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【摘 要】自20世纪90年代起，随着住房制度改革的深化，我国房地产业发生了翻天覆地的变化，城市物业管理组织应运而生。在借鉴国外成熟管理模式的基础上，我国城市物业管理组织体系很快建立并完善起来。文章结合城市物业管理组织体系构成和职能，就城市物业管理组织问题和解决方法进行了概括论述。
【关键词】城市物业；组织体系；物业管理企业；行业自律
在长达20多年的发展进程中，我国城市物业管理组织探索出了一条独具中国特色的城市物业管理组织发展道路。可以说，我国城市物业管理组织现状是乐观的，但是，其中也存在一些不容忽视的问题，城市物业管理组织体系仍有较大的发展空间。
一、城市物业管理组织体系的职能及运行效果
我国城市物业管理组织体系由城市物业管理企业组织、城市物业管理行业自律组织、城市物业管理业主自治组织、城市物业管理政府管理组织、城市物业管理法律组织构成，这五类组织在地位独立、功能交叉的基础上形成了城市物业管理组织体系。其中，城市物业管理企业组织又称物业管理公司，其职能主要有办理物业接管验收、提供物业管理服务等。大庆物业管理协会官网首页右侧列出的会员企业如大庆昊方华溪物业管理有限公司、明达物业有限公司皆属于此类组织。城市物业管理行业自律组织是物业管理市场自我监督管理的联合体。上至中国物业管理协会，下至大庆市城市物业管理委员会，都属于此类组织。此类组织的职能有协助政府开展行业调研、统计工作，制定行业规范，完善行业自律机制，以帮助行业树立良好形象。城市物业管理业主自治组织是业主及社区成立的自主管理组织，代表的是物业内业主和房屋使用人的权益。其职能涵盖物业管理公司招聘、选择和考察，物业管理公司管理工作监督等。城市物业管理政府管理组织是政府设立的政府物业管理部门，国务院建设行政主管部门、大庆市县级以上人民政府房地产行政主管部门皆属于此类单位。此类组织在工作中经常要与物价、税务、银行等部门打交道。城市物业管理法律组织是物业管理外部法律生态体系的总和。
二、我国物业管理组织体系存在的问题
我国城市物业管理组织体系问题有：（一）市场集中程度低，服务差异小。以城市物业管理企业组织为例，市场化程度低，无证经营、超范围经营，是物业服务企业行业较为常见的问题，城市物业管理企业组织的出现并未改善这一问题。就大庆市来说，虽然物业管理企业组织众多，但是地方高资质物业管理企业较少、企业管理水平不高等问题并未有明显改善。此外，物业管理企业，服务差异小是各类城市物业管理组织的共同特点。不论是城市物业管理企业组织还是城市物业管理业主自治组织，其服务内容皆是从房屋租赁管理、设备维修等基本物业管理内容延伸出来的，服务的差异化逐渐消失。（二）组织进入和退出门槛低。虽然一些城市物业管理组织对组织进入和退出门槛做了明文要求，如城市物业管理行业自律组织要求加入单位必须有较高的资质等级，但是在物业管理公司选择空间较大的情况下，这些要求大都会被绕开。（三）集团化水平低。国外城市物业管理组织早已走上集团化发展道路，物业管理组织的集团化，即围绕大企业按照一定关系组成的多法人联合体。城市物业管理组织集团化有利于节约物业企业管理成本、促进资源共享，有利于实施品牌管理，实现物业管理的社会化和专业化。虽说从市场、行业的角度来看，走集团化发展道路已经成为城市物业管理组织发展的必然，但是，我国城市物业管理组织集团化发展尚未成型，这也表明我国物业管理组织化发展尚有很长的一段路要走。
三、我国城市物业管理组织体系优化策略
（一）制定科学的发展战略
在我国城市物业管理环境复杂的情况下，城市物业管理组织要想克服发展相似性，真正发挥城市物业管理服务作用，就要根据自身拥有的资源状况，正确进行自我定位，制定科学的发展战略。具体来说，城市物业管理组织要在正确认准服务业性质和组织体系的基础上，明白市场及客户的服务需要，进而准确定位会员需要、组织发展目标，集中全力提高自身的核心竞争力。以大庆市物业管理协会为例，该组织自2003年成立至今，通过为会员单位提供管理咨询、市场运作指导、行业调研等手段，很快成为物业管理企业的“娘家人”，在行业内赢得了良好声誉。以此为鉴，在物业管理行业市场化程度不高的情况下，城市物业管理组织应依据科学的发展战略、核心能力培养来拓展市场。
