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黄志锋
中山市小榄房地产投资开发有限公司 528415
【摘 要】房地产商品是房地产开发企业实现完成企业目标的重点，这就需要企业一定要在工程开发经过中实施有效的质量管理。为了更好的让市场需求得到满足，房地产开发企业的目标是完成开发工程经济利益最大化。本文笔者只要从房地产开发项目的开发经过的5个阶段来讨论中国房地产开发企业对工程实施有效的质量管理。
【关键词】房地产开发企业；质量管理
引言：
项目建设经过是整个房地产工程开发经过中耗时最长，投资最大也是影响最大的一个阶段。这一阶段的质量优劣直接影响了最后工程成型的质量，所以，能够把房地产开发工程的开发经过分为工程前期工作、设计、工程实施与竣工结算、售后质量管理5个阶段。怎样在每一个阶段管理好工程的质量是每个开发企业要重点研究的问题。因此工程前期工作与设计这两个阶段更是质量管理重点中的重点，因此本文重点对这两个阶段实施具体的分析和探讨。
1.决策阶段的质量管理
关键是指工程建议书、可行性研究报告、工程开发的产品策划等。这阶段的质量管理直接决定着开发工程的成败。
设计质量关键包含方案设计质量、规划设计质量与施工图设计质量。尤其要留意过分设计与不足设计2种极端状况。过分设计，造成经济性差；不足设计，存在隐患或降低功能。
这阶段质量控制方法能使用：
1.1设计质量任务书的编制，以工程前期的策划定位、批准的规划设计方案、之前项目设计的历史记录与编写人的经验为根据实施编写。
1.2专业设计任务书编写，清楚确定建设方各专业工程师的监控设计质量的职责，清楚确定各阶段设计的细度与深度和展现工程特征的设计要求。
1.3建设设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计经过实施管理，监督检验建设方每一个专业工程师对专业设计中实施公司的质量系统文件状况，保证设计产品与服务满足合同规定的质量要求。
1.4产品规范化。特别是标杆房地产企业，为主的都是以大规模多层住宅开发，产品定位是做城市的主流产品，特征是量大与跨地域发展。分地区建设《住宅应用规范》与《住宅性能规范》，这是确保产品品质的前提。即用规范化方法来处理规模化生产与跨地域开发的问题，第二步是规范化设计，住宅规范完成住宅产品系统的规范化设计，同时产生规范化部品系统。
2.房地产开发项目设计阶段
工程设计阶段是开发工程实施质量管理，完成经济效益的最直接最关键的程序。通常而言，设计费约只占工程总投资的1%，但设计工作对工程造价的影响程度能达75%以上。优秀的设计是开发工程盈利的基本保证。工程设计阶段分为初步设计与施工图设计2个阶段，它直接影响着工程的开发成本和质量。其目的是经过不一样阶段的设计来控制与确保设计的质量。
2.1 方案设计阶段
在房地产开发工程中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发工程的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的根据。所以，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。依据一些经验教训，建议开发商依据楼盘的策划定位，选取三家具备相关实力的规划设计单位实施方案设计，设计前，对方案设计企业实施工程可行性研究、介绍讲解产品市场定位，设计人员在这基础上实施规划方案设计，由建设方组织有关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再和做出最优方案的初步设计企业签订合同，在这基础上实施细化，作出审批方案。
2.2 施工图设计阶段
施工图设计是在开发工程的规划方案审查经过的基础上实施的，所以，规划方案是作工程初步设计的设计根据。项目设计通常依照初步设计、施工图设计2个阶段实施。技术上繁琐的特大型工程能依照初步设计、技术设计与施工图设计3个阶段实施。二阶段设计与三阶段设计，是中国项目设计行业长期产生的基本工作模式，各阶段的设计成果包含设计说明、技术文件（图纸）与经济文件（概预算），其目的是经过不一样阶段设计深度的控制确保设计质量。
3.房地产开发项目实施阶段
3.1设计图变更尽量减少。项目设计图粗糙，市场供应的材料规格规范跟设计要求不相符等是引发设计变更的因素。通常状况下不允许设计变更，除非不变更会影响工程功能的正常发挥或让工程不能继续下去。禁止经过设计变更把建设规模扩大，建设投资增加。仔细解决一定会出现的设计变更，牵涉到费用增减的设计变更，一定要由设计单位、开发企业与监理单位一起签字才为有效。
3.2现场签证严格管理。项目技术管理人员中间相互配合，随做随签的现场签证，而且要达到量化要求。签证单上的字迹清晰，签证内容要符合现实，不可以超过签证区域。
3.3控制进场材料的质量和成本。开发企业对项目所用的关键材料实施统一招标与购进，多方验收，在应用前减少材料的多余程序，把材料抽检工作做好，把质量不合格的材料不使用原则落到实处，材料代用要严格控制。
