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【摘 要】房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的投资活动，同是也是一项高投资、高收益、高風险的投资行为。因此，正确合理的财务可行性分析，对加强投资项目的财务风险管理至关重要。文章主要就房地产项目投资的财务可行性进行了相关的分析，以供大家交流探讨。
【关键词】房地产；项目投资；财务可行性
引言
房地产项目的财务可行性分析是指在房地产项目投资决策前通过对房地产市场的实地调查与资料收集，在宏观经济、市场需求和竞争分析的基础上预测投资项目的销售收入、投资成本费用、税金及利润等，通过计算项目的投资回收期、净现值、内部收益率等指标，综合论证投资项目的必要性，判断该投资项目是否具有财务可行性，为正确的投资决策提供可靠的依据，减少或避免投资决策失误。
1.房地产开发项目可行性研究内容
1.1总论
项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。
1.2市场调查和需求分析
通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。
1.3开发项目场地的现状与建设条件分析
原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。
1.4规划设计方案
开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置的畅通，基础设施管网的可行性。
1.5投资估算
它是场地的购置费、拆迁安置费、工程的总造价、手续费、规划费等相关费用的估计。
1.6经济分析、财务评价、社会经济评价
通过对项目的销售收入、预期利润、税金、租金、工期等众多影响因素变化的正确评估，以及当财务评价与社会经济评价不发生矛盾时，该项目最终可具体实施。
2.可行性研究在房地产项目中的应用的重要性
可行性研究是房地产项目开发前的必要工作，对项目开发具有重要的意义，具体体现在以下几个方面：第一，房地产项目开发可行性研究是我国节约型建设以及科学发展观的具体体现；第二，通过可行性研究，能够为房地产商做出决策提供重要的参考依据；第三，可行性研究也能够为各个参与部门之间签订协议的依据来源。
3.项目投资的财务可行性分析
3.1项目总投资预测
以某项目为例，该项目总投资由开发成本和各项费用构成，开发成本是指项目的土地及拆迁费用、前期工程费、建筑安装工程费、开发问接费用等；各项费用是指管理费用、销售费用、财务费用及税费等。本项目的开发成本已考虑以下因素：（1）本市相关工程竣工（结）决算的主要指标，并考虑费用调整因素；（2）国家及本市的有关工程建设及其他建设费用的现行规定。
3.2项目的资金筹措
该公司现有资金来源渠道有：将公司现有房产等资产抵押给银行可取得贷款3000万元， 公司股权转让可获得约5000万元，公司另一项目销售获利约5000万元，即公司自有资金部分可筹集到约13000万元。银行贷款方面：由于目前国家实行严历的房地产宏观调控政策， 加上银行紧缩的货币政策，该项目无法获得房地产项目开发贷款，只能用土地抵押向银行申请贷款。土地的评估价值约6000万元，向银行抵押可能取得贷款3000万元。在不考虑承建方垫资的情况下，可筹集到资金总额约16000万元。
由于中国巨大劳动力供应量的存在，施工企业长期处于买方市场，承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺，开发企业可以在一定的时间内少付、 甚至不付工程费用， 根据目前建筑市场的行业潜规则，承建方可垫资3000万元左右。垫资实际上起到了为公司融资的作用，在一定程度上可以减轻公司的资金压力。
综合以上分析，该项目资金需求可得到初步解决。
3.3项目的收入预测
收入预测是指项目销售带来的预期经济利益的流入，是利润产生的前提和基础。销售收入的预测是一项复杂细致的工作，需要企业的销售部门在市场调查的基础上，通过市场供需分析，结合本公司项目特点进行销售预测，从而估算出销售收入。通过市场调查，该项目区域板块的概念炒作具有强大的吸引力，成规模的写字楼群会吸引大量客户追逐。该项目周边商业项目林立，已基本形成围绕市政府和轻轨站点为主的写字楼商圈。公司投资此项目正好迎合了市场需求，将形成良好的销售前景。
