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摘 要：随着城市化建设进程加快，国内（各大房企）也迎来了新的发展機遇。房地产市场竞争越发激烈，提升项目管理效率已经成为企业要面临的核心问题。项目管理水平不仅会影响到单个项目的利润获取，对于企业内部管理也将造成重要影响。房地产企业的成本控制是提升自身竞争力的有效措施，因此要制订科学合理的成本管理措施并落实下去。在房地产企业项目管理过程中，要将成本控制融合到所有的工序之中。不同的施工阶段对于房地产开发项目投资成本控制的方式有差异，因此要结合实际情况对房地产开发项目投资成本管理进行有效分析，为后续工作开展奠定坚实基础。本文主要是针对大城市房地产项目投资管理及策略分析，为企业的可持续发展增添新的活力。
关键词：大城市;房地产项目;投资管理;策略分析
随着国内经济的稳定持续增长，房地产企业的数量和规模也在不断的增加。各样式建筑的社会需求越来越多，人们对于房地产企业的关注也更加密切。房地产行业已成为新的朝阳产业，但是因为投资环境的改变，房地产项目的风险也在不断增加。房地产行业要想提升自身竞争力，还是要从提升管理水平入手。引导房地产开发项目向着规模化、层次化方向发展，为企业经济效益的提升奠定坚实基础。房地产企业要在保证工程质量的基础上，尽可能多地减少投资成本。进一步提升投资成本的管理水平，为企业的可持续发展增添新的活力。
一、房地产项目投资成本分析价值
房地产项目投资成本是指施工过程中的各种成本费用，可以依据资金用途细分为土地成本、设计规划成本、施工成本、配套设施成本等。随着房地产行业的竞争加剧，房地产企业也越来越重视建筑工程成本控制，从而让企业拥有更大的利润空间。在市场经济发展的时代背景之下，企业经营发展就是为了利益最大化。房价是由市场所决定的，但是企业可以通过相关措施对于经济成本进行掌控。在此大环境之下，房地产企业要想保持健康发展就要获得更多的经济效益。将企业成本管理和发展战略有机融合，为房地产企业的可持续发展指明新的方向。
二、房地产项目的成本控制措施
（1）项目决策阶段的投资控制
房地产项目的各种决策都是由企业决策层在调查研究的基础上完成的，依据科学的分析手段对于项目的可行性进行判断和评价。将其作为项目投资的前提条件，其中包括了可行性探究、项目评估和项目决策等内容。项目投资之前要对于市场经济环境、国家相关政策进行认真的调研。针对投资环境和未来的发展趋势进行全面的分析讨论，结合市场经济发展特点制定出更加详尽的投资方案。从项目的基础信息、初步规划、成本管理、投资效益等多个角度进行分析，有效的控制投资的风险和收益。项目决策阶段的工作量非常的大，涉及的内容十分的复杂。要保证每一项工作都周密细致，保证收集的数据是科学有效的，为后续工作的顺利开展提供数据支撑。
（2）选址阶段的投资控制
房地产建筑项目的选择直接影响到投资成本，要结合城市的整体规划进行全面通盘考虑，比如地理位置、交通状况、周边环境等因素，都将对项目的投资成本产生直接影响。
（3）设计阶段的投资控制
建筑项目的设计阶段可以细分为初步设计和施工图纸设计两个部分，对于项目建设都有着重要影响。有关调查数据显示，工程设计费用只占到建设成本的2%左右，但是对于工程造价的影响可以达到75%以上。科学合理的设计方案可以有效的降低施工成本，选择更加合理的措施保证项目成本得到有效控制。严格按照相关规定择优选择设计单位，遵循公平公正公开的原则，选择设计方案和经济成本相互结合的设计单位。保证设计构思超前、建筑风格独特，在设计阶段采用合理的限额设计控制工程成本。限额设计需要人员掌握相应的工程造价知识，要求更多的部门参与到成本控制过程中。设计完成之后要合进行专业图纸审查，保证施工图纸的科学性、合理性。规避各种设计问题，在保证建筑工程结构安全的基础上，满足经济、适用、安全的设计需求。
