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摘 要：本文针对某小区的特点，除了按照物业公司常规的物业管理方法进行管理外，另加了针对性的管理，以提高物业管理质量，让业主达到满意的程度。
关键词：物业管理 实施 方案
1.管理范围及思路
在该小区认真做好防火、防盗、防破坏、防事故、防人身伤害和防自然灾害的预防工作，以及所有消防设施、器材和监控设备及其配套设施的日常管理。其次，根据小区的硬件设施的具体情况，在岗位设置上充分考虑以下三个“结合”，即重点部位与一般区域的相结合；固定岗与巡逻岗的结合；人防与技防的结合。在基本封闭的前提下，岗位设置时可以不考虑每个单元都设置大岗的做法，前区域设置地面固定岗的做法，尽量减少固定岗的设置。在实际运作时，主要通过一系列行之有效的管理制度和工作方法，充分发挥地面固定岗及地面巡逻岗的作用。
2.日常管理控制
2.1人流管理
严格执行《来人来访登记制度》和进出验证制度。对进出人员微笑服务，使用文明用语表示迎接和问候。当有客人来访时，主动点头微笑示意，并用文明用语询问访客访问哪位、哪里 等，出示有效证件登记。外来客人必须说准被访业主的楼层房号、姓名等，须被访人同意后方可登记进 认真核对证件和持有人是否相符，若不符则不予登记并禁止进入。当访客出现门口时，保安员致意说“再见！”“慢走！”等，并记载离开时间。对进入小区进行作业的外来人员，须经业主（住户）同意，到管理处办理有关手续后方能作业。作业完成后，经管理处派人验证未损坏公共设施后方可放行，同时做好记录备查。
2.2物流管理
业主（住户）、外来人员搬出物品，严格执行《物品搬出管理规定》，到管理处办理手续后，方能放行。当班保安员收到《放行通知单》后，应礼貌地对搬出物品予以查验，确认无误后，签上保安员的姓名和放行的时间。《放行通知单》须交回管理处。 若业主（住户）、外来人员搬出物品时未办理《放行通知单》，保安员应予提示并拒绝放行。特殊情况可立即报告班长或管理处处理。
2.3巡逻管理
24小时不间断地对楼层、门市、停车场和地面等巡逻。巡楼保安员根据巡更点的设置次序、路线巡逻。从上至下认真仔细地巡视，一旦发现有形迹可疑人员等情况，按突发事件处理程序等有关规定处理，做好值班记录并上报。巡查各机房重地，包括电梯机房、发电机房、水泵房、高低压配电房和水箱等门边暗角等重点部位，发现不安全因素，迅速与值班人员取得联系， 及时消除隐患。巡查每层楼时，要眼睛多看有无异常情况，耳朵多听有无异常响动，鼻子多嗅有无异常气味等等，当发现有冒烟并伴有焦糊味，歹徒撬门行劫行凶，可疑人员在楼道徘徊，室内有水溢出门外，房内无人房门大开，呼叫无人应答，有人扰乱正常的生活秩序和大声喧哗的情况，应立即采取行动，按突发事件等有关程序处理，并做好值班记录。及时发现和消除各种隐患。巡逻时要仔细检查房屋本体、公共设施和消防、防盗设施是否完好无损，若有损坏或异常情况要填写《发现故障通知单》，情况严重的要立即报告班长或管理处及时处理，并做好值班记录。指挥车辆慢速行驶，引导车辆停在指定车位，严禁乱停乱放，若发现行车通道、消防通道及非停车位有车辆停放，及时进行查处纠正，并做好记录。巡查车况，发现有未关锁门、窗和漏水、漏油等情况及时通知司机，并做好记录，上报管理处及时处理。每日早上08：30将《发现故障通知单》报管理处服务中心并转呈维修班。
2.4车辆管理