3.4财务评价
财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。常用的房地产投资项目的静态评价方法如投资利润率、主营业务利润率等；动态评价方法主要有净现值法、现值指数法和内部收益率法等。
（1） 投资利润率及主营业务利润率：两指标的平均数均优于房地产行业相应指标，说明本项目可行。
（2）净现值。指项目未来现金流人量的现值与现金流出量的现值之间的差额。若净现值为正，说明项目的收益率超过了基准收益率或预定的投资收益率，则项目可行；反之若净现值为负，则项目应放弃。房地产项目的投资建设及营运期限较长，应选择适当的折现率折成建设初期的现值进行比较。该公司的加权平均资金成本为12%，该项目以此作为折现率计算净现值。该项目在不同销售状况下的净现值均为正值，说明本项目可行。
（3）现值指数法。投资收益现值与初始投资额现值之比。现值指数大于1，项目可行；反之则应放弃。本项目在不同销售状况下的现值指数均大于1，说明本项目可行。
（4）内部收益率。是指在整个投资期内使净现值等于零的折现率，当其超过资金成本时投资项目可行；如果低于资金成本则应放弃。内部收益率一般通过“试误法”进行计算，即先估计一个折现率，用它来计算方案的净现值：如果净现值为正数，提高折现率进一步测试； 如果净现值为负数，则降低折现率再测试。经过多次测试，寻找出使净现值接近于零的折现率，即为该项目的内部收益率。
经过多次测试，本项目的内部收益率在不同销售状况下均大于项目平均资金成本12%， 说明本项目可行。
4.结束语
总之，为规避和尽可能减少风险，一方面在对项目进行财务指标分析的同时，还应结合其他分析进行决策，以使投资效果更具有可靠性；另一方面需要有一定的风险应变措施，以减少市场和其他突变情况而发生的损失。
参考文献：
[1]王睿.财务评价在企业项目可行性研究中的应用[J].黑龙江科技信息.2015（08）.
[2]周莉.试论企业项目投资可行性分析[J].市场周刊.2015（07）.
[3]岳桂云.浅谈以现金流量对项目投资进行财务可行性分析[J].商业会计.2016（03）.
【关键词】房地产；项目投资；财务可行性
引言
房地产项目的财务可行性分析是指在房地产项目投资决策前通过对房地产市场的实地调查与资料收集，在宏观经济、市场需求和竞争分析的基础上预测投资项目的销售收入、投资成本费用、税金及利润等，通过计算项目的投资回收期、净现值、内部收益率等指标，综合论证投资项目的必要性，判断该投资项目是否具有财务可行性，为正确的投资决策提供可靠的依据，减少或避免投资决策失误。
1.房地产开发项目可行性研究内容
1.1总论
项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。
1.2市场调查和需求分析
通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。
1.3开发项目场地的现状与建设条件分析
原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。
1.4规划设计方案
开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置的畅通，基础设施管网的可行性。
1.5投资估算
它是场地的购置费、拆迁安置费、工程的总造价、手续费、规划费等相关费用的估计。
1.6经济分析、财务评价、社会经济评价
通过对项目的销售收入、预期利润、税金、租金、工期等众多影响因素变化的正确评估，以及当财务评价与社会经济评价不发生矛盾时，该项目最终可具体实施。
2.可行性研究在房地产项目中的应用的重要性
可行性研究是房地产项目开发前的必要工作，对项目开发具有重要的意义，具体体现在以下几个方面：第一，房地产项目开发可行性研究是我国节约型建设以及科学发展观的具体体现；第二，通过可行性研究，能够为房地产商做出决策提供重要的参考依据；第三，可行性研究也能够为各个参与部门之间签订协议的依据来源。
