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摘要：总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。
关键词:场地道路组织、土方平衡、施工机具布置、分阶段场地布置
Abstract: the total plane management plan is engineering management planning the most important content, and also one of the most "value" part. Reasonable, prospective strong the total plane management planning can effectively reduce the project cost and to ensure project development progress.
Key words: the road organization, turkmen balance, construction machinery layout, stages the layout
中图分类号：X734文献标识码：A文章编号：
一、工程管理策划内容及相互关系
工程管理策划包括总平面布置、工程进度、工程质量、工程成本、安全文明施工、项目部架构及运作模式、公司内外关系协调等策划内容。工程进度、质量、成本三者之间是对立统一的，一个成功的工程项目管理必须在进度、质量、成本三者之间取得平衡，故工程管理策划的总平面管理策划、工程进度管理策划、工程质量管理策划、安全文明管理策划等主要内容之间具有相互联系、相互制约的关系。具体而言，工程进度、安全文明管理策划是总平面管理策划的重要依据，各阶段总平面布置又是工程进度管理策划、工程质量管理策划和安全文明管理策划相关内容的具体体现。
二、总平面管理策划作用
总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。
通过项目总平面管理策划，工程管理与设计、营销、合约等部门提前沟通，对项目的施工顺序、道路组织等达成共识，有利于各部门及时、有效地相互配合；总平面管理策划中的临时施工道路、机械布置、材料堆场设置等内容作为总承包单位招标重要依据，可以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制，总承包单位分区、场内土方平衡、施工顺序安排等内容对合约策划起重要的指导作用；总平面管理策划作为总承包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，在项目工程管理中具有较强的执行力；同时，总平面管理策划也是后续进度管理策划、质量管理策划、安全文明管理策划的基础。
三、总平面管理策划主要内容
1、总包单位分区及生活区设置
目前房产开发公司大都采用分期开发、最低价中标原则。除高端定位的项目外，中标的施工单位相对管理力量和实力一般，再加上进度紧张，一次性投入较大，故房产项目很少只有一家总包单位承建的情况，往往一个项目会选择两家以上的总包单位参与承建，这就存在对项目如何合理划分总包单位标段的问题。
分期开发的项目，在划分标段时须考虑施工难度大与难度小的部分在每个标段内合理搭配，占地面积小，场地布置紧张的项目建议由一家总包单位承建。项目的后续分包单位如栏杆、涂料、门窗、室外工程等需要多家承建，建议其标段的划分范围可与总包单位一致，避免分包单位与多个总包单位配合，减少项目协调工作量。施工单位生活区设置在最晚开发范围内的，为避免先进场的施工单位过多占用生活区用地，生活区用地采用有偿租赁的方式，合理费率收取地租并在工程款中按月扣除。
2、临时施工道路组织
分期开发的项目在综合考虑成本、进度及安全文明施工形象的前提下，提前进行总图规划。并综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。尽量在各自总包单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各主包单位现场封闭管理；尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合节约成本；建议临时施工道路尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。
3、场内土方平衡
总平面管理策划应综合考虑基础或地下室开挖方量与回填方量数据比较、土方临时堆土点选择、土质情况和施工顺序等因素，提前统一规划、调度土方，尽量减少外工程管理策划指引运或从场外拉土进场回填的土方量。土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；后期开发的项目在挖土时可考虑用于前期标段的土方回填；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。
4、材料堆场布置
明确钢筋加工厂和模板、钢筋、砂石等材料堆场的位置、范围及地面做法。售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运；钢筋堆场及其加工场地要进行场地硬化（100 厚C10 砼），砂石等其他材料堆场地面可用石粉渣（50 厚）处理；材料堆場及其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内。
5、施工机械布置
机械位置布置时须充分考虑到售楼区域开放以后的材料水平、垂直运输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全。按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量；为便于质量控制，砂浆搅拌机应集中设置，各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅；提前规划确定大型机械的基础位置及做法，特别是塔吊如经承载力复核，机械基础部分需打桩，则应在桩基施工过程中完成相应的机械基础部分施工。
6、特殊部位外脚手架的搭设方式
售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，则应在样板房上一层进行外架悬挑。明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程提前插入，综合考虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架的范围，高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑，这样室外部分的管线、部分园建工程可以提前进场窜插入施工，有效地缩短工期；多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不进行外架悬挑。
