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摘要：近年来，随着社会的不断进步以及经济的迅猛发展，房地产行业如雨后春笋般拔地而起。房地产拍卖作为是拍卖企业的关键构成部门，其重要性不容忽视，同时，拍卖为房地产的特殊转让模式，社会各界给予此更多关注，其中涉及的房地产估价问题不容忽视。在此，本文将针对房地产拍卖保留低价的合理确定进行简要探讨。
关键词：房地产；拍卖；保留价；合理
1.前言
在改革开放春风的沐浴下，房地产行业获得深化发展，对应的估价工作需求逐步增加，在日常实践进程当中，房地产估计机构及其相关人员所面临的估价类型趋向于复杂多元化，应基于规范化价格标准，采用更为先进科学的方式实现房地产价格的合理评估确定，推动该行业实现稳定运营。
2.简述拍卖的相关内容
《中華人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。纵观实际经济生活可知，拍卖通常拥有两种不同的性质。具体来说，第一种性质为严格遵循自愿原则，主要指的是拍卖委托人把自身所拥有的权利或者是财务委托给拍卖工作者实施拍卖行为，譬如说针对字画以及古董、邮票等进行拍卖，与此同时，针对土地使用权进行拍卖同样隶属于此种拍卖性质；第二种性质为未能基于自愿原则，该性质常见于涉讼案件以及破产清算等状况行程中，隶属于一种强制性拍卖行为。跟房地产价格相关的拍卖工作通常为第二种性质拍卖，即为不基于资源原则，是强制性拍卖。
3.合理确定房地产拍卖保留价
通常而言，底价主要是指最低商业价值，基于此可实现拍卖起拍价以及拍卖保护价额合理确定。其中，保留价常见于《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”底价同样可被看作为房地产价格评估机构针对标的物基于拍卖市场这样的强制快速变现因素直接影响之下确定而得最可能性成交价格，就拍卖委托人员而言，此价格颇具客观性，同时拍卖委托者可基于底价实现保留价的合理确定，该价格主观意味浓重。
在遵循自愿原则之下的拍卖情况，拍卖标的所有者能够自主确定标的最低商业价值以及底价、拍卖保留价，在这个时候，底价等同于拍卖保留价，若没能成功实现拍卖则委托者可将保留价以及底价降低，原因在于最低商业价值是由委托定自身确定所得，因此可进行自主变更。就第二种性质拍卖行为而言，即进行强制拍卖操作的时候，此时最低商业价值底价跟拍卖保留价则不拥有同一性，原因在于，底价及保留价的确定主体不相同，保留价是拍卖委托人（清算组以及司法机关、债权人委员会）通过委托拍卖合同进行确定的；在评估报告有效期之内，若不存在有较为特殊的状况，则不得更改底价；在多次拍卖行为中可向下调整保留价，目的在于促成成交，在此需要注意的是，此种保留价必须不可低于底价；必须通过法定评估结构参考变化条件针对所需变更的底价实施新的评估工作，需确保保留价高于底价，同时结合市场及拍卖事情实现保留价的灵活合理确定。总而言之，通过房地产评估机构依照相关法律所确定的拍卖底价可谓是拍卖的最终保留价，其必须作为是不可突破的价格底线。
确定合理的房地产拍卖保留价应注重三方面主要内容，第一，明确掌握了解房地产市场特征，估价人员应全面宏观了解掌握市场行情；第二，确定岗位正确的房地产市场价值内涵，认真修正相关价格，参考市场成交习惯，将房地产市场价值所受市场特征的直接影响积极化解；第三，综合考虑房地长拍卖市场特征，将房地产拍卖保留价的有效合理确定下来，通过买方可接受合理购房支出总价的优化确定将拍卖保留价合理确定。
4.推动房地产估价行业优化发展的相关对策
4.1实现行业管理体制的优化完善
纵观可知，我国房地产估价行业正常趋向于和谐健康方向发展，在此进程当中，必须努力实现政企分离，完善相应的行业管理。具体来说，通过对外国以及香港地区未能在行业管理中直接参与模式的有效借鉴，结合间接管理相关经验，建议我国政府需更为宏观地完成房地产估价行业监控，基于估价师学会完成行业工作细化管理。我国历经一系列立法措施将估价结构中介地位积极确定下来，结合相关法律完善制定估价结构以及行业人员相关规范，与此同时，授权估价师学会进行行规的详细制定，并就行业实施有效管理，尽可能规范结构及其人员行为操守。在改革房地产估价行业的具体过程中，需针对事业评估范围实施限制，准确理清跟估价行业相关的政府部门以及企业、事业单位三方关系，推动专业化水准更高的房地产估价行业学会的快速成立建设，将该学会作为主体，实现和谐健康房地产估价体系的完善构建，将人员管理作为是主要的行业管理模式。就目前的情况来看，我国当前执行基于管理机构实施任官管理的工作模式，实践表明此种方式所得工作效率相互较低。
