论文部分内容阅读
一份报告显示,各大知名开发商所拿的地块中,有近半数未形成实际供应,进而形成了“地荒”的假象。
进入2009年下半年,土地市场不断发出一些新信号:一边是“新地王”频出,一边是“老地王”长满杂草;一边是各地不断加大土地供应力度,一边是大量闲置土地未被开发。
针对这一土地怪象,8月24日,国土资源部发布“禁令”:下半年各地除坚持更加严格的用地审批外,还要开展对已审批用地的核查、监管行动,重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。
“禁令”为何而发
在不少开发商看来,他们之所以不断囤地,是因为“地荒”。然而,事实真相如何?
中原地产研究中心8月20日发布的研究报告称,40家知名地产商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本,除去在售和售完的土地,有57%的土地没有入市。
房地产市场的囤地现象已经不是个例。广州市国土房管局此前通告,该市2007年产生的27块“地王”仅有7宗动工,20宗的地块未见动工建设。
来自上海市规划和国土资源管理局的有关数据也印证了这一点:全市目前总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。
事实上,早在2007年,国土资源部就加大了对闲置土地的清理力度,对囤地开发商进行查处,规定开发商不付清全部地价款不得分期发放土地证。然而,进入2009年,新一轮拿地大战愈演愈烈。在拿地凶猛又闲而未用的背后,究竟隐藏了哪些奥秘?
房地产专家、上海城市经济学会高级经济师顾海波分析认为,这种现象是2007年房价冲高时的后遗症,今年新“地王”的出笼还将在未来制造大规模闲置土地。据悉,当时的高地价导致地房价格比在38%的高位,远高于25%的平均水平。
一方面,过高的地价与周边地区的房价形成倒挂,造成开发商土地闲置不敢轻易入市;另一方面,有些大开发商疯狂竞价,赚取名声,他们要么再承包给下级开发商,要么囤积等待合理的市场价格。这两者势必加大房价成本,形成更深层次的隐形价格倒挂格局,因而囤积土地炒高房价获取暴利成为他们的选择。
谁是“囤地”的主角
政府指责开发商“囤地”并推高地价进而抬高房价,开发商则坚称他们储存土地是因为土地供应太少,这种“嘴仗”已经打了N年了,谁也没有说服谁。
按照国土部最新的说法,今年平均每月的房地产开发土地供应约为0.52亿平方米(3.12除以6),这个数字显然是把经济适用房的划拨土地和商品房开发的出让土地都包括在内的;而根据国家统计局的数据,今年平均每个月的土地购置面积约为0.23亿平方米(1.63除以7),这当然是单指“招拍挂”的商品房用地。也就是说,商品房用地只占所有土地供应的44%。这个全国范围内的土地供应比例,与任志强所引的81个城市的供应比例虽然有较大差距,但在房地产土地供应中划拨的土地肯定占“大头”——这部分土地的使用权虽然大都暂时转移到给了开发商,但开发商无权转让,也不可能获得囤地的溢价,而且经济适用房何时开建也主要由建设部门来决定——如果经济适用房迟迟不开工,主要责任一定在建设局的身上。
根据中原地产的调查,开发商近6年购得的土地中仍有57%尚未形成实际供应,即使商品房用地占所有房地产土地供应的比例以44%计算,开发商“囤积”的土地也只占总量的25%(57%乘以44%)左右——这个比例对全局的影响显然是很有限的,更何况开发商储备一定比例的土地也是必须的,这就像面包房必须储存一定数量的面粉一样。
可以肯定的是,大部分经济适用房用地没有形成实际供应,因为居民购房的主渠道还是市场上的商品房,买到经济适用房的人在所有购房者中只占很小的比例,这与经济适用房供地占所有土地供应的绝大部分严重背离。
经济适用房拿走的土地是开发商购买土地量的两倍以上,如果经济适用房的实际供应也达到商品房供应的两倍以上,楼市还会出现供应的短缺吗?
