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【摘要】养老的地产主要是房地产当中的一个关键的环节，并且又和房地产开发的项目有着共同的特征，主要有投资的规模大和周期性比较长以及风险性比较高的特点，并且又在实际开发运营的过程当中，还有不同于其他地产项目的特殊的特征，并且也有着属于养老地产项目所具有的比较独特的项目风险。本文也主要针对了养老地产，尤其是商业养老项目的地产作为研究的对象，并且对国内外养老地产发展的状况和形势进行了深入的分析，以及对养老地产项目开发的风险的原因进行研究，并且合理的构造出一种比较有效的風险的评估的模型，从而对养老地产项目的风险进行有效的识别和规避。
【关键词】养老地产；项目开发；风险对策
随着我国人口红利的渐行渐远，也逐渐的对老龄化的问题进行了突出，一是主要对我国的养老制度还不是特别的完善，对于基础的设施的欠账也比较多。二是主要表现了我国老龄化的人口逐渐的呈现了上升的趋势，区域经济的差异以及贫富差异的现象，就导致了老龄人口的消费水平的不断的差异，无法对发达国家已经比较成熟的模式的养老的模式进行简单的复制和采用。因此，我国养老政策的制定以及措施的实施是一件非常重要的并且紧急的任务，任何一个有社会责任感的房地产的开发的企业，都应该积极的对我国的养老地产发展的商业模式进行研究和探索，这也是对房地产开发企业可持续发展的确保的其中一个非常重要的方向。
1、目前的政策环境以及发展养老地产的必要性
在对养老地产概念的提出，也逐渐的对全国养老行业的组织的建设进行了加强，并且也相应的成立了具有全国性的养老产业的协会以及三个行业性的联盟，从而对行业的联盟进行长期的参照。其中政府的调控政策，也是一个由浅入深的过程，政府目前对房地产当中的养老地产市场当中，存在的相应的问题已经有了合理的定性，主要包括了市场秩序混乱以及房价上涨过快等各个方面的问题，并且也主要通过对市场的秩序和税收以及利率等多种方式进行规范，并且也针对市场的层面，来对养老地产的市场进行相应合理的调整，从而能够形成市场和经济等多个方面的联动。目前，我国主要针对政府宏观调控的背景之下，对土地和项目进行不断的寻找，已经逐渐的成为了房产商对于发展和开发养老地产面临的最大困难。在我国现阶段的形式下，要对自身所有的优势进行结合，并且对市场的创新进行不断的利用，从而土地的储备进行逐渐的增加，从而获得比较大的利润增长点。以及我国经济发展的实际的情况和老龄人口数量逐渐加大的特点，采取居家的养老，也是为了对我国养老产业发展规划的要点进行实际的落实。
2、开发养老地产项目的商业模式分析
在我国现有的住宅的项目当中配建的老年的住宅，其中项目的商业运营该如何的进行。在正常的情况下，开发商的主要选择就是两种方式，一是出售；二是出售和持有的综合性的经营模式，在更多的情况下是把服务交给专业的社会服务机构来进行操作，开发商通过产品的销售以及物业的租赁，从而获得收益，出售模式的老年住宅建设和住宅的管理服务是分开的，开发商在完成上一期的销售任务，就可以转入下一期项目的开发，投资回收的时间比较短，风险也比较小。而出售和持有相结合的经营模式，却与美国老年地产的商业运营的模式有些相似，它将老年住宅的销售和物业配套的服务进行结合，从而打造出比较完整以及成功的老年社区，我们还应该对老年住宅项目功能上的特殊设计进行相应的考虑，售价可能都要高于普通的住宅，在老年人入住以后，每年还要缴纳大量的管理和服务的费用。
3、开发养老地产有关政策的建议