（4）招标阶段的投资控制
设计、监理、材料供应等主体的素质会直接影响到工程项目质量。建设单位要按照相关标准组织投标并择优选择，筛选出综合实力更强的合作单位。不仅有助于成本控制，还对于项目的推进起到了促进作用。首先在投标之前要做好招标文件的编制。有专业部门或者代理机构进行资料的收集整理，积极的影响工程造成的因素进行分析并完成招标文件的编制。招标文件的内容要周密严谨，对于工程细节进行详尽说明。其次要保证招标投标工作的公正公平公开。对于参与竞标的单位资质进行严格审查，避免出现违法转包、资质挂靠、围标等违法行为的出现。降低外来因素对于招投标的影响，注意保温层、防水层等容易造成责任不明的项目管理。避免出现找不到具体责任方，从而使得建筑方利益受损的情况出现。同时要做好项目成本控制。在保证工程质量的基础上降低工程造价，避免低于成本恶意竞争的情况。最后是要明确参与主体的权责。按照相关法律法规签订合同，从不同的角度进行讨论。注明各种因素造成的风险和索赔，减少纠纷出现的概率保护好参与主体的经济利益。
（5）施工阶段的投资控制
施工阶段的是项目投资最大的部分，因此做好施工阶段的成本控制是至关重要的。施工成本的控制可以从以下几点进行分析：一是技术措施。企业要组织专业的图纸会审，对于图纸出要的问题进行分析处理。避免施工方案变更造成的经济损失，搭建完善成本管理体系。对于暴露出的问题及时的进行检查和验收，保证工程质量、安全的前提提升工程进度，将其作为成本控制的有效措施。二是经济措施。强调建筑相应审批制度的完善，先将工程管理部门的进度和质量安全进行审核。对于项目建设中暴露出的问题进行纠正，从而实现项目管理预防和控制。
（6）设置成本目标管理机制
在项目成本确定之后，要结合利润目标进行管理措施的优化。目标成本最核心的内容就是达到预期的利润，从而保证企业的可持续发展。设置投资成本目标管理机制，对于实际执行状况均进行优化和控制。针对成本和目标之间的差异进行分析讨论，为后续工作的实现打下坚实基础。
三、竣工阶段的成本控制
竣工阶段的成本控制要严格的按照相关的程序和规范进行，工程竣工验收之后有设计、建立、施工单位进行验收，同时要编制竣工结算报告。结算报告要包括编制说明图、竣工图、结算书等文件，施工单位要对于阶段报告进行初审。接着是复审，确保计算资料的完整性和真实性。在保证资料无误之后签署复审意见，出现问题时及时沟通交流。预防审查过程中能够出现漏算、误算的情况，工程款的支付要符合合同规定。
房地产的项目在交付之后，要重视售后和保修工作。保证物业管理服务质量，为企业正确更多的经济效益和社会效益。积极解决业主提出的质量问题，明确各个参与方的责任。对于容易出现分工问题的项目要延长保修期限，按照合同规定进行保证金的返还。
四、结束语
综上所述，针对大城市房地产项目投资管理及策略分析是非常重要的。明确房地产项目投资成本分析价值，为后续工作的开展奠定坚实的基础。结合实际情况，制定出房地产项目成本控制措施，从不同施工阶段进行分析讨论。施工企业要引导房地产开发项目向着规模化、层次化方向发展，为企业经济效益的提升奠定坚实基础。同时，要针对投资环境和未来的发展趋势进行全面的分析讨论，结合市场经济发展特点制定出更加详尽的投资管理方案。
参考文献
[1]周康.论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制[J].建筑工程技术与设计，2017（20）：23～27
[2]姚黎明，赵晓春，王云峰.房地产开发投资项目设计阶段的成本控制[J].建筑工程技术与设计，2017（12）：35
[3]姜美，赵伟伟.浅论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制[J].装饰装修天地，2017（3）：45～47
