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[摘要] 房产市场价格的剧烈波动给经济带来巨大灾害，货币供应量过快增长是房价持续快速上涨的原动力。由于普通商品价格在短期内存在粘性而房产市场价格具有充分的弹性，当货币供给增加以后，房产价格优先于普通商品的价格上涨，且在瞬间上涨的程度大于其在长期中上涨的程度。因此，政府应保持货币供应量的增长与经济增长相协调，并有必要对房产市场进行干预与管理。
[关键词] 房产价格 货币供应 价格粘性 价格弹性 超调
房产市场价格波动会引起整个宏观经济波动，世界历史上房产市场价格的剧烈波动给经济带来巨大灾害，曾经发生在美国和日本的房地产泡沫最为典型。美国1923～1925年间房地产价格飞涨，1926年大幅度下跌，跟随而来的是1929年股票市场大崩溃、二十世纪三十年代世界经济大危机。揭示房产市场价格变动的内在规律，对于指导房地产经济和整个国民经济健康稳定发展，具有重大的理论意义和现实意义。
一、货币供应增长过快是房价持续上涨的根本原因
货币主义者研究世界各国经济得出结论：每当一个国家的通货膨胀率持续地很高时，其货币供应的增长率也必然是很高的，通货膨胀是一种货币现象，物价水平的大幅度持续上升，只能发生在货币供应不断增加之时，高度的货币增长引起高度的通货膨胀。房产作为一种商品，其价格水平与货币供应量密切相连。货币供应增长过快是房价持续快速上涨的根本原因。
二、基本模型
房产既是一种消费品，又是一种投资品。作为消费品，房产既是必需品又是奢侈品。住房为居民生活所必需，商业店铺是开展商业活动的必要条件，房产是必需品。当人们购买力增加时，就会产生对高档住宅、宽敞营业场所的现实需求，房产是奢侈品。作为投资品，投资者和投机者购买房产用于出租获取租金收入，用于房价上涨后卖出贱买贵卖获取差价收入。
房产的价格具有充分的弹性，当货币供应量增加时，持有货币的购买力立即增加，但房产的供给受垄断、土地的有限性、房地产开发周期长等因素的影响不能立即增加，供求对比的变化立即导致房价上涨。在一般居民的支出中，住房支出是最大笔的支出之一，房价的上涨会导致支出的大额增加。对投机者而言，房价的上涨会产生巨额的差价利润。所以，一旦房价上涨的势头出现，消费者恐惧房价进一步上涨后住房支出大幅增加，认为如果不早动手将遭受巨大损失或再也买不起房；投机者希望早点乘价低之时买进，以便将来多赚差价。于是，对房价可能进一步上涨的预期导致追涨之风蔓延，吸引更多的房产必需者和投资者及投机者加入抢购的行列。此时如果银行贷款利率相对较低，或者由于物价上涨导致银行利率实际为一个负利率，则投机者对贷款的需求是无限的，贷款买房能得到房价上涨和负利率的双重好处，这就进一步扩张了投机需求，使房产需求的增速远大于房产供给的增速，于是房价快速上涨。因此，当货币供应增长过快时，在普通商品供过于求或供求平衡的条件下，首先导致房价的快速上涨。由于投机的需求份量很大而缺少真实消费需求的支持，所以由投机产生的虚假需求远大于住房真实需求，形成住房需求暂时远大于供给，从而价格上涨到远高于长期均衡的水平，即在长期中供求平衡时形成的价格水平。
在一个较长的时期内，普通商品的价格水平可以进行调整，这时货币供应量的增长导致普通商品的价格也上涨，普通商品的投资不断增加，吸收了相当一部分流动性。同时，由于价格涨幅太大，超过一般消费者的购买力，大部分消费者退出抢购的行列，房产市场的购买者仅剩下少数消费者和投机者，从而流向房市的流动性减少，房产价格由于缺少流动性的支持开始下跌。下跌的势头一旦出现，对市场价格进一步下跌的预期导致房产必需者和投资者推迟入市，投机者恐慌性抛售房产，从而对房产的需求快速下降，但供给由于房地产开发建设周期长等因素的影响不能立即减少，且由于投机者的抛售导致供给增加，形成供大于求的局面，价格大幅快速下跌，其跌幅会超出长期均衡水平，价格居于长期均衡價格之下。
三、实证分析
2002年～2006年我国房价上涨很快，其根本原因在于货币供应的快速增长。这一时期，我国货币供应量增长较快，流动性过剩现象日渐突出，对外贸易顺差的快速增长和资本大量流入导致外汇储备的快速增长，加速了货币供应的增长。2002年12月至2006年12月我国外汇储备由2864.07亿美元增加到10663.44亿美元，且增势不减，2007年1～6月继续快速增长。2002年12月至2006年12月我国货币供应量如下表所示：
货币供应量 单位：亿元
资料来源：根据中国人民银行网站http://www.pbc.gov.cn资料整理
从上表可知，2003年12月至2006年12月我国货币供应量同比增长情况如下：
货币供应量增长
而同期国内生产总值及增长情况如下表所示:
2002年至2006年国内生产总值及比上年增长率:
资料来源：新华网http://www.xinhuanet.com中华人民共和国2006年国民经济和社会发展统计公报.2007.02.28
