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摘要：当下我国高铁建设正处于如火如荼的高速增长期，高铁也成为时下媒体和大众关注的热门话题，铁路网的建设，一方面使中国铁路客运能力得到极大扩充，使城市间的时空距离大大压缩，给人们出行带来极大的方便，另一方面高铁建设过程中及完工后对沿线居民房屋价值势必会造成一定程度的影响。本文主要探讨高铁建设对沿线居民房屋价值的影响因素并进行初步分析。
关键词：高铁建设 房屋价值 影响因素
中图分类号：TU765 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产价值的影响因素
房地产价值的高低及其变动，是众多对房地产价值有影响的因素对房地产价值共同作用的结果。这些对房地产价值有影响的因素称为房地产价值影响因素，简称影响因素或因素。房地产价值影响因素众多而复杂，一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再进行细分。其中，房地产自身因素可再分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素，房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。
众所周知，区位因素是众多房地产价值影响因素中最主导的因素，它强调了区位对房地产的极端重要性。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。尤其是城市土地，其价值高低几乎为区位优势所左右。房地产区位因素是一个综合性因素，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。
1、位置。包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是区位因素。
2、交通条件。交通出行的便捷、时耗、成本等因素，直接影响房地产价值。交通条件可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等。
3、外部配套设施。对于房地产开发用地，外部基础设施完备状况是特别重要的，对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特备重要的。
4、周围环境和景观。影响房地产价值的周围环境和景观因素，是指对房地产价值有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
二、我国高铁发展现状
改革开放以来，尤其是近十年来，铁路作为我国国民经济的大动脉，实现了跨越式发展，取得了巨大成就。
高铁是现代社会的新型运输方式，也是交通运输现代化的重要标志。按照国际铁路联盟的定义，新建时速250公里及以上、既有线改造时速200公里及以上的线路为高铁。从20世纪60年代开始，高铁在世界范围内得到发展，日本、法国、德国、西班牙、韩国和中国台湾等18个国家和地区相继建成高铁。
与发达国家相比，我国高铁的规划和建设起步较晚，但是发展非常迅速。2003 年10 月12 日，随着长春开往北京的T60次列车经由沈阳北站驶入秦沈客运专线，预示着中国建设的第一条高速客运铁路线——“秦沈客运专线”正式开通，也标志著我国从此迈入了高铁时代。不仅如此，我国还自行设计制造了“中华之星”高速列车，而其以每小时250公里的试验速度更是迈出了中国高铁建设的重要一步，奏响了我国高铁建设和运营的凯歌，揭开了我国高铁发展的序幕。
在运行速度上，目前最高设计时速可达350公里，已于2011年6月30日正式开通运营的京沪高速铁路客运专线最高时速达到300公里；在运输能力上，一个长编组的列车可以运送1000多人，每隔3分钟就可以开出一趟列车，运力强大；在适应自然环境上，高速列车可以全天候运行，基本不受雨雪雾的影响；在列车开行上，采取“公交化”的模式，旅客可以随到随走；在节能环保上，高速铁路是绿色交通工具，非常适应节能减排的要求。
三、高铁建设对沿线居民生存环境造成的不利影响
1、施工期环境污染
就施工期而言，工程环境影响主要集中于施工准备和路基、桥梁、隧道、站场等主体工程对生态环境及环境敏感区域的干扰和破坏，其次为施工噪声、扬尘、废水和生活垃圾排放对局部环境形成短期影响。施工期铁路各项工程建设对生态环境影响主要表现为：土地占用、植被破坏、扰动地表、各项重点工程对周围环境的影响等；另外工程建设还将对一定范围内的自然保护区、风景旅游区、森林公园、文物古迹等产生影响。