[4]王建 .房地产全过程成本管理方法研究[J].商业经济，2018（10）：31～36
[5]黄冰心.浅谈房地产开发项目工程招标及合同管理[J].河南建材，2018（4）：24～29
作者简介：孔祥斋（1986年12月—），男，汉族，山东临朐人，中级经济师，硕士研究生学历，山东高速泰山康养集团，城市与区域规划。
关键词：大城市;房地产项目;投资管理;策略分析
随着国内经济的稳定持续增长，房地产企业的数量和规模也在不断的增加。各样式建筑的社会需求越来越多，人们对于房地产企业的关注也更加密切。房地产行业已成为新的朝阳产业，但是因为投资环境的改变，房地产项目的风险也在不断增加。房地产行业要想提升自身竞争力，还是要从提升管理水平入手。引导房地产开发项目向着规模化、层次化方向发展，为企业经济效益的提升奠定坚实基础。房地产企业要在保证工程质量的基础上，尽可能多地减少投资成本。进一步提升投资成本的管理水平，为企业的可持续发展增添新的活力。
一、房地产项目投资成本分析价值
房地产项目投资成本是指施工过程中的各种成本费用，可以依据资金用途细分为土地成本、设计规划成本、施工成本、配套设施成本等。随着房地产行业的竞争加剧，房地产企业也越来越重视建筑工程成本控制，从而让企业拥有更大的利润空间。在市场经济发展的时代背景之下，企业经营发展就是为了利益最大化。房价是由市场所决定的，但是企业可以通过相关措施对于经济成本进行掌控。在此大环境之下，房地产企业要想保持健康发展就要获得更多的经济效益。将企业成本管理和发展战略有机融合，为房地产企业的可持续发展指明新的方向。
二、房地产项目的成本控制措施
（1）项目决策阶段的投资控制
房地产项目的各种决策都是由企业决策层在调查研究的基础上完成的，依据科学的分析手段对于项目的可行性进行判断和评价。将其作为项目投资的前提条件，其中包括了可行性探究、项目评估和项目决策等内容。项目投资之前要对于市场经济环境、国家相关政策进行认真的调研。针对投资环境和未来的发展趋势进行全面的分析讨论，结合市场经济发展特点制定出更加详尽的投资方案。从项目的基础信息、初步规划、成本管理、投资效益等多个角度进行分析，有效的控制投资的风险和收益。项目决策阶段的工作量非常的大，涉及的内容十分的复杂。要保证每一项工作都周密细致，保证收集的数据是科学有效的，为后续工作的顺利开展提供数据支撑。
（2）选址阶段的投资控制
房地产建筑项目的选择直接影响到投资成本，要结合城市的整体规划进行全面通盘考虑，比如地理位置、交通状况、周边环境等因素，都将对项目的投资成本产生直接影响。
（3）设计阶段的投资控制
建筑项目的设计阶段可以细分为初步设计和施工图纸设计两个部分，对于项目建设都有着重要影响。有关调查数据显示，工程设计费用只占到建设成本的2%左右，但是对于工程造价的影响可以达到75%以上。科学合理的设计方案可以有效的降低施工成本，选择更加合理的措施保证项目成本得到有效控制。严格按照相关规定择优选择设计单位，遵循公平公正公开的原则，选择设计方案和经济成本相互结合的设计单位。保证设计构思超前、建筑风格独特，在设计阶段采用合理的限额设计控制工程成本。限额设计需要人员掌握相应的工程造价知识，要求更多的部门参与到成本控制过程中。设计完成之后要合进行专业图纸审查，保证施工图纸的科学性、合理性。规避各种设计问题，在保证建筑工程结构安全的基础上，满足经济、适用、安全的设计需求。
（4）招标阶段的投资控制
