论文部分内容阅读
部分开发商迫于资金压力，新房开始打折促销，而二手房业主却因为“不差钱”或者税费成本增加等原因，尚未主动降价，于是出现房价倒挂现象。不过专家分析认为，这种现象不会持续太长时间。
二手房挂牌价超过新房?不用怀疑，确有其事。据了解，由于新房价格率先做出调整，相对较为滞后的二手房市场价格仍在“原地踏步”，这导致出现二手房价高于新房的现象，即一、二手房价倒挂。业内人士分析认为，一、二手房价倒挂现象将会持续一段时间。
专家提醒说，一、二手房价倒挂现象说明市场调整已经开始，购房者现在要做的就是多看少动，等到市场进入相对底部之后再决定是否入市。
一二手房价格显倒挂
因为要买婚房，上海的史先生这段时间一直在看房。史先生曾考虑买二手房，主要是因为通常情况下，二手房价格较一手房要实惠一点。但最近这段时间，他发现却不是这么回事了。就在前几天，他得到一个消息，最近推出房源的新盘新虹桥首府售价为1.6万元/平方米，这要比周边二手房便宜!
史先生对九亭板块的房价情况了如指掌，如九城湖滨国际公寓、尚贝湾等，其二手房报价均在1.7万～1.9万元/平方米之间，单价较新虹桥首府贵1000～3000元/平方米不等。“二手房价格居然要比新房贵，这是我在前两个月里未曾碰到的事。”他说。
其实，一、二手房房价倒挂现象并非九亭板块独有现象。上海美联物业市场研究部有关人士指出，房价倒挂现象主要出现在外环线以外的区域，诸如宝山顾村、西城区、浦东惠南等板块，都可以见到这种情形。如在在宝山顾村，在售新盘绿地公园壹品采取打折、附赠面积等手段降价促销，实际成交均价为1.2万～1.3万元/平方米，而该项目二手房报价却仍在1.4万～1.6万元/平方米，要高2000～3000元/平方米。此外，同在顾村板块的保利叶上海均价虽为1.6万元/平方米，但由于赠送面积，相当于降价30％，即实际成交价格与绿地公园壹品相当，但出自该楼盘的二手房挂牌价也在1.6万元/平方米左右。
记者同时了解到，这种现象在开始向市中心区域蔓延。如位于中外环线之间的杨浦区新江湾城板块，泰宝华庭均价为2.58万元/平方米，但周边同类型楼盘如时代花园、新江湾城雍景苑、新诚御景等二手房源挂牌价为2.6万～2.9万元/平方米。同样，在宝山大华板块，河滨华城售价为2.1万元/平方米，但周边馨华苑、大华铂金华府等二手房挂牌价为2.2万～2.5万元。
据了解，目前二手房价倒挂现象并非上海独有，在其他城市也出现了这种情形。如在南京河西区，二手房价格普遍在2万元/平方米左右，但最近新开楼盘开始降价，售价主要集中在1.7万～1.8万元/平方米，比二手房价至少要低一成。此外，北京、天津、青岛、昆明等城市，也出现二手房价倒挂现象，倒挂幅度在10％～20％不等。
新房价格调整是主因
一、二手房价出现倒挂现象，其主要原因是由于新房价格率先出现调整，而二手房相对滞后所致。
上海美联物业有关人士表示，房价倒挂现象主要集中在上海偏远区域，不过需要注意的是，外围区域近期普遍出现降价促销现象，如松江九亭板块，宝山顾村、西城区板块等，都能见到促销楼盘。而二手房价并未及时跟进，新房价格回调，但二手房价“原地踏步”，价格倒挂不可避免。
至于二手房价格为何没有“跟进”?业内人士解释说主要有两个方面原因。上海德佑地产市场研究部经理蒋旭表示，与开发商相比，大部分中小投资者“不差钱”，即使是背负银行按揭贷款，但也在可控范围之内，不必为资金链紧张而焦虑，因此虽然经历调控，还可继续观望等待。
另外一个不可忽视的因素就是税费政策的调整，使得二手房业主卖房成本大增，如果将这部分成本转嫁到房价中，也会促使二手房价在短期内无法随新房一起降下来。据了解，由于房产营业税“2改5”等，不少出售未满5年的二手房将新增巨额的税费成本。
