论文部分内容阅读
【摘要】直管公房是我国计划经济时代遗留的历史产物，在计划经济时期，住宅直管公房在解决城市居民住房问题方面发挥了重要的作用，八十年代末，随着我国计划经济体制开始向社会主义市场经济体制转换，住房制度改革也随之展开，尤其是到了九十年代中后期，商品化和货币化的房地产市场逐步形成后，住宅直管公房在保障人们居住需求方面发挥的作用逐步弱化，加之后期经济适用房、廉租住房、公共租赁住房等不同类型社会保障住房大量出现，住宅直管公房管理也逐渐步入了困境，出现了体制不顺、以租不能养房、房屋老化旧损严重、拖欠房租等问题。
【关键词】住宅；直管公房；出售；探讨
引言：
住宅直管公房处于一种有社会保障用房之名，未行社会保障用房之实的困窘状态当中。各地公房承租户要求出售公房的呼声不断，住宅直管公房出售成了近年来公房管理领域中热议的课题，本文将从以下三方面对住宅直管公房出售问题进行探讨。
一、住宅直管公房出售的必要性分析：
1.住宅直管公房租金标准较低，以租无法养房。
住宅直管公房目前执行的是带有社会保障性质的政府定价，多数地市执行的是十年前的租金标准，租金标准普遍较低，虽然部分地市近年上调了租金标准，但上调的租金增长速度远低于人工、物资等维修成本增长速度，加之现存的住宅直管公房建设年代较长，多为砖混结构的破旧房屋，维修成本逐年上升，以租无法养房的问题非常突出，现行租金与维修成本的严重背离导致住宅直管公房维修质量和修缮水平逐步下降，这势必会导致住宅直管公房危旧状况日益加重，最终影响到承租户的生命财产安全。如果将住宅直管公房出售给现承租人，承租人就变成了房屋产权人，就会自己出资对破旧的房屋进行整修，保持房屋基本使用功能，确保房屋的安全使用。
2.《城市公有房屋管理规定》的废止，各地制定新的直管公房管理规定使住宅直管公房出售有了新的法律依据。
建设部1994年4月1日实施的《城市公有房屋管理规定》第三十一条规定：公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位和个人不得擅自买卖公有房屋。2001年10月份，原建设部颁发的《城市公有房屋管理规定》废止，造成了直管公房管理上位法的缺失，于是各地纷纷出台适合本地区直管公房管理实际的相关办法、规定，其中也包含了住宅直管公房的出售的相关内容，这就使得住宅直管公房出售做到有法可依。福建、浙江、天津等省份在住宅直管公房出售方面率先进行了大胆地尝试，将住宅直管公房出售给原承租户，得到了广大承租户的积极响应，取得了良好的社会效益。
3.住宅直管公房由于历史原因形成的遗留问题与现代房屋产权制度之间的矛盾亟待解决。
住宅直管公房形成于计划经济时期，由于当时人们房屋产权意识薄弱，也缺乏系统的房屋产权制度、政策。住宅直管公房存在的历史遗留问题与现代房屋产权制度之间存在着诸多无法消除的矛盾。例如住宅直管公房产权和使用权分离问题，在计划经济时期拆迁居民私有平房，房管部门安置被拆迁人租住直管公房（楼房），并交纳较低的租金，这种租赁关系延续到现在，被拆迁人对自己居住多年的房产只有使用权，没有产权，租住直管公房的被拆迁人拒交房租现象时有发生，房屋产权和使用权的分离也造成了政府成了名义上的所有权人。将住宅直管公房出售给承租人能够彻底解决这些历史遗留问题，同时也使存在历史遗留问题的住宅直管公房符合现代物权的相关规定。
二、直管公房出售的方法与程序
（一）出售方法
1.住宅直管公房按照符合条件的承租人自愿申请的原则进行出售，无购房意愿的承租人可按照既定的租金标准继续承租。
2.直管公房全部按照市场评估价格，向申请购买直管公房的承租人出售。对军烈属、孤寡、残疾人等特困户及享受低保的居民，在调查核实、张榜公布的基础上，按照当地的住房补贴标准，予以货币化补贴。