3.7 临时水电及雨、污水排放系统的设置
按照分期分区开发施工进度和经济性运行的原则，综合考虑临时变压器安装的容量和位置，并考虑售楼区售楼期间的电力保障供应；根据现场工程标段的划分，综合考虑临时给水的供应；为保障现场安全文明施工，需确保现场雨、污水及时排放无积水。
临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，报装程序简单且启、停方便；临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域同时，临时工程管理策划指引变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”；售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。
8、施工顺序安排
对于分期开发的项目，需结合营销要求充分考虑各期之间联动开发的关系，提前策划明确项目各部分的开工顺序及室外插入施工的时间节点。如有共用一个设备地下室的情况，则地下室的开工时间要合理策划，特别地下室位于后开发的一期范围内，否则将影响本期项目的竣工验收及入伙；下一期的正式道路、管线、软基、围护处理等应尽量先行施工，有利于后续施工，加快后一期的开发进度；邻近售楼区域或靠近上一期的栋号出于安全考虑，尽量提前开工，保证在售楼区域开放或上一期入伙前完成外立面装修，拆除外架。
9、分阶段场地布置
由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约，项目的总平面管理策划应分阶段进行完善，一般分为：主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅还有地下室施工阶段，但各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置。
如项目受场地制约，地下室施工阶段、主体结构施工阶段及装修施工阶段场地布置差别较大，存在较多重新布置和二次搬运的情况，则应每个阶段单独形成总平面布置图，作为总包合同的附件；提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅；由于售楼区域开放后，设有样板房的栋号一般仍未完工，各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置和样板房看房通道的设置。
结束语
房地产项目工程管理策划的内容除了总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工外，还包括项目开发人员组织结构、项目运作模式、内外关系协调等等内容，各部分内容之间具有相互联系、相互影响的关系。限于篇幅的原因，本文没有对工程管理策划的各个方面进行一一进行阐述。因此，在新项目的工程管理策划过程中，工程管理人员需要结合项目的实际情况，进一步通盘考虑、举一反三，以便进行全面、周到的工程管理策划，确保房地产项目开发各项工程管理目标的顺利实现。
关键词:场地道路组织、土方平衡、施工机具布置、分阶段场地布置
Abstract: the total plane management plan is engineering management planning the most important content, and also one of the most "value" part. Reasonable, prospective strong the total plane management planning can effectively reduce the project cost and to ensure project development progress.
Key words: the road organization, turkmen balance, construction machinery layout, stages the layout
中图分类号：X734文献标识码：A文章编号：
一、工程管理策划内容及相互关系
工程管理策划包括总平面布置、工程进度、工程质量、工程成本、安全文明施工、项目部架构及运作模式、公司内外关系协调等策划内容。工程进度、质量、成本三者之间是对立统一的，一个成功的工程项目管理必须在进度、质量、成本三者之间取得平衡，故工程管理策划的总平面管理策划、工程进度管理策划、工程质量管理策划、安全文明管理策划等主要内容之间具有相互联系、相互制约的关系。具体而言，工程进度、安全文明管理策划是总平面管理策划的重要依据，各阶段总平面布置又是工程进度管理策划、工程质量管理策划和安全文明管理策划相关内容的具体体现。
二、总平面管理策划作用
总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。
通过项目总平面管理策划，工程管理与设计、营销、合约等部门提前沟通，对项目的施工顺序、道路组织等达成共识，有利于各部门及时、有效地相互配合；总平面管理策划中的临时施工道路、机械布置、材料堆场设置等内容作为总承包单位招标重要依据，可以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制，总承包单位分区、场内土方平衡、施工顺序安排等内容对合约策划起重要的指导作用；总平面管理策划作为总承包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，在项目工程管理中具有较强的执行力；同时，总平面管理策划也是后续进度管理策划、质量管理策划、安全文明管理策划的基础。
三、总平面管理策划主要内容
1、总包单位分区及生活区设置
目前房产开发公司大都采用分期开发、最低价中标原则。除高端定位的项目外，中标的施工单位相对管理力量和实力一般，再加上进度紧张，一次性投入较大，故房产项目很少只有一家总包单位承建的情况，往往一个项目会选择两家以上的总包单位参与承建，这就存在对项目如何合理划分总包单位标段的问题。
