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摘要：近年来人们的住房条件得到很大改善，然而仍有大量老旧小区存在私搭乱建、道路破损、排污设施落后、供水供电管道破旧、缺乏活动场所、物业管理匮乏等诸多问题，严重影响了人们的居住质量。老旧小区改造是改善人们居住质量，实现人们对美好生活向往的重要举措，因而现阶段我国在大力推进老旧小区改造工作。所谓老旧小区指的是外观陈旧、使用较长时间且存在一些隐患问题的小区，这些小区普遍缺乏齐全的公共服务设施且管理不当。近年来，我国加大了对老旧小区的改造力度，而这些工作受到了多方面因素影响，存在诸多难点，需要工作人员在明确老旧小区施工管理难点的基础上，采取有效的管理办法，以保证老旧小区改造项目施工的顺利推进。
关键词：老旧小区;成套;改造;施工;关键技术
引言
近年来人们的住房条件得到很大改善，然而仍有大量老旧小区存在私搭乱建、道路破损、排污设施落后、供水供电管道破旧、物业管理匮乏等诸多问题，严重影响了人们的居住质量。老旧小区改造是改善人们居住质量，实现人们对美好生活向往的重要举措，因而现阶段我国在大力推进老旧小区改造工作。
1老旧小区施工项目难点
1.1改造项目协调难度大
和一般的新建住宅项目不同，在改造老旧小区项目的过程中，不但要充分做好居民诉求协调，还要加强协调外部单位。不同的地区、城市的更新项目规定、对外协调企业事业单位、审批程度、审批内容等都存在一定的差异，例如，在老旧小区内部水电管线改造时，需要电力公司、通信公司、燃气公司等多家单位进行共同施工合作，有着较大的协调难度，施工作业中容易发生冲突，对施工进度产生影响。对内主要是难以充分满足全部居民的所有需求，改造内容、诉求会随着各个小区居民的结构层次、年龄、意识形态等产生一些差异。比如小区居民在统一更换外窗的问题上态度明显不同，有的是新装修房屋无须更换窗户;有的居民虽然门窗破旧但认为没有必要更换外窗，所以也反对统一更换，从而延迟改造进度，甚至发生中断情况。居民素质也会不同程度地影响老旧小区的改造工作进程，比如在小区内部临时堆放场地可能会有居民随意停车，导致车辆发生剐蹭，严重干扰施工进度、施工成本等。
1.2公共服务设施缺失，行路停车难
有的小区存在一些常见但未解决的问题，比如在建设初期没有对后期经济发展进行充分考虑，多年后，小区内的车辆逐渐增多，开发商没有预留足够数量的车位，加上老旧小区有着较为密集的人口，处于交通复杂的地段，导致老旧小区存在十分突出的停车难问题，时常发生停车拥挤、堵车、剐蹭等问题。小区内缺失健身器材等公共设施也是老旧小区常见的问题，居民日常缺乏户外活动，邻里之间关系淡薄。
1.3改造项目安全隐患多
（1）孩子在作业面下打闹发生磕碰或影响施工人员的人身安全。（2）居民在绿化带堆放物品，或者在施工区域放置杂物，会导致火灾等安全隐患。（3）电动车私拉电线时没有做好充分的安全防护，导致发生火灾、触电等安全事故。（4）高空坠物威胁居民和施工人员的生命及财产安全。（5）施工人员缺乏专业的综合素质，对小区居民的生命财产安全造成不良影响。在老旧小区改造施工过程中，如果发生安全事故，会严重侵害居民利益，甚至影响居民的身心健康，导致居民更加抵触老旧小区的后续改造项目。
2老旧小区成套改造施工关键技术
2.1违建居民雨污处理
