此针对不同类型的开发区域，应在明确区域开发定位的基础上，科学分析和评估触媒项目的综合效应，选择出最符合区域发展目标的触媒项目。通过对触媒项目的准确选择和合理布局，使其所产生的触媒效应能够有效地在一定空间和时间内激发区域开发活力，引导区域有序发展，推动区域整体开发进程。
2.2 触媒项目作用过程
最初，在区域中引入新的触媒项目；一旦项目开发就如平静的湖面滴入一滴水，即刻打破平静，它开始激发和影响相邻范围内各要素发生变化，带动其发展；随着触媒影响的扩张和传递，相邻空间范围的价值明显提升，从而吸引更多的新元素（项目）聚集到触媒项目周围；在这一个过程中，触媒项目和被吸引的新项目等发生共振和融合，形成更为强烈的触媒体，作为区域的新增长点，影响更大的区域空间范围。在这期间，初始触媒项目也能够完成渐进式的自我成熟和更新过程。如此这样类推下去，就在区域中形成了一系列的联动反应，推进区域开发的进程。由于每个触媒项目自身影响能力有限，这样的触媒作用并不可能无限地影响下去，随着空间距离变化，这种作用影响力会逐渐削弱，而随着开发时序的变化，这种作用影响力会趋于稳定。
可见，区域开发中触媒项目的引入具有显著的激活区域活力的作用，能够有效激发区域要素的连锁反应。同时，这种效应因空间聚集、扩散以及时间持续性会在一定空间和时间范围内分圈层、分阶段表现出不同的作用结果和特征。由此，对于区域触媒项目综合效应的分析和评估应综合考虑活力、空间和时间三个维度。
3 区域触媒项目综合效应的三维分析框架
区域触媒项目的选择应根据区域类型、触媒项目类型进行针对性地评估和判断。基于触媒项目作用过程的分析，原则上区域触媒项目综合效应评估应主要基于以下三维分析框架。
3.1 触媒项目活力效应及活力维度构架 城市活力在一定程度上反应了城市发展的能力和潜力，是一个城市对于生命机能、生态环境和经济社会的支持程度。城市活力体系包括经济活力、社会活力以及生态环境活力，且相互关联密切，共同支撑了城市活力体系。触媒项目的开发建设作为区域开发的切入点和动力，可从其对区域经济、社会和环境所产生的作用影响大小评估其区域活力效应。
经济活力决定了一个地区经济持续增长的能力和潜力。触媒项目对区域开发的经济活力效应是衡量触媒项目综合效应的最基础评估要素。触媒项目的经济活力效应评估，在区域开发层面，主要体现在触媒项目的产业聚集能力、商业办公开发项目聚集能力和周边房地产增值提升能力。
产业集聚对区域经济发展有着极其重要的作用，它会降低企业成本、加快创新，有利于形成规模经济和范围经济。触媒项目若能促进产业聚集，说明该触媒项目的开发，是一个有效的催化剂，其开发所带来的激发性，能够迅速在区域内凝聚相关产业，促进产业内部或上下游产业间的分工协作，加速实现产业的高度集约和聚集，从而创造巨大的聚集经济效益。这类触媒项目的典型代表是以产业功能为核心的项目，如上海嘉定的“金融谷”项目、上海徐汇滨江的“梦中心”旗舰项目等。对产业聚集的衡量，需要重点关注区域内触媒项目开发所引起的产业聚集规模、产业经济贡献（如税收、GDP）、产业间关联度、产业与区域规划匹配度等的变化。
商业是经济发展程度高低、经济实力是否雄厚的重要标志。触媒项目的开发若具备聚集商办项目的能力，将直接促进区域功能集聚、土地集约利用和人口集聚，推动区域经济持续有效发展。这类触媒项目的典型代表是城市综合体、商务园区等。衡量商办开发项目的聚集，关键要关注区域内触媒项目开发所引起的商办规模和集中度的变化。
区域土地和房地产增值是衡量区域开发经济活力的最直观要素和重要条件。触媒项目的开发若能带来区域综合条件的改变，优化交通条件、基础设施配套、商服繁华度等区位因素，则会直接激活区域土地市场和房地产市场，从而保障区域可持续滚动开发和保障整个区域经济良性发展。衡量土地和房地产增值，需要重点关注触媒项目建成后该区域的土地成交价格、住宅成交均价、写字楼租金的变化等因素。
