论文部分内容阅读
【摘要】房地产行业一直是经济发展的重要环节。以我国现阶段的房地产现状来看，供给量虽然非常大，库存数量也比较大，但是在实际的需求量上却相对有限，这也给房地产行业带来的巨大的负担，也成为了经济发展中的重要任务。所以本文旨在对房地产去库存化的内涵和重点进行分析，探究未来的房地产行业应该如何发展。
【关键词】房地产；去库存化；难点与重点
房地产市场的稳定会导致相关产业也出现利益增长，所以今后的发展过程中，如何做好产能过剩问题的处理工作，是房地产企业最应该考虑的问题。随着我国的经济不断发展，房地产市场也出现了供大于求的整体趋势。但是在去库存化的过程中，仍然存在着一些问题，这也是亟待解决的。
1、房地产去库存化的难点
1.1 农民人口问题
我国的城市化进程虽然经历了快速的发展，但是从整体趋势来看仍然处于起步阶段，人口比例中，农民人口所占的比例还是比较大的。即便是很多农民都已经进入了城市当中生活了工作，但是由于社会保障、医疗保障和户口的相关问题，并不能真正地成为城市人口，这也给房地产去库存化带来了严重的阻碍，因为无法通过农民人口的购买来清理商品房的库存。另一方面，经济的发展带动了新农村的建设，很多农民的生活水平得到了显著提升，再加上农村地区的建设力度大，农民能在自家区域里进行修缮和更改，这也使得很多居民不愿意进入城市生活和就业，所以这也是去库存化问题的难点所在。
1.2 房地产政策问题
去库存化要想妥善解决，就需要在政策上进行改进。如果能够调整相关的政策，也能让房地产产业的内部秩序更加规范化。然而从目前的情况来看，房地产政策并不能发挥其具体的作用。例如在税收方面，住房税无法对于投资情况进行正确划分，这也是房价一直上涨的主要原因，也是房地产泡沫情况的重要因素。如果这种情况愈演愈烈，那么人们的购房压力就会明显提升，自然在买房的意愿上下降，因此陷入恶性循环。
1.3 市场环境问题
虽然房地产行业得到了快速的发展，但是不能忽视的问题在于市场环境仍然比较混乱。经济新常态情况下，相较于传统的房地产行业，新的房产行业表现出了多元化的房地产产品需求。商品房、住宅房、宜居养老房以及新兴的旅游休闲文化产业房等都是伴随我国经济社会发展产生的房产需求。政府在组织社会主义经济建设时往往会采用激励的方式，而房地产也会逐渐依赖于政府的激励政策，陷入了一种不良状态。在加上房地产业内部的供需情况本身就存在不合理，库存化情况严重，甚至于一些三线以下的城市商品房出现空余的情况，所以市场的稳定运作也是不可或缺的。
1.4 人口比例问题
住房需求一般是城市当中的年轻人和中年人群居多，并且即便是贷款，他们也有能力进行还贷和投资。然而需要注意的一点在于我国的人口老龄化情况一直非常严重，60岁以上的老年人群所占的比例正在逐年增长。与之相对应的劳动人口数量却在逐渐下降。这种逆差式的人口比例问题也势必会导致房地产市场出现问题，无法真正地打开需求通道，房地产去库存的难度也进一步加大。
2、如何有效地解决房地产去库存问题
房地产行业由于产业链相对较长，周边产业较多，如建材行业、运输行业、餐饮行业等，因此，长期以来房地产业都是我国重要的经济支柱。房地产业的发展，也为相关行业提供了大量的就业岗位，提升了当地就业率，对于提升当地居民收入也有着积极的帮助。所以如何合理解决房地产去库存问题，对于社会的发展也具有重要意义。
2.1 购房制度改革
制度改革是非常关键的内容。就以我国现阶段的形式形势来说，很多城市都颁布了“限购令”，虽然这是为了防止有人恶意炒房等情况，但是这种打压程度过大的措施会严重抑制有需求者的实际需求。所以可以通过调整政策的方式来推进购房制度的改革，保障现行征地补偿合理的前提下探索更有效的收益方式，以阶级房地产去库存问题。
2.2 推动城市化建设
城市化建設的步伐在我国已经比较迅速，而为了能解决目前存在的房地产去库存化问题，就需要继续推动新型城市化建设，扩大供需市场，能够将库存压力得到最大化释放。市场也会更加稳定。例如可以将外来人口和转移人口作为管理的核心部分，并以此为基础推动户籍制度的改革，让更多的农民能够在城市内买房、居住，即便是一些小型三线城市，也能够实现产业结构的调整，提升经济实力，让住房的供求关系实现稳定的平衡。
