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摘 要：随着社会的发展，现代地籍的主要功能已经转变为保护土地产权和课税服务，成为国土资源管理、城市建设管理决策的依据。地籍是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的薄册。国家为取得有关地籍资料和全面研究土地权属、自然和经济状况，采取以地籍调查、土地登记、土地统计、土地价值评估和地籍档案信息管理为主要内容得经济、技术和法律措施。其中，地籍调查是最重要的一项基础性工作。
关键词：宗地；地籍测绘；权属调查
我国实行的土地登记制度，要求对每宗土地的登记反映登记对象质和量方面的要素，包括土地权利主体、土地权属性质和来源、土地权利客体及与这三方面直接相关的其他内容。为了满足土地登记的需要并为制度土地税费标准、土地利用规划、城市规划、区域性规划和有关政策提供科学依据，地籍调查须对每宗土地进行确切的描述和记载，因此，地籍调查的主要内容可以概括为土地权属调查和地籍测绘以及数据库建设与地籍数据更新。土地权属调查要对每宗土地的权利人、现有权利内容、来源和土地用途进行调查，并在现场标定宗地界址、位置，绘制宗地草图，填写地籍调查表。土地权属调查的基本单元是宗地。权属调查和地籍测绘有着密切的联系，但也存在质的区别地籍测绘主要是测量、计算地籍要素的技术性工作，地籍测绘工作主要是定量的。权属调查主要是遵循规定的法律程序，根据有关政策，利用行政手段，调查核实土地利用状况，确定界址点和权属界限的性质性工作，权属调查工作主要是定性的。
地籍调查的基本技术依据有以下几个方面：《地籍测绘规范》、城镇地籍调查规程、城镇地籍数据标准、国家资源信息核心元数据标准、城市测量规范、土地利用现状分类、等技术标准；中华人民共和国土地管理法、确定土地所有权和使用权的若干规定、以及其他相关政策、法规、政策性文件，有关部门规范性文件、批复、答复、函；地方制定的政策性及技术标准的补充规定。
在进行初始权属调查前首先应确定调查的范围，在工作图上划分地籍街道、街坊和宗地，预编宗地号。然后进行宗地权属状况调查，通过现场勘查宗地的土地权利人、土地坐落、权属性质、土地用途（地类），宗地四至情况、共有权利状况、权利限制条件等基本情况，结合申请人提交的土地权属来源证明资料，进行调查核实。
土地权属来源调查要对土地权利人拥有土地权利的具体来源和变化关系的调查核实，进行土地权属来源调查应当以当事人提供的土地权属来源证明文件为基础展开。土地权属性质调查对土地的所有权性质以及土地取得方式的调查。确定土地属于国有土地还是集体土地。国有土地使用权取得方式是划拨、出让、作价出资（入股），租赁还是授权经营；集体土地使用权取得方式是荒地拍卖、批准拨地企业用地还是集体土地入股（联营）。
按照国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010）的二级类的要求，调查核实土地的批准用途和实际利用用途。批准用途与实际用途均按照《土地利用现状分类（GB/T21010）的二级类填写，同时填写地类名称和地类代码，以“二级类名称（地类代码）”格式为准，如“城镇住宅用地（071）”。
土地坐落及宗地四至调查中，调查核实土地的具体位置，确定土地所在位置的具体门牌号，并调查核实宗地四至相邻土地权利人的具体名称和身份。
其他要素调查包括土地使用期限、国民经济行业分类、土地限制条件等要素的调查。土地使用期限调查应调查核实使用土地的期限和终止日期。国民经济行业分类调查应调查单位使用土地进行生产活动具体的行业分类。土地限制条件调查应调查土地有无存在查封、抵押、异议登记等限制土地权利处分的条件。
界址调查工作中调查人员按照现场勘查的情况，结合已有地籍调查成果及其他有关证明材料，组织本宗地权利人和相邻宗地权利人进行边界指认，确定宗地权属界限，划定争议权属界限和范围，并相应设定宗地界址点、界址线和测量界址边长。指界完成后，指界人在《地籍调查表》或土地权属界限协议书上签字盖章。如无正当理由拒不签字盖章的，有调查人员根据土地权属来源证明材料、宗地使用现状和地籍调查结果单方确定权属界限，指认边界的具体情况应当在《地籍调查表》权属界址调查记事及调查员意见栏中明确记录。
地籍编号是地籍档案的基础，按照现代管理的要求，要达到科学管理，必须建立地籍编号系统，实行统一编号。地籍编号有利于土地规划、计划、统计和管理，而且便于搜集整理资料以及利用计算机建立地籍信息系统，达到便于检索、修改、储存、保管与使用的目的。地籍编号应填写到地籍调查表及宗地档案袋上。宗地号应以预编宗地号为基础，在权属调查中调整预编宗地号，形成正式宗地号。地籍编号以县级行政为单位，按街道（乡、镇）、街坊（村）、宗地三级编号，对于较大行政区可按区（县）、街道（乡、镇）、街坊（村）、宗地四级编号。
在进行权属调查时，调查员填写并核实所需要调查的各项内容，实地确定了界址点位置并对其埋设了标志后，现场草编绘制宗地草图。宗地草图的内容要包括宗地号、权利人名称、界址点号及界址线，相邻宗地的宗地号、权利人名称或相邻地物，界址边长、宗地内必要的建（构）筑物，指北针，测绘日期，调查员及审核员签字。
