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[摘要]近些年来，伴随着全国大中城市楼价上涨速度的加快，高房价已经成为了一个人们公认的事实。围绕着房价的调控，即将推出的物业管理税能否有效的调控住房价格成为了人们日常生活讨论的焦点。在研究物业管理税的调控作用的过程中，运用辨证的思维，充分考虑其调控作用的双重性，并通过科学的方法，最大程度地发挥物业管理税的作用。
[关键词]物业管理税 住房价格 双重性
中图分类号：TU-9文献标识码：A 文章编号：1671-7597（2008）1210184-01
一、前言
中国社科院发布的“2006年房地产蓝皮书”显示：2000年以来，土地开发面积和价格几乎成直线上升趋势。2003年以后各类商品房价格上涨加速，其中2006年的住宅价格是2003年的1.4倍，2006年的住宅、办公楼和商业用房销售面积分别达到2000年的3.3倍、2.8倍、3.0倍。房地产市场的持续升温，房价的持续上涨，吸引了全社会的目光，也牵动着政府的神经：房价还会涨吗？宏观经济政策将何去何从？
房价牵系民生，而抑制房价过快增长税收手段首当其冲。2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业管理税，相应取消有关收费”。
我国即将开征物业管理税的消息一经传出，就立刻引起了房地产业和普通百姓的广泛关注，人们对此众说纷纭。作为第一个以老百姓的不动产为征收对象的税种，物业管理税被赋予了太多的使命，既指望它能抑制炒房、降低房价，还要为地方政府提供稳定税源，又希望以此缩小贫富差距。物业管理税究竟会对中国住房的价格产生什么影响，是值得大家深刻思考的问题。
二、目前住房价格高涨的主要原因
房价不断上涨，金额不小的土地出让金被冠以“罪魁祸首”的名号。而且有一些专家、学者不断宣称“征收物业管理税来代替土地出让金，就能降低房价。”可是，房价真是仅由开发商的开发成本决定的吗？显然答案是否定的，我们认为，以下两个因素是决定目前住房价格高涨的主要原因：
（一）住房市场供小于求
住房项目的价格主要是由区域经济发展情况和需求决定的。根据最新的分析，中国目前的住宅房地产市场总体上是处于供小于求的情况，中国商品房的需求非常旺盛，因而供给方可以通过提高售房价格将税收成本转嫁给消费者。
（二）土地供应不足
大幅度地收缩土地供给，是目前最大的问题。最近一段时间的房价报复性反弹，就是近几年压缩土地供给的结果。压缩土地供给，打乱了正常的房地产生产节奏，容易导致供求失衡。结果就是住房市场报复性反弹，房价越来越高。土地紧缩给购房者造成住房供不应求的恐慌心理。
三、物业管理税调控房价的双重性
（一）物业管理税调整房价的积极效用
1、物业管理税在推出后的短时期内会强烈地打压房价。我们把这种现象归结为物业管理税的“非预期效应”和“排挤效应”。
非预期效应是指一部分拥有多套住房的业主，当初购房时并没有想到有朝一日政府会出台物业管理税，现在面对提高了的住房支出，出现现金紧缺，不得不抛出手中的存货，从而增加房子的供应量，使房地产市场的供给增加而导致房价下跌。
排挤效应是指正在准备购房的家庭，必须要从他们买房储蓄中扣除物业管理税这笔新增的费用，造成购房有效需求和购买力下降，同样引起房价下跌。
2、降低住房的生产成本。建设部专家赵燕菁认为：目前国内所购的住宅属于把50年至70年的财产税（地租和规费）一次性交齐，而其他国家大多采用逐年缴交的办法。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降。
3、物业管理税可以调节资金流动方向。如果说每年征收1%的物业管理税，那么投资回报就会降低一些。如果投资房地产的回报和投资其他行业的回报比较均衡的话，那么房地产市场就能稳定下来。
（二）物业管理税调整房价的负面效用
1、长期来看，物业管理税实施后购房时考虑的一个主要因素非预期效应将会消失；但排挤效应将会永久性地提高住房持有成本。长期来看物业管理税影响的只是购房成本，而不能影响房屋的供求关系，因为房价是一个动态均衡的过程，在当前住房需求大于供给的条件下开征物业管理税。
