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摘 要：房地产业在世界各国的国民经济中都占有非常重要的地位，随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场需求不断提高、市场竞争日趋激烈，当前我国房地产业在房地产开发过程中还存在一系列问题，加强房地产开发项目管理，改善及解决管理过程中存在的突出问题，既是提高房地产企业管理水平，也是提高项目质量、盈利水平与市场竞争力的需要，更是满足市场均衡发展、健康发展的需要。
关键词：房地产开发;项目管理;环境问题;物业管理;改善对策
房地产业作为我国的新兴产业，是第三产业的重要组成部分，已成为我国国民经济的支柱产业，在摧进我国的城市化进程、改善人民生活和带动相关产业的发展中起了不可忽视的作用。但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发过程、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展和影响了我国社会的和谐进步，必须加以解决。房地产开发具有一定的风险，尤其是当前国家政策时常调整，对房地产开发限制越来越多，开发商的风险进一步加大，眼下开发商说了算的卖方市场已经结束，完全进入了买方市场，用户购买更趋于理性，不再一拥而上，更多的是选择小区环境，楼盘的品质和物业服务。开发商应当顺应市场变化，把用户需求的放在第一位，做好前期市场调研工作，同时在质量和服务上下工夫，通过科学合理的项目管理，打造出精品工程，树立自己的品牌。
那么作为开发商，在实际开发过程中，如何发现管理存在的问题，完善管理过程，使最后的产品能达到开发商预期的目标，满足用户的需求，从而在市场上具有一定的竞争力呢，本人根据当前房地产经济发展中存在的一些普遍情况，并结合工作实际进行探讨。
一、主要问题分析
（一）项目盲目决策，没有认真细致的做项目可行性研究，供求结构矛盾明显
一是在当前国家宏观调控政策越来越严厉的背景下，房地产开发风险明显加大，但是个别开发商对政府的调控力度估计不足，没有请专业部门对市场和政策做一个深入的分析研究，用以往的经验代替可行性研究，对市场前景盲目乐观，增加了投资开发的风险。二是许多房地产开发企业未能提前对项目本身的特点和周边情况以及规划条件进行详细了解，缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。导致在做好方案后才发现问题，但已成事实，增加了不必要的额外成本，造成开发成本上升。
（二）开发商施工过程中随意改变性大，项目现场管理存在漏洞缺陷
个别开发商对项目施工方案和施工图重视不够，施工前没有对方案和施工图纸做认真细致的研究，施工中随意性大。在施工过程中发生了大量设计变更或者业主方应自己的要求进行过多变更，不仅造成工程不能顺利进行，延长了工期，还会发生索赔情况，更引起了项目的价格重新审核，工程造价脱离控制，超出工程概算。
施工现场管理机制不规范，现场人员责任不明确或权限不清晰，现场人员不能做主，事无巨细均要请示汇报，工程变更签证时，未能及时对工程变更签署意见，在重要施工阶段如果停工等待批复，会使进度计划得不到控制，影响施工工期，还会引起索赔。
（三）物业管理重视不足，物业服务缺失
房地产开发中物业管理的作用与意义主要体现在利用专业化管理方法提高城市管理的社会化及专业化程度，保护消费者的合法权益。物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，是项目管理不可分离的一部分。对前期物业不够重视，就相当于放弃了一个好管家。另一方面，物业管理招投标不良行为导致了恶性竞争。许多业主委员会不是以服务质量为衡量标准，而是简单地以价格为取舍，而物业公司则放弃管理质量而低价抢标，物业公司限于自身赢利和管理惰性，未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位，物业服务不到位等，造成用户不交或拖欠管理费，从而陷入恶性循环，导致物业管理市场的混乱。
（四）房地产开发中环境问题，贯穿于房地产业的始终