严格执行道口岗操作规程。认真检查车辆外观，发现有破损情况，应及时向驾驶员指出，并做好记录，请驾驶员签字确认。对临时进场停放的车辆，值班员要主动提醒驾驶员按规定的行驶路线、停车位行驶停泊。对驶离道口的客货车，应按规定检查有无携带贵重物品，如有则按《物流管理规定》执行。外来临时车辆出场时，值班员在车辆驶出时看清车牌号，并迅速取下该车司机存放的行驶证（或其他有效证件）赶到车挡器前，当车停在车挡前，司机开启门窗时说：“谢谢！”值班员仔细核对车位牌、行驶证和司机、车辆，确认无误后，将行驶证递给司机。迅速开启车挡放行 。禁止无关人员或可疑人员进入车库。禁止用消防水源洗车，经劝阻不听者按有关规定处理。协助清洁工维护好车库内清洁卫生，保持车库整洁。
3.质量控制
3.1安保工作
坚持“三级”检查和地方公安机关的监督、指导。一级检查制度由班组负责实施，保安班长每日值勤时，定时或不定时巡视各岗位的工作纪律、处理问题的情况等，发现情况填写《值班记录表》。二级检查由管理处负责实施：主任每日1-2次巡视保安员各岗位的工作情况，填写《日工作记录》。主任每月三次抽查保安员巡查记录情况，每月巡视应覆盖大厦内所有的巡更点，填写《巡楼记录本》。主任或其他工作人员，坚持每月至少8次以上对保安员的夜班值勤情况抽查，填写《夜间查岗记录本》。每月定期组织人员对安保、消防进行重点检查，形成报告汇总、整改落实。每季度组织一次夜间紧急集合，检验队伍的快速反应能力，填写《紧急集合检验记录表》。每年组织一次消防实战演练，填写《消防演习记录表》。质量管理部每月一次对保安工作进行一次全面的检查。公司社区环境管理部每季度一次对保安工作进行一次全面的检查。公司社区环境管理部每年至少进行两次夜间突击检查或紧急集合演练。
3.2消防工作
各类消防设备、设施及其配套设施符合《中华人民共和国消防法》、《重点单位消防工作的十项标准》等法规。消防安全的宣传、教育、培训、检查制度落实。员工对小区的消防栓、灭火器的摆放位置清楚，使用方法正确。电器设备运行正常，无超负荷运转情况；电线、电缆的绝缘层无老化、受潮、漏电、短路等现象；电动机无空转，防雷设备完好，无私拉乱接电线情况等等。消防器材及消防系统的管理与使用情况。消防器材定期检查，管理制度健全并严格，责任落实到人，始终处于临战状态。坚持公司“三级”检查和消防部门的专业检查相结合的制度。一级检查由班（组）组织实施，要求每班日检查一次。二级检查由管理处领导每月组织班（组）长对责任区域的消防安全设备（施），包括易燃易爆物品、灭火器、消火栓等进行一次认真检查，填写检查记录表。三级检查由物业公司安委会组织实施，每季度检查一次。每年邀请地方消防部门履行一次检查。
4.季度考核指标
突发事件（纠纷、交通、火灾等）保证5分钟赶到现场处理或报告相关部门处理；得到预警信息（如自然灾害）后3分钟内与相关信息发布部门联系确认，5分钟内通知相关部门并采取预防措施；设施报警发现异常；发现或接报后5分钟内到达并控制现场，并协调相关部门处理； 安保、消防设备设施一般故障1小时内恢复正常，特殊故障2天内恢复正常，特殊情况下提出书面申请适当延长故障恢复时间；安保管理按规定实施日检、月检、季检覆盖率100%；大厦公共区域巡逻覆盖率100%；岗位纪律抽检合格率98%；制度执行抽检合格率99%；治安案件年发生率占总人数的≤0.2%；接到投诉后5分钟内作出反映，有效投诉在24小时内提交处理报告，投诉处理率达到100%；杜绝重大安全责任事故，年度重大火灾、刑事和交通等责任事故发生率=0（恶性外盗事件、1万元以上财产损失、恶性破坏事件、火灾事故等）；