设计、监理、材料供应等主体的素质会直接影响到工程项目质量。建设单位要按照相关标准组织投标并择优选择，筛选出综合实力更强的合作单位。不仅有助于成本控制，还对于项目的推进起到了促进作用。首先在投标之前要做好招标文件的编制。有专业部门或者代理机构进行资料的收集整理，积极的影响工程造成的因素进行分析并完成招标文件的编制。招标文件的内容要周密严谨，对于工程细节进行详尽说明。其次要保证招标投标工作的公正公平公开。对于参与竞标的单位资质进行严格审查，避免出现违法转包、资质挂靠、围标等违法行为的出现。降低外来因素对于招投标的影响，注意保温层、防水层等容易造成责任不明的项目管理。避免出现找不到具体责任方，从而使得建筑方利益受损的情况出现。同时要做好项目成本控制。在保证工程质量的基础上降低工程造价，避免低于成本恶意竞争的情况。最后是要明确参与主体的权责。按照相关法律法规签订合同，从不同的角度进行讨论。注明各种因素造成的风险和索赔，减少纠纷出现的概率保护好参与主体的经济利益。
（5）施工阶段的投资控制
施工阶段的是项目投资最大的部分，因此做好施工阶段的成本控制是至关重要的。施工成本的控制可以从以下几点进行分析：一是技术措施。企业要组织专业的图纸会审，对于图纸出要的问题进行分析处理。避免施工方案变更造成的经济损失，搭建完善成本管理体系。对于暴露出的问题及时的进行检查和验收，保证工程质量、安全的前提提升工程进度，将其作为成本控制的有效措施。二是经济措施。强调建筑相应审批制度的完善，先将工程管理部门的进度和质量安全进行审核。对于项目建设中暴露出的问题进行纠正，从而实现项目管理预防和控制。
（6）设置成本目标管理机制
在项目成本确定之后，要结合利润目标进行管理措施的优化。目标成本最核心的内容就是达到预期的利润，从而保证企业的可持续发展。设置投资成本目标管理机制，对于实际执行状况均进行优化和控制。针对成本和目标之间的差异进行分析讨论，为后续工作的实现打下坚实基础。
三、竣工阶段的成本控制
竣工阶段的成本控制要严格的按照相关的程序和规范进行，工程竣工验收之后有设计、建立、施工单位进行验收，同时要编制竣工结算报告。结算报告要包括编制说明图、竣工图、结算书等文件，施工单位要对于阶段报告进行初审。接着是复审，确保计算资料的完整性和真实性。在保证资料无误之后签署复审意见，出现问题时及时沟通交流。预防审查过程中能够出现漏算、误算的情况，工程款的支付要符合合同规定。
房地产的项目在交付之后，要重视售后和保修工作。保证物业管理服务质量，为企业正确更多的经济效益和社会效益。积极解决业主提出的质量问题，明确各个参与方的责任。对于容易出现分工问题的项目要延长保修期限，按照合同规定进行保证金的返还。
四、结束语
综上所述，针对大城市房地产项目投资管理及策略分析是非常重要的。明确房地产项目投资成本分析价值，为后续工作的开展奠定坚实的基础。结合实际情况，制定出房地产项目成本控制措施，从不同施工阶段进行分析讨论。施工企业要引导房地产开发项目向着规模化、层次化方向发展，为企业经济效益的提升奠定坚实基础。同时，要针对投资环境和未来的发展趋势进行全面的分析讨论，结合市场经济发展特点制定出更加详尽的投资管理方案。
参考文献
[1]周康.论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制[J].建筑工程技术与设计，2017（20）：23～27
[2]姚黎明，赵晓春，王云峰.房地产开发投资项目设计阶段的成本控制[J].建筑工程技术与设计，2017（12）：35
[3]姜美，赵伟伟.浅论房地产开发项目投资决策的经济分析与成本控制[J].装饰装修天地，2017（3）：45～47
[4]王建 .房地产全过程成本管理方法研究[J].商业经济，2018（10）：31～36
[5]黄冰心.浅谈房地产开发项目工程招标及合同管理[J].河南建材，2018（4）：24～29
作者简介：孔祥斋（1986年12月—），男，汉族，山东临朐人，中级经济师，硕士研究生学历，山东高速泰山康养集团，城市与区域规划。