第一，要对企业的竞争意识和品牌意识进行不断的增加。要对国外先进的观念和技术以及管理进行相应的学习，对实际的变化的市场情况进行熟悉，也要对养老地产开发投资的盲目性进行逐渐的减少，从而对养老地产的开发成本进行不断的降低，也要重视市场定位的准确性。第二，注重企业的合作和沟通意识的理念。养老地产是一个高资金并且比较密集的行业，因为国内对融资渠道的不重视，缺乏对金融品种的认识，在过去，中国的大部分投资主要都来源于香港和台湾，而再这几年的时间里，也逐渐的有一些欧洲的国家，逐步向中国的房地产进行投资，融资多元化的途径实际已经摆在国内开发商面前，利用好这种途径是至关重要的。总之，养老的产业以及养老地产拥有的广阔发展的空间是具有非常重要的作用，但是作为一项比较系统性的工作，无论采取什么方式，对我国养老产业的发展进行推动，都离不开社会各个方面的努力以及各种资源的统一整合，并且更离不开政府政策的支持和引导。因此，只要我们认真的进行探索，并且勇于的进行实践和研究，养老地产在我国一定有美好的发展前景。
结语：
综合上文所述，在我国的发展养老地产的项目应该注意以下几个方面的建议：第一，要及时的建立一套比较完善的规范的法律和法规，从而对我国的养老产业和养老地产的行为进行严格的规范。第二，政府也应该适当的向养老的产业进行倾斜。第三，在养老地产开发和发展的过程当中，我国需要建立健全的金融的体系，从而对新的金融的思维进行不断的发展。第四，对于养老地产的产业的体系不够丰满，就需要在后期的发展的过程当中，有目标的将空白的产业进行填补。第五，在对养老产业的培训人才的过程当中，还是存在很多的问题，因此，如何对高素质的基层养老的服务人员和医疗护理的人才以及对项目运营管理的人员进行严格的培训，才是我国目前需要及时进行解决的问题。因此，我们也需要不断的创新，更需要一个飞的超越。我认为我们完全具有这样的勇气，我们要利用这样的能力进行不断的超越，因为我们的时代需要更好的地产品牌，以及更加需要比较好的品牌制造者，发展是我们的唯一的方向，成功也是我们唯一的目标。
参考文献：
[1]郑生钦，司红运，贺庆.养老地产项目盈利能力评价研究——基于303份调查问卷的结构方程模型分析[J].项目管理技术，2016，（05）：44-47.
[2]王庆德，闫妍.广义虚拟经济视角下的创意经济——YM·CXM养老地产项目案例分析[J].广义虚拟经济研究，2016，（06）：55-58.
[3]马智利，魏静，马敏达.我国养老地产项目融资模式应用研究——以共有产权模式为例[J].建筑经济，2015，（06）：66-69.
【关键词】养老地产；项目开发；风险对策
随着我国人口红利的渐行渐远，也逐渐的对老龄化的问题进行了突出，一是主要对我国的养老制度还不是特别的完善，对于基础的设施的欠账也比较多。二是主要表现了我国老龄化的人口逐渐的呈现了上升的趋势，区域经济的差异以及贫富差异的现象，就导致了老龄人口的消费水平的不断的差异，无法对发达国家已经比较成熟的模式的养老的模式进行简单的复制和采用。因此，我国养老政策的制定以及措施的实施是一件非常重要的并且紧急的任务，任何一个有社会责任感的房地产的开发的企业，都应该积极的对我国的养老地产发展的商业模式进行研究和探索，这也是对房地产开发企业可持续发展的确保的其中一个非常重要的方向。
1、目前的政策环境以及发展养老地产的必要性
在对养老地产概念的提出，也逐渐的对全国养老行业的组织的建设进行了加强，并且也相应的成立了具有全国性的养老产业的协会以及三个行业性的联盟，从而对行业的联盟进行长期的参照。其中政府的调控政策，也是一个由浅入深的过程，政府目前对房地产当中的养老地产市场当中，存在的相应的问题已经有了合理的定性，主要包括了市场秩序混乱以及房价上涨过快等各个方面的问题，并且也主要通过对市场的秩序和税收以及利率等多种方式进行规范，并且也针对市场的层面，来对养老地产的市场进行相应合理的调整，从而能够形成市场和经济等多个方面的联动。目前，我国主要针对政府宏观调控的背景之下，对土地和项目进行不断的寻找，已经逐渐的成为了房产商对于发展和开发养老地产面临的最大困难。在我国现阶段的形式下，要对自身所有的优势进行结合，并且对市场的创新进行不断的利用，从而土地的储备进行逐渐的增加，从而获得比较大的利润增长点。以及我国经济发展的实际的情况和老龄人口数量逐渐加大的特点，采取居家的养老，也是为了对我国养老产业发展规划的要点进行实际的落实。