分期开发的项目，在划分标段时须考虑施工难度大与难度小的部分在每个标段内合理搭配，占地面积小，场地布置紧张的项目建议由一家总包单位承建。项目的后续分包单位如栏杆、涂料、门窗、室外工程等需要多家承建，建议其标段的划分范围可与总包单位一致，避免分包单位与多个总包单位配合，减少项目协调工作量。施工单位生活区设置在最晚开发范围内的，为避免先进场的施工单位过多占用生活区用地，生活区用地采用有偿租赁的方式，合理费率收取地租并在工程款中按月扣除。
2、临时施工道路组织
分期开发的项目在综合考虑成本、进度及安全文明施工形象的前提下，提前进行总图规划。并综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。尽量在各自总包单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各主包单位现场封闭管理；尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合节约成本；建议临时施工道路尽量形成砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，保证安全文明施工形象。
3、场内土方平衡
总平面管理策划应综合考虑基础或地下室开挖方量与回填方量数据比较、土方临时堆土点选择、土质情况和施工顺序等因素，提前统一规划、调度土方，尽量减少外工程管理策划指引运或从场外拉土进场回填的土方量。土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；后期开发的项目在挖土时可考虑用于前期标段的土方回填；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。
4、材料堆场布置
明确钢筋加工厂和模板、钢筋、砂石等材料堆场的位置、范围及地面做法。售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运；钢筋堆场及其加工场地要进行场地硬化（100 厚C10 砼），砂石等其他材料堆场地面可用石粉渣（50 厚）处理；材料堆場及其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内。
5、施工机械布置
机械位置布置时须充分考虑到售楼区域开放以后的材料水平、垂直运输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全。按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量；为便于质量控制，砂浆搅拌机应集中设置，各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅；提前规划确定大型机械的基础位置及做法，特别是塔吊如经承载力复核，机械基础部分需打桩，则应在桩基施工过程中完成相应的机械基础部分施工。
6、特殊部位外脚手架的搭设方式
售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，则应在样板房上一层进行外架悬挑。明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程提前插入，综合考虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架的范围，高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑，这样室外部分的管线、部分园建工程可以提前进场窜插入施工，有效地缩短工期；多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不进行外架悬挑。
3.7 临时水电及雨、污水排放系统的设置
按照分期分区开发施工进度和经济性运行的原则，综合考虑临时变压器安装的容量和位置，并考虑售楼区售楼期间的电力保障供应；根据现场工程标段的划分，综合考虑临时给水的供应；为保障现场安全文明施工，需确保现场雨、污水及时排放无积水。
临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，报装程序简单且启、停方便；临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域同时，临时工程管理策划指引变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”；售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。
8、施工顺序安排
对于分期开发的项目，需结合营销要求充分考虑各期之间联动开发的关系，提前策划明确项目各部分的开工顺序及室外插入施工的时间节点。如有共用一个设备地下室的情况，则地下室的开工时间要合理策划，特别地下室位于后开发的一期范围内，否则将影响本期项目的竣工验收及入伙；下一期的正式道路、管线、软基、围护处理等应尽量先行施工，有利于后续施工，加快后一期的开发进度；邻近售楼区域或靠近上一期的栋号出于安全考虑，尽量提前开工，保证在售楼区域开放或上一期入伙前完成外立面装修，拆除外架。
9、分阶段场地布置
由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约，项目的总平面管理策划应分阶段进行完善，一般分为：主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅还有地下室施工阶段，但各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置。
如项目受场地制约，地下室施工阶段、主体结构施工阶段及装修施工阶段场地布置差别较大，存在较多重新布置和二次搬运的情况，则应每个阶段单独形成总平面布置图，作为总包合同的附件；提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅；由于售楼区域开放后，设有样板房的栋号一般仍未完工，各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置和样板房看房通道的设置。
结束语
房地产项目工程管理策划的内容除了总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工外，还包括项目开发人员组织结构、项目运作模式、内外关系协调等等内容，各部分内容之间具有相互联系、相互影响的关系。限于篇幅的原因，本文没有对工程管理策划的各个方面进行一一进行阐述。因此，在新项目的工程管理策划过程中，工程管理人员需要结合项目的实际情况，进一步通盘考虑、举一反三，以便进行全面、周到的工程管理策划，确保房地产项目开发各项工程管理目标的顺利实现。