（1）施工期各种施工设备、运输车辆等，在施工及材料运输中，将产生施工噪声影响周围环境。
（2）铁路工程建设过程中，需拆除征地范围内既有建筑，同时修筑新的铁路建筑。在拆除和新建过程中，均会产生施工噪声。
（3）大型临时施工设施都是不可忽视的噪声源，其在生产作业过程中将向外辐射噪声，以敲击碰撞等间歇性噪声为主，兼有吊车、混凝土搅拌机、内动机具等设备噪声。
（4）施工期振动影响铁路工程施工中产生振动的机械主要有挖掘机、推土机、压路机、钻孔-灌浆机、空压机、风稿及重型运输车等。
（5）施工期污水来源主要有：施工人员生活污水、施工机械车辆冲洗水、隧道及桥梁施工产生的废水等。
（6）施工废气及扬尘，施工期空气污染主要是由于施工活动过程中，土石方挖运中的粉尘，车辆行驶中的扬尘，各类施工机械所排放的尾气以及各种燃烧烟尘等。
（7）固体废物本工程施工产生的固体废物主要为隧道弃渣、深挖路段的弃土及桥桩挖坑弃土等建筑废料及施工人员产生的生活垃圾。
2、工程投入运营后环境污染
（1）工程投入运营后，列车运行时机车鸣笛、轮轨碰撞等，将对周围声环境产生影响；列车轮轨与钢轨间产生撞击振动，经轨枕、道床传递至地面，从而对沿线两侧一定范围内产生振动影响。
（2）工程完成后，列车运行产生的电磁辐射会使线路两侧50m范围内采用天线收看电视的用户接收信噪比下降，收看质量明显变差。
（3）固体废物主要来源于沿线车站和旅客列车产生的生活垃圾，应采取分站投放、分类收集、封闭转运至当地环保部门进行处理，对当地生产生活产生影响。
（4）工程投入运营后，将改善当地的交通环境，但也由此会产生次生环境问题。
四、高铁建设对沿线居民住宅价值的影响因素
1、大气环境。大气是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。大气质量的好坏，对人体健康十分重要。高铁通过地区，房地产所处的地区产生一定的有害物质和粉尘等(如悬浮颗粒物、CO,SO2、NOx,等等)，对房地产价值有很大影响。因此，凡接近这些地方的房地产价值较低。
2、声觉环境。铁路周边由于火车通过，形成噪声污染。和普通火车不同，高速铁路除了传统的噪声影响外，主要集中在高速运行的机车与空气摩擦造成的噪音，对于周边居民居住条件影响较大，对住宅房地产价值产生向下影响因素。
4、视觉环境。房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、表示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价值有影响。高速铁路与普通铁路相比，不仅行车速度快，发车密度大，而且铁路线采用全封闭、全立交设计，使沿线居民景观视野受到影响，势必影响房地产价值。
5、卫生环境。清洁卫生状况，包括垃圾堆放情况，对房地产价值也有影响。沿线车站和旅客列车产生的生活垃圾，会对居住卫生环境产生不良影响，造成房地产价值的下降。
6、此外，基于高铁建设及运行的特殊性，其震动及电磁辐射均会对周围环境造成不良影响，势必会对房地产价值造成一定的影响。
五、环境因素对沿线居民住宅价值的影响判定
如何量化上述环境因素对沿线高铁沿线居民住宅价值的影响呢？我们借鉴两种环境影响经济评价的方法来简单分析一下。
1、利用统计学原理采用回归分析判定
搜集大量与估价对象存在一定可比性的楼盘及住宅小区成交案例，分析影响房地产价值的诸因素，特别是环境质量因素所占的比重，探索性地构建环境质量与房地产价值关系的模型，利用统计学相关与回归分析定量分析环境质量因素作为一种特殊的资源在房地产估价中所起到的作用。
以特尔斐法确定环境质量、交通条件以及基础设施等因素分值。研究所选定的多个楼盘的环境质量、交通条件及基础设施状况，进行打分，应用回归建立数学模型来分析房地产价值与各因素之间的经济计量关系。
2、意愿调查价值评估法
采用回归分析判定对环境经济价值的评估要依赖于市场数据，而意愿调查价值评估法是一种通过人们在假定情况下的意见的调查确定支付意愿的方法。在一个意愿调查价值评估法研究中，答题者要表达他们对某种资源的估价，问题可能是询问接受意愿或者支付意愿。接受意愿认为任何人都有享受一定环境质量的权利，而当这种权利被侵犯时就应该得到补偿。支付意愿认为享受环境质量需要首先付出代价。
以上两种方法都可以作为评价 环境因素对房地产价值影响的途径，但由于其变量选择、信息收集等方面的评价方法固有的不足，得出的结果不一定准确且一致，但仍然能反映出环境因素对房地产价值影响的趋势。