关键词：物业管理 实施 方案
1.管理范围及思路
在该小区认真做好防火、防盗、防破坏、防事故、防人身伤害和防自然灾害的预防工作，以及所有消防设施、器材和监控设备及其配套设施的日常管理。其次，根据小区的硬件设施的具体情况，在岗位设置上充分考虑以下三个“结合”，即重点部位与一般区域的相结合；固定岗与巡逻岗的结合；人防与技防的结合。在基本封闭的前提下，岗位设置时可以不考虑每个单元都设置大岗的做法，前区域设置地面固定岗的做法，尽量减少固定岗的设置。在实际运作时，主要通过一系列行之有效的管理制度和工作方法，充分发挥地面固定岗及地面巡逻岗的作用。
2.日常管理控制
2.1人流管理
严格执行《来人来访登记制度》和进出验证制度。对进出人员微笑服务，使用文明用语表示迎接和问候。当有客人来访时，主动点头微笑示意，并用文明用语询问访客访问哪位、哪里 等，出示有效证件登记。外来客人必须说准被访业主的楼层房号、姓名等，须被访人同意后方可登记进 认真核对证件和持有人是否相符，若不符则不予登记并禁止进入。当访客出现门口时，保安员致意说“再见！”“慢走！”等，并记载离开时间。对进入小区进行作业的外来人员，须经业主（住户）同意，到管理处办理有关手续后方能作业。作业完成后，经管理处派人验证未损坏公共设施后方可放行，同时做好记录备查。
2.2物流管理
业主（住户）、外来人员搬出物品，严格执行《物品搬出管理规定》，到管理处办理手续后，方能放行。当班保安员收到《放行通知单》后，应礼貌地对搬出物品予以查验，确认无误后，签上保安员的姓名和放行的时间。《放行通知单》须交回管理处。 若业主（住户）、外来人员搬出物品时未办理《放行通知单》，保安员应予提示并拒绝放行。特殊情况可立即报告班长或管理处处理。
2.3巡逻管理
24小时不间断地对楼层、门市、停车场和地面等巡逻。巡楼保安员根据巡更点的设置次序、路线巡逻。从上至下认真仔细地巡视，一旦发现有形迹可疑人员等情况，按突发事件处理程序等有关规定处理，做好值班记录并上报。巡查各机房重地，包括电梯机房、发电机房、水泵房、高低压配电房和水箱等门边暗角等重点部位，发现不安全因素，迅速与值班人员取得联系， 及时消除隐患。巡查每层楼时，要眼睛多看有无异常情况，耳朵多听有无异常响动，鼻子多嗅有无异常气味等等，当发现有冒烟并伴有焦糊味，歹徒撬门行劫行凶，可疑人员在楼道徘徊，室内有水溢出门外，房内无人房门大开，呼叫无人应答，有人扰乱正常的生活秩序和大声喧哗的情况，应立即采取行动，按突发事件等有关程序处理，并做好值班记录。及时发现和消除各种隐患。巡逻时要仔细检查房屋本体、公共设施和消防、防盗设施是否完好无损，若有损坏或异常情况要填写《发现故障通知单》，情况严重的要立即报告班长或管理处及时处理，并做好值班记录。指挥车辆慢速行驶，引导车辆停在指定车位，严禁乱停乱放，若发现行车通道、消防通道及非停车位有车辆停放，及时进行查处纠正，并做好记录。巡查车况，发现有未关锁门、窗和漏水、漏油等情况及时通知司机，并做好记录，上报管理处及时处理。每日早上08：30将《发现故障通知单》报管理处服务中心并转呈维修班。
2.4车辆管理