一是环境噪声污染：在房地产的施工进程中，不可避免的会产生噪声，而由于防止噪声的设备的简陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪声的产生，给施工现场周围居民的生活带来了巨大的影响。二是建筑垃圾和生活垃圾：由于缺少相关的规范，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随意倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对周围居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。三是大气污染和水体污染：由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免的会产生对大气的污染;建筑垃圾长期的裸露也会产生大量粉尘，造成大气污染。四是房地产的室内环境污染：在房地产的开发过程中，为了节省资金、追求经济利益，开发商有可能会大量使用不合格的建筑材料和装饰材料，产生对人体和环境有害的气体，危害人体健康。
二、改善对策
（一）慎重项目决策，高度重视项目的可行性研究，改善房屋供应结构
可行性研究就是整个项目的第一步，将来几年内，公司的工作重心都将可能围着这个项目转，因此可行性报告的正确与否，将影响公司的生存发展。一要分析宏观环境，深入解读当前政策及预测今后一段时期内的走向，充分了解市场的特征，当地居民风土人情，用户的需求等等，二要了解意向开发土地的规划条件，地块周边情况，当地的规划要求，避免经验主义而造成错误判断，三要因地制宜，开发符合民众迫切需要的产品，做好投资决策分析，尤其是做好風险预测。
（二）高度重视项目方案和设计，加强开发建设的过程控制
做好方案和施工图设计，认真对待每个细节，特别是在建筑风格，当地居民生活习性，平面布局，主要材料等方面更要认真调研，一旦确定就不再更改。 施工过程管理必须明确质量目标，明确项目部管理责任。现场签证程序要明晰，责任分明，公司要放权给现场管理人员，明确规定管理人员的权限，及时处理施工中遇到的问题，在特殊情况下，可以先报告设计单位，征得口头许可，做好相关记录，事后要及时补办相关手续。
（三）未雨绸缪，物业公司提前参与进驻
物业公司提前参与进驻，不仅可以提出实用的建设性意见，提升项目档次，还能使在功能上更加人性化，使用更合理，对整个项目的运作是十分有利的，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。物业公司应明确服务范围，制定岗位职责，提高服务水平，针对市场需求，提供层次服务，市场竞争中企业求生存，归根到底要能提供称职的服务，物业管理的服务内容主要包括公共设施、设备的运营与维修，治安保障，保洁绿化等，严格按合同办事，避免急功近利的短视行为，要制定长期稳定发展的规划，处理好与用户的关系，进入可持续发展的良性循环。
（四）完善现有的房地产开发环境影响评价制度，为房地产真正的“绿色”开发提供可能
加强对房地产开发环境问题的防范，应该将所有的可能产生环境问题的房地产开发都纳入环境影响评价的范围，加强公众对房地产开发环境影响评价的参与，加大公众的参与力度，能够使环境影响评价更好的体现环境相关人的利益，进行更加完整、全面的环境影响评价。对可能产生的各种环境问题都应该有明确的评价方法，对房地产业中可能产生的、环境噪声污染、建筑垃圾、大气污染和水体污染、对生态系统的影响、房地产的室内环境污染等环境问题，必须要有明确的评价的标准，任何一项不符合标准都会对该项目的进行产生影响。对进行环境影响评价时未预见的新的环境问题，及时制定预防措施或者治理方案。
三、总结
房地产业作为国民经济的支柱产业，其支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。一方面，房地產业的发展是满足人民群众基本生活需求的需要;另一方面，房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性的物质条件。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开开房地产业的持续、快速、健康发展。但是，我国目前房地产业在房地产开发中存在的以上问题则限制了我国房地产业的持续、快速、健康发展。因此，为了摧动我国房地产业的持续、快速、健康发展，必须对这些问题加以重视和解决。开发商是项目开发过程的组织者，同时也是投资者和收益者，不能一味追求利润的最大化而忽视了用户的利益，应在品牌上下功夫，做好项目各个过程的管理，实现项目的成功建设和各方的利益。
参考文献：
[1]李延荣、周珂.《房地产法》.中国人民大学出版社
[2]程信和、刘国臻.《房地产法学》.北京大学出版社
[3]廖英敏.当前我国房地产市场形势分析.载《中国房产信息》
[4]高伟生、何枫林.房地产开发与环境意识.载《环境科学发展》