底层天井一般有两种情况：底层违建与仅铺贴地砖，但这两种情况都存在将生活污废水排入明沟，通过雨水管进入天井南侧原雨水井。为尽量避免与底楼违建居民产生矛盾，施工时将2层～6层外墙雨水管从底层天井顶部接出，贴天井围墙进雨水井或明沟。考虑到底层天井搭违建后仍利用原有雨水管将污水排出，因此在天井围墙外找到该雨水管，接入新建污水井中。对于天井外墙明显有污水出口的，直接从出口接出。屋顶如存在违建居民私接生活用水排至天沟，在施工时将每户全部排水管统一接至一根横管后，在女儿墙上开孔，从外墙引至立面，穿过明沟，接入最近的新建污水井。
2.2微调管网走向，设置商铺专用管线
由于当年建设原因，有的小区管网建设比较随意，并未考虑水力平衡，也未设置较为有效的调节措施，多为单纯的“穿糖葫芦”式串联管网，使得楼栋位置与换热站的距离远近成为管网水力不平衡的天生弊端。供热管网水力本身有严重失调，又缺乏必要的调控和调节手段，加之维护人员往往用简单粗暴的方法进行维修，加剧了管网水力失调，人为放大管网比摩阻，使各楼栋冷热不均，近端热远端冷的现象更加突出。根据现状情况，管网减少主干管上的各楼依次接口的单一串联现象，优化采用枝状分层次布置形式。在各级支干管与上级主干管交接处设带调节功能的阀门，利用阀门开度进行管网阻力调节; 同时，对于有些距离换热站较近楼栋，在改造中微调接口位置，用增加沿程管线阻力的方法以减小该回路本身的水力失调度。随着小区商业化进展，不少沿街楼层一层住宅普遍商铺化。很多小区的住宅与商铺采暖系统混淆一起，并未有明显的区分。较为普遍的现象是，一层商铺的采暖接口随意在采暖立管或楼栋支管上开孔，私拉私接进行取暖，严重影响整个楼栋立管的水力平衡，导致商铺与住宅的采暖效果均不佳，还时常引发楼内供热投诉与纠纷。基于上述实际情况，在改造中，对于有商铺的小区，专设商铺供热管线。具体做法是在楼栋供热支干管上分支专设商铺供热干管，分支处设置调节阀，实现住宅与商铺供热取热分离，且可独自进行热计量与平衡调节。
2.3完善项目施工规划
当前，老旧小区的住户量较大，为了保证顺利地开展老旧小区改造项目施工作业，相关工作人员在老旧小区改造工程项目管理中需要加强管控工程施工情况，在具体施工前根据小区的实际情况将项目的施工规划进行合理设计。具体来讲，老旧小区的改造工作不但要与政府对城市规划的要求相一致，还要加强对居民日常生活需求方面的考虑，工作人员在制定项目施工改造计划时，要明确改造工作的轻重缓急，做好各项工作内容的合理规划与设计，比如，合理安排施工成本管控、施工進度计划、质量控制标准、工种交替等。首先，发包单位要对施工总进度进行良好控制，在保证工期符合要求的前提下尽量加快施工进度，控制施工成本，提升改造的整体质量与经济性。为此，在老旧小区的改造工程中，工程项目管理人员要重视施工进度的管控。其次，工作人员应提前沟通好各项施工作业，尤其是狭小施工场所的改造工程，要提前疏散人员、安装围挡措施。改造主选方案和备选方案要根据小区面积和出入口的位置合理选择，根据地下管线图和实施方案提前挖掘并保护好地下管线，通过这些工作为后期施工的顺利开展奠定基础，确保工程施工质量的同时尽量将施工周期缩短。
结束语
老旧小区的改造与居民的切身利益以及日常生活、工作息息相关，这是一项系统的工程，有着较大的施工规模，需要地方政府积极响应国家号召，做好适合地方特色的工作机制，贯彻落实国家关于改造老旧小区的目标，平衡经济发展和城市财政承受能力，对政府和居民之间的权利和义务进行协调。
参考文献
[1]李雪梅.城市更新中旧改关键技术融合方法研究[J].四川建材，2020，46（09）：52-53.