社会活力是触媒项目对区域开发的社会发展影响能力，主要表现在对区域人口的导入能力、区域品牌的塑造能力和社会就业的拉动能力。
人口导入是区域社会发展的重要基础。触媒项目应具有强大的人口导入能力。对于城市开发，尤其是一些新城或再开发区域，人口导入是重中之重。相较于区域的自我衍生、无序开发，触媒项目的引入应该要带来更强的人口吸纳能力，吸引人口在此集聚并从事各种生产、服务、消费和社交活动，由此利于相关商业及公共设施建设和运营。具有这类效应的触媒项目典型代表是轨道交通和旅游地产。衡量人口导入能力，重点关注触媒项目所引起的人口数量变化，包括常住人口净增加量、流动人口净增加量、总人口增量等指标。
区域品牌是区域总体特征给内部与外部公众的印象和感受的总和，包括经济品牌、历史品牌、科技品牌等，是区域社会活力的重要体现。触媒项目作为区域开发中的触媒点，担负着重要的功能角色，应利于塑造和提升区域品牌价值。好的触媒项目就是一张重要的区域品牌，能为区域形象添砖加瓦。例如，茅台酒厂已经成为茅台镇的重要名片。
社会就业是稳定区域发展的关键因素。触媒项目应有助于拉动社会就业。触媒项目的开发从建设到运营都能为社会提供就业岗位，并且这种就业的拉动作用不仅限于触媒项目本身，其所产生的对周围环境的影响作用可以进一步拓宽这种社会就业拉动的影响。衡量社会就业的拉动，最重要的是要关注该区域新增就业机会和失业率的变化。
环境活力作为能够影响和制约人们生产、生活和身心健康的物质因素总和，是评价触媒项目对区域现代化程度和区域活力影响的重要指标。触媒项目作为区域开发的标志性项目，应能直接或间接提高区域环境的质量，不论是由于项目建设本身还是项目开发所引起的区域规划调整。触媒项目对环境活力的影响主要体现在对公共空间环境的提升度、对人文氛围的营造感等方面。
3.2 触媒项目空间效应及空间维度构架
触媒项目开发所引起的在空间上呈现出一定变化特征的效应即为空间效应。假设周边环境都是均质分布的，那么空间效应呈现出由内向外梯度衰减的规律性，即以触媒项目为中心，呈同心圆式地向外逐层衰减。触媒项目的这种空间效应特征，会对周边的投资取向、商品流通、人才流动、地价变化等产生诱导，由近及远梯度衰减。
因此，对于空间效应的评估可以根据所受触媒项目影响的大小及距离触媒项目的空间距离远近从内向外划分成三个圈层，即触媒圈、核心圈和辐射圈。而效应圈层的大小，则与触媒项目自身的开发规模、功能配置、区位条件和品牌形象等紧密相关。
触媒圈指最直接受到触媒项目激发的空间范围。触媒项目一旦开发，触媒圈因其地缘优势受到最直接和强烈的激活效应影响，形成空间集聚，具有最佳的区位价值和开发潜力。这种空间集聚往往能迅速带来产业集聚和人口导入，在短期内助推触媒项目的发展，使其拥有更强触媒强度。
核心圈指由于触媒项目和触媒圈的开发成熟，触媒效应逐步扩散的空间范围。随着触媒项目开发的不断成熟，会和被吸引过来的新项目发生一个共振、整合的过程以形成更强大的触媒体，继而产生次生触媒效应，扩散至更远的空间距离。在核心圈内，触媒效应虽没有触媒圈的强烈，但这种衍生传递的触媒效应仍具有带动核心圈内各经济、社会等要素发展的有效作用。
辐射圈指触媒效应逐渐减弱直至消失的区域。在辐射圈中，触媒项目开发所产生的触媒效应扩散仍存在，但其区位价值和经济社会影响已远弱于触媒圈和核心圈，并且由于每个触媒项目自身影响能力有限，在辐射圈的最外层触媒作用影响力会近乎消失。
3.3 触媒项目时间效应及时间维度构架