2.3 建立长效管理体系
房地产行业的稳定发展离不开长效机制的有效管理。由于市场本身具有一定的调节能力，并且在合理的调节之下可以推进供求关系的平衡。例如可以采用购房和租房并存的制度，利用租房体系来解决房地产的去库存化问题。与此同时城市住房供应方面也可以进行适当的调整，并促进住房规划工作的改造，来为新入住的居民提供安全的住房贷款。另外土地的供应和合理开发也是重要的管理手段，旨在加强房地产市场对于土地规模和使用情况的把控，最大化降低库存和烂尾的风险。
2.4 市场活动规范化
由于国家政策的不同，无论政策的实施发生怎样的变化，都需要以市场的发展作为基础。换而言之，就是市场价格的改变会影响经济结构的变化。所以根据市场的供求关系来稳定房地产市场，保证相对的平衡状态是非常关键的。因此可以进一步完善房地产项目的教育、医疗等公共设施配置，在库存商品房规模较大、库存项目相对集中的区域内，整合库存项目间公交站点、学校、医院等公共服务设施配套，实现功能共享，满足居民基本生活需求。另外，在宏观调控的基础上，如何能让开发商能主动参与到这一过程中，并根据实际的市场发展和运营的情况，来推动资金的回笼速度，有效缓解房地产库存化的问题。
结语：
通过研究，可以看到房地产去库存化是一个长期的过程，并不是短时间能够完成的工作。而在这一过程中，政府发挥着重要的作用。除了宏观调控以外，政府部门组织社会主义经济建设的职能同样非常关键。即便是现阶段的发展过程中存在着一些问题，但是随着后续的发展，这些问题也必然得到妥善解决，为保持社会稳定提供重要的帮助。
参考文献：
[1]易宪容.房地产去库存化的难点与重点[J].浙江经济，2016，03：12-15.
[2]宋婉秋，景刚.经济新常态下我国房地产去库存研究[J].科技创业月刊，2016，05：46-47+50.
[3]向为民，王霜.房地产“去库存”与对应取向[J].改革，2016，06：111-119.
[4]郭栋林，汤惠君.浅析我国房地产去库存存在的问题及对策[J].经济师，2016，08：29-30+32.
[5]倪鹏飞.局部地区房地产问题将集中暴露[J].中国房地产业.2015.4
【关键词】房地产；去库存化；难点与重点
房地产市场的稳定会导致相关产业也出现利益增长，所以今后的发展过程中，如何做好产能过剩问题的处理工作，是房地产企业最应该考虑的问题。随着我国的经济不断发展，房地产市场也出现了供大于求的整体趋势。但是在去库存化的过程中，仍然存在着一些问题，这也是亟待解决的。
1、房地产去库存化的难点
1.1 农民人口问题
我国的城市化进程虽然经历了快速的发展，但是从整体趋势来看仍然处于起步阶段，人口比例中，农民人口所占的比例还是比较大的。即便是很多农民都已经进入了城市当中生活了工作，但是由于社会保障、医疗保障和户口的相关问题，并不能真正地成为城市人口，这也给房地产去库存化带来了严重的阻碍，因为无法通过农民人口的购买来清理商品房的库存。另一方面，经济的发展带动了新农村的建设，很多农民的生活水平得到了显著提升，再加上农村地区的建设力度大，农民能在自家区域里进行修缮和更改，这也使得很多居民不愿意进入城市生活和就业，所以这也是去库存化问题的难点所在。
1.2 房地产政策问题
去库存化要想妥善解决，就需要在政策上进行改进。如果能够调整相关的政策，也能让房地产产业的内部秩序更加规范化。然而从目前的情况来看，房地产政策并不能发挥其具体的作用。例如在税收方面，住房税无法对于投资情况进行正确划分，这也是房价一直上涨的主要原因，也是房地产泡沫情况的重要因素。如果这种情况愈演愈烈，那么人们的购房压力就会明显提升，自然在买房的意愿上下降，因此陷入恶性循环。
1.3 市场环境问题
虽然房地产行业得到了快速的发展，但是不能忽视的问题在于市场环境仍然比较混乱。经济新常态情况下，相较于传统的房地产行业，新的房产行业表现出了多元化的房地产产品需求。商品房、住宅房、宜居养老房以及新兴的旅游休闲文化产业房等都是伴随我国经济社会发展产生的房产需求。政府在组织社会主义经济建设时往往会采用激励的方式，而房地产也会逐渐依赖于政府的激励政策，陷入了一种不良状态。在加上房地产业内部的供需情况本身就存在不合理，库存化情况严重，甚至于一些三线以下的城市商品房出现空余的情况，所以市场的稳定运作也是不可或缺的。