3.4开发工程建设的施工经过质量控制。工程施工经过中的质量控制，现实就是程序控制与经过偏差控制。经过控制就是对工作经过与阶段性成果实施对比，找出工作区域在实施中的偏差；应用合同说明和现实工作成品与半成品实施对比，把偏差找出；应用施工方案、施工作业程序和工作经过程序实施对比把偏差找出；应用抽查、巡查、普查等方法对整个作业经过实施跟踪，得出是依照现阶段规范继续作业还是实施整改的意见与建议。
4.房地产开发工程竣工质量管理
竣工验收是项目施工全过程的最后一道工序，也是项目工程质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的关键程序。竣工验收前，房产开发企业要及时委托具备相关检验资质的检验单位对项目建设质量实施全面检验，为项目成功通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位项目分户验收工作，不可以走形式、走过场。对项目质量有疑虑的位置，现场实施查验，发现问题，尽早处理，把质量的缺陷消灭。客观、公正地评定项目质量等级，让项目质量等级评定可以正确反映项目建设的内在质量。严格依照验收规程实施项目验收，发现质量问题，责令相关企业限期解决。
5.房地产开发项目售后质量管理
房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，最少还有两方面的管理工作要做。一是要把售后服务做好。有销售部门牵头，组织售后服务与维修整改小组，透彻的持续跟踪售后维保工作。二是要把征求意见与调查回访工作做好。要组织人员，普遍征求住户的意见与要求，并及时地实施解决。要深入调查研究开发的房地产开发工程还有要改进的方面，并对调查后的材料实施全面整理分析，及时反馈到相关部门，以让房地产开发工程的质量进一步提高。
6.结论：
房地产开发企业作为营业单位，是以得到不断的竞争优势与利润为目标。而这个不断的竞争力与利润，最大来自于房地产开发企业的项目品质。在工程管理的每一个阶段，时时要有抓优质质量的观念，保证开发建设前期的质量，随时改正出现的偏差，以让资金的流失减少或避免，使资金的投资效益最大限度地提高。开发企业要持续完善工程质量管理制度，以确保工程管理目标的完成，更好地得到相对好的经济效益与社会效益。
参考文献：
[1]陈熙，骆仁俊.基于精益建造的工程项目质量控制[J].工程管理学报.2010.24.2.
[2]陈伟，包彦配.浅析房地产企业加强工程质量控制的措施[J].黑龙江科技信息，2010（30）.
[3]童柏庆，孔建祥.房地产工程质量问题分析与管理措施探析[J].中国科技财富，2010（14）.
中山市小榄房地产投资开发有限公司 528415
【摘 要】房地产商品是房地产开发企业实现完成企业目标的重点，这就需要企业一定要在工程开发经过中实施有效的质量管理。为了更好的让市场需求得到满足，房地产开发企业的目标是完成开发工程经济利益最大化。本文笔者只要从房地产开发项目的开发经过的5个阶段来讨论中国房地产开发企业对工程实施有效的质量管理。
【关键词】房地产开发企业；质量管理
引言：
项目建设经过是整个房地产工程开发经过中耗时最长，投资最大也是影响最大的一个阶段。这一阶段的质量优劣直接影响了最后工程成型的质量，所以，能够把房地产开发工程的开发经过分为工程前期工作、设计、工程实施与竣工结算、售后质量管理5个阶段。怎样在每一个阶段管理好工程的质量是每个开发企业要重点研究的问题。因此工程前期工作与设计这两个阶段更是质量管理重点中的重点，因此本文重点对这两个阶段实施具体的分析和探讨。
1.决策阶段的质量管理
关键是指工程建议书、可行性研究报告、工程开发的产品策划等。这阶段的质量管理直接决定着开发工程的成败。
设计质量关键包含方案设计质量、规划设计质量与施工图设计质量。尤其要留意过分设计与不足设计2种极端状况。过分设计，造成经济性差；不足设计，存在隐患或降低功能。
这阶段质量控制方法能使用：
1.1设计质量任务书的编制，以工程前期的策划定位、批准的规划设计方案、之前项目设计的历史记录与编写人的经验为根据实施编写。
1.2专业设计任务书编写，清楚确定建设方各专业工程师的监控设计质量的职责，清楚确定各阶段设计的细度与深度和展现工程特征的设计要求。
1.3建设设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计经过实施管理，监督检验建设方每一个专业工程师对专业设计中实施公司的质量系统文件状况，保证设计产品与服务满足合同规定的质量要求。
1.4产品规范化。特别是标杆房地产企业，为主的都是以大规模多层住宅开发，产品定位是做城市的主流产品，特征是量大与跨地域发展。分地区建设《住宅应用规范》与《住宅性能规范》，这是确保产品品质的前提。即用规范化方法来处理规模化生产与跨地域开发的问题，第二步是规范化设计，住宅规范完成住宅产品系统的规范化设计，同时产生规范化部品系统。