参考文献：
1、房地产估价理论与方法/柴强主编.-5版.-北京：中国建筑工业出版社，2011.5
全国房地产估价师执业资格考试用书ISBN 978-7-112-13115-0
2、2005国际房地产估价学术研讨会论文集/中国房地产估价师与房地产经纪人学会编. -北京：中国建筑工业出版社，2006ISBN 7-112-08107-6
关键词：高铁建设 房屋价值 影响因素
中图分类号：TU765 文献标识码：A 文章编号：
一、房地产价值的影响因素
房地产价值的高低及其变动，是众多对房地产价值有影响的因素对房地产价值共同作用的结果。这些对房地产价值有影响的因素称为房地产价值影响因素，简称影响因素或因素。房地产价值影响因素众多而复杂，一种分类是先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再进行细分。其中，房地产自身因素可再分为房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素，房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。
众所周知，区位因素是众多房地产价值影响因素中最主导的因素，它强调了区位对房地产的极端重要性。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响。尤其是城市土地，其价值高低几乎为区位优势所左右。房地产区位因素是一个综合性因素，可分为位置、交通条件、外部配套设施、周围环境和景观等方面。
1、位置。包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向，当为某幢房屋中的某层、某套时，所处的楼层也是区位因素。
2、交通条件。交通出行的便捷、时耗、成本等因素，直接影响房地产价值。交通条件可分为道路状况、出入可利用的交通工具、交通管制情况、停车方便程度以及交通收费情况等。
3、外部配套设施。对于房地产开发用地，外部基础设施完备状况是特别重要的，对于已建成的房屋特别是住宅，外部公共服务设施完备状况是特备重要的。
4、周围环境和景观。影响房地产价值的周围环境和景观因素，是指对房地产价值有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
二、我国高铁发展现状
改革开放以来，尤其是近十年来，铁路作为我国国民经济的大动脉，实现了跨越式发展，取得了巨大成就。
高铁是现代社会的新型运输方式，也是交通运输现代化的重要标志。按照国际铁路联盟的定义，新建时速250公里及以上、既有线改造时速200公里及以上的线路为高铁。从20世纪60年代开始，高铁在世界范围内得到发展，日本、法国、德国、西班牙、韩国和中国台湾等18个国家和地区相继建成高铁。
与发达国家相比，我国高铁的规划和建设起步较晚，但是发展非常迅速。2003 年10 月12 日，随着长春开往北京的T60次列车经由沈阳北站驶入秦沈客运专线，预示着中国建设的第一条高速客运铁路线——“秦沈客运专线”正式开通，也标志著我国从此迈入了高铁时代。不仅如此，我国还自行设计制造了“中华之星”高速列车，而其以每小时250公里的试验速度更是迈出了中国高铁建设的重要一步，奏响了我国高铁建设和运营的凯歌，揭开了我国高铁发展的序幕。
在运行速度上，目前最高设计时速可达350公里，已于2011年6月30日正式开通运营的京沪高速铁路客运专线最高时速达到300公里；在运输能力上，一个长编组的列车可以运送1000多人，每隔3分钟就可以开出一趟列车，运力强大；在适应自然环境上，高速列车可以全天候运行，基本不受雨雪雾的影响；在列车开行上，采取“公交化”的模式，旅客可以随到随走；在节能环保上，高速铁路是绿色交通工具，非常适应节能减排的要求。
三、高铁建设对沿线居民生存环境造成的不利影响
1、施工期环境污染
就施工期而言，工程环境影响主要集中于施工准备和路基、桥梁、隧道、站场等主体工程对生态环境及环境敏感区域的干扰和破坏，其次为施工噪声、扬尘、废水和生活垃圾排放对局部环境形成短期影响。施工期铁路各项工程建设对生态环境影响主要表现为：土地占用、植被破坏、扰动地表、各项重点工程对周围环境的影响等；另外工程建设还将对一定范围内的自然保护区、风景旅游区、森林公园、文物古迹等产生影响。
（1）施工期各种施工设备、运输车辆等，在施工及材料运输中，将产生施工噪声影响周围环境。
（2）铁路工程建设过程中，需拆除征地范围内既有建筑，同时修筑新的铁路建筑。在拆除和新建过程中，均会产生施工噪声。