1.4 人口比例问题
住房需求一般是城市当中的年轻人和中年人群居多，并且即便是贷款，他们也有能力进行还贷和投资。然而需要注意的一点在于我国的人口老龄化情况一直非常严重，60岁以上的老年人群所占的比例正在逐年增长。与之相对应的劳动人口数量却在逐渐下降。这种逆差式的人口比例问题也势必会导致房地产市场出现问题，无法真正地打开需求通道，房地产去库存的难度也进一步加大。
2、如何有效地解决房地产去库存问题
房地产行业由于产业链相对较长，周边产业较多，如建材行业、运输行业、餐饮行业等，因此，长期以来房地产业都是我国重要的经济支柱。房地产业的发展，也为相关行业提供了大量的就业岗位，提升了当地就业率，对于提升当地居民收入也有着积极的帮助。所以如何合理解决房地产去库存问题，对于社会的发展也具有重要意义。
2.1 购房制度改革
制度改革是非常关键的内容。就以我国现阶段的形式形势来说，很多城市都颁布了“限购令”，虽然这是为了防止有人恶意炒房等情况，但是这种打压程度过大的措施会严重抑制有需求者的实际需求。所以可以通过调整政策的方式来推进购房制度的改革，保障现行征地补偿合理的前提下探索更有效的收益方式，以阶级房地产去库存问题。
2.2 推动城市化建设
城市化建設的步伐在我国已经比较迅速，而为了能解决目前存在的房地产去库存化问题，就需要继续推动新型城市化建设，扩大供需市场，能够将库存压力得到最大化释放。市场也会更加稳定。例如可以将外来人口和转移人口作为管理的核心部分，并以此为基础推动户籍制度的改革，让更多的农民能够在城市内买房、居住，即便是一些小型三线城市，也能够实现产业结构的调整，提升经济实力，让住房的供求关系实现稳定的平衡。
2.3 建立长效管理体系
房地产行业的稳定发展离不开长效机制的有效管理。由于市场本身具有一定的调节能力，并且在合理的调节之下可以推进供求关系的平衡。例如可以采用购房和租房并存的制度，利用租房体系来解决房地产的去库存化问题。与此同时城市住房供应方面也可以进行适当的调整，并促进住房规划工作的改造，来为新入住的居民提供安全的住房贷款。另外土地的供应和合理开发也是重要的管理手段，旨在加强房地产市场对于土地规模和使用情况的把控，最大化降低库存和烂尾的风险。
2.4 市场活动规范化
由于国家政策的不同，无论政策的实施发生怎样的变化，都需要以市场的发展作为基础。换而言之，就是市场价格的改变会影响经济结构的变化。所以根据市场的供求关系来稳定房地产市场，保证相对的平衡状态是非常关键的。因此可以进一步完善房地产项目的教育、医疗等公共设施配置，在库存商品房规模较大、库存项目相对集中的区域内，整合库存项目间公交站点、学校、医院等公共服务设施配套，实现功能共享，满足居民基本生活需求。另外，在宏观调控的基础上，如何能让开发商能主动参与到这一过程中，并根据实际的市场发展和运营的情况，来推动资金的回笼速度，有效缓解房地产库存化的问题。
结语：
通过研究，可以看到房地产去库存化是一个长期的过程，并不是短时间能够完成的工作。而在这一过程中，政府发挥着重要的作用。除了宏观调控以外，政府部门组织社会主义经济建设的职能同样非常关键。即便是现阶段的发展过程中存在着一些问题，但是随着后续的发展，这些问题也必然得到妥善解决，为保持社会稳定提供重要的帮助。
参考文献：
[1]易宪容.房地产去库存化的难点与重点[J].浙江经济，2016，03：12-15.
[2]宋婉秋，景刚.经济新常态下我国房地产去库存研究[J].科技创业月刊，2016，05：46-47+50.
[3]向为民，王霜.房地产“去库存”与对应取向[J].改革，2016，06：111-119.
[4]郭栋林，汤惠君.浅析我国房地产去库存存在的问题及对策[J].经济师，2016，08：29-30+32.
[5]倪鹏飞.局部地区房地产问题将集中暴露[J].中国房地产业.2015.4