3.购房户可以一次性付清房款，也可以申请银行按揭贷款或住房公积金贷款。一次性付款的购房户可按一定的比例予以优惠。
（二）出售程序
1.直管公房主管部门首先要制定出售计划并报政府批准后方可实施。
2.对计划出售的直管公房委托有资质的房地产评估机构根据直管公房的地段、成新、楼层等因素评估出市场价格，并报直管公房主管部门和财政部门备案。
3.申购人向直管公房管理部门提出申请并提交相关材料。
4.直管公房管理部门对申购人提交材料进行审查，经审查符合申购条件的，将申购人相关信息在房屋所在地居委会和报纸上进行公示，公示期满无异议的报直管公房主管部门备案；对不符合申购条件的，直管公房管理部门书面告知申购人，说明相关理由，并退还相关材料。
5.符合条件的申购人与直管公房管理部门签订公房买卖合同，办理房屋产权转移手续，并在合同约定的时间内缴清购房款。
三、直管公房出售应当注意的事项：
1.做好住宅直管公房出售前的调研工作，制定即符合当地住宅直管公房实际又切实可行的出售政策。住宅直管公房出售涉及面广、群众关注度高、政策性强，为保证公房出售工作的正常开展，直管公房主管部门前期要深入公房承租家庭做好调研工作，广泛听取承租户对出售公房的意见和合理化建议，避免出现制定的售房政策脱离实际的情形出现。
2.财政、国土、民政、房产、物价、地税和其它相关部门，要加强对住宅直管公房出售工作的监督和管理，认真执行政策规定，积极稳妥地推进公房出售工作。政府应当协调好相应的职能部门，对购房户所需缴纳的土地出让金、契税、评估费、房屋交易费、产权登记费、测绘费等税费按照一定比例予以适当减免。
3.对于已列入城市拆迁改造计划范围内的、经鉴定为危房的、产权有纠纷的住宅直管公房，为避免出售后产生新的问题，不得列入出售计划之内。
总结：
住宅直管公房出售是当前公房发展新形势下公房管理领域的有益探索，其必将对盘活公房国有资产、改善居民居住条件、房地产市场健康发展发挥更加重要作用。
参考文献：
[1]鞠顺利.直管公房管理面临的问题及解决思路[J].中国房地产业.2015.7
【关键词】住宅；直管公房；出售；探讨
引言：
住宅直管公房处于一种有社会保障用房之名，未行社会保障用房之实的困窘状态当中。各地公房承租户要求出售公房的呼声不断，住宅直管公房出售成了近年来公房管理领域中热议的课题，本文将从以下三方面对住宅直管公房出售问题进行探讨。
一、住宅直管公房出售的必要性分析：
1.住宅直管公房租金标准较低，以租无法养房。
住宅直管公房目前执行的是带有社会保障性质的政府定价，多数地市执行的是十年前的租金标准，租金标准普遍较低，虽然部分地市近年上调了租金标准，但上调的租金增长速度远低于人工、物资等维修成本增长速度，加之现存的住宅直管公房建设年代较长，多为砖混结构的破旧房屋，维修成本逐年上升，以租无法养房的问题非常突出，现行租金与维修成本的严重背离导致住宅直管公房维修质量和修缮水平逐步下降，这势必会导致住宅直管公房危旧状况日益加重，最终影响到承租户的生命财产安全。如果将住宅直管公房出售给现承租人，承租人就变成了房屋产权人，就会自己出资对破旧的房屋进行整修，保持房屋基本使用功能，确保房屋的安全使用。
2.《城市公有房屋管理规定》的废止，各地制定新的直管公房管理规定使住宅直管公房出售有了新的法律依据。