（3）大型临时施工设施都是不可忽视的噪声源，其在生产作业过程中将向外辐射噪声，以敲击碰撞等间歇性噪声为主，兼有吊车、混凝土搅拌机、内动机具等设备噪声。
（4）施工期振动影响铁路工程施工中产生振动的机械主要有挖掘机、推土机、压路机、钻孔-灌浆机、空压机、风稿及重型运输车等。
（5）施工期污水来源主要有：施工人员生活污水、施工机械车辆冲洗水、隧道及桥梁施工产生的废水等。
（6）施工废气及扬尘，施工期空气污染主要是由于施工活动过程中，土石方挖运中的粉尘，车辆行驶中的扬尘，各类施工机械所排放的尾气以及各种燃烧烟尘等。
（7）固体废物本工程施工产生的固体废物主要为隧道弃渣、深挖路段的弃土及桥桩挖坑弃土等建筑废料及施工人员产生的生活垃圾。
2、工程投入运营后环境污染
（1）工程投入运营后，列车运行时机车鸣笛、轮轨碰撞等，将对周围声环境产生影响；列车轮轨与钢轨间产生撞击振动，经轨枕、道床传递至地面，从而对沿线两侧一定范围内产生振动影响。
（2）工程完成后，列车运行产生的电磁辐射会使线路两侧50m范围内采用天线收看电视的用户接收信噪比下降，收看质量明显变差。
（3）固体废物主要来源于沿线车站和旅客列车产生的生活垃圾，应采取分站投放、分类收集、封闭转运至当地环保部门进行处理，对当地生产生活产生影响。
（4）工程投入运营后，将改善当地的交通环境，但也由此会产生次生环境问题。
四、高铁建设对沿线居民住宅价值的影响因素
1、大气环境。大气是人类赖以生存、片刻也不能缺少的物质。大气质量的好坏，对人体健康十分重要。高铁通过地区，房地产所处的地区产生一定的有害物质和粉尘等(如悬浮颗粒物、CO,SO2、NOx,等等)，对房地产价值有很大影响。因此，凡接近这些地方的房地产价值较低。
2、声觉环境。铁路周边由于火车通过，形成噪声污染。和普通火车不同，高速铁路除了传统的噪声影响外，主要集中在高速运行的机车与空气摩擦造成的噪音，对于周边居民居住条件影响较大，对住宅房地产价值产生向下影响因素。
4、视觉环境。房地产周围安放的东西是否杂乱，如电线杆、广告牌、表示牌等的竖立状态和设计是否美观，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的景观是否赏心悦目，都会对房地产价值有影响。高速铁路与普通铁路相比，不仅行车速度快，发车密度大，而且铁路线采用全封闭、全立交设计，使沿线居民景观视野受到影响，势必影响房地产价值。
5、卫生环境。清洁卫生状况，包括垃圾堆放情况，对房地产价值也有影响。沿线车站和旅客列车产生的生活垃圾，会对居住卫生环境产生不良影响，造成房地产价值的下降。
6、此外，基于高铁建设及运行的特殊性，其震动及电磁辐射均会对周围环境造成不良影响，势必会对房地产价值造成一定的影响。
五、环境因素对沿线居民住宅价值的影响判定
如何量化上述环境因素对沿线高铁沿线居民住宅价值的影响呢？我们借鉴两种环境影响经济评价的方法来简单分析一下。
1、利用统计学原理采用回归分析判定
搜集大量与估价对象存在一定可比性的楼盘及住宅小区成交案例，分析影响房地产价值的诸因素，特别是环境质量因素所占的比重，探索性地构建环境质量与房地产价值关系的模型，利用统计学相关与回归分析定量分析环境质量因素作为一种特殊的资源在房地产估价中所起到的作用。
以特尔斐法确定环境质量、交通条件以及基础设施等因素分值。研究所选定的多个楼盘的环境质量、交通条件及基础设施状况，进行打分，应用回归建立数学模型来分析房地产价值与各因素之间的经济计量关系。
2、意愿调查价值评估法
采用回归分析判定对环境经济价值的评估要依赖于市场数据，而意愿调查价值评估法是一种通过人们在假定情况下的意见的调查确定支付意愿的方法。在一个意愿调查价值评估法研究中，答题者要表达他们对某种资源的估价，问题可能是询问接受意愿或者支付意愿。接受意愿认为任何人都有享受一定环境质量的权利，而当这种权利被侵犯时就应该得到补偿。支付意愿认为享受环境质量需要首先付出代价。
以上两种方法都可以作为评价 环境因素对房地产价值影响的途径，但由于其变量选择、信息收集等方面的评价方法固有的不足，得出的结果不一定准确且一致，但仍然能反映出环境因素对房地产价值影响的趋势。
参考文献：
1、房地产估价理论与方法/柴强主编.-5版.-北京：中国建筑工业出版社，2011.5
全国房地产估价师执业资格考试用书ISBN 978-7-112-13115-0
2、2005国际房地产估价学术研讨会论文集/中国房地产估价师与房地产经纪人学会编. -北京：中国建筑工业出版社，2006ISBN 7-112-08107-6