[5徐建明、王洪卫.《物业管理法》.上海财经大学出版社
[6]刘洪玉.《房地产开发》.北京经济学院出版社
[7]周宇、顾祥红.《现代物业管理》.东北财经大学出版社
关键词：房地产开发;项目管理;环境问题;物业管理;改善对策
房地产业作为我国的新兴产业，是第三产业的重要组成部分，已成为我国国民经济的支柱产业，在摧进我国的城市化进程、改善人民生活和带动相关产业的发展中起了不可忽视的作用。但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发过程、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展和影响了我国社会的和谐进步，必须加以解决。房地产开发具有一定的风险，尤其是当前国家政策时常调整，对房地产开发限制越来越多，开发商的风险进一步加大，眼下开发商说了算的卖方市场已经结束，完全进入了买方市场，用户购买更趋于理性，不再一拥而上，更多的是选择小区环境，楼盘的品质和物业服务。开发商应当顺应市场变化，把用户需求的放在第一位，做好前期市场调研工作，同时在质量和服务上下工夫，通过科学合理的项目管理，打造出精品工程，树立自己的品牌。
那么作为开发商，在实际开发过程中，如何发现管理存在的问题，完善管理过程，使最后的产品能达到开发商预期的目标，满足用户的需求，从而在市场上具有一定的竞争力呢，本人根据当前房地产经济发展中存在的一些普遍情况，并结合工作实际进行探讨。
一、主要问题分析
（一）项目盲目决策，没有认真细致的做项目可行性研究，供求结构矛盾明显
一是在当前国家宏观调控政策越来越严厉的背景下，房地产开发风险明显加大，但是个别开发商对政府的调控力度估计不足，没有请专业部门对市场和政策做一个深入的分析研究，用以往的经验代替可行性研究，对市场前景盲目乐观，增加了投资开发的风险。二是许多房地产开发企业未能提前对项目本身的特点和周边情况以及规划条件进行详细了解，缺乏应有的市场调查和预测，高回报的项目过热，但市场容量有限，而对供需矛盾最紧张且最受广大居民欢迎的中低档次投资意向冷淡，高端产品与中端产品的比例关系不够正常和协调，结果既加大了房地产供应结构的不合理矛盾，也增加了市场风险。突出表现为中低价位，中小户型住房供应不足，商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。导致在做好方案后才发现问题，但已成事实，增加了不必要的额外成本，造成开发成本上升。
（二）开发商施工过程中随意改变性大，项目现场管理存在漏洞缺陷
个别开发商对项目施工方案和施工图重视不够，施工前没有对方案和施工图纸做认真细致的研究，施工中随意性大。在施工过程中发生了大量设计变更或者业主方应自己的要求进行过多变更，不仅造成工程不能顺利进行，延长了工期，还会发生索赔情况，更引起了项目的价格重新审核，工程造价脱离控制，超出工程概算。
施工现场管理机制不规范，现场人员责任不明确或权限不清晰，现场人员不能做主，事无巨细均要请示汇报，工程变更签证时，未能及时对工程变更签署意见，在重要施工阶段如果停工等待批复，会使进度计划得不到控制，影响施工工期，还会引起索赔。
（三）物业管理重视不足，物业服务缺失
房地产开发中物业管理的作用与意义主要体现在利用专业化管理方法提高城市管理的社会化及专业化程度，保护消费者的合法权益。物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，是项目管理不可分离的一部分。对前期物业不够重视，就相当于放弃了一个好管家。另一方面，物业管理招投标不良行为导致了恶性竞争。许多业主委员会不是以服务质量为衡量标准，而是简单地以价格为取舍，而物业公司则放弃管理质量而低价抢标，物业公司限于自身赢利和管理惰性，未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位，物业服务不到位等，造成用户不交或拖欠管理费，从而陷入恶性循环，导致物业管理市场的混乱。
（四）房地产开发中环境问题，贯穿于房地产业的始终