由此不难看出,虽然开发商所囤积的土地确实不少,但与政府部门囤积的经济适用房用地比起来,实在是“小巫见大巫”了。国土部门若要查处“囤地”行为,应该把重点放在兄弟部门的身上。
能否 挑破“利益铁三角”
此番“严查囤地”的手段尚不具体,但这条消息依然能适度缓解百姓的房价焦虑。毕竟,许多地块从首次竞拍到实际开发建房,中间被开发商们倒腾数次已属司空见惯,而每次倒腾,当然都要剥买房者“一层皮”。因此,囤地若能切实得到遏制,房价好歹不至于节节攀升甚而失控。不过,此推论建立于正常逻辑推断,假如推断的事实基础是混沌的,结论就很难预测了。
在很多局外人眼里,囤地始作俑者是开发商,先做“地主”再择机倒腾土地的也是开发商,因而从制度层面扎紧限制囤地的篱笆墙,即可有效遏制或至少是大大压缩囤地现象的发生。然而,这只是表象。本质是,开发商、银行、地方政府是囤地的“利益铁三角”,三者之间利益均沾谁也离不开谁。
从供给原理出发,囤地有利可图的前提是“土地计划供应”条件下的竞标获取,供地阀门掌控于地方政府手里,阀门开启大小全凭地方政府的意志,房地产用地由此人为加剧稀缺程度。于是土地在“有形的手”和“无形的手”共同推动下,变成奇货可居的抢手货,土地升值预期变得非常明确,由此,所有的开发商都会有囤地的“经济人冲动”,只是有的开发商受各种条件制约缺乏囤地实力或“门路”。
然而,即便是大开发商,要争当“地主”也会面临资金不足之困。这时候,就需要银行了。银行往往不担心大开发商因囤地而破产,因为开发商所囤土地本身就是放贷抵押——撇除全部人为因素依然会自然升值的“硬通货”。地方政府也不担心囤地损害地方利益。开发商囤地前预先缴了定金和先(首)期付款,囤地超过一定期限而不开发,地方政府可不再返还定金和先期付款并收回土地。而被收回的土地仍可二次乃至三次挂牌竞拍,地方政府则可再次收取新的定金和先期付款。由于控制住供地阀门后,土地稀缺资源的属性被进一步放大,又鉴于土地随年份自然升值的因素亦是刚性因素,于是地方政府再次收缴的定金和先期付款同样呈水涨船高状态……何况,一些地方政府并不反对“囤地拉高房价”。
因此,不如说在囤地游戏中,现行的土地供给制度是囤地的幕后推手,银行是囤地的食利大户,开发商则在台前唱戏表演。而这种地方囤地“利益铁三角”的普遍现象,正是“严查囤地”措施的最大挑战。
进入2009年下半年,土地市场不断发出一些新信号:一边是“新地王”频出,一边是“老地王”长满杂草;一边是各地不断加大土地供应力度,一边是大量闲置土地未被开发。
针对这一土地怪象,8月24日,国土资源部发布“禁令”:下半年各地除坚持更加严格的用地审批外,还要开展对已审批用地的核查、监管行动,重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。
“禁令”为何而发
在不少开发商看来,他们之所以不断囤地,是因为“地荒”。然而,事实真相如何?
中原地产研究中心8月20日发布的研究报告称,40家知名地产商自2003年以来在土地公开市场上获取的270幅地块样本,除去在售和售完的土地,有57%的土地没有入市。
房地产市场的囤地现象已经不是个例。广州市国土房管局此前通告,该市2007年产生的27块“地王”仅有7宗动工,20宗的地块未见动工建设。
来自上海市规划和国土资源管理局的有关数据也印证了这一点:全市目前总共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。
事实上,早在2007年,国土资源部就加大了对闲置土地的清理力度,对囤地开发商进行查处,规定开发商不付清全部地价款不得分期发放土地证。然而,进入2009年,新一轮拿地大战愈演愈烈。在拿地凶猛又闲而未用的背后,究竟隐藏了哪些奥秘?
