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中圖分类号：F293.33
随着中国房地产市场的萌芽、成长、繁荣和过热，中国政府对房地产业的调控也日趋加剧，房地产企业之间的竞争也日益激烈，可以想象，不远的将来，价格的竞争将成为房地产企业竞争的主要策略之一。房地产开发企业要想获得更多经营利润，除了开发适销对路的房屋产品外,还应重视如何降低开发成本,严格控制各项费用支出，开源与节流并举才能取得经营效益最大化。笔者在房地产开发企业成本管理岗位工作了十几年，对其项目成本管理要点做了几点总结，现在与大家分享一下。
一、土地购买阶段
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让，随着国家对土地宏观管理政策趋紧，获得开发用地成基本以后两种方式为主。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
这两年土地拍卖市场频频出现地王，某某房企在某某项土地转让过程中成为新地王，听起来很风光，但企业经营的目的是获利，赚钱才是真正的王道。要想控制土地成本，必须要有超前的眼光，抢先进入土地费用低，升值潜力大的城市和区域。再者土地出让费支付方式也是企业需要考虑，土地款是一次付清，还是分期付清，是一年付清，还是两年付清，每次支付比例是多少，这些不仅影响企业的资金成本，还会影响到后期开发资金流是否充裕。
二、规划、设计阶段
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般占建筑安装成本的1.5%-2%，但对工程总造价却影响很大。设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，随意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
设计阶段最有效的成本控制手段有两种：一种是多种设计方案经济性比较，另一个手段是推行限额设计。在多个设计方案中选择“功能成本比”高的设计，也可在满足安全、可靠、实用的设计要求下选择造价最低的设计方案；限额设计首先确定合理的限额设计目标，一般是根据批准的可行性研究报告及其投资估算确定的。初设阶段要求对设计方案和设备选型做出合理选择，做出设计概算。施工图设计阶段则要保证在满足设计规范的前提下，不得突破技术上的限制值，如建筑结构钢筋含量、砼含量、砼标号、窗地面积比等。
三、招标投标阶段
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
4、做好统筹安排，对于较大型项目或多个项目可以采用统一招标，以数量换得供应商和服务商的让利。大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行提供，以保证质量、降低造价。
5、做好合同的签定工作，应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。
四、施工阶段
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，既概算超估算，预算超概算，结算超预算，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：
1、抓好合同管理，减少工程索赔，在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制，尽量减少变更，对于那些必要的变更要提前做出变更预算，预知对总造价的影响。
2、从技术措施上展开项目投资的有效控制，对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
3、对施工进度做好监督，工期超合同的案例比比皆是，对于施工企业来讲增加了施工成本，对于房地产企业来讲则也会增加管理成本，更严重的是影响预售许可的取得、影响销售回款、超期交房面临的经济索赔。影响施工进度的因素很多，不仅仅有施工单位的原因，有时甲供材料设备不能及时进场、多个分包单位协调配合不利都会影响施工进度，所以房地产企业在材料管理、分包协调管理也要加强。
4、进度款拨付分为几种方式，一是按实际完成工程量拨付，二是按合同造价比例拨付，不论哪种拨付方式都要求房地产企业造价部门事先做好工程预算，严禁超付。
五、竣工阶段
竣工阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。这就要求房地产企业加强自身造价管理水平，不论是委托审核，还是本企业自已审核都要做到心中有数，并对决算数据进行分析整理，构建本企业的目标成本数据库。
众所周知，房地产企业成本组成包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费、其他费用。以上我们重点介绍了项目成本控制的各个阶段，项目成本控制是房地产企业成本控制的重点，是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方面综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。
注：文章内所有公式及图表请以PDF形式查看。
随着中国房地产市场的萌芽、成长、繁荣和过热，中国政府对房地产业的调控也日趋加剧，房地产企业之间的竞争也日益激烈，可以想象，不远的将来，价格的竞争将成为房地产企业竞争的主要策略之一。房地产开发企业要想获得更多经营利润，除了开发适销对路的房屋产品外,还应重视如何降低开发成本,严格控制各项费用支出，开源与节流并举才能取得经营效益最大化。笔者在房地产开发企业成本管理岗位工作了十几年，对其项目成本管理要点做了几点总结，现在与大家分享一下。
一、土地购买阶段
土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让，随着国家对土地宏观管理政策趋紧，获得开发用地成基本以后两种方式为主。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
这两年土地拍卖市场频频出现地王，某某房企在某某项土地转让过程中成为新地王，听起来很风光，但企业经营的目的是获利，赚钱才是真正的王道。要想控制土地成本，必须要有超前的眼光，抢先进入土地费用低，升值潜力大的城市和区域。再者土地出让费支付方式也是企业需要考虑，土地款是一次付清，还是分期付清，是一年付清，还是两年付清，每次支付比例是多少，这些不仅影响企业的资金成本，还会影响到后期开发资金流是否充裕。
二、规划、设计阶段
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费用在建设工程全过程费用中比例不大，一般占建筑安装成本的1.5%-2%，但对工程总造价却影响很大。设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%左右。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，随意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。
设计阶段最有效的成本控制手段有两种：一种是多种设计方案经济性比较，另一个手段是推行限额设计。在多个设计方案中选择“功能成本比”高的设计，也可在满足安全、可靠、实用的设计要求下选择造价最低的设计方案；限额设计首先确定合理的限额设计目标，一般是根据批准的可行性研究报告及其投资估算确定的。初设阶段要求对设计方案和设备选型做出合理选择，做出设计概算。施工图设计阶段则要保证在满足设计规范的前提下，不得突破技术上的限制值，如建筑结构钢筋含量、砼含量、砼标号、窗地面积比等。
三、招标投标阶段
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为，在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：
1、招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。
2、做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。
3、合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
4、做好统筹安排，对于较大型项目或多个项目可以采用统一招标，以数量换得供应商和服务商的让利。大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行提供，以保证质量、降低造价。
5、做好合同的签定工作，应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。
四、施工阶段
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，既概算超估算，预算超概算，结算超预算，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：
1、抓好合同管理，减少工程索赔，在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制，尽量减少变更，对于那些必要的变更要提前做出变更预算，预知对总造价的影响。
2、从技术措施上展开项目投资的有效控制，对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
3、对施工进度做好监督，工期超合同的案例比比皆是，对于施工企业来讲增加了施工成本，对于房地产企业来讲则也会增加管理成本，更严重的是影响预售许可的取得、影响销售回款、超期交房面临的经济索赔。影响施工进度的因素很多，不仅仅有施工单位的原因，有时甲供材料设备不能及时进场、多个分包单位协调配合不利都会影响施工进度，所以房地产企业在材料管理、分包协调管理也要加强。
4、进度款拨付分为几种方式，一是按实际完成工程量拨付，二是按合同造价比例拨付，不论哪种拨付方式都要求房地产企业造价部门事先做好工程预算，严禁超付。
五、竣工阶段
竣工阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。这就要求房地产企业加强自身造价管理水平，不论是委托审核，还是本企业自已审核都要做到心中有数，并对决算数据进行分析整理，构建本企业的目标成本数据库。
众所周知，房地产企业成本组成包括土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费、其他费用。以上我们重点介绍了项目成本控制的各个阶段，项目成本控制是房地产企业成本控制的重点，是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方面综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。
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