2、开发养老地产项目的商业模式分析
在我国现有的住宅的项目当中配建的老年的住宅，其中项目的商业运营该如何的进行。在正常的情况下，开发商的主要选择就是两种方式，一是出售；二是出售和持有的综合性的经营模式，在更多的情况下是把服务交给专业的社会服务机构来进行操作，开发商通过产品的销售以及物业的租赁，从而获得收益，出售模式的老年住宅建设和住宅的管理服务是分开的，开发商在完成上一期的销售任务，就可以转入下一期项目的开发，投资回收的时间比较短，风险也比较小。而出售和持有相结合的经营模式，却与美国老年地产的商业运营的模式有些相似，它将老年住宅的销售和物业配套的服务进行结合，从而打造出比较完整以及成功的老年社区，我们还应该对老年住宅项目功能上的特殊设计进行相应的考虑，售价可能都要高于普通的住宅，在老年人入住以后，每年还要缴纳大量的管理和服务的费用。
3、开发养老地产有关政策的建议
第一，要对企业的竞争意识和品牌意识进行不断的增加。要对国外先进的观念和技术以及管理进行相应的学习，对实际的变化的市场情况进行熟悉，也要对养老地产开发投资的盲目性进行逐渐的减少，从而对养老地产的开发成本进行不断的降低，也要重视市场定位的准确性。第二，注重企业的合作和沟通意识的理念。养老地产是一个高资金并且比较密集的行业，因为国内对融资渠道的不重视，缺乏对金融品种的认识，在过去，中国的大部分投资主要都来源于香港和台湾，而再这几年的时间里，也逐渐的有一些欧洲的国家，逐步向中国的房地产进行投资，融资多元化的途径实际已经摆在国内开发商面前，利用好这种途径是至关重要的。总之，养老的产业以及养老地产拥有的广阔发展的空间是具有非常重要的作用，但是作为一项比较系统性的工作，无论采取什么方式，对我国养老产业的发展进行推动，都离不开社会各个方面的努力以及各种资源的统一整合，并且更离不开政府政策的支持和引导。因此，只要我们认真的进行探索，并且勇于的进行实践和研究，养老地产在我国一定有美好的发展前景。
结语：
综合上文所述，在我国的发展养老地产的项目应该注意以下几个方面的建议：第一，要及时的建立一套比较完善的规范的法律和法规，从而对我国的养老产业和养老地产的行为进行严格的规范。第二，政府也应该适当的向养老的产业进行倾斜。第三，在养老地产开发和发展的过程当中，我国需要建立健全的金融的体系，从而对新的金融的思维进行不断的发展。第四，对于养老地产的产业的体系不够丰满，就需要在后期的发展的过程当中，有目标的将空白的产业进行填补。第五，在对养老产业的培训人才的过程当中，还是存在很多的问题，因此，如何对高素质的基层养老的服务人员和医疗护理的人才以及对项目运营管理的人员进行严格的培训，才是我国目前需要及时进行解决的问题。因此，我们也需要不断的创新，更需要一个飞的超越。我认为我们完全具有这样的勇气，我们要利用这样的能力进行不断的超越，因为我们的时代需要更好的地产品牌，以及更加需要比较好的品牌制造者，发展是我们的唯一的方向，成功也是我们唯一的目标。
参考文献：
[1]郑生钦，司红运，贺庆.养老地产项目盈利能力评价研究——基于303份调查问卷的结构方程模型分析[J].项目管理技术，2016，（05）：44-47.
[2]王庆德，闫妍.广义虚拟经济视角下的创意经济——YM·CXM养老地产项目案例分析[J].广义虚拟经济研究，2016，（06）：55-58.
[3]马智利，魏静，马敏达.我国养老地产项目融资模式应用研究——以共有产权模式为例[J].建筑经济，2015，（06）：66-69.