从今年开始，济南的房地产市场就一直进行着“抢房大战”，房源供应似乎难解买房人的饥渴，一些市民甚至不再关注房价高低，只要能够抢到一套房就行，能找到“内部关系”的人的目的也并非，“便宜点”，而是“给我订上一套。”
　　
　　一房难求
　　
　　今年以来，济南少见了楼房开盘的强势宣传，很多市民巴望着有更多的房源上市，可一直没有消息。就是有房源推出来，也只是“过眼云烟”，一些反应稍慢的买房人得到信息后跑到售楼处，往往会被告知：“房子已经卖完了”，或者是只剩下一些相对不好的户型。上月济南南部领袖城公开选号仪式上，我们见到了火爆的场面，数百名业主在瑟瑟秋风中等待着抽号选房，憧憬着他们未来的美好住所，有几位较真的业主甚至为抽号者没有充分摇动抽号箱以混合号码球而大喊不满，选号进行了整整一天的时间，连为选号者临时准备的移动洗手间外面，都一直排着长队。
　　很多有购房意向的市民，每当看到市区里的某一块好地段的地空出来，就会四处打听，这是否是一个房地产项目?哪个公司开发的?大约价格?公司有没有认识的人?因为据他们说，这么好的地方，不能等着人家开始宣传，得抓紧提前订上，否则到时候你都买不上……
　　种种摆在眼前的事实，不免让人看不懂，房地产市场真的火爆到了如此程度?像这样的供需结构，是否会继续抬高房价?
　　
　　中国住宅与房地产研究会常务副会长兼秘书长、建设部原房地产业司司长张元瑞——
　　六大因素导致需求过于旺盛
　　
　　中国住宅与房地产研究会常务副会长兼秘书长、建设部原房地产业司司长张元瑞先生一针见血地指出，供需结构的错位是导致我国房地产市场出现供需不平衡的重要原因之一。同时，他认为，有力大因素成为城市购房需求过于旺盛的主因：
　　城市化进程的加快。目前，中国的城市化水平已经达到44％，城市人口超过五亿。短时间内大量新增的城市人口成为城市购房的主力军。
　　国民经济收入的增加。随着国民经济收入的增加，人民的生活水平提升，越来越多的家庭对住房品质提出了更高的要求。老百姓这种“换套房子，善住房条件”的想法从很大程度上也转化成为新一轮的购房需求。
　　家庭规模小型化。随着社会的发展，以前传统的四世同堂已经转变成为当今社会的“一夫一妻一个娃”。孩子一旦长大成人，就要从家庭中独立出去并购置自己的新居，这也就使得城市的住房供应随着家庭规模的日益小型化而变得越来越紧张。
　　城际移民的出现。现在出现了很多的城市移民，由于大城市往往意味着更多的机会和更高的生活水平，从小城市往大城市迁移的人也就越来越多。这无疑从很大程度上加大了某些大城市的住房需求。
　　国际移民的出现。随着中国社会的发展，加之其相对低廉的消费水平及住宅价格，中国已经开始吸引越来越多的外国人前来工作和定居。这部分人往往比本地人拥有更雄厚的经济实力，他们的出现从某种意义上说，也间接拉动了中国楼市的需求。
　　老百姓投资和投机性需求的出现。随着国民经济收入的增加，老百姓的存款越来越多。然而，单一的投资渠道及低回报率使得越来越多的人开始转向投资房地产市场。炒房在一段时间内成为使财富翻番的最佳手段。
　　
　　房地产高级经济师，地产咨询机构专家章林晓——
　　让人困惑的房价
　　
　　近来分别与济南和杭州的朋友谈起让人困惑的房价问题。
　　杭州朋友说，房贷新政的目的是抑制投资，保护真实需求，但多次加息颇让人疑惑，频繁加息下去，普通购房者还承受得起吗?济南朋友则说，目前济南楼盘依然是一房难求，真真切切地出现了排队购买购房卡的热闹场面，让人怀疑在这样的市场下，房价是否真的会抑制住?