2.房地产开发项目设计阶段
工程设计阶段是开发工程实施质量管理，完成经济效益的最直接最关键的程序。通常而言，设计费约只占工程总投资的1%，但设计工作对工程造价的影响程度能达75%以上。优秀的设计是开发工程盈利的基本保证。工程设计阶段分为初步设计与施工图设计2个阶段，它直接影响着工程的开发成本和质量。其目的是经过不一样阶段的设计来控制与确保设计的质量。
2.1 方案设计阶段
在房地产开发工程中，前期的可行性研究报告、市场调查、开发工程的产品策划定位，是后来作为规划方案设计的根据。所以，作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司。依据一些经验教训，建议开发商依据楼盘的策划定位，选取三家具备相关实力的规划设计单位实施方案设计，设计前，对方案设计企业实施工程可行性研究、介绍讲解产品市场定位，设计人员在这基础上实施规划方案设计，由建设方组织有关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再和做出最优方案的初步设计企业签订合同，在这基础上实施细化，作出审批方案。
2.2 施工图设计阶段
施工图设计是在开发工程的规划方案审查经过的基础上实施的，所以，规划方案是作工程初步设计的设计根据。项目设计通常依照初步设计、施工图设计2个阶段实施。技术上繁琐的特大型工程能依照初步设计、技术设计与施工图设计3个阶段实施。二阶段设计与三阶段设计，是中国项目设计行业长期产生的基本工作模式，各阶段的设计成果包含设计说明、技术文件（图纸）与经济文件（概预算），其目的是经过不一样阶段设计深度的控制确保设计质量。
3.房地产开发项目实施阶段
3.1设计图变更尽量减少。项目设计图粗糙，市场供应的材料规格规范跟设计要求不相符等是引发设计变更的因素。通常状况下不允许设计变更，除非不变更会影响工程功能的正常发挥或让工程不能继续下去。禁止经过设计变更把建设规模扩大，建设投资增加。仔细解决一定会出现的设计变更，牵涉到费用增减的设计变更，一定要由设计单位、开发企业与监理单位一起签字才为有效。
3.2现场签证严格管理。项目技术管理人员中间相互配合，随做随签的现场签证，而且要达到量化要求。签证单上的字迹清晰，签证内容要符合现实，不可以超过签证区域。
3.3控制进场材料的质量和成本。开发企业对项目所用的关键材料实施统一招标与购进，多方验收，在应用前减少材料的多余程序，把材料抽检工作做好，把质量不合格的材料不使用原则落到实处，材料代用要严格控制。
3.4开发工程建设的施工经过质量控制。工程施工经过中的质量控制，现实就是程序控制与经过偏差控制。经过控制就是对工作经过与阶段性成果实施对比，找出工作区域在实施中的偏差；应用合同说明和现实工作成品与半成品实施对比，把偏差找出；应用施工方案、施工作业程序和工作经过程序实施对比把偏差找出；应用抽查、巡查、普查等方法对整个作业经过实施跟踪，得出是依照现阶段规范继续作业还是实施整改的意见与建议。
4.房地产开发工程竣工质量管理
竣工验收是项目施工全过程的最后一道工序，也是项目工程质量控制的后期工作，是全面考核施工质量的关键程序。竣工验收前，房产开发企业要及时委托具备相关检验资质的检验单位对项目建设质量实施全面检验，为项目成功通过验收奠定基础。及时组织由参建各方参加的单位项目分户验收工作，不可以走形式、走过场。对项目质量有疑虑的位置，现场实施查验，发现问题，尽早处理，把质量的缺陷消灭。客观、公正地评定项目质量等级，让项目质量等级评定可以正确反映项目建设的内在质量。严格依照验收规程实施项目验收，发现质量问题，责令相关企业限期解决。
5.房地产开发项目售后质量管理
房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，最少还有两方面的管理工作要做。一是要把售后服务做好。有销售部门牵头，组织售后服务与维修整改小组，透彻的持续跟踪售后维保工作。二是要把征求意见与调查回访工作做好。要组织人员，普遍征求住户的意见与要求，并及时地实施解决。要深入调查研究开发的房地产开发工程还有要改进的方面，并对调查后的材料实施全面整理分析，及时反馈到相关部门，以让房地产开发工程的质量进一步提高。
6.结论：
房地产开发企业作为营业单位，是以得到不断的竞争优势与利润为目标。而这个不断的竞争力与利润，最大来自于房地产开发企业的项目品质。在工程管理的每一个阶段，时时要有抓优质质量的观念，保证开发建设前期的质量，随时改正出现的偏差，以让资金的流失减少或避免，使资金的投资效益最大限度地提高。开发企业要持续完善工程质量管理制度，以确保工程管理目标的完成，更好地得到相对好的经济效益与社会效益。
参考文献：
[1]陈熙，骆仁俊.基于精益建造的工程项目质量控制[J].工程管理学报.2010.24.2.
[2]陈伟，包彦配.浅析房地产企业加强工程质量控制的措施[J].黑龙江科技信息，2010（30）.
[3]童柏庆，孔建祥.房地产工程质量问题分析与管理措施探析[J].中国科技财富，2010（14）.