建设部1994年4月1日实施的《城市公有房屋管理规定》第三十一条规定：公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位和个人不得擅自买卖公有房屋。2001年10月份，原建设部颁发的《城市公有房屋管理规定》废止，造成了直管公房管理上位法的缺失，于是各地纷纷出台适合本地区直管公房管理实际的相关办法、规定，其中也包含了住宅直管公房的出售的相关内容，这就使得住宅直管公房出售做到有法可依。福建、浙江、天津等省份在住宅直管公房出售方面率先进行了大胆地尝试，将住宅直管公房出售给原承租户，得到了广大承租户的积极响应，取得了良好的社会效益。
3.住宅直管公房由于历史原因形成的遗留问题与现代房屋产权制度之间的矛盾亟待解决。
住宅直管公房形成于计划经济时期，由于当时人们房屋产权意识薄弱，也缺乏系统的房屋产权制度、政策。住宅直管公房存在的历史遗留问题与现代房屋产权制度之间存在着诸多无法消除的矛盾。例如住宅直管公房产权和使用权分离问题，在计划经济时期拆迁居民私有平房，房管部门安置被拆迁人租住直管公房（楼房），并交纳较低的租金，这种租赁关系延续到现在，被拆迁人对自己居住多年的房产只有使用权，没有产权，租住直管公房的被拆迁人拒交房租现象时有发生，房屋产权和使用权的分离也造成了政府成了名义上的所有权人。将住宅直管公房出售给承租人能够彻底解决这些历史遗留问题，同时也使存在历史遗留问题的住宅直管公房符合现代物权的相关规定。
二、直管公房出售的方法与程序
（一）出售方法
1.住宅直管公房按照符合条件的承租人自愿申请的原则进行出售，无购房意愿的承租人可按照既定的租金标准继续承租。
2.直管公房全部按照市场评估价格，向申请购买直管公房的承租人出售。对军烈属、孤寡、残疾人等特困户及享受低保的居民，在调查核实、张榜公布的基础上，按照当地的住房补贴标准，予以货币化补贴。
3.购房户可以一次性付清房款，也可以申请银行按揭贷款或住房公积金贷款。一次性付款的购房户可按一定的比例予以优惠。
（二）出售程序
1.直管公房主管部门首先要制定出售计划并报政府批准后方可实施。
2.对计划出售的直管公房委托有资质的房地产评估机构根据直管公房的地段、成新、楼层等因素评估出市场价格，并报直管公房主管部门和财政部门备案。
3.申购人向直管公房管理部门提出申请并提交相关材料。
4.直管公房管理部门对申购人提交材料进行审查，经审查符合申购条件的，将申购人相关信息在房屋所在地居委会和报纸上进行公示，公示期满无异议的报直管公房主管部门备案；对不符合申购条件的，直管公房管理部门书面告知申购人，说明相关理由，并退还相关材料。
5.符合条件的申购人与直管公房管理部门签订公房买卖合同，办理房屋产权转移手续，并在合同约定的时间内缴清购房款。
三、直管公房出售应当注意的事项：
1.做好住宅直管公房出售前的调研工作，制定即符合当地住宅直管公房实际又切实可行的出售政策。住宅直管公房出售涉及面广、群众关注度高、政策性强，为保证公房出售工作的正常开展，直管公房主管部门前期要深入公房承租家庭做好调研工作，广泛听取承租户对出售公房的意见和合理化建议，避免出现制定的售房政策脱离实际的情形出现。
2.财政、国土、民政、房产、物价、地税和其它相关部门，要加强对住宅直管公房出售工作的监督和管理，认真执行政策规定，积极稳妥地推进公房出售工作。政府应当协调好相应的职能部门，对购房户所需缴纳的土地出让金、契税、评估费、房屋交易费、产权登记费、测绘费等税费按照一定比例予以适当减免。
3.对于已列入城市拆迁改造计划范围内的、经鉴定为危房的、产权有纠纷的住宅直管公房，为避免出售后产生新的问题，不得列入出售计划之内。
总结：
住宅直管公房出售是当前公房发展新形势下公房管理领域的有益探索，其必将对盘活公房国有资产、改善居民居住条件、房地产市场健康发展发挥更加重要作用。
参考文献：
[1]鞠顺利.直管公房管理面临的问题及解决思路[J].中国房地产业.2015.7