可见，这一时期货币供应量的增长速度快于经济增长速度，这将导致物价上涨。同期居民消费价格分类指数如下表所示：
居民消费价格分类指数 上年同月=100
资料来源：根据国家统计局网站:http//www.stats.gov.cn公布数据整理
根据上表可知，这一时期除2002年外，居民消费价格指数连年上涨，居民居住支出上涨快于烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务等，2004年及2005年连续两年居住支出涨幅最高，其余年份居住的支出上涨仅次于食品。由于人们用于食品的支出相对于人们用于居住的支出一般很小，且食品的消费量基本稳定，所以当货币供应量增加时，用于食品的支出不能吸收相当大的流动性。食品体积大而价值小，容易霉烂变质,保管费用大，可贮藏的时间短，很难随时间的推延产生增值，所以，在食品供应相对充足的条件下，不会产生囤积居奇，抢购食品的风潮。人们手持货币多了，改善居住条件及营业办公条件成为自然的选择，为了让多余的货币保值增值，投资于房产是最佳的选择。并且这一时期银行贷款利率低，住房按揭贷款条件优惠，银行普遍认为居民住房按揭贷款是银行的“黄金资产”，因而以低利率、低首付比例大量投放，再加上人民币升值背景下大量的外资涌入中国，导致货币供应量的进一步增长，于是从2002年以来，房价优先大幅上涨，全国大部分城市房价上涨一倍以上，有的已上涨2～3倍。
四、结论与政策含义
货币供应量增长过快是房价持续快速上涨的原动力，没有货币供应量的持续快速增长，房价的持续快速上涨就不可能发生。由于普通商品价格在短期内存在粘性而房产市场价格具有充分的弹性，当货币供给增加以后，房产价格优先于普通商品的价格上涨，且在瞬间上涨的程度大于其在长期上涨的程度。
房产价格的超调是在货币供应量大幅增加的情况下房产价格调整过程中的一种自然现象，在这一过程中房产价格的剧烈波动会给房地产经济和整个国民经济带来很大的冲击甚至灾害。因此，通货膨胀是有害的，政府应保持货币供应量的增长与经济增长相协调，并有必要对房产市场进行干预与管理。
参考文献：
[1]杨红林:历史上的三次房地产大泡沫[N].环球时报,2006-06～06(13)
[2]（美）米什金:货币金融学(第四版)[M].李扬等译.北京：中国人民大学出版社，2002:588～593
[3]国家统计局.中华人民共和国2006年国民经济和社会发展统计公报.[EB/OL]http://www.xinhuanet.com/polities/2007-02/28/contont-5782495.htm
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。
[关键词] 房产价格 货币供应 价格粘性 价格弹性 超调
房产市场价格波动会引起整个宏观经济波动，世界历史上房产市场价格的剧烈波动给经济带来巨大灾害，曾经发生在美国和日本的房地产泡沫最为典型。美国1923～1925年间房地产价格飞涨，1926年大幅度下跌，跟随而来的是1929年股票市场大崩溃、二十世纪三十年代世界经济大危机。揭示房产市场价格变动的内在规律，对于指导房地产经济和整个国民经济健康稳定发展，具有重大的理论意义和现实意义。
一、货币供应增长过快是房价持续上涨的根本原因
货币主义者研究世界各国经济得出结论：每当一个国家的通货膨胀率持续地很高时，其货币供应的增长率也必然是很高的，通货膨胀是一种货币现象，物价水平的大幅度持续上升，只能发生在货币供应不断增加之时，高度的货币增长引起高度的通货膨胀。房产作为一种商品，其价格水平与货币供应量密切相连。货币供应增长过快是房价持续快速上涨的根本原因。
二、基本模型
房产既是一种消费品，又是一种投资品。作为消费品，房产既是必需品又是奢侈品。住房为居民生活所必需，商业店铺是开展商业活动的必要条件，房产是必需品。当人们购买力增加时，就会产生对高档住宅、宽敞营业场所的现实需求，房产是奢侈品。作为投资品，投资者和投机者购买房产用于出租获取租金收入，用于房价上涨后卖出贱买贵卖获取差价收入。
房产的价格具有充分的弹性，当货币供应量增加时，持有货币的购买力立即增加，但房产的供给受垄断、土地的有限性、房地产开发周期长等因素的影响不能立即增加，供求对比的变化立即导致房价上涨。在一般居民的支出中，住房支出是最大笔的支出之一，房价的上涨会导致支出的大额增加。对投机者而言，房价的上涨会产生巨额的差价利润。所以，一旦房价上涨的势头出现，消费者恐惧房价进一步上涨后住房支出大幅增加，认为如果不早动手将遭受巨大损失或再也买不起房；投机者希望早点乘价低之时买进，以便将来多赚差价。于是，对房价可能进一步上涨的预期导致追涨之风蔓延，吸引更多的房产必需者和投资者及投机者加入抢购的行列。此时如果银行贷款利率相对较低，或者由于物价上涨导致银行利率实际为一个负利率，则投机者对贷款的需求是无限的，贷款买房能得到房价上涨和负利率的双重好处，这就进一步扩张了投机需求，使房产需求的增速远大于房产供给的增速，于是房价快速上涨。因此，当货币供应增长过快时，在普通商品供过于求或供求平衡的条件下，首先导致房价的快速上涨。由于投机的需求份量很大而缺少真实消费需求的支持，所以由投机产生的虚假需求远大于住房真实需求，形成住房需求暂时远大于供给，从而价格上涨到远高于长期均衡的水平，即在长期中供求平衡时形成的价格水平。