　　其实这些现象，在其他的很多二线城市都有出现，这“排队者”里，既有“自住购房者”，也有“投资、投机性购房者”。假作真时真亦假，当自住购房者与投资、投机性购房者混杂在一起时，住房市场价格的决定就有点复杂了。住房作为消费品时，其价格上限取决于自住购买者的收入水平。但当住房作为投资、投机品时，住房价格上限就不再取决于购买者收入水平了。具体说，当住房作为投资品时，住房的价格取决于投资收益，这个投资收益广义上讲既包括增值收益，又包括租金收益，而狭义上讲则只包括租金收益。而当住房作为投机品时，住房的价格取决于增值收益。
　　在经济学上，投资与投机很难区分，一般来讲，在房地产市场，当一个购房者着重于租金收益时，我们可以将其视为投资者，当一个购房者着重于增值收益时，我们可以将其视为投机者。对于投资者来说，住房是否值得购买取决于房租的贴现。因此，当住房作为投资品时，房价取决于房租的影子价格。而对于投机者来说，住房是否值得购买取决于住房能否以高于取得成本卖出去。因此，当住房作为投机品时，房价取决于人们的心理预期：此时房地产市场只能用“博傻理论”才能解释得通了。
　　当房地产市场供给存在垄断，而需求同时存在居住性需求、投资性需求、投机性需求时，不难想象，这三类需求之间的竞争会是何等激烈。当投资、投机性需求不受打压时，不难证明：在房地产市场繁荣期，居住性需求竞争力≤投资性需求竞争力＜投机性需求竞争力；而在房地产市场萧条期，居住性需求竞争力≥投资性需求竞争力＞投机性需求竞争力。
　　由上述两个不等式不难知道，当房价涨时，投机性需求会剧烈暴增，而当房价跌时，投机性需求会突然缩小，甚至由需求转变为供应，价格均衡(即房价稳定)很难做到，此时的房地产市场其实已进入了投机、投资占主导力量的市场，投机、投资市场的价格波动规律永远是“追涨杀跌”。
　　当房价还处于上涨期时。 “真真切切地出现了排队购买购房卡的热闹场面”是一种很正常的现象，此时价格上升主要借力于人们看涨房价的心理预期，这时房价是很难抑制得住的。而一旦当房价被抑制住时，也就是房价由一路上涨转为掉头下跌的转折期了，此时的人们也已经看涨房价转为看跌房价了。对于“追涨杀跌”的投机、投资市场，稳定价格永远只是人们一厢情愿的白日梦。
　　在房地产市场繁荣期，居住性需求高不过投机和投资需求。因此，虽然按照国际通行惯例，月收入三分之一是住房按揭贷款的一条警戒线，超过此警戒线，就会出现较大的还贷风险，影响到生活质量；这“还贷风险”就包含有房贷利率的提高、收入的减少等各种因素。但是，由于居住性需求没有多少发言权，一些自住购房者在购房时就很难做到量力而行，只能采用虚报收入的方式欺骗银行，一旦面临频繁的加息，其负担自然会感到难以承受，甚至不得不“断供”而被收房。
　　分析至此，我们就不难理解令人困惑的房价问题了，也就明白了制止炒房对于房地产市场健康、有序、可持续发展是何等重要。
　　
　　SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁潘石屹——
　　土地供应不足使房价上涨
　　
　　目前房价快速上涨的原因是前两年土地供应不足，在需求一定的情况下，供应决定了市场的价格。
　　从中国目前情况来看，一线城市、二线城市、三线城市在房价的暴涨问题上，都是一样的，都是因为土地供应不足。而二线城市和三线城市的房地产是中国房地产市场的新兴市场，新兴市场的特点是利润率高、风险大、规则不是很清晰。但是，随着中国经济的发展，用不了几年时间，二线和三线城市的房地产一定会发展起来，同时市场规范和销售规模也会随着放大。
　　近期某网站发布了12城市楼盘涨幅榜，各地的房价在近一年多的时间内加速上涨，在北京，单价在15000元／平方米以下的普通住宅中，有的涨幅超过100％。
　　我认为，房地产的价格主要是取决于过去两年时间里土地的供应量，要扭转目前地价和房价暴涨的根本办法，就是增加土地的供应和拿出未来可以供应土地的办法来。因为从市场上来看，土地的供应转换成房子的供应，需要一到两年的时间，这一两年的时间一半是政府的审批，另一半是房地产商规划和设计的时间。有些城市出现了囤积房子不销售的现象，根本原因还是认为未来土地供应一定会不足，房价还会上涨，在这种预测下，才出现这样的怪现象。而消除这种怪现象的办法也只有一条，就是增加土地的供应。
　　在过去的一两个月时间，许多大房地产公司，包括香港地区的房地产公司，都在不断地坐飞机从这个城市飞到那个城市，参加土地的“招拍挂”，同时，土地的价格也不断创出新高。我在媒体上看到政府有关部门在增加土地的供应量，并列出了许多计划数字。
　　其实，土地的供应与市场上彩电、猪肉的供应是完全不同的，因为土地是不动产。比如在新疆供应土地对北京是不会造成影响的，同样，在北京的密云、门头沟增加土地的供应量，对市中心的房价也不会造成多大的影响，所以我们研究土地供应计划，不能仅看一个总的数字，而要看这些土地分布在什么区域，这些土地的用地性质是什么，是商铺、写字楼、住宅、双限房、经济适用房，还是政府建的廉租屋?
　　政府提出新的、可以实施的土地供应计划，使市场上房屋和土地的供求关系能趋于平衡，就会抑制地价不断创新高，房价不断创新高的局面。