（二）完善管理手段
城市物业管理组织的存在需要资金来维护，为了解决城市物业管理组织资金问题，城市物业管理组织可以立足于法律和行政规定，做好自我管理、自我服务，优化管理制度，招聘优质会员。此外，城市物业管理组织还可以通过城市物业管理组织联盟获取更有力的发展支持，或通过有偿服务来获得经济利益，进而反哺组织。换而言之，城市物业管理组织可以采用符合自身发展需求的管理体制和运作模式，对于城市物业管理组织来说，这一点是很有必要的。如城市物业管理企业组织可以通过为业主和物业管理企业提供多层次、全方位的物业管理服务来赢取利益，更可以利用既得利润来协调与政府、业主、企业之间的关系，这对城市物业管理组织来说是非常有益的。
（三）培养和引进人才
与其他企事业单位和社会组织相比，城市物业管理组织在薪酬、福利上都有一定差距，这在一定程度上影响了城市物业管理组织对人才的吸引力。在人力资源就是生产力的今天，城市物业管理组织也要抛弃那种传统的人力资源管理模式，立足于人才发展战略，积极引进、获得、留住关键人才，以保证组织未来发展对人才的需求。鉴于此，城市物业管理组织可以在人力资源盘点、人才管理机制健全的基础上通过工作锻炼、内部考核、外部聘请等方法进行人才资质评定、引进人才。
城市物业管理组织体系是复杂而多样的，各组织之间也是相互关联、相互制约的。要想实现社会的和谐发展，各组织既要完善配套制度，提升服务，练好内功，还要互相学习，加强合作。只有这样，城市物业管理组织体系才能实现良性发展，才能进一步提高城市物业管理水平。
参考文献：
[1]张润坤；广东省物业收费政府规制研究[D]；暨南大学；2011年.
[2]李浩；城市老住宅区物业管理问题与对策研究[D]；华中师范大学；2011年.
[3]祁晨；多中心视角下的物业小区治理结构研究[D]；中国人民大学；2008年.
[4]刘贞平；城市物业管理中的合作机制与制度安排[D]；华中师范大学；2008年.
【关键词】城市物业；组织体系；物业管理企业；行业自律
在长达20多年的发展进程中，我国城市物业管理组织探索出了一条独具中国特色的城市物业管理组织发展道路。可以说，我国城市物业管理组织现状是乐观的，但是，其中也存在一些不容忽视的问题，城市物业管理组织体系仍有较大的发展空间。
一、城市物业管理组织体系的职能及运行效果
我国城市物业管理组织体系由城市物业管理企业组织、城市物业管理行业自律组织、城市物业管理业主自治组织、城市物业管理政府管理组织、城市物业管理法律组织构成，这五类组织在地位独立、功能交叉的基础上形成了城市物业管理组织体系。其中，城市物业管理企业组织又称物业管理公司，其职能主要有办理物业接管验收、提供物业管理服务等。大庆物业管理协会官网首页右侧列出的会员企业如大庆昊方华溪物业管理有限公司、明达物业有限公司皆属于此类组织。城市物业管理行业自律组织是物业管理市场自我监督管理的联合体。上至中国物业管理协会，下至大庆市城市物业管理委员会，都属于此类组织。此类组织的职能有协助政府开展行业调研、统计工作，制定行业规范，完善行业自律机制，以帮助行业树立良好形象。城市物业管理业主自治组织是业主及社区成立的自主管理组织，代表的是物业内业主和房屋使用人的权益。其职能涵盖物业管理公司招聘、选择和考察，物业管理公司管理工作监督等。城市物业管理政府管理组织是政府设立的政府物业管理部门，国务院建设行政主管部门、大庆市县级以上人民政府房地产行政主管部门皆属于此类单位。此类组织在工作中经常要与物价、税务、银行等部门打交道。城市物业管理法律组织是物业管理外部法律生态体系的总和。
二、我国物业管理组织体系存在的问题