由于触媒项目开发所引起的在时间上呈现出一定变化特征的效应即为时间效应。时间效应评估可主要考察以下三个阶段的变化情况。 初始期。触媒项目的建设处于起步阶段，概念性的规划等能为其带来一定的市场、投资等关注。但是，新触媒项目仅仅对周边产生小幅的影响。这一阶段的触媒项目还处于积蓄能量的状态，效应有小幅的显现。
成长期。相对于初始期来说，触媒项目会对区域开发产生较为显著的作用和影响，有一个集中释放的过程，包括：提升区域经济、形成社会影响力等。这些都是随着触媒项目的不断成长和发展，触媒作用被不断放大的结果，往往这种作用会随着触媒项目的不断增强在运营后的一段时间内迅速增大。
成熟期。开发效应主要体现在触媒项目对区域影响效果的积累上，在这个阶段，周边的经济、社会、环境等因素仍然受到触媒项目开发的影响。但相对于成长期，这种影响将会越发接近极限，影响程度较之前趋于缓和，最终将会达到一个较为稳定的水平。
4 区域开发触媒项目综合效应评估——以徐汇滨江“梦中心”为例
4.1 徐汇滨江触媒项目——“梦中心”概况
作为上海“十二五”规划六大重点发展的区域之一，徐汇滨江将打造成独具魅力的文化传媒区、国际商务商贸区及充满活力的滨水新城区。2014年3月20日，上海徐汇滨江西岸传媒港内的旗舰型文化创意地产项目“梦中心”正式启动，预计2017年落成。“梦中心”位于徐汇滨江WS5单元的西岸传媒港内，呈现一个“T”型区域，由内向外：“梦中心”，作为“东方梦工厂”主要的业务板块之一，是最重要的旗舰项目，将以动画制作产业为核心打造成集现代传媒产业、剧场影院群落、时尚餐饮商业等为一体的上海城市新地标；西岸传媒港，是集现代传媒、文化休闲、演艺娱乐、商务旅游为一体的高端影视制作和现代传媒产业集聚区；徐汇滨江WS5单元，将重点发展高端商务、文化展示、配套精品商业、休闲旅游等产业。本文以“梦中心”文化创意地产为例，分析并评估“梦中心”作为触媒项目在徐汇滨江区域开发中的触媒效应，从而验证“梦中心”作为徐汇滨江触媒项目的科学性。
4.2 “梦中心”综合效应评价体系的设立
活力维度的构建。文化创意触媒项目是以文化创意产业为核心的空间载体，主要服务于文化创意产业的生产、传播、消费等用途。文化创意触媒项目的开发应能激发经济要素的发展，包括创造产业经济收益、优化文化创意产业链、形成房地产增值和带动文化休闲娱乐消费等；同时也要具备触发社会活力的能力，例如导入区域人口、塑造文化品牌、拉动社会就业、保护历史文脉等；再则由于其自身的产业特性，对于环境也应产生一定的影响，包括提升公共空间环境和营造人文环境等。因此，本文基于前文中对触媒项目综合效应的一般分析，并结合文化创意触媒项目的特点，提炼出“梦中心”文化创意触媒项目活力效应维度的指标。
空间维度的构建。以“梦中心”为中心点，划分出三个圈层进行研究，分别为：触媒圈——“梦中心”，核心圈——西岸传媒港，辐射圈——WS5单元（并假设在辐射圈之外的为无影响区域）。
时间维度的构建。分为三个阶段来做评价，分别为：“梦中心”开发运营的初始期、成长期和成熟期。
4.3 评估模型及数据处理
模糊层次分析法是由层次分析法改进而得来的一种分析方法，它是基于模糊集合理论中的模糊一致关系和模糊一致矩阵来进行分析的。本文运用模糊层次分析法，通过德尔菲法广泛征求相关学者、专家等的意见，来确定活力效应指标之间的权重关系。具体方法如下：
模糊判断矩阵的构造。模糊判断矩阵是用来表示各指标之间相对重要性的比较，比较时采用“0-1”标度法。当重要性比较标度tij>0.5时，表示行指标比列指标重要；当重要性比较标度tij=0.5时，表示行与列两个指标同等重要；当重要性比较标度tij<0.5时，表示列指标比行指标重要。其中，若i指标相对于j指标的重要性为tij，则j指标相对于i指标的重要性就为tji=1-tij。