地籍调查表及其填写是权属调查工作的主要成果与重要工作。地籍调查表（见《城镇地籍调查规程》）是土地权属调查确定权属界限的原始记录，是处理权属争议的依据之一。宗地权属调查完成后，调查人员按规定的格式和要求现场认真填写。调查人员绘制的宗地草图应附在地籍调查采用的技术方法和使用的仪器；测量中遇到的问题和解决方法；遗留问题并提出解决意见等。填写地籍调查表的要求见《城镇地籍调查规程》。
关键词：宗地；地籍测绘；权属调查
我国实行的土地登记制度，要求对每宗土地的登记反映登记对象质和量方面的要素，包括土地权利主体、土地权属性质和来源、土地权利客体及与这三方面直接相关的其他内容。为了满足土地登记的需要并为制度土地税费标准、土地利用规划、城市规划、区域性规划和有关政策提供科学依据，地籍调查须对每宗土地进行确切的描述和记载，因此，地籍调查的主要内容可以概括为土地权属调查和地籍测绘以及数据库建设与地籍数据更新。土地权属调查要对每宗土地的权利人、现有权利内容、来源和土地用途进行调查，并在现场标定宗地界址、位置，绘制宗地草图，填写地籍调查表。土地权属调查的基本单元是宗地。权属调查和地籍测绘有着密切的联系，但也存在质的区别地籍测绘主要是测量、计算地籍要素的技术性工作，地籍测绘工作主要是定量的。权属调查主要是遵循规定的法律程序，根据有关政策，利用行政手段，调查核实土地利用状况，确定界址点和权属界限的性质性工作，权属调查工作主要是定性的。
地籍调查的基本技术依据有以下几个方面：《地籍测绘规范》、城镇地籍调查规程、城镇地籍数据标准、国家资源信息核心元数据标准、城市测量规范、土地利用现状分类、等技术标准；中华人民共和国土地管理法、确定土地所有权和使用权的若干规定、以及其他相关政策、法规、政策性文件，有关部门规范性文件、批复、答复、函；地方制定的政策性及技术标准的补充规定。
在进行初始权属调查前首先应确定调查的范围，在工作图上划分地籍街道、街坊和宗地，预编宗地号。然后进行宗地权属状况调查，通过现场勘查宗地的土地权利人、土地坐落、权属性质、土地用途（地类），宗地四至情况、共有权利状况、权利限制条件等基本情况，结合申请人提交的土地权属来源证明资料，进行调查核实。
土地权属来源调查要对土地权利人拥有土地权利的具体来源和变化关系的调查核实，进行土地权属来源调查应当以当事人提供的土地权属来源证明文件为基础展开。土地权属性质调查对土地的所有权性质以及土地取得方式的调查。确定土地属于国有土地还是集体土地。国有土地使用权取得方式是划拨、出让、作价出资（入股），租赁还是授权经营；集体土地使用权取得方式是荒地拍卖、批准拨地企业用地还是集体土地入股（联营）。
按照国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010）的二级类的要求，调查核实土地的批准用途和实际利用用途。批准用途与实际用途均按照《土地利用现状分类（GB/T21010）的二级类填写，同时填写地类名称和地类代码，以“二级类名称（地类代码）”格式为准，如“城镇住宅用地（071）”。
土地坐落及宗地四至调查中，调查核实土地的具体位置，确定土地所在位置的具体门牌号，并调查核实宗地四至相邻土地权利人的具体名称和身份。
其他要素调查包括土地使用期限、国民经济行业分类、土地限制条件等要素的调查。土地使用期限调查应调查核实使用土地的期限和终止日期。国民经济行业分类调查应调查单位使用土地进行生产活动具体的行业分类。土地限制条件调查应调查土地有无存在查封、抵押、异议登记等限制土地权利处分的条件。
界址调查工作中调查人员按照现场勘查的情况，结合已有地籍调查成果及其他有关证明材料，组织本宗地权利人和相邻宗地权利人进行边界指认，确定宗地权属界限，划定争议权属界限和范围，并相应设定宗地界址点、界址线和测量界址边长。指界完成后，指界人在《地籍调查表》或土地权属界限协议书上签字盖章。如无正当理由拒不签字盖章的，有调查人员根据土地权属来源证明材料、宗地使用现状和地籍调查结果单方确定权属界限，指认边界的具体情况应当在《地籍调查表》权属界址调查记事及调查员意见栏中明确记录。
地籍编号是地籍档案的基础，按照现代管理的要求，要达到科学管理，必须建立地籍编号系统，实行统一编号。地籍编号有利于土地规划、计划、统计和管理，而且便于搜集整理资料以及利用计算机建立地籍信息系统，达到便于检索、修改、储存、保管与使用的目的。地籍编号应填写到地籍调查表及宗地档案袋上。宗地号应以预编宗地号为基础，在权属调查中调整预编宗地号，形成正式宗地号。地籍编号以县级行政为单位，按街道（乡、镇）、街坊（村）、宗地三级编号，对于较大行政区可按区（县）、街道（乡、镇）、街坊（村）、宗地四级编号。
在进行权属调查时，调查员填写并核实所需要调查的各项内容，实地确定了界址点位置并对其埋设了标志后，现场草编绘制宗地草图。宗地草图的内容要包括宗地号、权利人名称、界址点号及界址线，相邻宗地的宗地号、权利人名称或相邻地物，界址边长、宗地内必要的建（构）筑物，指北针，测绘日期，调查员及审核员签字。
地籍调查表及其填写是权属调查工作的主要成果与重要工作。地籍调查表（见《城镇地籍调查规程》）是土地权属调查确定权属界限的原始记录，是处理权属争议的依据之一。宗地权属调查完成后，调查人员按规定的格式和要求现场认真填写。调查人员绘制的宗地草图应附在地籍调查采用的技术方法和使用的仪器；测量中遇到的问题和解决方法；遗留问题并提出解决意见等。填写地籍调查表的要求见《城镇地籍调查规程》。