[2]陈涛，孙舰.老旧小区改造的难点分析与对策建议[J].住宅产业，2020（08）：23-25.
[3]孙念念.城市老旧小区改造新模式及关键技术研究[J].城市建设理论研究（电子版），2020（16）：15.
[4]刘永光.老旧小区抗震节能改造施工关键技术研究[J].建筑技术开发，2020，47（10）：37-38.
关键词：老旧小区;成套;改造;施工;关键技术
引言
近年来人们的住房条件得到很大改善，然而仍有大量老旧小区存在私搭乱建、道路破损、排污设施落后、供水供电管道破旧、物业管理匮乏等诸多问题，严重影响了人们的居住质量。老旧小区改造是改善人们居住质量，实现人们对美好生活向往的重要举措，因而现阶段我国在大力推进老旧小区改造工作。
1老旧小区施工项目难点
1.1改造项目协调难度大
和一般的新建住宅项目不同，在改造老旧小区项目的过程中，不但要充分做好居民诉求协调，还要加强协调外部单位。不同的地区、城市的更新项目规定、对外协调企业事业单位、审批程度、审批内容等都存在一定的差异，例如，在老旧小区内部水电管线改造时，需要电力公司、通信公司、燃气公司等多家单位进行共同施工合作，有着较大的协调难度，施工作业中容易发生冲突，对施工进度产生影响。对内主要是难以充分满足全部居民的所有需求，改造内容、诉求会随着各个小区居民的结构层次、年龄、意识形态等产生一些差异。比如小区居民在统一更换外窗的问题上态度明显不同，有的是新装修房屋无须更换窗户;有的居民虽然门窗破旧但认为没有必要更换外窗，所以也反对统一更换，从而延迟改造进度，甚至发生中断情况。居民素质也会不同程度地影响老旧小区的改造工作进程，比如在小区内部临时堆放场地可能会有居民随意停车，导致车辆发生剐蹭，严重干扰施工进度、施工成本等。
1.2公共服务设施缺失，行路停车难
有的小区存在一些常见但未解决的问题，比如在建设初期没有对后期经济发展进行充分考虑，多年后，小区内的车辆逐渐增多，开发商没有预留足够数量的车位，加上老旧小区有着较为密集的人口，处于交通复杂的地段，导致老旧小区存在十分突出的停车难问题，时常发生停车拥挤、堵车、剐蹭等问题。小区内缺失健身器材等公共设施也是老旧小区常见的问题，居民日常缺乏户外活动，邻里之间关系淡薄。
1.3改造项目安全隐患多
（1）孩子在作业面下打闹发生磕碰或影响施工人员的人身安全。（2）居民在绿化带堆放物品，或者在施工区域放置杂物，会导致火灾等安全隐患。（3）电动车私拉电线时没有做好充分的安全防护，导致发生火灾、触电等安全事故。（4）高空坠物威胁居民和施工人员的生命及财产安全。（5）施工人员缺乏专业的综合素质，对小区居民的生命财产安全造成不良影响。在老旧小区改造施工过程中，如果发生安全事故，会严重侵害居民利益，甚至影响居民的身心健康，导致居民更加抵触老旧小区的后续改造项目。
2老旧小区成套改造施工关键技术
2.1违建居民雨污处理
底层天井一般有两种情况：底层违建与仅铺贴地砖，但这两种情况都存在将生活污废水排入明沟，通过雨水管进入天井南侧原雨水井。为尽量避免与底楼违建居民产生矛盾，施工时将2层～6层外墙雨水管从底层天井顶部接出，贴天井围墙进雨水井或明沟。考虑到底层天井搭违建后仍利用原有雨水管将污水排出，因此在天井围墙外找到该雨水管，接入新建污水井中。对于天井外墙明显有污水出口的，直接从出口接出。屋顶如存在违建居民私接生活用水排至天沟，在施工时将每户全部排水管统一接至一根横管后，在女儿墙上开孔，从外墙引至立面，穿过明沟，接入最近的新建污水井。