在一个较长的时期内，普通商品的价格水平可以进行调整，这时货币供应量的增长导致普通商品的价格也上涨，普通商品的投资不断增加，吸收了相当一部分流动性。同时，由于价格涨幅太大，超过一般消费者的购买力，大部分消费者退出抢购的行列，房产市场的购买者仅剩下少数消费者和投机者，从而流向房市的流动性减少，房产价格由于缺少流动性的支持开始下跌。下跌的势头一旦出现，对市场价格进一步下跌的预期导致房产必需者和投资者推迟入市，投机者恐慌性抛售房产，从而对房产的需求快速下降，但供给由于房地产开发建设周期长等因素的影响不能立即减少，且由于投机者的抛售导致供给增加，形成供大于求的局面，价格大幅快速下跌，其跌幅会超出长期均衡水平，价格居于长期均衡價格之下。
三、实证分析
2002年～2006年我国房价上涨很快，其根本原因在于货币供应的快速增长。这一时期，我国货币供应量增长较快，流动性过剩现象日渐突出，对外贸易顺差的快速增长和资本大量流入导致外汇储备的快速增长，加速了货币供应的增长。2002年12月至2006年12月我国外汇储备由2864.07亿美元增加到10663.44亿美元，且增势不减，2007年1～6月继续快速增长。2002年12月至2006年12月我国货币供应量如下表所示：
货币供应量 单位：亿元
资料来源：根据中国人民银行网站http://www.pbc.gov.cn资料整理
从上表可知，2003年12月至2006年12月我国货币供应量同比增长情况如下：
货币供应量增长
而同期国内生产总值及增长情况如下表所示:
2002年至2006年国内生产总值及比上年增长率:
资料来源：新华网http://www.xinhuanet.com中华人民共和国2006年国民经济和社会发展统计公报.2007.02.28
可见，这一时期货币供应量的增长速度快于经济增长速度，这将导致物价上涨。同期居民消费价格分类指数如下表所示：
居民消费价格分类指数 上年同月=100
资料来源：根据国家统计局网站:http//www.stats.gov.cn公布数据整理
根据上表可知，这一时期除2002年外，居民消费价格指数连年上涨，居民居住支出上涨快于烟酒及用品、衣着、家庭设备用品及服务等，2004年及2005年连续两年居住支出涨幅最高，其余年份居住的支出上涨仅次于食品。由于人们用于食品的支出相对于人们用于居住的支出一般很小，且食品的消费量基本稳定，所以当货币供应量增加时，用于食品的支出不能吸收相当大的流动性。食品体积大而价值小，容易霉烂变质,保管费用大，可贮藏的时间短，很难随时间的推延产生增值，所以，在食品供应相对充足的条件下，不会产生囤积居奇，抢购食品的风潮。人们手持货币多了，改善居住条件及营业办公条件成为自然的选择，为了让多余的货币保值增值，投资于房产是最佳的选择。并且这一时期银行贷款利率低，住房按揭贷款条件优惠，银行普遍认为居民住房按揭贷款是银行的“黄金资产”，因而以低利率、低首付比例大量投放，再加上人民币升值背景下大量的外资涌入中国，导致货币供应量的进一步增长，于是从2002年以来，房价优先大幅上涨，全国大部分城市房价上涨一倍以上，有的已上涨2～3倍。
四、结论与政策含义
货币供应量增长过快是房价持续快速上涨的原动力，没有货币供应量的持续快速增长，房价的持续快速上涨就不可能发生。由于普通商品价格在短期内存在粘性而房产市场价格具有充分的弹性，当货币供给增加以后，房产价格优先于普通商品的价格上涨，且在瞬间上涨的程度大于其在长期上涨的程度。
房产价格的超调是在货币供应量大幅增加的情况下房产价格调整过程中的一种自然现象，在这一过程中房产价格的剧烈波动会给房地产经济和整个国民经济带来很大的冲击甚至灾害。因此，通货膨胀是有害的，政府应保持货币供应量的增长与经济增长相协调，并有必要对房产市场进行干预与管理。
参考文献：
[1]杨红林:历史上的三次房地产大泡沫[N].环球时报,2006-06～06(13)
[2]（美）米什金:货币金融学(第四版)[M].李扬等译.北京：中国人民大学出版社，2002:588～593
[3]国家统计局.中华人民共和国2006年国民经济和社会发展统计公报.[EB/OL]http://www.xinhuanet.com/polities/2007-02/28/contont-5782495.htm
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文。