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摘要：随着人们生活水平的不断提高，社会活动日益频繁，民事纠纷不断增加，就拿诉请法院裁决的居间纠纷而言，也呈现上升趋势。多数的居间纠纷，多是因居间人的报酬及其报酬请求权如何行使的问题引发的。了解房屋买卖居间合同以及居间报酬请求权的内涵与特征，可以有效减少居间纠纷的产生。
关键词：房屋买卖居间合同；居间报酬请求权；居间纠纷
居间合同与其他劳务合同不同，居间合同的根本特性在于居间报酬请求权的实现取决于居间人是否促成委托方与第三方缔约，然而并不是所有居间人和委托人都清楚这一点，从而导致居间争议的产生。并且，在我国现行立法对居间活动涉及不多的现实状况下，难免会造成司法程序中解决居间纠纷的无法可依状态以及由此带来的不确定性。
一、房屋买卖居间合同的概述
（一）房屋买卖居间合同的定义
房屋居间合同是指，房屋居间人为委托人在房屋转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务，并需要委托人支付一定报酬的合同。通俗来讲，房屋居间合同，也可以称之为房屋中介服务合同，这是由房屋中介提供的一种有偿服务（房屋咨询、给他人提供房屋信息、代理房屋买卖以及房屋价格评估等）活动。
房屋居间合同包括房屋买卖居间合同。房屋买卖居间合同是指居间人在房屋转让、租赁活动中提供信息、咨询或提供代理服务以获得报酬而签订的合同。在房屋买卖居间合同中，居间人履行一般的居间义务，如了解房产行情，发布房屋相关信息，了解房屋使用状况，指导买卖双方签约等。可以明确一点的是，在房屋买卖的过程中，居间人必须忠实居间义务，包括如实报告的义务，尽力提供居间服务的义务以及保守秘密的义务等。
（二）房屋买卖居间合同的法律特征
1.居间合同具有有偿性与双务性
房产买卖居间合同是一种有偿合同，合同中涉及居间人与委托人的相关利益；并由居间人提供居间服务，委托人要向居间人支付居间活动报酬，作为居间人服务的对价。不要报酬促成他人订立合同的行为，不属于居间合同，而是一种服务性活动。居间合同的双务性是指，居间合同一旦成立，合同双方当事人均需承担一定的义务。居间人履行如实报告的义务，委托人则履行与第三方签订合同后向居间人支付报酬的义务。
2.居间合同的主体具有特殊性
如同房地产中介市场对于中介的准入有严格的制度要求一样，房屋买卖居间合同的签订，对合同的主体也有严格的要求。一方面要求签订合同的当事人双方都必须具备签订合同的权利能力和行为能力；另一方面要求签订房地产中介服务合同的服务提供方，必须是房地产中介人，即居间人必须具有在房地产中介市场从事业务的能力。
3.居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的
在房屋买卖居间合同中，合同标的是居间人进行居间合同的结果，居间人通过居间活动获得相关报酬。房屋买卖居间合同的委托人之所以签订合同，是需要居间人为其在房屋租赁、抵押、转让等活动中提供服务，以实现自己房屋实现转让、租赁、抵押等。因此，只有居间人的活动促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系，居间合同才具有现实意义。
二、居间报酬请求权的性质与特征
（一）居间报酬请求权的性质
首先，居间报酬请求权是一种民事请求权，居间人为委托人提供居间服务，目的是为了获取一定的报酬，这也是居间人的权利。居间人对于报酬的请求权，具有相对性与非正式性，即居间人有请求委托人为支付居间人提供居间服务支付一定报酬的权利，也有权受领委托人的报酬给付。