4.2构建全面的房地产估价行业政策规范
基于市场发展角度出发来看，纵观我国房地产估价行业，无论是法律还是制度，均存在有严重的管理欠缺完善的情况。为实现估价市场的优化完善则应努力构建完善的法律制度，将房地产评估管理机构充分明确。制定详细规范正确界定行业经营范围，旨在确保在激烈的市场竞争洪流当中实现各个房地产估价结构的良性公平竞争。维持该行业市场拥有稳定秩序，与此同时，针对行业估价人员进行统一标准的合理制定，强化提升估价质量，提高工作成效，进而大大强化行业估价水准。除此之外，要求估价师学会、估价结构及其相关工作人员应严格遵守相关法规政策，力求将本行业的各个方面均纳入法治建设轨道，参考统一标准规范要求全部房地产估价结构及其工作者正确开展实施相应的评估作业，保障房地产估价行业健康稳定发展。
4.3强化规定房地产估价市场行为
在日常的房地产估价机构运营进程当中，必须严格规范估价市场行为，努力完善构建开放统一的竞争市场，规避不正当竞争行为的长生，同时需保证估价拥有较强独立特性，任何政府组织以及行业结构不得过分干预估价行为。针对估价作业内容进行充分明确，坚决杜绝回扣等不良情况的产生。严厉惩处经营过程中存在有不正当竞争行为的相关结构，强化加大检查力度，有效规范行业市场质询，在实际的估价工作实施过程中若是估价机构存在有估价不实问题则必须结合法律规定制裁其违法行为，依法查处出具不合格报告以及违规承接任务的行为，制定完整的机构信用档案，针对严重的机构失职行为采取取消房地产估价机构以及估价师资格的相关措施。
5.结语
综上可以知道，我国房地产估价行业虽然起步晚，但是其已然成为房地产行业的关键构成部门，重要地位甚为突显。相关估价机构以及估价人员需严格遵循相应标准科学合理确定房地产拍卖保留价，维持行业稳定运行。
参考文献：
[1]王碧荣.基于市场经济下的房地产业讨论[J].城市建设理论研究（电子版），2012（08）.
[2]杨斌.土地拍卖结果对我国上市房地产公司股价影响的事件研究[J].西南金融，2013（04）.
[3]张庆东.浅谈如何做好房地产的拍卖工作[J].现代商业，2012（18）.
[4]吴雪凤.论房屋拍卖中承租人优先购买权法律保护制度[J].法制与社会，2012（20）.
[5]霍航.当前房地产评估业发展状况及改进措施[J].黑龙江科技信息，2013（33）.
[6]柳振国.浅析房地产成本组成模块的控制管理[J].建筑·建材·装饰，2013（07）.
关键词：房地产；拍卖；保留价；合理
1.前言
在改革开放春风的沐浴下，房地产行业获得深化发展，对应的估价工作需求逐步增加，在日常实践进程当中，房地产估计机构及其相关人员所面临的估价类型趋向于复杂多元化，应基于规范化价格标准，采用更为先进科学的方式实现房地产价格的合理评估确定，推动该行业实现稳定运营。
2.简述拍卖的相关内容
《中華人民共和国拍卖法》第三条规定：拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。纵观实际经济生活可知，拍卖通常拥有两种不同的性质。具体来说，第一种性质为严格遵循自愿原则，主要指的是拍卖委托人把自身所拥有的权利或者是财务委托给拍卖工作者实施拍卖行为，譬如说针对字画以及古董、邮票等进行拍卖，与此同时，针对土地使用权进行拍卖同样隶属于此种拍卖性质；第二种性质为未能基于自愿原则，该性质常见于涉讼案件以及破产清算等状况行程中，隶属于一种强制性拍卖行为。跟房地产价格相关的拍卖工作通常为第二种性质拍卖，即为不基于资源原则，是强制性拍卖。
3.合理确定房地产拍卖保留价
通常而言，底价主要是指最低商业价值，基于此可实现拍卖起拍价以及拍卖保护价额合理确定。其中，保留价常见于《中华人民共和国拍卖法》中，第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价，并要求拍卖人保密。拍卖国有资产，依照法律或者按照国务院规定需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。”底价同样可被看作为房地产价格评估机构针对标的物基于拍卖市场这样的强制快速变现因素直接影响之下确定而得最可能性成交价格，就拍卖委托人员而言，此价格颇具客观性，同时拍卖委托者可基于底价实现保留价的合理确定，该价格主观意味浓重。
