文／本刊记者　李尧玉　特约撰稿／董林林
　　随着一系列宏观政策的出台，上海的楼市也是跌宕起伏。从上海二手房指数办公室在2006年9-10月份发布的数据我们可以看出，宏观政策的调控的确起到了举足轻重的作用。9月份上海二手房指数为1634点，较上月微跌1点，环比下降0．06％。该指数主要根据交易价格作出，9月份同期下跌的还有商品房整体租金。10月，上海二手房指数为1634点，与上月持平。自本轮宏观调控政策实施以来，上海二手房指数一直保持着平稳走势，表明上海二手房市场中短期投机需求已基本淡出，市场价格的平稳来自于自住需求的有力支撑。
　　9－10月份上海二手房市场成交量较8月继续下挫，投资客已经止步，而自住购房者仍犹豫不决。从价格走势来看，上海二手房价格整体上没有明显变化，但位置相对偏远、交通不便的楼盘及次新房较多区域中的品质及物业管理较差楼盘价格均下降，这带动了区域二手房价的下调，其中上海市商业中心徐汇区降幅较大，达1．3％。
　　业内一位不愿透露姓名的知情人士称，上海内环线内一手房价已有略微下跌，虽然9月份成交1800套，较8月份多了700套，但成交均价从8月份的1．7万元／平方米下跌到1．5万元／平方米。分析人士预计，未来上海二手房价会呈现盘整，成交量则会在价格盘整中缓慢回升。
　　同时，9月份受供求关系影响，上海租赁市场租金水平全面下跌。其中，高端商品房租赁市场平均租金下跌1．5％，一般商品房租赁市场租金环比下跌0．6％，低端租赁市场租金水平轻微下降，跌幅为0．5％。“接下来上海房价一定是稳中有降。一般在房价进行调整的时候，市场是租金先下降。这是因为买家转售为租，从而导致供应量增大，在需求不变的情况下引起租金下调。紧接着，租赁市场会引发整个一手房以及二手房房价的下调。当然，调整应该是小幅的。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者分析说。那么，上海的楼市明年是否会大跌呢?日前记者采访了上海房地产业界市场一线的专业人士。
　　
　　2007年房价将呈走低趋势
　　
　　闵益飞(上海荒岛房产工作室研展部副经理)：去年的金九银十过去后，房地产市场没有出现很大的起伏，主要由几方面原因构成：一是连续的政策调控，以及后期一系列政策的“细则”补充，使得2006年年初的增长势头被遏制住了；二是国家加强了对税费的征管力度和对个人贷款的控制，使得投资客逐渐转为长线投资，而部分自住购房者也因政策影响，观望气氛愈加浓厚；三是在经历2005年的调控后，开发商的心理显现成熟，对政策的适应能力增强，从而在开发、销售等环节上显得较为理性。随着年末的临近，国家加大了对调控效果的检查力度，有消息表明，2007年政策将在土地管理、金融等方面加强管理，继续加大调控的力度，在此形势下，市场将难有大的波动。
　　从市场层面看，2006年除了4、5月份供需出现大幅放量外，平均每月的新增供应面积约在100万平方米左右，10月份全市住宅商品房的新增供应量为102．21万平方米。与此相对应，全市的住宅成文面积也徘徊在100万平方米，10月份达到了107．02万平方米。
　　从全年走势看，供需基本保持同步，从而表明了市场在调控大势下的相对稳定。从价格情况看，全市住宅市场成交均价呈现走低现象，10月达到了每平方米8789元，略有下降。对于未来楼市，至少年内上海的房地产市场将不会出现大的变动，2007年价格可能会呈现进一步的走低趋势。在中、外环线成为楼盘供应主力的情况下，价格变化受楼盘的成交区域的影响较大。业内外一直期待的“金九银十”风光不再，但市场的稳定仍留给了地产商、购房者以及市场更多的信心。从近期几则土地信息看，一些大型的地产商仍对市场留有信心，在地价高昂的背后，是对未来楼市的一种预期，这其中，也有政策调控下楼市趋向健康发展的因素。
　　当然，从市场层面看，竞争仍将激烈，2006年的上海房产市场已经不会再有很大的起伏，新政不断地出台以及市场需求表现出来的观望，预示着上海楼市在近期内都将相对稳定。
　　
　　政策构筑“围城”很可能导致房价下跌
　　
　　陈炜(世邦魏理仕上海住宅部董事)：2005年的这一轮宏观调控，我们叫国八条，它的信号是3月27日政府调高了利率，这一政策的出台，全世界都在讲上海的房价跌，上海的房价跌了没有?我现在手上有一份来自上海市政府有关部门的数据，如果我们讲上海的大市场，2005年一年，房价最高的月份和最低的月份确实是差了24％，但这只是一个月，如果抛开一个月的特别月份，整个一年里面，市场的幅度是跌了11．8％，但是如果我们看内环市场，这个跌幅只有1．8％，所以以这两个数据，每个人心里有一杆秤。再看2006年，同样的时间，差不多在5月份，又出来国六条。到目前为止，特别是通过一线城市和主要二线城市的数据，我们发现基本的现象是一致的，这个一致是价钱没有跌，成交量跌了，这是基本现实，所以如果从这两个现象来看，宏观调控的本意是要大大降低房地产价格的增长势头。调控过程很可能导致房价下跌。这个过程可以分为两个阶段。一是抑制，二是平稳。现在第二个阶段刚刚开始。现在没有成交量，接下来会怎样呢?