当然，二手房市场的滞后性也在一定程度上造成了价格倒挂现象的产生。业内人士表示，新房市场出现调整时候，通常情况下需要二到四周的时间，才能传递到二手房市场，这表明，新房价格回调而二手房价格尚未跟进之前，倒挂现象会持续存在。
二手房价格将调整
房价倒挂现象何时才会结束呢?上海中原地产研究咨询部高级经理马冀分析认为，如果一手房持续大范围降价促销，大概在一两个月之后，二手房降价现象也将会蔓延。也就是说，目前的试探性降价促销如果演变为市场整体降价格局，那么二手房价也会随之回落，届时，一、二手房之间的价差将会抹平，直至倒挂现象消失。
此前，楼市也曾出现过房价倒挂现象，如在2008年夏季，当市场陷入极度低迷，开发商开始降价促销时，上海的三林、西城区、新江湾城、九亭等中外环区域房价倒挂现象普通出现，其时万科金色雅筑下调至1.54万元/平方米，但周边同类型楼盘的二手房价格普通在1.7～1.8万元/平方米。
记者注意到，目前二手房市场调整迹象还不明显，个别投资者还因为无资金压力，居然逆市“跳价”，这是不是意味着倒挂现象将会一直持续下去呢?有业内人士分析认为，这种可能性存在，但小业主极有可能面临有价无市的尴尬境地。“对于真正打算出售房产的业主来说，降价也许是唯一正确的选择。”蒋旭说。
上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授曾分析指出，基于此次调控力度大，调控范围全面，楼市调整时间会持续两到三年。在这种市场环境下，二手房是否还能“扛得住”，已是未知数。目前二手房市场抛盘量一直在持续增加，据统计，上海市二手住宅挂牌量从6月初的11.6万套激增至7月初的13.1万套，增幅达13％，这说明市场抛售压力在增大。
多做比较是关键
在目前市场行情下，尤其是一、二手房价出现倒挂的情况下，购房者应该多做比较。有业内人士分析指出，从理财角度来考虑，购房时应尽量做到降低成本，而当房价出现倒挂阶段，购买二手房明显不是很合算，就如购置一套总价200万元的公寓，如果房价倒挂幅度达10％，则意味着购买二手房要比新房贵20万元左右。
那么如何比较呢?专家表示应该选取楼盘品质、地段、配套设施、物业管理甚至包括业主组成等各方面水平相当的物业进行对比，唯有这样，对比的结果才能更具说服力。如果各方面条件相同，而二手房价格要高于新房，房价倒挂，说明购买二手房成本偏高。
此外，还需要注意的是，由于调控政策仍将持续对市场形成压制作用，未来房价还有可能会进一步下探。因此如在目前购买到房价倒挂的二手房，在未来肯定会面临物业价值缩水的情形，这需要谨慎对待。
马冀表示，一般情况下，二手房价格会参照新房来确定，较新房要优惠5％甚至更多。因此他认为随着楼市价格持续回调，二手房价格也会随之回落。根据他的判断不难看出，面对房价倒挂现象，等待也不失为一种实用的应对之策。
二手房挂牌价超过新房?不用怀疑，确有其事。据了解，由于新房价格率先做出调整，相对较为滞后的二手房市场价格仍在“原地踏步”，这导致出现二手房价高于新房的现象，即一、二手房价倒挂。业内人士分析认为，一、二手房价倒挂现象将会持续一段时间。
专家提醒说，一、二手房价倒挂现象说明市场调整已经开始，购房者现在要做的就是多看少动，等到市场进入相对底部之后再决定是否入市。
一二手房价格显倒挂
因为要买婚房，上海的史先生这段时间一直在看房。史先生曾考虑买二手房，主要是因为通常情况下，二手房价格较一手房要实惠一点。但最近这段时间，他发现却不是这么回事了。就在前几天，他得到一个消息，最近推出房源的新盘新虹桥首府售价为1.6万元/平方米，这要比周边二手房便宜!