2.2微调管网走向，设置商铺专用管线
由于当年建设原因，有的小区管网建设比较随意，并未考虑水力平衡，也未设置较为有效的调节措施，多为单纯的“穿糖葫芦”式串联管网，使得楼栋位置与换热站的距离远近成为管网水力不平衡的天生弊端。供热管网水力本身有严重失调，又缺乏必要的调控和调节手段，加之维护人员往往用简单粗暴的方法进行维修，加剧了管网水力失调，人为放大管网比摩阻，使各楼栋冷热不均，近端热远端冷的现象更加突出。根据现状情况，管网减少主干管上的各楼依次接口的单一串联现象，优化采用枝状分层次布置形式。在各级支干管与上级主干管交接处设带调节功能的阀门，利用阀门开度进行管网阻力调节; 同时，对于有些距离换热站较近楼栋，在改造中微调接口位置，用增加沿程管线阻力的方法以减小该回路本身的水力失调度。随着小区商业化进展，不少沿街楼层一层住宅普遍商铺化。很多小区的住宅与商铺采暖系统混淆一起，并未有明显的区分。较为普遍的现象是，一层商铺的采暖接口随意在采暖立管或楼栋支管上开孔，私拉私接进行取暖，严重影响整个楼栋立管的水力平衡，导致商铺与住宅的采暖效果均不佳，还时常引发楼内供热投诉与纠纷。基于上述实际情况，在改造中，对于有商铺的小区，专设商铺供热管线。具体做法是在楼栋供热支干管上分支专设商铺供热干管，分支处设置调节阀，实现住宅与商铺供热取热分离，且可独自进行热计量与平衡调节。
2.3完善项目施工规划
当前，老旧小区的住户量较大，为了保证顺利地开展老旧小区改造项目施工作业，相关工作人员在老旧小区改造工程项目管理中需要加强管控工程施工情况，在具体施工前根据小区的实际情况将项目的施工规划进行合理设计。具体来讲，老旧小区的改造工作不但要与政府对城市规划的要求相一致，还要加强对居民日常生活需求方面的考虑，工作人员在制定项目施工改造计划时，要明确改造工作的轻重缓急，做好各项工作内容的合理规划与设计，比如，合理安排施工成本管控、施工進度计划、质量控制标准、工种交替等。首先，发包单位要对施工总进度进行良好控制，在保证工期符合要求的前提下尽量加快施工进度，控制施工成本，提升改造的整体质量与经济性。为此，在老旧小区的改造工程中，工程项目管理人员要重视施工进度的管控。其次，工作人员应提前沟通好各项施工作业，尤其是狭小施工场所的改造工程，要提前疏散人员、安装围挡措施。改造主选方案和备选方案要根据小区面积和出入口的位置合理选择，根据地下管线图和实施方案提前挖掘并保护好地下管线，通过这些工作为后期施工的顺利开展奠定基础，确保工程施工质量的同时尽量将施工周期缩短。
结束语
老旧小区的改造与居民的切身利益以及日常生活、工作息息相关，这是一项系统的工程，有着较大的施工规模，需要地方政府积极响应国家号召，做好适合地方特色的工作机制，贯彻落实国家关于改造老旧小区的目标，平衡经济发展和城市财政承受能力，对政府和居民之间的权利和义务进行协调。
参考文献
[1]李雪梅.城市更新中旧改关键技术融合方法研究[J].四川建材，2020，46（09）：52-53.
[2]陈涛，孙舰.老旧小区改造的难点分析与对策建议[J].住宅产业，2020（08）：23-25.
[3]孙念念.城市老旧小区改造新模式及关键技术研究[J].城市建设理论研究（电子版），2020（16）：15.
[4]刘永光.老旧小区抗震节能改造施工关键技术研究[J].建筑技术开发，2020，47（10）：37-38.