3.项目投资的财务可行性分析
3.1项目总投资预测
以某项目为例，该项目总投资由开发成本和各项费用构成，开发成本是指项目的土地及拆迁费用、前期工程费、建筑安装工程费、开发问接费用等；各项费用是指管理费用、销售费用、财务费用及税费等。本项目的开发成本已考虑以下因素：（1）本市相关工程竣工（结）决算的主要指标，并考虑费用调整因素；（2）国家及本市的有关工程建设及其他建设费用的现行规定。
3.2项目的资金筹措
该公司现有资金来源渠道有：将公司现有房产等资产抵押给银行可取得贷款3000万元， 公司股权转让可获得约5000万元，公司另一项目销售获利约5000万元，即公司自有资金部分可筹集到约13000万元。银行贷款方面：由于目前国家实行严历的房地产宏观调控政策， 加上银行紧缩的货币政策，该项目无法获得房地产项目开发贷款，只能用土地抵押向银行申请贷款。土地的评估价值约6000万元，向银行抵押可能取得贷款3000万元。在不考虑承建方垫资的情况下，可筹集到资金总额约16000万元。
由于中国巨大劳动力供应量的存在，施工企业长期处于买方市场，承建企业为获得工程合同往往会有一定的垫资承诺，开发企业可以在一定的时间内少付、 甚至不付工程费用， 根据目前建筑市场的行业潜规则，承建方可垫资3000万元左右。垫资实际上起到了为公司融资的作用，在一定程度上可以减轻公司的资金压力。
综合以上分析，该项目资金需求可得到初步解决。
3.3项目的收入预测
收入预测是指项目销售带来的预期经济利益的流入，是利润产生的前提和基础。销售收入的预测是一项复杂细致的工作，需要企业的销售部门在市场调查的基础上，通过市场供需分析，结合本公司项目特点进行销售预测，从而估算出销售收入。通过市场调查，该项目区域板块的概念炒作具有强大的吸引力，成规模的写字楼群会吸引大量客户追逐。该项目周边商业项目林立，已基本形成围绕市政府和轻轨站点为主的写字楼商圈。公司投资此项目正好迎合了市场需求，将形成良好的销售前景。
3.4财务评价
财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。常用的房地产投资项目的静态评价方法如投资利润率、主营业务利润率等；动态评价方法主要有净现值法、现值指数法和内部收益率法等。
（1） 投资利润率及主营业务利润率：两指标的平均数均优于房地产行业相应指标，说明本项目可行。
（2）净现值。指项目未来现金流人量的现值与现金流出量的现值之间的差额。若净现值为正，说明项目的收益率超过了基准收益率或预定的投资收益率，则项目可行；反之若净现值为负，则项目应放弃。房地产项目的投资建设及营运期限较长，应选择适当的折现率折成建设初期的现值进行比较。该公司的加权平均资金成本为12%，该项目以此作为折现率计算净现值。该项目在不同销售状况下的净现值均为正值，说明本项目可行。
（3）现值指数法。投资收益现值与初始投资额现值之比。现值指数大于1，项目可行；反之则应放弃。本项目在不同销售状况下的现值指数均大于1，说明本项目可行。
（4）内部收益率。是指在整个投资期内使净现值等于零的折现率，当其超过资金成本时投资项目可行；如果低于资金成本则应放弃。内部收益率一般通过“试误法”进行计算，即先估计一个折现率，用它来计算方案的净现值：如果净现值为正数，提高折现率进一步测试； 如果净现值为负数，则降低折现率再测试。经过多次测试，寻找出使净现值接近于零的折现率，即为该项目的内部收益率。
经过多次测试，本项目的内部收益率在不同销售状况下均大于项目平均资金成本12%， 说明本项目可行。
4.结束语
总之，为规避和尽可能减少风险，一方面在对项目进行财务指标分析的同时，还应结合其他分析进行决策，以使投资效果更具有可靠性；另一方面需要有一定的风险应变措施，以减少市场和其他突变情况而发生的损失。
参考文献：
[1]王睿.财务评价在企业项目可行性研究中的应用[J].黑龙江科技信息.2015（08）.
[2]周莉.试论企业项目投资可行性分析[J].市场周刊.2015（07）.
[3]岳桂云.浅谈以现金流量对项目投资进行财务可行性分析[J].商业会计.2016（03）.