史先生对九亭板块的房价情况了如指掌，如九城湖滨国际公寓、尚贝湾等，其二手房报价均在1.7万～1.9万元/平方米之间，单价较新虹桥首府贵1000～3000元/平方米不等。“二手房价格居然要比新房贵，这是我在前两个月里未曾碰到的事。”他说。
其实，一、二手房房价倒挂现象并非九亭板块独有现象。上海美联物业市场研究部有关人士指出，房价倒挂现象主要出现在外环线以外的区域，诸如宝山顾村、西城区、浦东惠南等板块，都可以见到这种情形。如在在宝山顾村，在售新盘绿地公园壹品采取打折、附赠面积等手段降价促销，实际成交均价为1.2万～1.3万元/平方米，而该项目二手房报价却仍在1.4万～1.6万元/平方米，要高2000～3000元/平方米。此外，同在顾村板块的保利叶上海均价虽为1.6万元/平方米，但由于赠送面积，相当于降价30％，即实际成交价格与绿地公园壹品相当，但出自该楼盘的二手房挂牌价也在1.6万元/平方米左右。
记者同时了解到，这种现象在开始向市中心区域蔓延。如位于中外环线之间的杨浦区新江湾城板块，泰宝华庭均价为2.58万元/平方米，但周边同类型楼盘如时代花园、新江湾城雍景苑、新诚御景等二手房源挂牌价为2.6万～2.9万元/平方米。同样，在宝山大华板块，河滨华城售价为2.1万元/平方米，但周边馨华苑、大华铂金华府等二手房挂牌价为2.2万～2.5万元。
据了解，目前二手房价倒挂现象并非上海独有，在其他城市也出现了这种情形。如在南京河西区，二手房价格普遍在2万元/平方米左右，但最近新开楼盘开始降价，售价主要集中在1.7万～1.8万元/平方米，比二手房价至少要低一成。此外，北京、天津、青岛、昆明等城市，也出现二手房价倒挂现象，倒挂幅度在10％～20％不等。
新房价格调整是主因
一、二手房价出现倒挂现象，其主要原因是由于新房价格率先出现调整，而二手房相对滞后所致。
上海美联物业有关人士表示，房价倒挂现象主要集中在上海偏远区域，不过需要注意的是，外围区域近期普遍出现降价促销现象，如松江九亭板块，宝山顾村、西城区板块等，都能见到促销楼盘。而二手房价并未及时跟进，新房价格回调，但二手房价“原地踏步”，价格倒挂不可避免。
至于二手房价格为何没有“跟进”?业内人士解释说主要有两个方面原因。上海德佑地产市场研究部经理蒋旭表示，与开发商相比，大部分中小投资者“不差钱”，即使是背负银行按揭贷款，但也在可控范围之内，不必为资金链紧张而焦虑，因此虽然经历调控，还可继续观望等待。
另外一个不可忽视的因素就是税费政策的调整，使得二手房业主卖房成本大增，如果将这部分成本转嫁到房价中，也会促使二手房价在短期内无法随新房一起降下来。据了解，由于房产营业税“2改5”等，不少出售未满5年的二手房将新增巨额的税费成本。
当然，二手房市场的滞后性也在一定程度上造成了价格倒挂现象的产生。业内人士表示，新房市场出现调整时候，通常情况下需要二到四周的时间，才能传递到二手房市场，这表明，新房价格回调而二手房价格尚未跟进之前，倒挂现象会持续存在。
二手房价格将调整
房价倒挂现象何时才会结束呢?上海中原地产研究咨询部高级经理马冀分析认为，如果一手房持续大范围降价促销，大概在一两个月之后，二手房降价现象也将会蔓延。也就是说，目前的试探性降价促销如果演变为市场整体降价格局，那么二手房价也会随之回落，届时，一、二手房之间的价差将会抹平，直至倒挂现象消失。
此前，楼市也曾出现过房价倒挂现象，如在2008年夏季，当市场陷入极度低迷，开发商开始降价促销时，上海的三林、西城区、新江湾城、九亭等中外环区域房价倒挂现象普通出现，其时万科金色雅筑下调至1.54万元/平方米，但周边同类型楼盘的二手房价格普通在1.7～1.8万元/平方米。
记者注意到，目前二手房市场调整迹象还不明显，个别投资者还因为无资金压力，居然逆市“跳价”，这是不是意味着倒挂现象将会一直持续下去呢?有业内人士分析认为，这种可能性存在，但小业主极有可能面临有价无市的尴尬境地。“对于真正打算出售房产的业主来说，降价也许是唯一正确的选择。”蒋旭说。
上海复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授曾分析指出，基于此次调控力度大，调控范围全面，楼市调整时间会持续两到三年。在这种市场环境下，二手房是否还能“扛得住”，已是未知数。目前二手房市场抛盘量一直在持续增加，据统计，上海市二手住宅挂牌量从6月初的11.6万套激增至7月初的13.1万套，增幅达13％，这说明市场抛售压力在增大。
多做比较是关键
在目前市场行情下，尤其是一、二手房价出现倒挂的情况下，购房者应该多做比较。有业内人士分析指出，从理财角度来考虑，购房时应尽量做到降低成本，而当房价出现倒挂阶段，购买二手房明显不是很合算，就如购置一套总价200万元的公寓，如果房价倒挂幅度达10％，则意味着购买二手房要比新房贵20万元左右。
那么如何比较呢?专家表示应该选取楼盘品质、地段、配套设施、物业管理甚至包括业主组成等各方面水平相当的物业进行对比，唯有这样，对比的结果才能更具说服力。如果各方面条件相同，而二手房价格要高于新房，房价倒挂，说明购买二手房成本偏高。
此外，还需要注意的是，由于调控政策仍将持续对市场形成压制作用，未来房价还有可能会进一步下探。因此如在目前购买到房价倒挂的二手房，在未来肯定会面临物业价值缩水的情形，这需要谨慎对待。
马冀表示，一般情况下，二手房价格会参照新房来确定，较新房要优惠5％甚至更多。因此他认为随着楼市价格持续回调，二手房价格也会随之回落。根据他的判断不难看出，面对房价倒挂现象，等待也不失为一种实用的应对之策。