房地产专家、上海城市经济学会高级经济师顾海波分析认为,这种现象是2007年房价冲高时的后遗症,今年新“地王”的出笼还将在未来制造大规模闲置土地。据悉,当时的高地价导致地房价格比在38%的高位,远高于25%的平均水平。
一方面,过高的地价与周边地区的房价形成倒挂,造成开发商土地闲置不敢轻易入市;另一方面,有些大开发商疯狂竞价,赚取名声,他们要么再承包给下级开发商,要么囤积等待合理的市场价格。这两者势必加大房价成本,形成更深层次的隐形价格倒挂格局,因而囤积土地炒高房价获取暴利成为他们的选择。
谁是“囤地”的主角
政府指责开发商“囤地”并推高地价进而抬高房价,开发商则坚称他们储存土地是因为土地供应太少,这种“嘴仗”已经打了N年了,谁也没有说服谁。
按照国土部最新的说法,今年平均每月的房地产开发土地供应约为0.52亿平方米(3.12除以6),这个数字显然是把经济适用房的划拨土地和商品房开发的出让土地都包括在内的;而根据国家统计局的数据,今年平均每个月的土地购置面积约为0.23亿平方米(1.63除以7),这当然是单指“招拍挂”的商品房用地。也就是说,商品房用地只占所有土地供应的44%。这个全国范围内的土地供应比例,与任志强所引的81个城市的供应比例虽然有较大差距,但在房地产土地供应中划拨的土地肯定占“大头”——这部分土地的使用权虽然大都暂时转移到给了开发商,但开发商无权转让,也不可能获得囤地的溢价,而且经济适用房何时开建也主要由建设部门来决定——如果经济适用房迟迟不开工,主要责任一定在建设局的身上。
根据中原地产的调查,开发商近6年购得的土地中仍有57%尚未形成实际供应,即使商品房用地占所有房地产土地供应的比例以44%计算,开发商“囤积”的土地也只占总量的25%(57%乘以44%)左右——这个比例对全局的影响显然是很有限的,更何况开发商储备一定比例的土地也是必须的,这就像面包房必须储存一定数量的面粉一样。
可以肯定的是,大部分经济适用房用地没有形成实际供应,因为居民购房的主渠道还是市场上的商品房,买到经济适用房的人在所有购房者中只占很小的比例,这与经济适用房供地占所有土地供应的绝大部分严重背离。
经济适用房拿走的土地是开发商购买土地量的两倍以上,如果经济适用房的实际供应也达到商品房供应的两倍以上,楼市还会出现供应的短缺吗?
由此不难看出,虽然开发商所囤积的土地确实不少,但与政府部门囤积的经济适用房用地比起来,实在是“小巫见大巫”了。国土部门若要查处“囤地”行为,应该把重点放在兄弟部门的身上。
能否 挑破“利益铁三角”
此番“严查囤地”的手段尚不具体,但这条消息依然能适度缓解百姓的房价焦虑。毕竟,许多地块从首次竞拍到实际开发建房,中间被开发商们倒腾数次已属司空见惯,而每次倒腾,当然都要剥买房者“一层皮”。因此,囤地若能切实得到遏制,房价好歹不至于节节攀升甚而失控。不过,此推论建立于正常逻辑推断,假如推断的事实基础是混沌的,结论就很难预测了。
在很多局外人眼里,囤地始作俑者是开发商,先做“地主”再择机倒腾土地的也是开发商,因而从制度层面扎紧限制囤地的篱笆墙,即可有效遏制或至少是大大压缩囤地现象的发生。然而,这只是表象。本质是,开发商、银行、地方政府是囤地的“利益铁三角”,三者之间利益均沾谁也离不开谁。
从供给原理出发,囤地有利可图的前提是“土地计划供应”条件下的竞标获取,供地阀门掌控于地方政府手里,阀门开启大小全凭地方政府的意志,房地产用地由此人为加剧稀缺程度。于是土地在“有形的手”和“无形的手”共同推动下,变成奇货可居的抢手货,土地升值预期变得非常明确,由此,所有的开发商都会有囤地的“经济人冲动”,只是有的开发商受各种条件制约缺乏囤地实力或“门路”。
然而,即便是大开发商,要争当“地主”也会面临资金不足之困。这时候,就需要银行了。银行往往不担心大开发商因囤地而破产,因为开发商所囤土地本身就是放贷抵押——撇除全部人为因素依然会自然升值的“硬通货”。地方政府也不担心囤地损害地方利益。开发商囤地前预先缴了定金和先(首)期付款,囤地超过一定期限而不开发,地方政府可不再返还定金和先期付款并收回土地。而被收回的土地仍可二次乃至三次挂牌竞拍,地方政府则可再次收取新的定金和先期付款。由于控制住供地阀门后,土地稀缺资源的属性被进一步放大,又鉴于土地随年份自然升值的因素亦是刚性因素,于是地方政府再次收缴的定金和先期付款同样呈水涨船高状态……何况,一些地方政府并不反对“囤地拉高房价”。
因此,不如说在囤地游戏中,现行的土地供给制度是囤地的幕后推手,银行是囤地的食利大户,开发商则在台前唱戏表演。而这种地方囤地“利益铁三角”的普遍现象,正是“严查囤地”措施的最大挑战。