社区自治:如何化解业委会的“尴尬”

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  社区自治的成熟程度和自治水平是衡量社会基层治理的重要标尺。但是,近年来,作为社区基层群众的自治组织——业委会,在履职中却常常遭遇“尴尬”:车被泼油漆、家门被砸、楼道口被摆上诅咒威胁的花圈等一系列事件时有上演。业委会作为社区自治的一种重要模式,为何如此弱势?怎样才能发挥业委会协调沟通的“桥梁”作用?怎样才能真正实现社区自治?这些问题值得深思。
  遍布全国,却成为“维权”代名词
  1991年,缘于一场商住电费价格的收缴,中国第一个业主自治委员会诞生了。当时,深圳万科天景花园的业主因为用电收费问题与物业公司发生了矛盾,双方相持不下,一部分理性业主希望通过协商的方式解决业主与物业的矛盾,搭建了一个“业主管理委员会”的沟通平台,组织包括王石在内的万科高管,与业委会委员就社区用电、用水等公共服务问题进行讨论协商,并达成一致决议。
  随着我国住房体制改革,住房商品化进程不断推进,1998 年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,为“物业公司”、作为住宅产权人的“业主”及其组织“业主委员会”的发展奠定了基础。2003 年国务院颁布了《物业管理条例》,2007年全国人大常委会颁布了《物权法》,建立在物业私有产权和业主自治基础上的选择空间增大,并在法律层面上对业委会的“自治组织”产生了正面肯定和支撑。
  不可否认,业委会在实现社区治理转型、培育公民社会方面发挥了重要作用。但是,从多年的实践来看,业委会更多地成为了业主“维权”的代名词。据中国消费者协会的统计数据,在物业管理投诉方面,2012年共受理6303起,2013年共受理7804起,增长幅度23.8%。一般来说,业主萌生成立业委会的念头大多源于物业服务不到位,希望通过业委会这一自治组织来满足业主维权的需求。所以,大部分业委会成立之初就被戴上了维权的“紧箍咒”,要么是为了提高物业服务、降低收费标准,要么是为了动用公共维修基金,甚至有些业委会成立的动机就是为了炒掉物业公司。戴上了维权的“紧箍咒”的业委会,与其诞生之初的愿景——营造一种由开发商、物业公司、业主三方共同管理小区的和谐局面,已相去甚远。
  有名无分,像官不是官
  业委会成立后,真能如业主所希望的一样,畅通无阻地开展维权吗?未必,业委会的维权之路并不好走。基于全体业主选举产生、依据法律法规行使权力的业委会,实际上一直处于虽有名称但无“名分”的尴尬位置,既督促不了“东家”,也监督不了“管家”。
  首先,立法有缺陷。业委会作为业主大会的一个常设执行机构,不具有独立权利和行为能力,虽然依法成立,但是没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格,没有独立法人资质,就无法将社区公共车库、电梯等公用设施登记在业委会名下,只能挂在物业公司下面“代管”,《物权法》虽然解决了业委会参与诉讼的资格问题,但依然没有明确它的民事主体资格问题。因此,一旦物业公司产生侵权行为,业委会在很多情况下就显得无能为力。
  其次,履职有困难。业委会作为居民自治性组织,组织成员大多数是业余和志愿者,缺乏正式组织运行所应有的基础条件,在选举、决策、维权等事务中,其本身的复杂程度、艰难程度就超出想象。同时,多数业主对业委会工作并不积极、参与配合度低。据统计,“一个小区里真正关心维权的积极分子不到5%,20%的人是中间派,更多的人是漠不关心。”在这种情况下,业委会作为业主利益代表行使权力的合法性受到严重削弱;有些业主只有自身利益受到侵害时才意识到业委会的存在,并且认为业委会维护业主的权益责无旁贷,即使是超出业委会职权范围的事情都找业委会解决,业委会无疑成为他们解决个人问题的“娘家”。
  业委会究竟动了谁的“蛋糕”?
  业委会作为一个自治的组织,不光在对物业监管、业主督促的时候显得无力,在开发商、物业、业主之间的利益博弈过程中也力不从心。
  一般情况下,由于存在巨大的经济利益,开发商在完成小区建设后,通常会成立子公司作为物管公司,来收取小区物业管理费并管理小区,甚至将原属于业主共有的权益暗中处理。一项权威统计显示,从1981年我国第一家物业管理公司诞生至今,目前全国数万家物业管理公司中,70%是开发商办的。当业委会对物业公司的管理服务提出质疑时,特别是根据业主大会的决定要更换物业公司时,结果就会产生剧烈的冲突。利益一体化,多重利益相互交织,一旦要更换物业公司,涉及到的利益会很多,所动的“蛋糕”会很大。
  在打破固有利益格局、捍卫业主利益的过程中,政府也没有起到指导协调的作用。一方面,地方政府不希望业主组织起来维权。另一方面,习惯了管理居民的基层政府,一时也并不愿放权,在业委会自治事务方面进行过度干涉,对业委会诸如更换物业公司之类的备案申请“横挑鼻子竖挑眼”,无形中助长了物业的嚣张气焰,为业委会的工作增添障碍。
  多措并举,化解社区自治尴尬
  事实上,业委会是创新社会治理体制的重要力量,成立业委会也是业主实现小区自治的关键所在。要化解业委会和社区自治的尴尬地位,不妨从三个方面入手:
  第一,政府应学会放权。按法律规定,政府对小区业主自治承担着指导协助的义务;对于影响小区秩序和违反契约的行为,承担着秩序维护者的职责。因此,基层政府,特别是街道办、居委会干部,要从观念、思想、理念上正确认识和看待业委会,不能简单地将其定义为“麻烦制造者”,更不能本着“多一事不如少一事”的态度,对业委会的工作置之不理,对业委会的要求不予采纳。业委会维权不是给政府“添乱”,而是在帮助政府建设和谐社区、民主社会。政府要做的,就是放手让业委会自己“游泳”,并且在他们“溺水”的时候伸出援助之手,为其建立完善的法律法规和制度准则,逐渐引导业委会走上良性发展的轨道。
  第二,业主应学会参与。业委会的运行成效如何,实际上取决于社区业主的自治能力。业委会是业主自我管理、自我服务赖以实现的制度形式,但自我管理实际水平的决定因素,不在制度,而在运行这套制度的业主群体自身。所谓“有治人而无治法”,业主自治意识的强弱、自治素养的高低,是业委会制度是否能发挥作用的土壤。因此,不能把社区的所有事务简单地寄希望于业委会来完成,业主应广泛参与社区事务,培育“社区共同体”意识,遵守契约精神和公共精神,实现社区公共利益的最大化。
  第三,业委会应提升“软实力”。业委会委员的自身能力是当前限制业委会发展的一大瓶颈所在,从业委会成员的素质来看,多数业委会委员都是兼职的,大多不具备相应的法律、经济、物业管理等专业知识,因此,推进业委会成员的专业化进程就显得尤其重要。应积极鼓励拥有专业技能的业主进入业委会,发挥专业知识优势;强化民主管理能力,站在公共利益的视角看待社区问题,与其他社区治理主体有效协作,完善组织内部的资源管理,真正做到为业主负责。
  (本文由杭州国际城市学研究中心供稿)
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