一是环境噪声污染：在房地产的施工进程中，不可避免的会产生噪声，而由于防止噪声的设备的简陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪声的产生，给施工现场周围居民的生活带来了巨大的影响。二是建筑垃圾和生活垃圾：由于缺少相关的规范，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随意倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对周围居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。三是大气污染和水体污染：由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免的会产生对大气的污染;建筑垃圾长期的裸露也会产生大量粉尘，造成大气污染。四是房地产的室内环境污染：在房地产的开发过程中，为了节省资金、追求经济利益，开发商有可能会大量使用不合格的建筑材料和装饰材料，产生对人体和环境有害的气体，危害人体健康。
二、改善对策
（一）慎重项目决策，高度重视项目的可行性研究，改善房屋供应结构
可行性研究就是整个项目的第一步，将来几年内，公司的工作重心都将可能围着这个项目转，因此可行性报告的正确与否，将影响公司的生存发展。一要分析宏观环境，深入解读当前政策及预测今后一段时期内的走向，充分了解市场的特征，当地居民风土人情，用户的需求等等，二要了解意向开发土地的规划条件，地块周边情况，当地的规划要求，避免经验主义而造成错误判断，三要因地制宜，开发符合民众迫切需要的产品，做好投资决策分析，尤其是做好風险预测。
（二）高度重视项目方案和设计，加强开发建设的过程控制
做好方案和施工图设计，认真对待每个细节，特别是在建筑风格，当地居民生活习性，平面布局，主要材料等方面更要认真调研，一旦确定就不再更改。 施工过程管理必须明确质量目标，明确项目部管理责任。现场签证程序要明晰，责任分明，公司要放权给现场管理人员，明确规定管理人员的权限，及时处理施工中遇到的问题，在特殊情况下，可以先报告设计单位，征得口头许可，做好相关记录，事后要及时补办相关手续。
（三）未雨绸缪，物业公司提前参与进驻
物业公司提前参与进驻，不仅可以提出实用的建设性意见，提升项目档次，还能使在功能上更加人性化，使用更合理，对整个项目的运作是十分有利的，调动物业公司的服务积极性和工作主观能动性，做好物业服务工作。物业公司应明确服务范围，制定岗位职责，提高服务水平，针对市场需求，提供层次服务，市场竞争中企业求生存，归根到底要能提供称职的服务，物业管理的服务内容主要包括公共设施、设备的运营与维修，治安保障，保洁绿化等，严格按合同办事，避免急功近利的短视行为，要制定长期稳定发展的规划，处理好与用户的关系，进入可持续发展的良性循环。
（四）完善现有的房地产开发环境影响评价制度，为房地产真正的“绿色”开发提供可能
加强对房地产开发环境问题的防范，应该将所有的可能产生环境问题的房地产开发都纳入环境影响评价的范围，加强公众对房地产开发环境影响评价的参与，加大公众的参与力度，能够使环境影响评价更好的体现环境相关人的利益，进行更加完整、全面的环境影响评价。对可能产生的各种环境问题都应该有明确的评价方法，对房地产业中可能产生的、环境噪声污染、建筑垃圾、大气污染和水体污染、对生态系统的影响、房地产的室内环境污染等环境问题，必须要有明确的评价的标准，任何一项不符合标准都会对该项目的进行产生影响。对进行环境影响评价时未预见的新的环境问题，及时制定预防措施或者治理方案。
三、总结
房地产业作为国民经济的支柱产业，其支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。一方面，房地產业的发展是满足人民群众基本生活需求的需要;另一方面，房地产业的发展为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性的物质条件。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开开房地产业的持续、快速、健康发展。但是，我国目前房地产业在房地产开发中存在的以上问题则限制了我国房地产业的持续、快速、健康发展。因此，为了摧动我国房地产业的持续、快速、健康发展，必须对这些问题加以重视和解决。开发商是项目开发过程的组织者，同时也是投资者和收益者，不能一味追求利润的最大化而忽视了用户的利益，应在品牌上下功夫，做好项目各个过程的管理，实现项目的成功建设和各方的利益。
参考文献：
[1]李延荣、周珂.《房地产法》.中国人民大学出版社
[2]程信和、刘国臻.《房地产法学》.北京大学出版社
[3]廖英敏.当前我国房地产市场形势分析.载《中国房产信息》
[4]高伟生、何枫林.房地产开发与环境意识.载《环境科学发展》
[5徐建明、王洪卫.《物业管理法》.上海财经大学出版社
[6]刘洪玉.《房地产开发》.北京经济学院出版社
[7]周宇、顾祥红.《现代物业管理》.东北财经大学出版社