　　我认为最大的瓶颈，是有这样一个房地产市场的围墙，有很多人已经进去了，有很多人还趴在墙上要进去，想进去的人说房价要跌，出来的人说房价不能跌，这是最大的瓶颈。
　　
　　上海楼市注定短期调整、长期看好
　　
　　陈晟(搜房研究院上海分院首席分析师)：今后楼市的“供应节奏会适度调整”，调整的主体有可能来自房地产开放上也可能来自政策面。坊间流传上海楼市会暴跌甚至崩盘的传闻不足为凭，因为稳定和平稳的基调对各方都有利。任何政策出台后都有一个消化、理解和观望的周期，这个周期约是五到六个月时间。另外，上海楼市也受到结构性调整的影响。这种结构性调整决定了上海楼市的整体走势将相对稳定。尽管目前在上海发展商中，遭遇资金困境的不在少数，也出现了发展商濒临崩盘边缘的个案。出现烂尾楼是有可能的，似这种现象决不是目前的主流，是在可控范围之内的楼市调整的表现。
　　与此同时，市场对上海楼市的期望值并未降低。一位常常往返于境内外的上海商人分析称，上海的房价相比国外一些地方并不是很高，尤其是当它定位为面向世界的国际大都市时更是如此。这就意味着上海的楼市并非仅仅面向本国的一般自住客，也面向国外投资客。只不过，相应的购买能力和层次有所区分。至于现阶段对于外资的限制，也只是一时的缓兵之计。这扇大门，迟早是会打开的。任何房地产市场都是以螺旋形发展的，“热了要调整，冷了要推动”，中央宏观调整不过是为市场调整提供舆论、政策支持。“只要城市化进程不减，上海的楼市注定是短期内调整、长期内看好的。”
　　
　　2007年上半年政策延续性影响，成交 量和价格量跌价平
　　
　　李战军(上海易居房地产研究院、房地产发展研究所所长)：到了年底，上海明年房地产价格的走势如何，自然成了市民关心的问题。谁也不能像算命的那样断言明年何时跌，跌多少。几年来，一些知名的专家学者做过这种判断，但只能证明这是他们研究能力和信誉的下降。但是，这并不妨碍我们对明年的背景形势做一分析。
　　今年上海的房价特别是商品住房价格，如果将重大工程配套用房统计在内，房价是微跌，如果统计在外，则房价还是微升的。总体上可以说是平稳的。这种平稳是建立在中心城区的新房供应量比重进一步缩小，而远郊的新房供应量占据统治地位情况下实现的。
　　房地产宏观调控从2003年开始到今年，已经延续4个年头了。去、今两年，国务院相关部门分别打了两轮组合拳，高密度地、配套性地对房地产业中的投资增长过快、价格上涨过猛、商品结构不合理和市场秩序混乱的问题，进行了经济和行政手段的调控。调控的结果就全国而言，增长幅度有所减缓，价格没有大涨也没有下跌。除非明年还有房地产的政策组合拳，否则价格不可能大跌。一般会有更多的城市像今年的上海一样，价格微跌或平稳。
　　现在的房地产调控政策中，对房地产开发商开发经营起重大影响的是土地严控和招投标、70％经济适用房、“70％90平方米”、所得税预征等少数措施，而提高利率、税率，增加新税种，往往会通过市场的传导机制，最终还是由消费者承担。明年房地产的土地供应量会继续偏紧，开发商要拿地也会观察两个70％的执行力度，市民也会因为宏观调控政策，持币待购，滞后消费。这样商品房供求会处在一种低位平衡运行的状态，价格不会波动太大。
　　另一个对上海房价有着重要影响因素的是动拆迁成本。上海近两年来房价涨幅是受到了抑制，但动迁成本却在高歌猛进。卢湾区的土地成本有的已达到11万元／平方米，浦东世纪大道沿线的动迁上地成本也有5万元／平方米。动迁户持有一平方米的被动迁房源，核心城区都要给到2万元以上。要被拆迁的旧房都有这么一个补偿价格，那么它在一定意义上已经支撑住了上海核心城区商品房的底部价格。也就是说，新的商品住宅价格再怎么跌，也不会低于该区域的动迁房补偿价格。
　　现在报刊上常看到要求开发商公布成本的舆论。实际上房地产的开发成本并不是房地产市场价格的唯一决定因素。房地产市场价格还受市场需求、商品房流通环节的多少、土地位置稀缺性、房地产费税和公关成本等复杂因素影响。开发成本中，变数最大的是土地成本，各不一样。在国际市场上，一般商品从工厂出厂价到零售价，要翻六倍，这是正常倍数，而高档名牌专卖店往往要翻十几倍。生产企业、外贸公司、买方代理、进口商最后到百货店和专卖店，一般要经过五道环节，每一道环节都要从中抽利。房地产业中并不是从业者都赚钱，跨掉的、倒台的也不在少数。当然也存在着赚大钱的企业，这是他抓住了机遇。现在的上海房地产市场价格总体上是合理因素占主导地位。
　　2007年上半年，由于受到2006年调控政策延续性影响，成交量和价格水平很可能是量跌价平。夏天太热，而秋天依然是上海购房的传统好季节。“金九银十”实际上反映的是上海住房消费时段的偏好。秋天还有党的十七大会议召开，政治形势将是祥和而明朗的。