另外，居间报酬请求权属于期待利益。居间报酬请求权得以实现的前提是居间人促成第三方与委托人达成房屋买卖合同，在此合同成立之前，居间人的报酬请求权是不完全的，也是不能实现的。这也就是说，居间人获得报酬在其促成的房屋买卖合同成立之前，只是具有获得报酬的资格，但是这种利益是期待利益，不是既得利益，只有在房产买卖双方达成有效合同后，期待利益才能转化为既得利益。
（二）居间报酬请求权的特征
居间合同具有不确定性以及附条件性的特征。所谓的不确定性，是指居间人是否获得因提供居间服务而得到的报酬，并不取决于居间人本人是否已经充分履行其居间义务，而取决于委托人与第三人之间是否成功交易订立合同；对于后者，并非是居间人主观意识可以决定的，委托人与第三人之间才是重要因素，这从而导致居间人的权利义务实现也具有不确定性。
其次，居间合同的附条件性特征是指，居间人报酬请求权的取得和实现以居间人促成合同成立为基础，促进合同成立同为居间合同的目的。如果居间人没有促成委托人与第三人之间合同成立的事实要件，居间人是没有请求委托人支付报酬的权利的，也无法将请求支付报酬的期待利益转化为一种实在的既得请求权。
三、居间人报酬请求权的行使法定条件
（一）居间合同必须有效合法
居间人报酬请求权必须是建立在居间合同有效合法的基础上的，如果居间合同是无效的或是被撤销的，居间人并不具备报酬请求的权利。并且，根据我国《民法通则》第61条第1款之规定，居间人即使已依无效合同取得报酬，也应予以返还。
（二）委托人与第三人交易之达成
委托人之所以与居间人订立房屋买卖居间合同，目的就是想通过居间人的资源与能力，实现委托人房屋买卖的要求。因此，居间人最重要的任务，就是促使委托人与第三人达成交易。在这个过程中，居间人是就其提供服务的结果而不是服务的供给而享受报酬请求权。只有委托人与第三人达成交易，居间人才有权请求报酬；并且，委托人与第三人订立合同还必须真实合法有效。
（三）居间人需履行对于委托人的法定义务
前文已经陈述过，居间合同具有双务性，居间合同一旦成立，合同双方当事人均需承担一定的义务。就居间人而言，居间人需要承担据实报告的义务，对在其提供居间服务活动的过程中，对其所知的与订约存在影响的事项，都需据实向委托人报告。此外，居间人还应承担对委托人忠实的义务，忠于委托人的利益，诚实讲信用。
关键词：房屋买卖居间合同；居间报酬请求权；居间纠纷
居间合同与其他劳务合同不同，居间合同的根本特性在于居间报酬请求权的实现取决于居间人是否促成委托方与第三方缔约，然而并不是所有居间人和委托人都清楚这一点，从而导致居间争议的产生。并且，在我国现行立法对居间活动涉及不多的现实状况下，难免会造成司法程序中解决居间纠纷的无法可依状态以及由此带来的不确定性。
一、房屋买卖居间合同的概述
（一）房屋买卖居间合同的定义
房屋居间合同是指，房屋居间人为委托人在房屋转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务，并需要委托人支付一定报酬的合同。通俗来讲，房屋居间合同，也可以称之为房屋中介服务合同，这是由房屋中介提供的一种有偿服务（房屋咨询、给他人提供房屋信息、代理房屋买卖以及房屋价格评估等）活动。
房屋居间合同包括房屋买卖居间合同。房屋买卖居间合同是指居间人在房屋转让、租赁活动中提供信息、咨询或提供代理服务以获得报酬而签订的合同。在房屋买卖居间合同中，居间人履行一般的居间义务，如了解房产行情，发布房屋相关信息，了解房屋使用状况，指导买卖双方签约等。可以明确一点的是，在房屋买卖的过程中，居间人必须忠实居间义务，包括如实报告的义务，尽力提供居间服务的义务以及保守秘密的义务等。
（二）房屋买卖居间合同的法律特征
1.居间合同具有有偿性与双务性
房产买卖居间合同是一种有偿合同，合同中涉及居间人与委托人的相关利益；并由居间人提供居间服务，委托人要向居间人支付居间活动报酬，作为居间人服务的对价。不要报酬促成他人订立合同的行为，不属于居间合同，而是一种服务性活动。居间合同的双务性是指，居间合同一旦成立，合同双方当事人均需承担一定的义务。居间人履行如实报告的义务，委托人则履行与第三方签订合同后向居间人支付报酬的义务。