2、有些论点认为物业管理税一旦开征，以往在房价当中一次性缴纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。从这个意义上说，物业管理税其实是一次新土改，是房地产行业健康、持续发展的保证。
税制如果改革，购房者的购置成本降低，而开发商的开发成本则降得更直接、更明显。他们会通过增加促销手段和提高住宅居住环境等手段，变向地增加住房价格，又由于市场对土地的需求不断增加，从而使开发商有能力把相关税负转嫁到房价中，让消费者承担。
3、事实上，消费者以后每年支付的物业管理税折现值的总和，与一次性付款的金额应该是相等的。因此，物业管理税的开征，不意味着购房总成本的下降。消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，相当于增加了购房的成本。综上所述，我们以为物业管理税在短期来看在一定程度上会起到抑制房价的作用，但是从长期来看，物业管理税不仅不会降低房价，反而会加剧供不应求的情况，进而引起新一轮的房价上涨。
四、发挥物业管理税效用最大化的几点建议
为了能最大化的发挥物业管理税的积极效用，尽可能地减少其负面效用，我们认为应该采取以下措施：
1、防止市场对土地的需求增加而可能出现的新的圈地运动，政府在推行税制改革的过程中，要伴之以土地定量科学供应的制度。
2、科学合理地对房子价值进行评估。开征物业管理税，首先必须制定出一个明确的评估标准，然后设立专门的不动产税基的评估部门，由他们来对房产价值进行权威的评估。
3、征收物业管理税，以抑制商品房的投机性需求为重点，缓解供求紧张，达到抑制高房价的目的。
4、要制定一个科学的免征额，为下岗、失业和低收入的群体找到一个购买住宅的好办法，不能使这部分人生活受到损失。
5、物业管理税应以房产市场价值作为计税依据，这是由物业管理税的性质决定的，也是大多数已经开征物业管理税的国家普遍的做法，我国也应该采用这种国际上通行的方式。
6、提高物业管理水平，使得购房者的财产安全得到保障，充分弥补高房价给消费者带来的心理落差，有助于平衡消费者的消费信心。
参考文献：
[1]倪红日,《税收调控房地产的政策效应和趋势》[J]，《中国税务》2008年第2期.
[2]李莉,《物业税是房地产市场的稳定器》[J],《中国税务》2008年第2期.
[3]李燕燕,《国外房地产税收制度的经验》[J],《中国税务》2007年第6期.
[关键词]物业管理税 住房价格 双重性
中图分类号：TU-9文献标识码：A 文章编号：1671-7597（2008）1210184-01
一、前言
中国社科院发布的“2006年房地产蓝皮书”显示：2000年以来，土地开发面积和价格几乎成直线上升趋势。2003年以后各类商品房价格上涨加速，其中2006年的住宅价格是2003年的1.4倍，2006年的住宅、办公楼和商业用房销售面积分别达到2000年的3.3倍、2.8倍、3.0倍。房地产市场的持续升温，房价的持续上涨，吸引了全社会的目光，也牵动着政府的神经：房价还会涨吗？宏观经济政策将何去何从？
房价牵系民生，而抑制房价过快增长税收手段首当其冲。2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业管理税，相应取消有关收费”。
我国即将开征物业管理税的消息一经传出，就立刻引起了房地产业和普通百姓的广泛关注，人们对此众说纷纭。作为第一个以老百姓的不动产为征收对象的税种，物业管理税被赋予了太多的使命，既指望它能抑制炒房、降低房价，还要为地方政府提供稳定税源，又希望以此缩小贫富差距。物业管理税究竟会对中国住房的价格产生什么影响，是值得大家深刻思考的问题。
二、目前住房价格高涨的主要原因
房价不断上涨，金额不小的土地出让金被冠以“罪魁祸首”的名号。而且有一些专家、学者不断宣称“征收物业管理税来代替土地出让金，就能降低房价。”可是，房价真是仅由开发商的开发成本决定的吗？显然答案是否定的，我们认为，以下两个因素是决定目前住房价格高涨的主要原因：
（一）住房市场供小于求
住房项目的价格主要是由区域经济发展情况和需求决定的。根据最新的分析，中国目前的住宅房地产市场总体上是处于供小于求的情况，中国商品房的需求非常旺盛，因而供给方可以通过提高售房价格将税收成本转嫁给消费者。