严格执行道口岗操作规程。认真检查车辆外观，发现有破损情况，应及时向驾驶员指出，并做好记录，请驾驶员签字确认。对临时进场停放的车辆，值班员要主动提醒驾驶员按规定的行驶路线、停车位行驶停泊。对驶离道口的客货车，应按规定检查有无携带贵重物品，如有则按《物流管理规定》执行。外来临时车辆出场时，值班员在车辆驶出时看清车牌号，并迅速取下该车司机存放的行驶证（或其他有效证件）赶到车挡器前，当车停在车挡前，司机开启门窗时说：“谢谢！”值班员仔细核对车位牌、行驶证和司机、车辆，确认无误后，将行驶证递给司机。迅速开启车挡放行 。禁止无关人员或可疑人员进入车库。禁止用消防水源洗车，经劝阻不听者按有关规定处理。协助清洁工维护好车库内清洁卫生，保持车库整洁。
3.质量控制
3.1安保工作
坚持“三级”检查和地方公安机关的监督、指导。一级检查制度由班组负责实施，保安班长每日值勤时，定时或不定时巡视各岗位的工作纪律、处理问题的情况等，发现情况填写《值班记录表》。二级检查由管理处负责实施：主任每日1-2次巡视保安员各岗位的工作情况，填写《日工作记录》。主任每月三次抽查保安员巡查记录情况，每月巡视应覆盖大厦内所有的巡更点，填写《巡楼记录本》。主任或其他工作人员，坚持每月至少8次以上对保安员的夜班值勤情况抽查，填写《夜间查岗记录本》。每月定期组织人员对安保、消防进行重点检查，形成报告汇总、整改落实。每季度组织一次夜间紧急集合，检验队伍的快速反应能力，填写《紧急集合检验记录表》。每年组织一次消防实战演练，填写《消防演习记录表》。质量管理部每月一次对保安工作进行一次全面的检查。公司社区环境管理部每季度一次对保安工作进行一次全面的检查。公司社区环境管理部每年至少进行两次夜间突击检查或紧急集合演练。
3.2消防工作
各类消防设备、设施及其配套设施符合《中华人民共和国消防法》、《重点单位消防工作的十项标准》等法规。消防安全的宣传、教育、培训、检查制度落实。员工对小区的消防栓、灭火器的摆放位置清楚，使用方法正确。电器设备运行正常，无超负荷运转情况；电线、电缆的绝缘层无老化、受潮、漏电、短路等现象；电动机无空转，防雷设备完好，无私拉乱接电线情况等等。消防器材及消防系统的管理与使用情况。消防器材定期检查，管理制度健全并严格，责任落实到人，始终处于临战状态。坚持公司“三级”检查和消防部门的专业检查相结合的制度。一级检查由班（组）组织实施，要求每班日检查一次。二级检查由管理处领导每月组织班（组）长对责任区域的消防安全设备（施），包括易燃易爆物品、灭火器、消火栓等进行一次认真检查，填写检查记录表。三级检查由物业公司安委会组织实施，每季度检查一次。每年邀请地方消防部门履行一次检查。
4.季度考核指标
突发事件（纠纷、交通、火灾等）保证5分钟赶到现场处理或报告相关部门处理；得到预警信息（如自然灾害）后3分钟内与相关信息发布部门联系确认，5分钟内通知相关部门并采取预防措施；设施报警发现异常；发现或接报后5分钟内到达并控制现场，并协调相关部门处理； 安保、消防设备设施一般故障1小时内恢复正常，特殊故障2天内恢复正常，特殊情况下提出书面申请适当延长故障恢复时间；安保管理按规定实施日检、月检、季检覆盖率100%；大厦公共区域巡逻覆盖率100%；岗位纪律抽检合格率98%；制度执行抽检合格率99%；治安案件年发生率占总人数的≤0.2%；接到投诉后5分钟内作出反映，有效投诉在24小时内提交处理报告，投诉处理率达到100%；杜绝重大安全责任事故，年度重大火灾、刑事和交通等责任事故发生率=0（恶性外盗事件、1万元以上财产损失、恶性破坏事件、火灾事故等）；