2.居间合同的主体具有特殊性
如同房地产中介市场对于中介的准入有严格的制度要求一样，房屋买卖居间合同的签订，对合同的主体也有严格的要求。一方面要求签订合同的当事人双方都必须具备签订合同的权利能力和行为能力；另一方面要求签订房地产中介服务合同的服务提供方，必须是房地产中介人，即居间人必须具有在房地产中介市场从事业务的能力。
3.居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的
在房屋买卖居间合同中，合同标的是居间人进行居间合同的结果，居间人通过居间活动获得相关报酬。房屋买卖居间合同的委托人之所以签订合同，是需要居间人为其在房屋租赁、抵押、转让等活动中提供服务，以实现自己房屋实现转让、租赁、抵押等。因此，只有居间人的活动促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系，居间合同才具有现实意义。
二、居间报酬请求权的性质与特征
（一）居间报酬请求权的性质
首先，居间报酬请求权是一种民事请求权，居间人为委托人提供居间服务，目的是为了获取一定的报酬，这也是居间人的权利。居间人对于报酬的请求权，具有相对性与非正式性，即居间人有请求委托人为支付居间人提供居间服务支付一定报酬的权利，也有权受领委托人的报酬给付。
另外，居间报酬请求权属于期待利益。居间报酬请求权得以实现的前提是居间人促成第三方与委托人达成房屋买卖合同，在此合同成立之前，居间人的报酬请求权是不完全的，也是不能实现的。这也就是说，居间人获得报酬在其促成的房屋买卖合同成立之前，只是具有获得报酬的资格，但是这种利益是期待利益，不是既得利益，只有在房产买卖双方达成有效合同后，期待利益才能转化为既得利益。
（二）居间报酬请求权的特征
居间合同具有不确定性以及附条件性的特征。所谓的不确定性，是指居间人是否获得因提供居间服务而得到的报酬，并不取决于居间人本人是否已经充分履行其居间义务，而取决于委托人与第三人之间是否成功交易订立合同；对于后者，并非是居间人主观意识可以决定的，委托人与第三人之间才是重要因素，这从而导致居间人的权利义务实现也具有不确定性。
其次，居间合同的附条件性特征是指，居间人报酬请求权的取得和实现以居间人促成合同成立为基础，促进合同成立同为居间合同的目的。如果居间人没有促成委托人与第三人之间合同成立的事实要件，居间人是没有请求委托人支付报酬的权利的，也无法将请求支付报酬的期待利益转化为一种实在的既得请求权。
三、居间人报酬请求权的行使法定条件
（一）居间合同必须有效合法
居间人报酬请求权必须是建立在居间合同有效合法的基础上的，如果居间合同是无效的或是被撤销的，居间人并不具备报酬请求的权利。并且，根据我国《民法通则》第61条第1款之规定，居间人即使已依无效合同取得报酬，也应予以返还。
（二）委托人与第三人交易之达成
委托人之所以与居间人订立房屋买卖居间合同，目的就是想通过居间人的资源与能力，实现委托人房屋买卖的要求。因此，居间人最重要的任务，就是促使委托人与第三人达成交易。在这个过程中，居间人是就其提供服务的结果而不是服务的供给而享受报酬请求权。只有委托人与第三人达成交易，居间人才有权请求报酬；并且，委托人与第三人订立合同还必须真实合法有效。
（三）居间人需履行对于委托人的法定义务
前文已经陈述过，居间合同具有双务性，居间合同一旦成立，合同双方当事人均需承担一定的义务。就居间人而言，居间人需要承担据实报告的义务，对在其提供居间服务活动的过程中，对其所知的与订约存在影响的事项，都需据实向委托人报告。此外，居间人还应承担对委托人忠实的义务，忠于委托人的利益，诚实讲信用。