（二）土地供应不足
大幅度地收缩土地供给，是目前最大的问题。最近一段时间的房价报复性反弹，就是近几年压缩土地供给的结果。压缩土地供给，打乱了正常的房地产生产节奏，容易导致供求失衡。结果就是住房市场报复性反弹，房价越来越高。土地紧缩给购房者造成住房供不应求的恐慌心理。
三、物业管理税调控房价的双重性
（一）物业管理税调整房价的积极效用
1、物业管理税在推出后的短时期内会强烈地打压房价。我们把这种现象归结为物业管理税的“非预期效应”和“排挤效应”。
非预期效应是指一部分拥有多套住房的业主，当初购房时并没有想到有朝一日政府会出台物业管理税，现在面对提高了的住房支出，出现现金紧缺，不得不抛出手中的存货，从而增加房子的供应量，使房地产市场的供给增加而导致房价下跌。
排挤效应是指正在准备购房的家庭，必须要从他们买房储蓄中扣除物业管理税这笔新增的费用，造成购房有效需求和购买力下降，同样引起房价下跌。
2、降低住房的生产成本。建设部专家赵燕菁认为：目前国内所购的住宅属于把50年至70年的财产税（地租和规费）一次性交齐，而其他国家大多采用逐年缴交的办法。如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降。
3、物业管理税可以调节资金流动方向。如果说每年征收1%的物业管理税，那么投资回报就会降低一些。如果投资房地产的回报和投资其他行业的回报比较均衡的话，那么房地产市场就能稳定下来。
（二）物业管理税调整房价的负面效用
1、长期来看，物业管理税实施后购房时考虑的一个主要因素非预期效应将会消失；但排挤效应将会永久性地提高住房持有成本。长期来看物业管理税影响的只是购房成本，而不能影响房屋的供求关系，因为房价是一个动态均衡的过程，在当前住房需求大于供给的条件下开征物业管理税。
2、有些论点认为物业管理税一旦开征，以往在房价当中一次性缴纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。从这个意义上说，物业管理税其实是一次新土改，是房地产行业健康、持续发展的保证。
税制如果改革，购房者的购置成本降低，而开发商的开发成本则降得更直接、更明显。他们会通过增加促销手段和提高住宅居住环境等手段，变向地增加住房价格，又由于市场对土地的需求不断增加，从而使开发商有能力把相关税负转嫁到房价中，让消费者承担。
3、事实上，消费者以后每年支付的物业管理税折现值的总和，与一次性付款的金额应该是相等的。因此，物业管理税的开征，不意味着购房总成本的下降。消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，相当于增加了购房的成本。综上所述，我们以为物业管理税在短期来看在一定程度上会起到抑制房价的作用，但是从长期来看，物业管理税不仅不会降低房价，反而会加剧供不应求的情况，进而引起新一轮的房价上涨。
四、发挥物业管理税效用最大化的几点建议
为了能最大化的发挥物业管理税的积极效用，尽可能地减少其负面效用，我们认为应该采取以下措施：
1、防止市场对土地的需求增加而可能出现的新的圈地运动，政府在推行税制改革的过程中，要伴之以土地定量科学供应的制度。
2、科学合理地对房子价值进行评估。开征物业管理税，首先必须制定出一个明确的评估标准，然后设立专门的不动产税基的评估部门，由他们来对房产价值进行权威的评估。
3、征收物业管理税，以抑制商品房的投机性需求为重点，缓解供求紧张，达到抑制高房价的目的。
4、要制定一个科学的免征额，为下岗、失业和低收入的群体找到一个购买住宅的好办法，不能使这部分人生活受到损失。
5、物业管理税应以房产市场价值作为计税依据，这是由物业管理税的性质决定的，也是大多数已经开征物业管理税的国家普遍的做法，我国也应该采用这种国际上通行的方式。
6、提高物业管理水平，使得购房者的财产安全得到保障，充分弥补高房价给消费者带来的心理落差，有助于平衡消费者的消费信心。
参考文献：
[1]倪红日,《税收调控房地产的政策效应和趋势》[J]，《中国税务》2008年第2期.
[2]李莉,《物业税是房地产市场的稳定器》[J],《中国税务》2008年第2期.
[3]李燕燕,《国外房地产税收制度的经验》[J],《中国税务》2007年第6期.