模糊判断矩阵的一致性检验及一致化处理。如果模糊判断矩阵T=（tij）n×n，满足tij+tjk=tik+0.5，则称该模糊判断矩阵T=（tij）n×n是模糊一致矩阵。如果当模糊判断矩阵不符合一致性时，则需要对其进行一致化：
首先，按照公式（1）对模糊判断矩阵T=（tij）n×n按行求和：
（1）
然后，按照公式（2）做数学变化：
（2）
即可得到模糊一致矩阵P=（pij）n×n。
模糊判断矩阵的权重计算。目前，对于模糊判断矩阵计算权重主要有3种方法，分别为方根法、元素与权重关系法和按行求和归一化法。综合考虑3种计算方法的准确性和简便性，本文选取按行求和归一化法来求解权重wi，计算公式如（3）（4）所示：
（3）
（4）
由此，便可以得到文化创意触媒项目活力效应指标体系的权重组合，结果如表1的权重和权重排名两列所示。
然后根据文化创意触媒项目开发在某阶段某圈层对某指标影响的大小进行0-10的评分，分数越高则产生的效应越大，然后再与各指标权重进行加权求和，从而得到“梦中心”的综合效应评估结果，如表1所示。
4.4 触媒项目综合效应评估结果分析
从评估结果来看，“梦中心”开发的综合效应评分按阶段从高到低分别为：成熟期（17.62）>成长期（14.63）>初始期（6.99）。理论上综合效应评分最高为30，但必须适度考虑三圈层的梯度衰减现象，因此“梦中心”开发的综合效应在成熟期末总体较好。由此可以得出，“梦中心”作为徐汇滨江区域开发的触媒项目，拥有较好的触媒综合效应，能够激发并拉动徐汇滨江区域的整体发展。
活力效应方面，“梦中心”开发能为区域带来较大的活力效应，对于文化品牌塑造成效大、产业经济收益创造显著、人文环境营造良好，而对于房地产增值的影响则先弱后强。根据表1的评估结果，文化品牌塑造和产业经济收益创造在三阶段中始终分列第1位和第3位，人文环境营造也基本稳定在第2-3位，而房地产增值的排名则稳定向上。对于文化品牌的塑造，借力美国“梦工厂”强大的品牌形象，“梦中心”将要打造成为中国目前最大的动画生产基地、技术研发高地和人才孵化汇聚之地，品牌效应突出，将成为区域文化的新名片；针对产业经济方面，由“梦中心”带动西岸传媒港的发展，将最大程度发挥现代传媒产业集聚区的经济效益；同时，“东方梦工厂”的引入能够带动起传媒类文化创意的氛围，吸引大量动漫、电影等制作企业和人才涌入，营造出区域良好的人文环境；对于房地产价格的影响，由于初期“梦中心”更多起到的是产业导入的作用，借由产业黏性带来产业集聚，而对于区域房地产增值作用并不明显，但到了成熟期，“梦中心”将连同西岸传媒港甚至是WS5单元，形成一个更大的“城市触媒”，其整体开发的综合效应将带动起区域房地产的明显增值。 但从评估结果看，“梦中心”开发在某些方面的表现仍不够理想，最为突出的是对人口的导入不足以及文化休闲娱乐消费的带动效果欠佳。目前与“梦中心”邻近的地铁线路只有11号线，可达性不足，将直接影响到人流的引入，不利于消费带动，并且由于“梦中心”本身的物业配比不尽合理，仅14.52%的商业用地和一些零散的文化设施，根本无法吸引大量的人流在这里汇聚，也无法提供足够的文化休闲消费场所。同时，在西岸传媒港和WS5单元开发中，也都没有针对商业、娱乐休闲功能配比的弥补方案，因此区域内无法吸引大量人口聚集，文化休闲娱乐消费带动不理想。
空间效应方面，“梦中心”的引入激发了区域的空间效应，整体上触媒圈、核心圈、辐射圈内综合效应呈现梯度衰减的规律，其中辐射圈较核心圈的衰减程度，比核心圈较触媒圈的衰减程度更明显。主要是因为西岸传媒港相比于WS5单元与“梦中心”拥有更相似的产业定位和基础，对“梦中心”开发影响的敏感性和接受性都更强一些。