在遵循自愿原则之下的拍卖情况，拍卖标的所有者能够自主确定标的最低商业价值以及底价、拍卖保留价，在这个时候，底价等同于拍卖保留价，若没能成功实现拍卖则委托者可将保留价以及底价降低，原因在于最低商业价值是由委托定自身确定所得，因此可进行自主变更。就第二种性质拍卖行为而言，即进行强制拍卖操作的时候，此时最低商业价值底价跟拍卖保留价则不拥有同一性，原因在于，底价及保留价的确定主体不相同，保留价是拍卖委托人（清算组以及司法机关、债权人委员会）通过委托拍卖合同进行确定的；在评估报告有效期之内，若不存在有较为特殊的状况，则不得更改底价；在多次拍卖行为中可向下调整保留价，目的在于促成成交，在此需要注意的是，此种保留价必须不可低于底价；必须通过法定评估结构参考变化条件针对所需变更的底价实施新的评估工作，需确保保留价高于底价，同时结合市场及拍卖事情实现保留价的灵活合理确定。总而言之，通过房地产评估机构依照相关法律所确定的拍卖底价可谓是拍卖的最终保留价，其必须作为是不可突破的价格底线。
确定合理的房地产拍卖保留价应注重三方面主要内容，第一，明确掌握了解房地产市场特征，估价人员应全面宏观了解掌握市场行情；第二，确定岗位正确的房地产市场价值内涵，认真修正相关价格，参考市场成交习惯，将房地产市场价值所受市场特征的直接影响积极化解；第三，综合考虑房地长拍卖市场特征，将房地产拍卖保留价的有效合理确定下来，通过买方可接受合理购房支出总价的优化确定将拍卖保留价合理确定。
4.推动房地产估价行业优化发展的相关对策
4.1实现行业管理体制的优化完善
纵观可知，我国房地产估价行业正常趋向于和谐健康方向发展，在此进程当中，必须努力实现政企分离，完善相应的行业管理。具体来说，通过对外国以及香港地区未能在行业管理中直接参与模式的有效借鉴，结合间接管理相关经验，建议我国政府需更为宏观地完成房地产估价行业监控，基于估价师学会完成行业工作细化管理。我国历经一系列立法措施将估价结构中介地位积极确定下来，结合相关法律完善制定估价结构以及行业人员相关规范，与此同时，授权估价师学会进行行规的详细制定，并就行业实施有效管理，尽可能规范结构及其人员行为操守。在改革房地产估价行业的具体过程中，需针对事业评估范围实施限制，准确理清跟估价行业相关的政府部门以及企业、事业单位三方关系，推动专业化水准更高的房地产估价行业学会的快速成立建设，将该学会作为主体，实现和谐健康房地产估价体系的完善构建，将人员管理作为是主要的行业管理模式。就目前的情况来看，我国当前执行基于管理机构实施任官管理的工作模式，实践表明此种方式所得工作效率相互较低。
4.2构建全面的房地产估价行业政策规范
基于市场发展角度出发来看，纵观我国房地产估价行业，无论是法律还是制度，均存在有严重的管理欠缺完善的情况。为实现估价市场的优化完善则应努力构建完善的法律制度，将房地产评估管理机构充分明确。制定详细规范正确界定行业经营范围，旨在确保在激烈的市场竞争洪流当中实现各个房地产估价结构的良性公平竞争。维持该行业市场拥有稳定秩序，与此同时，针对行业估价人员进行统一标准的合理制定，强化提升估价质量，提高工作成效，进而大大强化行业估价水准。除此之外，要求估价师学会、估价结构及其相关工作人员应严格遵守相关法规政策，力求将本行业的各个方面均纳入法治建设轨道，参考统一标准规范要求全部房地产估价结构及其工作者正确开展实施相应的评估作业，保障房地产估价行业健康稳定发展。
4.3强化规定房地产估价市场行为
在日常的房地产估价机构运营进程当中，必须严格规范估价市场行为，努力完善构建开放统一的竞争市场，规避不正当竞争行为的长生，同时需保证估价拥有较强独立特性，任何政府组织以及行业结构不得过分干预估价行为。针对估价作业内容进行充分明确，坚决杜绝回扣等不良情况的产生。严厉惩处经营过程中存在有不正当竞争行为的相关结构，强化加大检查力度，有效规范行业市场质询，在实际的估价工作实施过程中若是估价机构存在有估价不实问题则必须结合法律规定制裁其违法行为，依法查处出具不合格报告以及违规承接任务的行为，制定完整的机构信用档案，针对严重的机构失职行为采取取消房地产估价机构以及估价师资格的相关措施。
5.结语
综上可以知道，我国房地产估价行业虽然起步晚，但是其已然成为房地产行业的关键构成部门，重要地位甚为突显。相关估价机构以及估价人员需严格遵循相应标准科学合理确定房地产拍卖保留价，维持行业稳定运行。
参考文献：
[1]王碧荣.基于市场经济下的房地产业讨论[J].城市建设理论研究（电子版），2012（08）.
[2]杨斌.土地拍卖结果对我国上市房地产公司股价影响的事件研究[J].西南金融，2013（04）.
[3]张庆东.浅谈如何做好房地产的拍卖工作[J].现代商业，2012（18）.
[4]吴雪凤.论房屋拍卖中承租人优先购买权法律保护制度[J].法制与社会，2012（20）.
[5]霍航.当前房地产评估业发展状况及改进措施[J].黑龙江科技信息，2013（33）.
[6]柳振国.浅析房地产成本组成模块的控制管理[J].建筑·建材·装饰，2013（07）.