我国城市物业管理组织体系问题有：（一）市场集中程度低，服务差异小。以城市物业管理企业组织为例，市场化程度低，无证经营、超范围经营，是物业服务企业行业较为常见的问题，城市物业管理企业组织的出现并未改善这一问题。就大庆市来说，虽然物业管理企业组织众多，但是地方高资质物业管理企业较少、企业管理水平不高等问题并未有明显改善。此外，物业管理企业，服务差异小是各类城市物业管理组织的共同特点。不论是城市物业管理企业组织还是城市物业管理业主自治组织，其服务内容皆是从房屋租赁管理、设备维修等基本物业管理内容延伸出来的，服务的差异化逐渐消失。（二）组织进入和退出门槛低。虽然一些城市物业管理组织对组织进入和退出门槛做了明文要求，如城市物业管理行业自律组织要求加入单位必须有较高的资质等级，但是在物业管理公司选择空间较大的情况下，这些要求大都会被绕开。（三）集团化水平低。国外城市物业管理组织早已走上集团化发展道路，物业管理组织的集团化，即围绕大企业按照一定关系组成的多法人联合体。城市物业管理组织集团化有利于节约物业企业管理成本、促进资源共享，有利于实施品牌管理，实现物业管理的社会化和专业化。虽说从市场、行业的角度来看，走集团化发展道路已经成为城市物业管理组织发展的必然，但是，我国城市物业管理组织集团化发展尚未成型，这也表明我国物业管理组织化发展尚有很长的一段路要走。
三、我国城市物业管理组织体系优化策略
（一）制定科学的发展战略
在我国城市物业管理环境复杂的情况下，城市物业管理组织要想克服发展相似性，真正发挥城市物业管理服务作用，就要根据自身拥有的资源状况，正确进行自我定位，制定科学的发展战略。具体来说，城市物业管理组织要在正确认准服务业性质和组织体系的基础上，明白市场及客户的服务需要，进而准确定位会员需要、组织发展目标，集中全力提高自身的核心竞争力。以大庆市物业管理协会为例，该组织自2003年成立至今，通过为会员单位提供管理咨询、市场运作指导、行业调研等手段，很快成为物业管理企业的“娘家人”，在行业内赢得了良好声誉。以此为鉴，在物业管理行业市场化程度不高的情况下，城市物业管理组织应依据科学的发展战略、核心能力培养来拓展市场。
（二）完善管理手段
城市物业管理组织的存在需要资金来维护，为了解决城市物业管理组织资金问题，城市物业管理组织可以立足于法律和行政规定，做好自我管理、自我服务，优化管理制度，招聘优质会员。此外，城市物业管理组织还可以通过城市物业管理组织联盟获取更有力的发展支持，或通过有偿服务来获得经济利益，进而反哺组织。换而言之，城市物业管理组织可以采用符合自身发展需求的管理体制和运作模式，对于城市物业管理组织来说，这一点是很有必要的。如城市物业管理企业组织可以通过为业主和物业管理企业提供多层次、全方位的物业管理服务来赢取利益，更可以利用既得利润来协调与政府、业主、企业之间的关系，这对城市物业管理组织来说是非常有益的。
（三）培养和引进人才
与其他企事业单位和社会组织相比，城市物业管理组织在薪酬、福利上都有一定差距，这在一定程度上影响了城市物业管理组织对人才的吸引力。在人力资源就是生产力的今天，城市物业管理组织也要抛弃那种传统的人力资源管理模式，立足于人才发展战略，积极引进、获得、留住关键人才，以保证组织未来发展对人才的需求。鉴于此，城市物业管理组织可以在人力资源盘点、人才管理机制健全的基础上通过工作锻炼、内部考核、外部聘请等方法进行人才资质评定、引进人才。
城市物业管理组织体系是复杂而多样的，各组织之间也是相互关联、相互制约的。要想实现社会的和谐发展，各组织既要完善配套制度，提升服务，练好内功，还要互相学习，加强合作。只有这样，城市物业管理组织体系才能实现良性发展，才能进一步提高城市物业管理水平。
参考文献：
[1]张润坤；广东省物业收费政府规制研究[D]；暨南大学；2011年.
[2]李浩；城市老住宅区物业管理问题与对策研究[D]；华中师范大学；2011年.
[3]祁晨；多中心视角下的物业小区治理结构研究[D]；中国人民大学；2008年.
[4]刘贞平；城市物业管理中的合作机制与制度安排[D]；华中师范大学；2008年.