居住权是《民法典》新增的一项权利。由于事关房子，这项法律制度自出台后热度一直没有消退，相关案例屡屡见诸报端。可以预见的是，居住权制度在未来会对我们的生活产生更为深远的影响，它为目前很多居住问题提供了解法，后续还将带来婚姻家庭、继承等领域法律制度的变革。
　　最近，宁海法院调解了一起家事纠纷，一对离婚夫妻将房子赠与儿子后，为了保障爷爷奶奶的老年生活，法官帮两位老人在这套房子上设定了居住权。此案是《民法典》施行后宁波首例涉及居住权的民事案件。通过这个案子，我们可以初步了解这项全新的法律制度。
　　案例
　　王某和李某结婚多年，1997年双方共同出资建造了宁海县跃龙街道某村的房屋。虽然磨合多年，但双方的生活理念、价值观等依旧存在诸多不合，因感情破裂，两人于2014年8月由法院判决离婚。当时王某和李某对这套共同建造的房屋都没有提出任何处理要求，因此法院判决离婚时也未对这套房屋进行分割。
　　双方离婚后，王某的父母仍居住在这套房子內。今年4月，李某起诉要求分割此套房屋。在庭审过程中，王某和李某均同意将该房屋留给儿子小王，但对小王的爷爷奶奶能否继续居住存在争议。
　　法官称，如果小王在获得房屋产权后要求爷爷奶奶搬离，老人将居无定所。为了保障两位老人的权益，法官对双方不断进行劝解和释法，最后经小王同意，双方达成调解协议，同意在办理不动产权属变更登记的同时，也为王某父母设立居住权，让老人老有所养、住有所居。
　　说法
　　居住权制度起源于罗马法，产生于罗马婚姻家庭关系中，与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障制度而存在。后来经过发展，很多国家在民法中都规定了这一制度，比如《法国民法典》《奥地利民法典》《德国民法典》《瑞士民法典》《意大利民法典》等，英美国家民法中也存在终生地产权等与居住权在功能上相似的法律制度。
　　我国的民法一开始并未明确规定居住权，直到2002年《物权法（草案）》征求意见稿公布时，立法者才首次就居住权拟定了8个条文。到2005年《物权法（草案）》发布时，居住权条款一度增加到12条，但最终因“适用面很窄”“争议过大”被立法者悉数删除。2016年，立法者编纂《民法典》时，居住权被“旧事重提”，从2018年《民法典各分编（草案）》征求意见稿仅包含4个条文开始，经数次调整，最终形成《民法典》关于居住权制度的规定。整个入典过程可谓“一波三折”。
　　《民法典》关于居住权制度的规定一共有6个条文，包含了居住权的概念、设立、消灭、适用等内容。居住权是一项用益物权，指的是居住权人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要。居住权一般为无偿设立，通常有两种设立方式：一种是以书面形式订立居住权合同，另一种形式是通过遗嘱的方式设立。但两种形式都需向登记机构登记权利，居住权才能发生效力。此外，居住权不得转让、继承。双方当事人如果没有约定，被设立居住权的房屋不得用于出租。从这几点看，居住权不同于因为租赁合同而产生的租赁权。租赁权是有偿的，是否登记一般并不影响租赁关系的成立，而且经房屋所有权人的同意，租赁权可以转让。
　　我国《民法典》确立居住权制度有很强的现实意义。目前，由于保障性住房体系覆盖的人群有限，保障手段不够完备，尚不能完全解决中低收入群体的住房问题。相较于廉租房、公租房、经济适用房、限价房政策，居住权制度在实现“住有所居”的住房保障目的方面具有更大的制度优势。比如，国家可以通过对廉租房、公租房设立居住权，最大程度保障中低收入群体的利益。一方面，国家作为房屋所有权人，始终是房屋权利的最终享有者，可以在很大程度上避免房地产投机行为，使住房保障的目的落到实处。另一方面，与廉租房、公租房等债权性质的住房权利相比，居住权在法律上具有更强的稳定性，在住房遭受不法侵害时，居住权人能够以物权人的身份向侵害人主张排除妨碍、消除危险。
　　此外，居住权为中国式的房产“加名”难题提供了折中方案。婚姻家事中，夫妻一方个人婚前财产婚后是否要“加名”，一直是婚恋矛盾中的焦点。居住权出现，提供了新的解法，在不改变一方对婚前购买房屋的所有权的同时，又保证了另一方的居住权益。虽然也许无法从根本上解决“加名”矛盾，但仍会起到相当的缓和作用。
　　居住权也为老年人养老和财产分配提供了法律保障。一方面，设立居住权，既可以保护老人居住的权利，又不会影响老人对财产的分配，让老人少了后顾之忧；另一方面，在“以房养老”模式中，有了居住权的护航，老人不用担心房产被不法分子骗走。
　　但需要注意的是，居住权给房产交易也带来一系列的变化和影响。设立居住权的房子市场价值无疑会大打折扣，给二手房交易带来了一定风险。不过，居住权须登记才发生效力，因此，在二手房交易过程中，购房者只需要到房管局进行查询，就可以了解房屋居住权的设立情况，避免“买房却住不了”的情况发生。■