时间效应方面，整体上初始期、成长期、成熟期的综合效应呈现上升的规律，这是基于对“梦中心”打造成国内最大的动画基地及其开发规划实现的预期。时间效应有两大特征：一是从成长期到成熟期的上升幅度较之前有较明显缓和的趋势，这是由于随着“梦中心”的开发运营逐渐成熟，其效应水平将会逐渐趋于一个稳定的水平；二是初始期内产生的综合效应较成长期内仅略小了一点，主要是由于初期“梦中心”在媒体宣传和规划设计、公开等方面已抢占先机，让企业、投资者和潜在消费群体等尽早产生心理预期，使得综合效应在初始期末端就能有较明显地显现。
5 结论
本文基于区域开发特点，运用城市触媒理论，系统构建了区域开发触媒项目的综合效应分析框架及评估体系，并以徐汇滨江“梦中心”触媒项目为例进行了实例分析。主要结论如下：
一是区域开发需要选择和确定触媒项目，来触发和拉动区域发展。通过分析和评估触媒项目的综合效应，来明确导入项目的价值及其外部综合效应，对科学选择和确定区域开发的触媒项目具有重要的作用。
二是区域开发中触媒项目的综合效应分析框架包括活力效应、空间效应和时间效应。其中，活力效应表现为对经济、社会、环境所产生的作用影响；空间效应依次在触媒圈、核心圈和辐射圈呈现出由内向外梯度衰减的规律性；时间效应分为初始期、成长期、成熟期，表现出一个由积蓄到释放再到持续的过程。在触媒项目的选择过程中，需要同时考虑和评估三种效应及其相互作用。
三是以“梦中心”文化创意触媒项目为例进行实例分析，得到“梦中心”作为徐汇滨江区域的触媒项目，产生的综合效应总体较好，能够激发并拉动徐汇滨江区域的整体发展。其中，活力效应较大，尤其对于文化品牌塑造成效大、产业经济收益创造显著、人文环境营造良好，对于房地产增值的影响则先弱后强，但对人口导入以及文化休闲娱乐消费带动的效果尚不理想；空间效应整体上呈现梯度衰减的规律，其中辐射圈较核心圈的衰减程度，比核心圈较触媒圈的衰减程度更明显；时间效应在初始期、成长期、成熟期呈现出上升的趋势。
参考文献：
1.Wayne·Attoe，Donn·Logan.American Urban Architecture Catalysts in the Design of Cities[M].University of California Press.1989
2.张俊霞.触媒视角下轨道交通站点与城市空间的整合规划创新：2010中国城市规划年会论文集.中国城市规划学会重庆市人民政府.2010.08
3.孙乐.历史街区复兴中的城市触媒策略研究.山西建筑.2008.15
4.罗秋菊 卢仕智.会展中心对城市房地产的触媒效应研究——以广州国际会展中心为例.人文地理.2010.04
5.陈旸 金广君 徐忠.快速城市化下城市综合体的触媒效应特征探析.国际城市规划.2011.03
6.石海洋 侯爱敏 吉银翔 赵鑫.触媒理论视角下高铁枢纽对城市发展的影响.江苏城市规划.2012.04
7.金广君 刘代云 邱志勇.论城市触媒的内涵与作用——深圳市宝安新中心区城市设计方案解析.城市建筑.2004.01
8.李晶 蔡忠原 郭芳.触媒效应影响下城市新区开发模式研究——以西安曲江音乐厅及周边地段为例.华中建筑.2015.08
9.汪胜兰 李丁 冶小梅 陈强 蒋小荣.城市活力的模糊综合评价研究——以湖北主要城市为例.华中师范大学学报（自然科学版）.2013.03
10.刘黎 徐逸伦 江善虎 吴庆明.基于模糊物元模型的城市活力评价.地理与地理信息科学.2010.01
11.侯荣涛.经济活力评价体系构建及对福田区实证分析.经济师.2015.06
12.包锦阔.产业集聚与区域经济发展.市场论坛.2011.05
作者简介：
何芳，同济大学经济与管理学院教授，博士研究生导师，主要研究方向为土地管理与房地产。
李文颖，同济大学经济与管理学院硕士研究生，主要研究方向为土地管理与房地产。
基金项目：
本文为国家自然科学基金项目（编号：71473179），部分研究成果。